Iż-żieda annwali fil-kera fil-Portugall u l-koeffiċjent tal-2027 spjegat

Darba fis-sena tistgħu tgħollu l-kera ta' kuntratt ta' kiri residenzjali Portugiż b'koeffiċjent uffiċjali, sakemm il-kuntratt tagħkom ma jistabbilixxix ir-regola tiegħu stess għall-aġġornament. Għall-2027 il-koeffiċjent huwa 1.0256, jiġifieri żieda massima ta' 2.56%. Tistgħu tapplikawh biss wara li jkunu għaddew 12-il xahar mill-bidu tal-kiri jew mill-aħħar aġġornament. Għandkom tgħarrfu lill-inkwilin bil-miktub mill-inqas 30 jum qabel, b'ittra reġistrata bi prova tal-wasla. Żidiet li qatt ma tlabtu ma jistgħux jiġu mitluba wara. Madankollu, tistgħu iżżidu koeffiċjenti maqbuża ma' aġġornament aktar tard, sakemm ma jkunux għaddew aktar minn tliet snin minn meta kull wieħed minnhom seta' jintuża għall-ewwel darba.

Kif jaħdem il-koeffiċjent uffiċjali

L-istitut nazzjonali tal-istatistika, l-INE (Instituto Nacional de Estatística), jikkalkula l-koeffiċjent (coeficiente de atualização anual de renda). Huwa l-bidla sħiħa fl-indiċi tal-prezzijiet għall-konsumatur, eskluż l-akkomodazzjoni, matul l-aħħar 12-il xahar li għalihom jeżistu ċ-ċifri fil-31 ta' Awwissu. L-INE għandu jippubblikah bħala avviż (aviso) fid-Diário da República sat-30 ta' Ottubru ta' kull sena (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Iċ-ċifra ppubblikata fil-ħarifa tapplika għall-aġġornamenti li jidħlu fis-seħħ fis-sena kalendarja ta' wara.

Iċ-ċifra tal-2027 hija finali. L-INE ħareġ id-data tal-inflazzjoni ta' Awwissu fl-10 ta' Settembru 2026, u l-avviż deher fid-Diário da República (it-2 serje, nru 191) fl-1 ta' Ottubru 2026.

Biex tikkalkulaw il-kera l-ġdida, immultiplikaw il-kera attwali bil-koeffiċjent. Arrotondaw ir-riżultat 'il fuq għaċ-ċenteżmu li jmiss (NRAU art. 25). Pereżempju, €1,000 × 1.0256 = €1,025.60, u €850 × 1.0256 = €871.776, li jsir €871.78.

Il-koeffiċjent huwa limitu massimu, mhux obbligu. Tistgħu tgħollu l-kera b'inqas, jew xejn.

Meta tistgħu tgħollu l-kera

Jekk il-kuntratt tagħkom ma jistabbilixxix ir-regola tiegħu stess għall-aġġornament, japplikaw ir-regoli awtomatiċi tal-Kodiċi Ċivili, art. 1077(2):

• Darba fis-sena biss. Tistgħu titolbu l-ewwel aġġornament sena wara li jkun beda l-kiri. Wara dan, kull aġġornament jista' jsir sena wara dak ta' qablu.
• L-ebda żieda fl-ewwel sena. F'kiri li beda fl-1 ta' Marzu 2026, l-ewwel data possibbli għal kera ġdida hija l-1 ta' Marzu 2027.
• L-anniversarju m'għandux għalfejn ikun f'Jannar. Tużaw il-koeffiċjent tas-sena li fiha l-kera l-ġdida tidħol fis-seħħ. Aġġornament effettiv f'Mejju 2027 juża 1.0256. Kirjiet li jaqgħu dovuti lejn l-aħħar tal-2026 ma jistgħux jużaw il-koeffiċjent tal-2027.
• It-tiġdid ma jerġax jibda l-għadd. Il-perjodu ta' sena jgħodd mill-bidu tal-kiri jew mill-aħħar aġġornament.

