Kif tgħaddu mill-Alojamento Local għal kiri fit-tul fil-Portugall

Li tgħaddu dar mill-alojamento local (AL, kiri liċenzjat għal soġġorni qosra) għal kiri fit-tul huwa l-aktar xogħol ta' karti. Tinnotifikaw it-tmiem tal-operat AL, li jikkanċella r-reġistrazzjoni. Tagħlqu jew temendaw l-attività kummerċjali tagħkom mal-uffiċċju tat-taxxa. Imbagħad tiffirmaw u tirreġistraw kuntratt ta' kiri residenzjali normali. L-eżenzjoni sħiħa mill-IRS għal djar ex-AL issa hija magħluqa għal min jaqleb issa, għax il-kuntratt kellu jiġi ffirmat u rreġistrat sal-31 ta' Diċembru 2024. Il-kera minn kuntratt ġdid tiġi intaxxata minflok bħala dħul ordinarju mill-kiri, spiss b'25% jew 10%. Qabel ma taqilbu, iċċekkjaw jekk qatt tkunux tistgħu terġgħu lura għall-AL fiż-żona tagħkom, u jekk il-VAT li rkuprajtu fil-passat għandhiex titħallas lura.

Fejn jinsabu r-regoli tal-AL fl-2026

• Il-Mais Habitação (Lei 56/2023) issospendiet reġistrazzjonijiet AL ġodda fil-livell nazzjonali fl-2023.
• Id-Digriet-Liġi 76/2024, fis-seħħ mill-1 ta' Novembru 2024, neħħa dik is-sospensjoni nazzjonali u ta l-kontroll lill-muniċipalitajiet:
  • Ir-reġistrazzjonijiet ma jibqgħux jiskadu.
  • Il-muniċipalitajiet jistgħu jadottaw ir-regolamenti AL tagħhom stess, b'áreas de contenção (żoni ta' trażżin) u áreas de crescimento sustentável (żoni ta' tkabbir sostenibbli), definiti skont il-parroċċa (DL 128/2014, art. 15-A).
• Id-Digriet-Liġi 151/2026 jagħti lill-muniċipalitajiet li kellhom aktar minn 1,000 reġistrazzjoni AL fil-31 ta' Diċembru 2025 sal-31 ta' Diċembru 2026 biex jiddeċiedu dwar ir-regolament tagħhom. Sadanittant jistgħu jestendu s-sospensjonijiet ta' reġistrazzjonijiet ġodda.
• Lisbona u Porto diġà jirrestrinġu ħafna l-AL il-ġdid:
  • Ir-regolament ta' Lisbona, approvat f'Diċembru 2025, għandu żoni ta' trażżin assoluti u relattivi.
  • Porto issospendiet AL ġdid fiċ-ċentru storiku u f'Bonfim.

Għaliex dan huwa importanti qabel ma taqilbu. F'żona ta' trażżin, ir-regolament ta' muniċipalità jista' jirrifjuta reġistrazzjoni AL ġdida għal dar li kienet mikrija b'kuntratt residenzjali fis-sentejn ta' qabel (DL 128/2014, art. 15-B). Ladarba tikkanċellaw, li terġgħu tiksbu reġistrazzjoni jista' jkun diffiċli jew impossibbli. L-ewwel iċċekkjaw ir-regolament AL attwali tal-muniċipalità tagħkom.

Kif tagħlqu reġistrazzjoni AL, u x'jiġri minnha

M'hemmx għażla ta' "pawsa" għal reġistrazzjoni li għandkom. Taħt id-DL 128/2014 kif emendat:

