Kif jiġi intaxxat id-dħul mill-kiri fil-Portugall fl-2026: 10%, 25% u 0%

Mill-1 ta' Jannar 2026, il-kera minn kuntratt ta' kiri residenzjali fit-tul fil-Portugall tiġi intaxxata b'rata fissa ta' 10% jekk il-kera mensili hija €2,300 jew inqas, il-kiri huwa għall-abitazzjoni biss, u d-dħul jiġi riċevut sal-31 ta' Diċembru 2029. 'Il fuq minn dak il-limitu tapplika r-rata fissa standard ta' 25%, u kirjiet itwal jistgħu jniżżluha għal 15%, 10% jew 5%. Ftit kirjiet huma eżentati għalkollox. Ir-regoli jiddependu mill-kuntratt, mhux minn fejn tgħixu, għalhekk is-sidien residenti barra jħallsu l-istess rati. Hawn taħt nispjegaw kull rata, l-għażliet għall-englobamento (tassazzjoni b'rati progressivi), u kif jidhru n-numri fil-prattika.

Liema rata tapplika għall-kiri tagħkom

Il-liġi fiskali Portugiża tittratta l-kera bħala rendimentos prediais (dħul mill-proprjetà, "Kategorija F"). It-taxxa tiġi imposta fuq l-ammont nett: il-kera li rċevejtu matul is-sena nieqes l-ispejjeż deduċibbli għal dik il-proprjetà. Għall-biċċa l-kbira tas-sidien privati, dik iċ-ċifra netta tiġi intaxxata b'rata fissa "awtonoma". Ma tiżdiedx mad-dħul l-ieħor tagħkom.

Meta tista' tapplika aktar minn rata waħda, tieħdu l-aktar waħda baxxa. Il-liġi l-ġdida tgħid hekk espressament.

Ir-rata l-ġdida ta' 10%: min jikkwalifika

Ir-rata ta' 10% tinsab f'artikolu ġdid 45-C tal-Estatuto dos Benefícios Fiscais (l-Istatut tal-Benefiċċji Fiskali), miżjud bid-Digriet-Liġi 97/2026 tal-20 ta' Mejju 2026. Għandha tliet kundizzjonijiet:

• Abitazzjoni biss. Il-kiri għandu jkun esklużivament għall-abitazzjoni. Kuntratt li jippermetti wkoll uffiċċju, indirizz reġistrat ta' kumpanija jew użu kummerċjali ma jikkwalifikax.
• Kera moderata. Il-kera mensili ma għandhiex taqbeż 2.5 darbiet il-paga minima mensili tal-2026 ta' €920, jiġifieri €2,300. Il-gvern jista' jaġġorna dan il-limitu b'portaria (ordni ministerjali) f'konformità mal-koeffiċjent annwali tal-aġġornament tal-kera. Ma kien ġie ppubblikat l-ebda aġġornament fiż-żmien li nkitbet din il-gwida.
• Limitu ta' żmien. Tkopri l-kera riċevuta mill-1 ta' Jannar 2026 sal-31 ta' Diċembru 2029.

Punti li s-sidien spiss jistaqsu dwarhom:

• Il-kirjiet eżistenti jikkwalifikaw. M'għandkomx bżonn kuntratt ġdid. Ir-rata tapplika għal kirjiet li diġà għaddejjin.
• Il-limitu huwa għal kull kuntratt, u huwa rigoruż. Jitkejjel fuq il-kera kollha tal-kuntratt, anke jekk hemm diversi inkwilini jew diversi koproprjetarji. Jekk il-kera hija €2,301, il-kuntratt kollu jiġi intaxxat b'25%, mhux biss l-eċċess.
• L-extras jgħoddu. Il-kera għat-test tinkludi ammonti għall-għamara, it-tagħmir, partijiet annessi tal-proprjetà u servizzi li jżidu mal-valur tagħha, anke jekk jiġu mitluba taħt ftehim separat. Li taqsmu kera ta' €2,600 f'€2,250 kera flimkien ma' €350 għall-"għamara" ma jaħdimx.
• Bidliet fil-kera matul is-sena. It-test juża l-kera annwali diviża bin-numru ta' xhur li għaddew fis-sena.
• L-ebda tul minimu tal-kiri. Abbozzi tal-miżura fil-bidu tal-2026 semmew minimu ta' tliet snin, u xi siti elettroniċi għadhom jirrepetuh. It-test finali tal-artikolu 45-C u d-digriet-liġi ma fihom l-ebda terminu minimu. Ir-regoli ġenerali dwar it-tul tal-kiri fil-Kodiċi Ċivili xorta japplikaw.
• Kiri lil kumpanija. Fid-deċiżjoni vinkolanti PIV_30751 (irrappurtata fit-22 ta' Settembru 2026), l-Autoridade Tributária (l-awtorità tat-taxxa, AT) aċċettat ir-rata ta' 10% fuq kiri lil kumpanija. Id-dar kellha tintuża biss bħala d-dar permanenti ta' individwu msemmi fil-kuntratt, u l-kuntratt kellu jipprojbixxi s-sottokiri u l-użu kummerċjali.

