Ikgadējā īres maksas palielināšana Portugālē un 2027. gada koeficients

Reizi gadā Jūs drīkstat palielināt Portugāles dzīvojamās telpas īres līguma īres maksu par oficiālo koeficientu, ja vien Jūsu līgumā nav noteikta sava aktualizācijas kārtība. 2027. gadam koeficients ir 1,0256, t. i., maksimālais pieaugums ir 2,56 %. To var piemērot tikai tad, kad kopš īres līguma sākuma vai kopš pēdējās aktualizācijas pagājuši 12 mēneši. Īrniekam par to jāpaziņo rakstiski vismaz 30 dienas iepriekš ar ierakstītu vēstuli ar paziņojumu par saņemšanu. Palielinājumus, kurus Jūs nekad neesat pieprasījis, vēlāk iekasēt nevar. Tomēr izlaistos koeficientus var pievienot vēlākai aktualizācijai, ja vien kopš brīža, kad katru no tiem varēja piemērot pirmo reizi, nav pagājuši vairāk nekā trīs gadi.

Kā darbojas oficiālais koeficients

Koeficientu (coeficiente de atualização anual de renda) aprēķina Portugāles statistikas institūts INE (Instituto Nacional de Estatística). Tas atspoguļo patēriņa cenu indeksa (neskaitot mājokli) kopējās izmaiņas par pēdējiem 12 mēnešiem, par kuriem 31. augustā ir pieejami dati. INE to katru gadu līdz 30. oktobrim jāpublicē kā paziņojums (aviso) Diário da República (NRAU, Lei 6/2006, 24. pants). Rudenī publicētais skaitlis attiecas uz aktualizācijām, kas stājas spēkā nākamajā kalendārajā gadā.

Skaitlis 2027. gadam ir galīgs. INE publicēja augusta inflācijas datus 2026. gada 10. septembrī, un paziņojums parādījās Diário da República (2. sērija, Nr. 191) 2026. gada 1. oktobrī.

Lai aprēķinātu jauno īres maksu, pašreizējo īres maksu reiziniet ar koeficientu. Rezultātu noapaļojiet uz augšu līdz nākamajam centam (NRAU 25. pants). Piemēram, 1000 € × 1,0256 = 1025,60 €, bet 850 € × 1,0256 = 871,776 €, kas kļūst par 871,78 €.

Koeficients ir maksimālā robeža, nevis pienākums. Jūs drīkstat īres maksu palielināt mazāk vai nepalielināt vispār.

Kad drīkst palielināt īres maksu

Ja Jūsu līgumā nav noteikta sava aktualizācijas kārtība, piemēro Civilkodeksa 1077. panta 2. punkta noklusējuma noteikumus:

• Tikai reizi gadā. Pirmo aktualizāciju Jūs varat pieprasīt vienu gadu pēc īres līguma sākuma. Pēc tam katra nākamā aktualizācija var notikt vienu gadu pēc iepriekšējās.
• Pirmajā gadā palielinājuma nav. Ja īres līgums sākās 2026. gada 1. martā, agrākais datums jaunai īres maksai ir 2027. gada 1. marts.
• Gadadienai nav jābūt janvārī. Jūs izmantojat tā gada koeficientu, kurā jaunā īres maksa stājas spēkā. Aktualizācijai, kas stājas spēkā 2027. gada maijā, izmanto 1,0256. Īres maksām, kuru termiņš ir 2026. gada beigās, 2027. gada koeficientu izmantot nevar.
• Pagarināšana termiņu neatjauno. Viena gada termiņu skaita no īres līguma sākuma vai no pēdējās aktualizācijas.

Īres līgumi ar savu aktualizācijas klauzulu

Saskaņā ar 1077. panta 1. punktu puses var rakstiski vienoties, vai un kā īres maksa tiks aktualizēta. Klauzula, piemēram, “īres maksa katru gadu palielinās par 3 %”, vai pakāpenisks īres maksas grafiks aizstāj oficiālo koeficientu. Ja klauzulā teikts, ka īres maksa “tiek aktualizēta saskaņā ar likumu”, piemēro oficiālo koeficientu.