• In-notifika tat-tmiem tal-operat. Għandkom tinnotifikaw iċ-cessação da exploração (tmiem tal-operat) permezz tal-Balcão Único Eletrónico (punt uniku elettroniku, fuq gov.pt) fi żmien 10 ijiem minn meta jseħħ (art. 6). Għandkom bżonn tidħlu biċ-Chave Móvel Digital, b'Karta taċ-Ċittadin jew b'ċertifikat diġitali. Porto, pereżempju, ma titlob l-ebda miżata.
• X'jiġri mir-reġistrazzjoni. It-tmiem tal-operat ifisser li r-reġistrazzjoni tiġi kkanċellata (art. 9). L-aġġornament imur awtomatikament fir-reġistru nazzjonali ta' Turismo de Portugal, ir-Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). In-numru AL tagħkom imbagħad jieqaf jeżisti, u ma tistgħux terġgħu tattivawh aktar tard.
• Pjattaformi tal-bookings. Għandkom tgħarrfu lil Airbnb, Booking u pjattaformi oħra fl-istess 10 ijiem, u tneħħu r-reklami tagħkom.
• Taxxa turistika. Agħlqu l-kont tagħkom fuq il-pjattaforma muniċipali tat-taxxa turistika, fejn il-muniċipalità tagħkom għandha waħda.

L-għeluq tal-attività kummerċjali mal-Finanças

Id-dħul mill-AL huwa dħul kummerċjali, intaxxat taħt il-Kategorija B tal-IRS. Għalhekk il-biċċa l-kbira tas-sidien għandhom início de atividade (reġistrazzjoni tal-attività kummerċjali) miftuħa fil-Portal das Finanças.

• Jekk l-AL kienet l-unika attività tagħkom: ippreżentaw declaração de cessação de atividade (dikjarazzjoni ta' waqfien) fi żmien 30 jum minn meta tieqfu (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Tistgħu tippreżentawha online fil-Portal das Finanças. Jekk għandkom contabilidade organizada (kontabilità sħiħa), il-contabilista certificado (accountant iċċertifikat) tagħkom għandu jibgħatha.

• Jekk għandkom attività oħra tal-Kategorija B: tippreżentaw dikjarazzjoni ta' bidla minflok, billi tneħħu l-kodiċi tal-attività AL.

• VAT. Il-kiri residenzjali fit-tul huwa eżentat mill-VAT (CIVA art. 9). Jekk kontu fir-reġim normali tal-VAT u rkuprajtu l-VAT fuq ix-xiri, ix-xogħlijiet ta' rinnovazzjoni jew l-għamara, il-bidla tad-dar għal kiri eżentat tista' tqanqal regularização (aġġustament) favur l-Istat:

  • għall-proprjetà u x-xogħlijiet tal-bini, fuq perjodu ta' 20 sena;
  • għal oġġetti oħra ta' investiment, fuq 5 snin (CIVA art. 24–26).

  Jekk użajtu biss l-eżenzjoni għan-negozji żgħar u qatt ma rkuprajtu l-VAT, normalment dan ma jinqalax.

• Qligħ kapitali u deprezzament. It-tneħħija ta' proprjetà minn attività kummerċjali għandha r-regoli tagħha dwar il-qligħ, li ġeneralment jiġi differit sa bejgħ. Jekk naqqastu d-deprezzament taħt kontabilità sħiħa, jista' jkollu jerġa' jiżdied matul is-sena tat-trasferiment u t-tliet snin ta' wara (CIRS art. 3(10)).

L-aġġustament tal-VAT u l-pożizzjoni tal-qligħ kapitali huma ż-żewġ punti tekniċi li għandkom tagħmlu lil accountant jiċċekkja qabel ma tippreżentaw.

Mill-Kategorija B għall-Kategorija F: kif tinbidel it-taxxa

Għall-kera fit-tul:

• Ir-rata ta' 25% tonqos għal kirjiet itwal, mill-kirjiet ta' 5 snin jew aktar.
• Ir-rata ta' 10% (EBF art. 45-C, miżjud bid-Digriet-Liġi 97/2026) tapplika mill-1 ta' Jannar 2026 sal-31 ta' Diċembru 2029. Tkopri kuntratti użati esklużivament għall-abitazzjoni, b'kera fil-limitu moderat, li huwa €2,300 fix-xahar fl-2026.
• Tnaqqisiet. Tistgħu tnaqqsu spejjeż bħall-IMI, il-ħlasijiet tal-kondominju, it-tiswijiet, il-manutenzjoni u l-assigurazzjoni tal-kera. Ma tistgħux tnaqqsu l-ispejjeż tal-finanzjament, id-deprezzament, l-AIMI, jew l-għamara, l-apparat domestiku u d-dekorazzjoni (CIRS art. 41).