Ir-rata ta' 10% tapplika jekk tgħixu barra?

Iva, skont il-kliem tal-liġi. L-artikolu 45-C m'għandu l-ebda kundizzjoni dwar ir-residenza fiskali tas-sid. Il-kera minn proprjetà fil-Portugall hija dħul ta' sors Portugiż kull fejn tgħixu, u taqa' taħt l-istess rati tal-artikolu 72 bħal għar-residenti.

Dan jaqbel ma' kif ġew interpretati miżuri preċedenti:

• Il-korp tal-accountants iċċertifikati Portugiżi (OCC, opinjoni PT28608, Mejju 2025) ikkonferma li t-tnaqqis skont it-tul tal-kiri japplika għal dawk mhux residenti.
• L-AT ikkonfermat f'Jannar 2025 li l-eżenzjoni ex-AL tkopri wkoll lil dawk mhux residenti, u qalet li r-residenza kienet "irrilevanti".

Għadna ma sibna l-ebda deċiżjoni jew ċirkulari tal-AT li tindirizza direttament lil dawk mhux residenti u l-artikolu 45-C. Il-formoli tad-dikjarazzjoni tat-taxxa tal-2026 mhux se jiġu ppubblikati qabel il-bidu tal-2027. Jekk hemm ħafna flus in ġioku, staqsu lill-konsulent tagħkom jikkonferma dan għall-każ tagħkom.

Ir-rata ta' 25% u t-tnaqqis skont it-tul tal-kiri

Jekk il-kera hija 'l fuq minn €2,300, ir-rata bażi għal kiri għall-abitazzjoni hija 25% (CIRS art. 72(2)). Din tnaqqset minn 28% bil-Mais Habitação (Liġi 56/2023) mid-dħul tal-2023 'il quddiem. Kirjiet itwal għal abitazzjoni permanenti jnaqqsu dik ir-rata (art. 72(3) sa (5)):

• 5 sa inqas minn 10 snin: nieqes 10 punti, jiġifieri 15%. Kull tiġdid għall-istess tul ineħħi 2 punti oħra, sa 10 punti addizzjonali b'kollox. L-aktar rata baxxa possibbli f'din ir-rotta hija 5%.
• 10 sa inqas minn 20 sena: nieqes 15-il punt, jiġifieri 10%.
• 20 sena jew aktar: nieqes 20 punt, jiġifieri 5%.

Dan it-tnaqqis japplika fuq kwalunkwe kera, għalhekk huwa l-għodda ewlenija 'l fuq minn €2,300. Taħt €2,300, kiri ta' 20 sena jew aktar xorta jegħleb ir-rata ta' 10%.

Hemm kundizzjoni. Jekk il-kiri jintemm qabel iż-żmien għal raġuni attribwibbli lilkom bħala sid, titilfu t-tnaqqis mill-bidu tal-kuntratt jew tat-tiġdid. Imbagħad għandkom tirrappurtaw dan u tħallsu d-differenza b'imgħax kumpensatorju (art. 72(20)).