Kirjiet bi klawżola tagħhom stess għall-aġġornament

Taħt l-art. 1077(1), il-partijiet jistgħu jaqblu bil-miktub jekk u kif il-kera għandha tiġi aġġornata. Klawżola bħal "il-kera togħla bi 3% kull sena" jew skeda ta' kera b'żidiet stabbiliti minn qabel tieħu post il-koeffiċjent uffiċjali. Klawżola li tgħid li l-kera "tiġi aġġornata skont il-liġi" tfisser li japplika l-koeffiċjent uffiċjali.

Il-limitu tal-2023 wera kif jaħdem dan. Il-Lei 19/2022 illimitat il-koeffiċjent tal-2023 għal 2% "mingħajr preġudizzju għal ftehim differenti bejn il-partijiet". Kuntratti li kienu jirreferu għall-koeffiċjent legali jew għall-avviż uffiċjali ġew miżmuma għal 2%.

Jekk il-klawżola tagħkom mhix ċara, ħudu parir qabel ma tibagħtu xi ħaġa.

Kirjiet eqdem

Kirjiet iffirmati qabel l-1990 isegwu regoli tranżitorji. Minn mindu daħal il-Mais Habitação (Lei 56/2023), dawn ma jistgħux jibqgħu jiġu trasferiti għar-reġim tal-NRAU. Xorta jistgħu jirċievu l-koeffiċjent annwali ordinarju. Din il-gwida tkopri kirjiet taħt ir-reġim attwali.

Kif tinnotifikaw lill-inkwilin

L-avviż għandu jkun bil-miktub u għandu jsemmi l-koeffiċjent u l-kera l-ġdida li tirriżulta. Għandu jasal għand l-inkwilin mill-inqas 30 jum qabel ma tapplika l-kera l-ġdida. Mingħajr avviż bħal dan iż-żieda m'għandha l-ebda effett legali.

L-NRAU (art. 9) jistabbilixxi l-forma tal-avviż:

1. Iktbu u ffirmaw ittra. Inkludu l-indirizz sħiħ tagħkom u l-indirizz tal-proprjetà.
2. Ibagħtuha b'ittra reġistrata b'konferma tal-wasla (carta registada com aviso de receção). Ibagħtuha lid-dar mikrija sakemm l-inkwilin ma jkunx takom indirizz ieħor bil-miktub. Inkella, agħtuha personalment u ħallu lill-inkwilin jiffirma u jiddata l-kopja tagħkom bħala prova tal-wasla.
3. Jekk hemm diversi sidien, kollha għandhom jiffirmaw, jew persuna waħda li tirrappreżentahom kollha (art. 11). Jekk hemm diversi inkwilini, indirizzaw l-ittra lil dak imsemmi l-ewwel fil-kuntratt.
4. Għoddu t-30 jum mill-wasla, mhux minn meta tibagħtu. Ħallu marġni għall-posta, speċjalment jekk tibagħtu l-ittra mill-barra.
5. Jekk l-ittra terġa' lura mhux miġbura, ibagħtu t-tieni ittra reġistrata 30 sa 60 jum wara l-ewwel waħda. Jekk anke dik terġa' lura, l-avviż jitqies li wasal fl-10 jum wara li ntbagħat (art. 10). Rifjut li tiġi aċċettata l-ittra, jew irċevuta ffirmata minn xi ħadd ieħor, xorta jgħoddu bħala kunsinna.
6. Oħorġu irċevuti tal-kera għall-ammont il-ġdid mill-ewwel kera li għaliha tapplika ż-żieda.

L-email, il-WhatsApp u l-posta ordinarja ma jissodisfawx il-forma legali. Abbozz ta' riforma tal-kiri għadda mill-ewwel votazzjoni parlamentari tiegħu fit-30 ta' Settembru 2026 u jippermetti avviżi elettroniċi f'xi każijiet. Għadu mhux liġi.

Mudell ta' ittra ta' avviż

Adattawh għall-kuntratt tagħkom, imbagħad ibagħtuh b'ittra reġistrata b'konferma tal-wasla. Huwa għaqli li żżommu l-kliem Portugiż fl-ittra.