Kā tas darbojas, parādīja 2023. gada ierobežojums. Lei 19/2022 ierobežoja 2023. gada koeficientu līdz 2 % “neskarot citādu pušu vienošanos”. Līgumiem, kuros bija atsauce uz likumisko koeficientu vai oficiālo paziņojumu, tika piemēroti 2 %.

Ja Jūsu klauzula nav skaidra, pirms kaut ko nosūtāt, konsultējieties ar speciālistu.

Vecāki īres līgumi

Uz īres līgumiem, kas noslēgti pirms 1990. gada, attiecas pārejas noteikumi. Kopš Mais Habitação (Lei 56/2023) tos vairs nevar pārcelt uz NRAU režīmu. Tiem joprojām var piemērot parasto ikgadējo koeficientu. Šajā ceļvedī aplūkoti īres līgumi, uz kuriem attiecas pašreizējais režīms.

Kā paziņot īrniekam

Paziņojumam jābūt rakstiskam, un tajā jānorāda koeficients un no tā izrietošā jaunā īres maksa. Tam jānonāk līdz īrniekam vismaz 30 dienas pirms jaunās īres maksas piemērošanas. Bez šāda paziņojuma palielinājumam nav juridiska spēka.

NRAU (9. pants) nosaka paziņojuma formu:

1. Uzrakstiet un parakstiet vēstuli. Norādiet savu pilno adresi un īpašuma adresi.
2. Nosūtiet to ierakstītā vēstulē ar paziņojumu par saņemšanu (carta registada com aviso de receção). Sūtiet to uz izīrēto mājokli, ja vien īrnieks nav rakstiski norādījis citu adresi. Varat to arī nodot personīgi un lūgt īrnieku parakstīt un datēt Jūsu eksemplāru kā saņemšanas apliecinājumu.
3. Ja izīrētāji ir vairāki, vēstule jāparaksta visiem vai vienai personai, kas pārstāv viņus visus (11. pants). Ja īrnieki ir vairāki, adresējiet vēstuli tam, kurš līgumā minēts pirmais.
4. 30 dienas skaitiet no saņemšanas, nevis no nosūtīšanas. Atstājiet rezervi pasta piegādei, īpaši, ja vēstuli sūtāt no ārzemēm.
5. Ja vēstule atgriežas neizņemta, nosūtiet otru ierakstītu vēstuli 30 līdz 60 dienas pēc pirmās. Ja arī tā atgriežas, paziņojums uzskatāms par saņemtu 10. dienā pēc nosūtīšanas (10. pants). Atteikšanās pieņemt vēstuli vai cita persona parakstīts saņemšanas apliecinājums arī tiek uzskatīts par piegādi.
6. Izsniedziet īres maksas kvītis par jauno summu, sākot ar pirmo īres maksu, uz kuru attiecas palielinājums.

E-pasts, WhatsApp un parasts pasts neatbilst likumā noteiktajai formai. Īres reformas likumprojekts 2026. gada 30. septembrī pieņemts parlamentā pirmajā lasījumā, un tas dažos gadījumos atļautu elektroniskus paziņojumus. Likums tas vēl nav.

Paziņojuma vēstules paraugs

Pielāgojiet to savam īres līgumam un pēc tam nosūtiet ierakstītā vēstulē ar paziņojumu par saņemšanu. Ir prātīgi vēstulē saglabāt portugāļu valodas tekstu.

Temats: Ikgadējā īres maksas aktualizācija (Atualização anual da renda), [īpašuma adrese]

Godātais(-ā) [īrnieka vārds]!

Saskaņā ar Civilkodeksa 1077. pantu un NRAU (Lei 6/2006) 24. pantu ar šo paziņoju par iepriekš minētā īpašuma īres maksas ikgadējo aktualizāciju saskaņā ar [datums] noslēgto īres līgumu.

