Jaarlijkse huurverhoging in Portugal en de coëfficiënt voor 2027 uitgelegd

Eenmaal per jaar mag u de huur van een Portugees woninghuurcontract verhogen met een officiële coëfficiënt, tenzij uw contract een eigen regeling voor huuractualisering bevat. Voor 2027 bedraagt de coëfficiënt 1,0256, een maximale stijging van 2,56%. U mag deze pas toepassen wanneer er 12 maanden zijn verstreken sinds de aanvang van de huur of sinds de laatste actualisering. U moet de huurder minstens 30 dagen van tevoren schriftelijk informeren, per aangetekende brief met ontvangstbewijs. Verhogingen die u nooit hebt doorgevoerd, kunt u achteraf niet meer in rekening brengen. Wel kunt u overgeslagen coëfficiënten bij een latere actualisering optellen, zolang er niet meer dan drie jaar zijn verstreken sinds elke coëfficiënt voor het eerst had kunnen worden toegepast.

Hoe de officiële coëfficiënt werkt

Het nationale statistiekbureau, INE (Instituto Nacional de Estatística), berekent de coëfficiënt (coeficiente de atualização anual de renda). Deze is gelijk aan de volledige verandering van het consumentenprijsindexcijfer, exclusief huisvesting, over de meest recente 12 maanden waarvoor op 31 augustus cijfers beschikbaar zijn. INE moet de coëfficiënt elk jaar uiterlijk op 30 oktober als mededeling (aviso) in het Diário da República publiceren (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Het in het najaar gepubliceerde cijfer geldt voor actualiseringen die in het volgende kalenderjaar ingaan.

Het cijfer voor 2027 is definitief. INE publiceerde de inflatiegegevens over augustus op 10 september 2026, en de mededeling verscheen op 1 oktober 2026 in het Diário da República (2e reeks, nr. 191).

Om de nieuwe huur te berekenen, vermenigvuldigt u de huidige huur met de coëfficiënt. Rond het resultaat naar boven af op de volgende cent (NRAU art. 25). Bijvoorbeeld: € 1.000 × 1,0256 = € 1.025,60, en € 850 × 1,0256 = € 871,776, wat € 871,78 wordt.

De coëfficiënt is een maximum, geen verplichting. U mag de huur met minder verhogen, of helemaal niet.

Wanneer u de huur mag verhogen

Als uw contract geen eigen regeling voor huuractualisering bevat, gelden de standaardregels van art. 1077(2) van het Burgerlijk Wetboek (Código Civil):

• Slechts eenmaal per jaar. U mag de eerste actualisering vragen één jaar na de aanvang van de huur. Daarna mag elke actualisering één jaar na de vorige plaatsvinden.
• Geen verhoging in het eerste jaar. Bij een huurcontract dat op 1 maart 2026 is ingegaan, is 1 maart 2027 de vroegste datum voor een nieuwe huurprijs.
• De verjaardag hoeft niet in januari te vallen. U gebruikt de coëfficiënt van het jaar waarin de nieuwe huur ingaat. Een actualisering die in mei 2027 ingaat, gebruikt 1,0256. Huren die eind 2026 verschuldigd zijn, kunnen de coëfficiënt van 2027 niet gebruiken.
• Verlenging zet de klok niet terug op nul. De termijn van één jaar loopt vanaf de aanvang van de huur of vanaf de laatste actualisering.

Huurcontracten met een eigen actualiseringsclausule

Op grond van art. 1077(1) kunnen partijen schriftelijk overeenkomen of en hoe de huur wordt geactualiseerd. Een clausule als "de huur stijgt elk jaar met 3%" of een gestaffelde huurregeling treedt in de plaats van de officiële coëfficiënt. Een clausule die zegt dat de huur "volgens de wet wordt geactualiseerd" betekent dat de officiële coëfficiënt van toepassing is.

Het plafond van 2023 liet zien hoe dit werkt. Lei 19/2022 beperkte de coëfficiënt voor 2023 tot 2% "onverminderd een andersluidende overeenkomst tussen de partijen". Contracten die naar de wettelijke coëfficiënt of de officiële mededeling verwezen, bleven aan 2% gebonden.

Is uw clausule onduidelijk, win dan advies in voordat u iets verstuurt.

Oudere huurcontracten

Huurcontracten die vóór 1990 zijn gesloten, vallen onder overgangsregels. Sinds Mais Habitação (Lei 56/2023) kunnen ze niet langer onder het NRAU-regime worden gebracht. Ze kunnen nog wel de gewone jaarlijkse coëfficiënt krijgen. Deze gids behandelt huurcontracten onder het huidige regime.