Xi punti dwar ir-rata ta' 10% għadhom mhumiex solvuti. Staqsu lill-konsulent tagħkom kif tapplika għal dawk mhux residenti u jekk teħtieġx terminu minimu tal-kiri.

L-eżenzjoni tal-kera ex-AL sal-2029 għadha tapplika?

Il-Mais Habitação ħolqot eżenzjoni sħiħa mill-IRS u mill-IRC għall-kera minn djar trasferiti mill-AL għal kiri residenzjali permanenti (EBF art. 74-A). Tkopri l-kera riċevuta sal-31 ta' Diċembru 2029, mingħajr limitu fuq il-kera. Dawn il-kundizzjonijiet kollha kellhom jiġu sodisfatti:

1. Il-kera ġejja mit-trasferiment ta' proprjetà li kienet użata għall-AL għal kiri għal abitazzjoni permanenti.
2. L-AL kienet irreġistrata, u għadha f'użu bħala AL, sal-31 ta' Diċembru 2022.
3. Il-kuntratt ġie iffirmat u rreġistrat mal-uffiċċju tat-taxxa sal-31 ta' Diċembru 2024.

X'ifisser dan illum:

• Jekk taqilbu issa, ma tistgħux tikkwalifikaw. L-iskadenza tal-2024 għaddiet u ma ġietx estiża.
• Jekk diġà tikkwalifikaw:
  • It-tiġdid awtomatiku ta' dak l-istess kuntratt iżomm l-eżenzjoni.
  • Jekk il-kiri jintemm u tiffirmaw kuntratt ġdid wara l-2024, anke mal-istess inkwilin, l-eżenzjoni tintilef. L-uffiċċju tat-taxxa kkonferma dan f'deċiżjoni vinkolanti (proċess 26669, 2024).
  • Il-kanċellazzjoni tal-AL qabel il-31 ta' Diċembru 2022 skwalifikat ukoll lis-sidien.
• Dawk mhux residenti jikkwalifikaw bl-istess termini, skont l-uffiċċju tat-taxxa (Jannar 2025).
• Rappurtar. Xorta tiddikjaraw il-kera eżentata fid-dikjarazzjoni annwali tal-IRS tagħkom, f'qasam apposta tal-Anexo F.

Tqabbil tar-redditu nett taż-żewġ għażliet

Tqabblux ċifri gross. Użaw in-numri tagħkom, għal mill-inqas sena sħiħa, f'dan il-qafas.

Dħul nett mill-AL

1. Iljieli bbukkjati × rata medja għal kull lejl = dħul gross.
2. Naqqsu l-kummissjonijiet tal-pjattaformi, it-tindif u l-londri, l-utilitajiet, l-internet u t-TV, il-konsumabbli, il-miżati tal-ġestjoni, il-manutenzjoni u s-sostituzzjoni tal-għamara, l-assigurazzjoni AL, il-kontabilità, il-ħlasijiet tal-kondominju u l-IMI.
3. Naqqsu t-taxxa fuq id-dħul. Ikkalkulawha fuq 35% (jew 50%) tad-dħul bir-rata marġinali tagħkom, u żidu kwalunkwe VAT li ma tistgħux tgħaddu.

Dħul nett mill-kiri fit-tul

1. Kera mensili × 12, nieqes allowance għax-xhur vojta bejn inkwilin u ieħor.
2. Naqqsu l-IMI, il-ħlasijiet tal-kondominju, l-assigurazzjoni, il-manutenzjoni, il-miżati tal-ġestjoni u kwalunkwe assigurazzjoni ta' garanzija tal-kera.
3. Naqqsu t-taxxa tal-bolla li tħallsu fil-bidu ta' kull kiri, li hija 10% tal-kera ta' xahar.
4. Naqqsu t-taxxa ta' 25% jew 10% fuq iċ-ċifra netta (kera nieqes spejjeż deduċibbli), jew ir-rata aggregata tagħkom jekk tkun aktar baxxa.