Ir-reġimi ta' 0%

Kera affordabbli (RSAA). Ir-Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (ir-reġim simplifikat tal-kera affordabbli) daħal fis-seħħ fl-1 ta' Settembru 2026 u jieħu post il-programm l-antik tal-kera affordabbli. Il-kera minn kuntratt li jikkwalifika hija eżentata għalkollox mill-IRS. Il-kundizzjonijiet huma:

• Il-kera ma għandhiex taqbeż limitu għal kull tip ta' dar, stabbilit għal 80% tal-kera medjana tal-INE għall-muniċipalità.
• Il-kiri għandu jkun għal mill-inqas 3 snin għal dar permanenti, jew għal mill-inqas 3 xhur għal soġġorn temporanju minn xi ħadd li r-residenza fiskali tiegħu tinsab f'muniċipalità oħra.
• Sal-15 ta' Jannar tas-sena ta' wara li tiffirmaw, għandkom ittellgħu l-kuntratt u l-prova li ġie rreġistrat mal-Finanças fuq pjattaforma tal-IHRU (l-istitut tal-akkomodazzjoni).

Sal-aħħar ta' Settembru 2026, il-portaria li tistabbilixxi l-limiti tal-kera u l-pjattaforma tal-IHRU kienu għadhom mhumiex disponibbli, għalhekk ir-reġim għadu ma jistax jintuża fil-prattika. Iċċekkjaw qabel ma tistrieħu fuqu.

Kirjiet għal żmien qasir preċedenti. Il-kera hija eżentata mill-IRS sal-31 ta' Diċembru 2029 jekk iż-żewġ kundizzjonijiet huma veri:

• Id-dar kienet irreġistrata bħala Alojamento Local u użata għal kiri għal żmien qasir sal-31 ta' Diċembru 2022.
• Ġiet trasferita għal kiri fit-tul għall-abitazzjoni li ġie ffirmat u rreġistrat fil-Portal das Finanças sal-31 ta' Diċembru 2024.

L-iskadenza biex jiġi ffirmat kiri li jikkwalifika għaddiet, għalhekk konverżjonijiet ġodda ma jistgħux jużaw din l-eżenzjoni.

Jekk tagħżlu l-englobamento, il-kera RSAA eżentata xorta għandha tingħadd meta tiġi kkalkulata r-rata fuq id-dħul l-ieħor tagħkom.

L-englobamento: meta r-rati progressivi jistgħu jgħinu

L-englobamento (aggregazzjoni) ifisser li żżidu l-kera netta tagħkom mad-dħul l-ieħor tagħkom u t-total jiġi intaxxat bir-rati progressivi tal-IRS. Għall-2026 dawn jibdew minn 12.5% fuq l-ewwel €8,342 ta' dħul taxxabbli u jilħqu 48% 'il fuq minn €86,634.

• Ir-residenti Portugiżi jistgħu jagħżluh kull sena fid-dikjarazzjoni tat-taxxa tagħhom (art. 72(13)). Jekk tagħmlu dan, id-dħul kollu tagħkom tal-Kategorija F għandu jiġi inkluż (art. 22(5)). L-aktar faxxa baxxa hija 12.5%, għalhekk l-englobamento kważi qatt ma jegħleb ir-rata ta' 10%. Jista' jgħin fejn il-kera tiġi intaxxata b'25% u d-dħul totali tagħkom huwa baxx. Ħaddmu ż-żewġ għażliet fis-simulatur tal-Portal das Finanças qabel ma tippreżentaw.
• Ir-residenti ta' stat ieħor tal-UE/ŻEE jistgħu jagħżlu li jiġu intaxxati bħala residenti taħt l-art. 17-A. Dan japplika biss jekk id-dħul Portugiż huwa mill-inqas 90% tad-dħul dinji tagħhom. Ir-rata mbagħad tiġi stabbilita b'referenza għad-dħul dinji, għalhekk dan l-aktar jaqbel lil persuni li l-uniku dħul reali tagħhom huwa l-kera Portugiża. L-art. 72(15) jagħti wkoll lir-residenti tal-UE/ŻEE għażla ta' rata progressiva, iżda l-kliem tiegħu jirreferi għall-kategorija ta' 28% u mhux espressament għar-rata ta' 25% għall-abitazzjoni. Staqsu lil konsulent jikkonferma jekk tapplikax għall-kera tal-abitazzjoni tagħkom.
• Ir-residenti barra l-UE/ŻEE (pereżempju r-Renju Unit, l-Istati Uniti, l-Iżvizzera jew il-Brażil) m'għandhom l-ebda għażla ta' englobamento. Iħallsu r-rati fissi ta' hawn fuq.