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Pašreizējā mēneša īres maksa (renda atual): [summa] € Piemērotais koeficients (coeficiente aplicado): 1,0256 Jaunā mēneša īres maksa (nova renda): [summa] € Spēkā no (com efeitos a partir de): īres maksas, kuras termiņš ir [datums], kas ir vismaz 30 dienas pēc šīs vēstules saņemšanas un vismaz vienu gadu pēc [īres līguma sākuma / pēdējās aktualizācijas].

Maksājuma rekvizīti nemainās.

[Vieta, datums, izīrētāja vārds, uzvārds, paraksts un pilna adrese]

Ja piemērojat arī izlaistos koeficientus (skatīt tālāk), katru gadu un tā koeficientu norādiet atsevišķi. Parādiet aprēķinu, lai īrnieks to varētu pārbaudīt.

Kas notiek, ja izlaižat gadu

Civilkodeksa 1077. panta 2. punkta d) apakšpunktam ir divas daļas:

• Zaudētā nauda paliek zaudēta. Ja neesat aktualizējis īres maksu, Jūs nevarat iekasēt no īrnieka starpību par pagājušajiem mēnešiem. Nepiemēroti palielinājumi nekad nekļūst par īrnieka parādu.
• Izlaistos koeficientus var pievienot vēlākai aktualizācijai, ja vien kopš dienas, kad katru no tiem varēja piemērot pirmo reizi, nav pagājuši vairāk nekā trīs gadi.

Koeficientus apvieno, tos reizinot, nevis saskaitot.

Aprēķina piemērs. Īres līgums sākās 2023. gada 1. oktobrī ar īres maksu 900 € mēnesī. Pirmā aktualizācija bija iespējama 2024. gada 1. oktobrī, un izīrētājs nekad nav palielinājis īres maksu. 2026. gada oktobrī izīrētājs nosūta ierakstītu vēstuli par jaunu īres maksu no 2026. gada 1. decembra:

• 2024. gada koeficients 1,0694: pirmo reizi izmantojams 2024. gada 1. oktobrī, joprojām trīs gadu robežās.
• 2025. gada koeficients 1,0216.
• 2026. gada koeficients 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1005,2739 €, kas, noapaļojot uz augšu, ir 1005,28 €. Tas ir aptuveni par 11,7 % vairāk nekā pašlaik.

Nākamā aktualizācija būtu iespējama no 2027. gada 1. decembra, izmantojot 2027. gada koeficientu. Ja izīrētājs nogaidītu ilgāk par 2027. gada 1. oktobri, 2024. gada koeficients 6,94 % vairs nebūtu izmantojams.

Likumā nav precīzi noteikts, kad trīs gadu termiņš beidzas: kad nosūtāt paziņojumu vai kad jaunā īres maksa stājas spēkā. Pārliecinieties, ka abi datumi iekļaujas šajā periodā.

Biežākie pārpratumi

• Mais Habitação (Lei 56/2023) neierobežoja 2024. gada ikgadējo aktualizāciju. Bija pieejami pilni 6,94 %. Valdība tā vietā piešķīra papildu īres atbalstu īrniekiem ar zemākiem ienākumiem. Vairāk nekā katrs piektais izīrētājs nolēma 2024. gada palielinājumu nepiemērot, un daudzi no viņiem to joprojām var atgūt trīs gadu periodā.
• Mais Habitação 2 % ierobežojums attiecas uz ko citu. Tas ierobežo sākotnējo īres maksu jaunam īres līgumam par mājokli, kas bija izīrēts iepriekšējo piecu gadu laikā. Tas neattiecas uz esoša īres līguma ikgadējo aktualizāciju. Šajā noteikumā 2023. gada koeficients tiek skaitīts kā 1,0543. Esošu īres līgumu ikgadējām aktualizācijām 2023. gada koeficients ir 1,02 (Lei 19/2022).
• Īres maksas palielināšana mazāk par koeficientu. Nav skaidrs, vai gada koeficienta neizmantoto daļu var atgūt vēlāk. Ja plānojat uz to paļauties, konsultējieties ar speciālistu.