Suġġett: Aġġornament annwali tal-kera (Atualização anual da renda), [indirizz tal-proprjetà]

Għażiż/Għażiża [isem l-inkwilin],

Taħt l-artikolu 1077 tal-Kodiċi Ċivili u l-artikolu 24 tal-NRAU (Lei 6/2006), b'din ninnotifikak bl-aġġornament annwali tal-kera għall-proprjetà msemmija hawn fuq, taħt il-kuntratt ta' kiri datat [data].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Kera mensili attwali (renda atual): €[ammont] Koeffiċjent applikat (coeficiente aplicado): 1.0256 Kera mensili ġdida (nova renda): €[ammont] Effettiva minn (com efeitos a partir de): il-kera dovuta fi [data], li hija mill-inqas 30 jum wara li tirċievi din l-ittra u mill-inqas sena wara [il-bidu tal-kiri / l-aħħar aġġornament].

Id-dettalji tal-ħlas jibqgħu l-istess.

[Post, data, isem is-sid, firma u indirizz sħiħ]

Jekk qed tapplikaw ukoll koeffiċjenti maqbuża (ara hawn taħt), elenkaw kull sena u l-koeffiċjent tagħha separatament. Uru l-kalkolu, sabiex l-inkwilin ikun jista' jivverifikah.

X'jiġri jekk taqbżu sena

L-art. 1077(2)(d) għandu żewġ partijiet:

• Il-flus mitlufa jibqgħu mitlufa. Jekk ma aġġornajtux il-kera, ma tistgħux titolbu lill-inkwilin id-differenza għax-xhur li għaddew. Żidiet mhux applikati qatt ma jsiru dejn li l-inkwilin għandu jħallas.
• Koeffiċjenti maqbuża jistgħu jiżdiedu ma' aġġornament aktar tard, sakemm ma jkunux għaddew aktar minn tliet snin mid-data li fiha kull wieħed minnhom seta' jiġi applikat għall-ewwel darba.

Għaqqdu l-koeffiċjenti billi timmultiplikawhom, mhux billi tgħoddu flimkien.

Eżempju maħdum. Kiri beda fl-1 ta' Ottubru 2023 b'€900 fix-xahar. L-ewwel aġġornament kien possibbli fl-1 ta' Ottubru 2024, u s-sid qatt ma għolla l-kera. F'Ottubru 2026 is-sid jibgħat ittra reġistrata għal kera ġdida mill-1 ta' Diċembru 2026:

• Koeffiċjent tal-2024, 1.0694: l-ewwel użabbli fl-1 ta' Ottubru 2024, għadu fi żmien it-tliet snin.
• Koeffiċjent tal-2025, 1.0216.
• Koeffiċjent tal-2026, 1.0224.
• €900 × 1.0694 × 1.0216 × 1.0224 = €1,005.2739, li jiġi arrotondat 'il fuq għal €1,005.28. Dan huwa madwar 11.7% aktar milli issa.

L-aġġornament li jmiss ikun possibbli mill-1 ta' Diċembru 2027, bl-użu tal-koeffiċjent tal-2027. Kieku s-sid stenna lil hinn mill-1 ta' Ottubru 2027, il-koeffiċjent tal-2024 ta' 6.94% kien jaqa' barra.

Il-liġi ma tgħidx eżattament meta jieqfu jgħoddu t-tliet snin: meta tibagħtu l-avviż, jew meta l-kera l-ġdida tidħol fis-seħħ. Aċċertaw ruħkom li t-tnejn jaqgħu fil-perjodu.

Nuqqas ta' ftehim komuni

• Il-Mais Habitação (Lei 56/2023) ma llimitax l-aġġornament annwali tal-2024. Is-6.94% sħaħ kienu disponibbli. Il-gvern ta lill-inkwilini bi dħul aktar baxx għajnuna addizzjonali għall-kera minflok. Aktar minn wieħed minn kull ħames sidien għażlu li ma japplikawx iż-żieda tal-2024, u ħafna minnhom għadhom jistgħu jirkuprawha fi żmien it-tliet snin.
• Il-limitu ta' 2% tal-Mais Habitação jikkonċerna xi ħaġa oħra. Jillimita l-kera tal-bidu ta' kiri ġdid fuq dar li kienet mikrija fil-ħames snin ta' qabel. Ma japplikax għall-aġġornament annwali ta' kiri eżistenti. Dik ir-regola tgħodd il-koeffiċjent tal-2023 bħala 1.0543. Għall-aġġornamenti annwali ta' kirjiet eżistenti, il-koeffiċjent tal-2023 huwa 1.02 (Lei 19/2022).
• Li tgħollu l-kera b'inqas mill-koeffiċjent. Mhuwiex stabbilit jekk il-parti mhux użata tal-koeffiċjent ta' sena tistax tiġi rkuprata aktar tard. Ħudu parir jekk qed tippjanaw li tistrieħu fuq dan.