Redditu nett = dħul nett ÷ valur attwali tas-suq tad-dar × 100. Qabblu wkoll is-sigħat li tqattgħu, kemm ivarja d-dħul tagħkom, u r-riskju ta' arretrati fil-kera. Kiri fit-tul jillimita wkoll meta tistgħu terġgħu tieħdu d-dar, minħabba r-regoli tat-tiġdid.

Mgħammra jew mhux mgħammra, utilitajiet u assigurazzjoni

• Għamara. Tistgħu tikru d-dar mgħammra, iżda l-għamara u l-apparat domestiku mhumiex deduċibbli mill-kera fit-tul. Waħħlu inventarju ffirmat, b'ritratti, mal-kuntratt. Neħħu l-extras stil lukanda bħal bjankerija, prodotti tal-ġisem u kaxxi taċ-ċwievet.
• Utilitajiet. F'kirjiet fit-tul l-inkwilin normalment jieħu l-elettriku, l-ilma u l-gass f'ismu. Aqblu fil-kuntratt min għandu liema kuntratt, u ħudu l-qari tal-meters fil-konsenja. Ikkanċellaw is-servizzi speċifiċi għall-AL, bħall-Wi-Fi għall-mistednin, il-kuntratti tat-tindif u l-abbonamenti għall-channel manager.
• Assigurazzjoni. L-AL teħtieġ assigurazzjoni tar-responsabbiltà b'mill-inqas €75,000 għal kull talba (DL 128/2014, art. 13-A). Ibdluha b'assigurazzjoni tad-dar għas-sidien. Jekk id-dar tinsab f'bini taħt propriedade horizontal (kondominju), żommu l-assigurazzjoni kontra n-nar fuq l-unità tagħkom. Ikkunsidraw assigurazzjoni ta' garanzija tal-kera.
• Liċenzja u ċertifikat. Iċċekkjaw li l-licença de utilização (liċenzja tal-użu) tippermetti l-abitazzjoni. Iċċekkjaw li ċ-ċertifikat tal-enerġija huwa validu qabel ma tirreklamaw.

Lista ta' kontroll

1. Iċċekkjaw ir-regolament AL u ż-żoni ta' trażżin tal-muniċipalità tagħkom, u ddeċiedu jekk taċċettawx li tista' ma tkunux tistgħu terġgħu lura għall-AL.
2. Itolbu lil accountant jirrevedi r-regolarizzazzjoni tal-VAT, il-qligħ kapitali u d-deprezzament qabel ma tagħlqu xejn.
3. Onoraw jew ikkanċellaw kwalunkwe booking futur, imbagħad innotifikaw it-tmiem tal-operat AL fil-Balcão Único Eletrónico fi żmien 10 ijiem.
4. Neħħu r-reklami tagħkom u għarrfu lill-pjattaformi fi żmien 10 ijiem. Agħlqu l-kont tat-taxxa turistika.
5. Ippreżentaw id-dikjarazzjoni ta' waqfien (jew dikjarazzjoni ta' bidla) fil-Portal das Finanças fi żmien 30 jum.
6. Ibdlu l-assigurazzjoni, irranġaw l-utilitajiet, u ħejju l-inventarju u ċ-ċertifikat tal-enerġija.
7. Iffirmaw il-kuntratt, imbagħad ibagħtu l-Modelo 2 u ħallsu t-taxxa tal-bolla sal-aħħar tax-xahar ta' wara li jibda l-kiri.
8. Oħorġu irċevuti elettroniċi tal-kera kull xahar, u ddikjaraw il-kera fl-Anexo F ir-rebbiegħa ta' wara.