Palikšana zem 2300 € robežas 10 % nodokļa likmei

No 2026. gada 1. janvāra līdz 2029. gada 31. decembrim Decreto-Lei 97/2026 papildina Nodokļu atvieglojumu statūtus (EBF) ar 45.-C pantu. Tas paredz īres ienākumiem vienotu 10 % nodokļa likmi 25 % vietā ar nosacījumu, ka īres līgums ir paredzēts tikai dzīvošanai un mēneša īres maksa nepārsniedz “mērenās īres maksas” robežu. Šī robeža ir 2,5 reizes 2026. gada minimālā mēneša alga, t. i., 2300 €. Robeža ir fiksēta pēc 2026. gada skaitļa. To var paaugstināt ar ministra rīkojumu (portaria) atbilstoši īres maksas koeficientam, bet automātiski tā nepieaug. Pirms paļaujaties uz augstāku skaitli, pārbaudiet, vai šāds rīkojums ir publicēts.

Ikgadējām aktualizācijām nozīmīgi ir divi dekrētlikuma (3. pants) punkti:

• Īres maksā ietilpst viss, kas tiek maksāts saskaņā ar īres līgumu. Tas ietver mēbeles, aprīkojumu un pakalpojumus, pat ja par tiem rēķins tiek izrakstīts atsevišķi.
• Pārbaudē izmanto gada īres maksu, kas dalīta ar mēnešu skaitu gadā. Tāpēc gada vidū veikts palielinājums tiek vidējots.

Piemērs. Īres maksa ir 2250 €, un Jūs to palielināt par 2,56 % no 2027. gada 1. marta līdz 2307,60 €. Vidēji 2027. gadā: (2 × 2250 € + 10 × 2307,60 €) ÷ 12 = 2298 €, nedaudz zem robežas. 2028. gadā pilns gads ar 2307,60 € pārsniegtu 2300 €, ja vien robeža līdz tam nebūs aktualizēta.

Ja palielinājuma dēļ īres līgums pārsniegtu robežu, salīdziniet papildu īres ienākumus ar nodokļa izmaksām. Zaudējot 10 % likmi, par visu šī īres līguma īres maksu būs jāmaksā 25 % (vai zemāka, no līguma ilguma atkarīga likme). Jūs varat vienkārši palielināt īres maksu mazāk par koeficientu. Mūsu vidējošanas noteikuma interpretāciju Jūsu konkrētajā gadījumā ieteicams apstiprināt pie nodokļu konsultanta.

Kontrolsaraksts

• Pārbaudiet, vai īres līgumā ir sava aktualizācijas klauzula. Ja tādas nav, piemēro oficiālo koeficientu.
• Pierakstiet īres līguma sākuma datumu un pēdējās aktualizācijas datumu. Jābūt pagājušiem divpadsmit mēnešiem.
• Noskaidrojiet koeficientu gadam, kurā jaunā īres maksa stājas spēkā: 2027. gadam tas ir 1,0256.
• Pievienojiet visus izlaistos koeficientus, kas joprojām ir trīs gadu robežās, tos savstarpēji reizinot.
• Aprēķiniet jauno īres maksu un noapaļojiet uz augšu līdz centam.
• Ja izmantojat 10 % likmi, salīdziniet rezultātu ar 2300 € robežu.
• Lūdziet katru izīrētāju parakstīt vēstuli. Nosūtiet to ierakstītā vēstulē ar paziņojumu par saņemšanu vismaz 30 dienas pirms spēkā stāšanās datuma, pieskaitot pasta piegādes laiku.
• Saglabājiet vēstuli, pasta kvīti un parakstīto saņemšanas apliecinājumu.
• No spēkā stāšanās datuma izsniedziet īres maksas kvītis par jauno summu.