Kif tibqgħu taħt €2,300 għar-rata tat-taxxa ta' 10%

Mill-1 ta' Jannar 2026 sal-31 ta' Diċembru 2029, id-Digriet-Liġi 97/2026 iżid l-artikolu 45-C mal-Istatut tal-Benefiċċji Fiskali (EBF). Dan jintaxxa l-kera b'rata fissa ta' 10% minflok 25%, sakemm il-kiri jkun esklużivament għall-abitazzjoni u l-kera mensili ma taqbiżx il-limitu tal-"kera moderata". Dak il-limitu huwa 2.5 darbiet il-paga minima mensili tal-2026, jiġifieri €2,300. Il-limitu huwa ffissat fuq iċ-ċifra tal-2026. Jista' jogħla b'ordni ministerjali (portaria) f'konformità mal-koeffiċjent tal-kera, iżda ma jogħlax awtomatikament. Iċċekkjaw jekk ordni bħal din ġietx ippubblikata qabel ma tistrieħu fuq ċifra ogħla.

Żewġ punti fid-digriet-liġi (art. 3) huma importanti għall-aġġornamenti annwali:

• Il-kera tinkludi dak kollu li jitħallas taħt il-kuntratt. Dan ikopri għamara, tagħmir u servizzi, anke jekk jiġu ffatturati separatament.
• It-test juża l-kera annwali diviża bin-numru ta' xhur fis-sena. Għalhekk żieda f'nofs is-sena tiġi kkalkulata bħala medja.

Eżempju. Il-kera hija €2,250 u tgħolluha b'2.56% mill-1 ta' Marzu 2027, għal €2,307.60. Medja fuq l-2027: (2 × €2,250 + 10 × €2,307.60) ÷ 12 = €2,298, ftit taħt il-limitu. Fl-2028 sena sħiħa b'€2,307.60 tkun 'il fuq minn €2,300, sakemm il-limitu ma jkunx ġie aġġornat sa dakinhar.

Jekk żieda tkun se tgħaddi kiri 'l fuq mil-limitu, qabblu l-kera żejda mal-ispiża tat-taxxa. Li titilfu r-rata ta' 10% ifisser li tħallsu 25% (jew rata aktar baxxa bbażata fuq it-tul) fuq il-kera kollha minn dak il-kiri. Tistgħu sempliċement tgħollu l-kera b'inqas mill-koeffiċjent. L-interpretazzjoni tagħna tar-regola tal-medja għandha tiġi kkonfermata ma' konsulent fiskali għall-każ tagħkom.

Lista ta' kontroll

• Iċċekkjaw il-kuntratt għal klawżola tiegħu stess għall-aġġornament. Jekk m'hemmx, japplika l-koeffiċjent uffiċjali.
• Innotaw id-data tal-bidu tal-kiri u d-data tal-aħħar aġġornament. Iridu jkunu għaddew tnax-il xahar.
• Fittxu l-koeffiċjent tas-sena li fiha l-kera l-ġdida tidħol fis-seħħ: 1.0256 għall-2027.
• Żidu kwalunkwe koeffiċjent maqbuż li għadu fi żmien tliet snin, billi timmultiplikawhom flimkien.
• Ikkalkulaw il-kera l-ġdida u arrotondaw 'il fuq għaċ-ċenteżmu.
• Iċċekkjaw ir-riżultat mal-limitu ta' €2,300 jekk tużaw ir-rata ta' 10%.
• Ħallu lil kull sid jiffirma l-ittra. Ibagħtuha b'posta reġistrata b'konferma tal-wasla mill-inqas 30 jum qabel id-data effettiva, flimkien maż-żmien tal-posta.
• Żommu l-ittra, l-irċevuta postali u l-konferma ffirmata.
• Oħorġu irċevuti tal-kera għall-ammont il-ġdid mid-data effettiva.