Tnaqqisiet, żamma tat-taxxa u preżentazzjoni

• Tnaqqisiet (art. 41). Dawn huma spejjeż attwalment imħallsa biex tinqala' l-kera: l-IMI, il-ħlasijiet tal-kondominju, it-tiswijiet u l-manutenzjoni, l-assigurazzjoni kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera, u t-taxxa tal-bolla fuq il-kuntratt. It-tiswijiet imħallsa fl-24 xahar qabel l-ewwel kiri jgħoddu wkoll. L-ispejjeż tal-finanzjament, id-deprezzament, l-għamara u l-apparat domestiku, u l-AIMI ma jistgħux jitnaqqsu. Żommu l-fatturi maħruġa fuq in-NIF tagħkom. Dawn ir-regoli huma l-istess għar-residenti u għal dawk mhux residenti.
• Żamma tat-taxxa. Inkwilin b'kontabilità organizzata (il-biċċa l-kbira tal-kumpaniji) għandu jżomm taxxa minn kull ħlas tal-kera: 10% għal kirjiet li jikkwalifikaw taħt l-artikolu 45-C, inkella 25% (art. 101). L-ammont miżmum jgħodd kontra l-kont finali tagħkom. L-inkwilini individwi privati ma jżommux taxxa.
• Preżentazzjoni. Tiddikjaraw il-kera fid-dikjarazzjoni annwali tal-IRS (Modelo 3, bl-Anexo F) bejn l-1 ta' April u t-30 ta' Ġunju tas-sena ta' wara. Dawk mhux residenti b'kera Portugiża għandhom jippreżentaw ukoll. Kwalunkwe taxxa dovuta normalment titħallas sal-31 ta' Awwissu. Il-kera riċevuta minn Jannar sa Mejju 2026, qabel ma ġie ppubblikat id-digriet-liġi, xorta tieħu r-rata ta' 10%. Kwalunkwe taxxa żejda miżmuma b'25% f'dawk ix-xhur tiġi saldata fid-dikjarazzjoni.

Pajjiżkom jista' jintaxxa wkoll il-kera. Taħt il-biċċa l-kbira tat-trattati tat-taxxa, il-Portugall jintaxxa l-ewwel u pajjiżkom imbagħad jagħti eżenzjoni bi kreditu jew b'eżenzjoni.

Eżempji maħduma

Dawn huma għal sid wieħed u kiri wieħed għall-abitazzjoni biss matul sena sħiħa tal-2026, mingħajr reġim speċjali. L-ispejjeż huma illustrattivi.

B'€2,500 fix-xahar, kiri ta' 5 snin inaqqas it-taxxa għal €4,125 (15%), u kiri ta' 10 snin għal €2,750 (10%).

Li tistabbilixxu l-kera għal €2,300 minflok €2,500 jagħmel il-kera taxxabbli netta €25,100 u t-taxxa €2,510. Id-dħul tagħkom wara t-taxxa u l-ispejjeż jogħla minn €20,625 għal €22,590, minkejja li tiġbru €2,400 inqas kera.

Lista ta' kontroll

• Aċċertaw ruħkom li l-kuntratt jgħid li huwa għall-abitazzjoni biss u jipprojbixxi l-użu kummerċjali u s-sottokiri.
• Żommu l-kera mensili totali, inklużi kwalunkwe ħlasijiet għall-għamara, il-parkeġġ jew is-servizzi, f'€2,300 jew inqas jekk tridu r-rata ta' 10%.
• Irreġistraw il-kiri mal-Finanças u żommu l-prova. L-RSAA u benefiċċji oħra jiddependu minnha.
• Jekk il-kera hija 'l fuq minn €2,300, ikkunsidraw kiri ta' 5, 10 jew 20 sena, u aċċertaw ruħkom li mhux se ttemmuh qabel iż-żmien intom stess.
• Żommu l-fatturi għall-IMI, il-ħlasijiet tal-kondominju, l-assigurazzjoni u t-tiswijiet, maħruġa fuq in-NIF tagħkom.
• Jekk intom residenti tal-UE/ŻEE bi ftit dħul ieħor, iċċekkjaw l-għażla tal-art. 17-A qabel ma tippreżentaw.
• Ippreżentaw il-Modelo 3 bl-Anexo F bejn l-1 ta' April u t-30 ta' Ġunju 2027 għall-kera tal-2026 tagħkom, u ħallsu sal-31 ta' Awwissu.