Hoe u uw huurder informeert

De kennisgeving moet schriftelijk zijn en de coëfficiënt en de daaruit volgende nieuwe huur vermelden. Ze moet de huurder minstens 30 dagen vóór de ingangsdatum van de nieuwe huur bereiken. Zonder zo'n kennisgeving heeft de verhoging geen rechtsgevolg.

De NRAU (art. 9) schrijft de vorm van de kennisgeving voor:

1. Schrijf en onderteken een brief. Vermeld uw volledige adres en het adres van de woning.
2. Verstuur de brief aangetekend met ontvangstbevestiging (carta registada com aviso de receção). Stuur hem naar de gehuurde woning, tenzij de huurder u schriftelijk een ander adres heeft opgegeven. U kunt hem ook persoonlijk overhandigen en de huurder uw kopie laten ondertekenen en dateren als bewijs van ontvangst.
3. Zijn er meerdere verhuurders, dan moeten zij allen ondertekenen, of één persoon die hen allen vertegenwoordigt (art. 11). Zijn er meerdere huurders, richt de brief dan aan degene die als eerste in het contract wordt genoemd.
4. Tel de 30 dagen vanaf de ontvangst, niet vanaf de verzending. Houd rekening met de postbezorging, zeker als u de brief vanuit het buitenland verstuurt.
5. Komt de brief onafgehaald terug, stuur dan 30 tot 60 dagen na de eerste een tweede aangetekende brief. Komt ook die terug, dan geldt de kennisgeving als ontvangen op de 10e dag na verzending (art. 10). Een weigering om de brief aan te nemen, of een ontvangstbewijs dat door iemand anders is ondertekend, geldt nog steeds als bezorging.
6. Geef huurkwitanties uit voor het nieuwe bedrag vanaf de eerste huurtermijn waarop de verhoging van toepassing is.

E-mail, WhatsApp en gewone post voldoen niet aan de wettelijke vorm. Een wetsvoorstel voor hervorming van het huurrecht werd op 30 september 2026 in eerste lezing door het parlement aangenomen en zou in sommige gevallen elektronische kennisgevingen toestaan. Het is nog geen wet.

Voorbeeldbrief

Pas deze brief aan uw huurcontract aan en verstuur hem vervolgens aangetekend met ontvangstbevestiging. Het is verstandig de Portugese tekst in de brief te behouden.

Onderwerp: Jaarlijkse huuractualisering (Atualização anual da renda), [adres van de woning]

Geachte [naam van de huurder],

Op grond van artikel 1077 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 24 van de NRAU (Lei 6/2006) deel ik u hierbij de jaarlijkse actualisering mee van de huur voor bovengenoemde woning, op grond van het huurcontract van [datum].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Huidige maandhuur (renda atual): € [bedrag] Toegepaste coëfficiënt (coeficiente aplicado): 1,0256 Nieuwe maandhuur (nova renda): € [bedrag] Met ingang van (com efeitos a partir de): de huur die verschuldigd is op [datum], ten minste 30 dagen nadat u deze brief ontvangt en ten minste één jaar na [aanvang van de huur / laatste actualisering].

De betalingsgegevens blijven ongewijzigd.

[Plaats, datum, naam van de verhuurder, handtekening en volledig adres]

Als u ook overgeslagen coëfficiënten toepast (zie hieronder), vermeld dan elk jaar en de bijbehorende coëfficiënt afzonderlijk. Toon de berekening, zodat de huurder die kan controleren.

Wat er gebeurt als u een jaar overslaat

Art. 1077(2)(d) bestaat uit twee delen:

• Gemist geld blijft gemist. Als u de huur niet hebt geactualiseerd, kunt u de huurder het verschil over afgelopen maanden niet in rekening brengen. Gemiste verhogingen worden nooit een schuld van de huurder.
• Overgeslagen coëfficiënten kunnen bij een latere actualisering worden opgeteld, zolang er niet meer dan drie jaar zijn verstreken sinds de datum waarop elke coëfficiënt voor het eerst had kunnen worden toegepast.

Combineer coëfficiënten door ze te vermenigvuldigen, niet door ze op te tellen.

Uitgewerkt voorbeeld. Een huurcontract ging in op 1 oktober 2023 tegen € 900 per maand. De eerste actualisering was mogelijk op 1 oktober 2024, en de verhuurder heeft de huur nooit verhoogd. In oktober 2026 stuurt de verhuurder een aangetekende brief voor een nieuwe huur vanaf 1 december 2026:

• Coëfficiënt 2024: 1,0694: voor het eerst bruikbaar op 1 oktober 2024, nog binnen drie jaar.
• Coëfficiënt 2025: 1,0216.
• Coëfficiënt 2026: 1,0224.
• € 900 × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = € 1.005,2739, naar boven afgerond € 1.005,28. Dat is ongeveer 11,7% meer dan nu.

De volgende actualisering zou mogelijk zijn vanaf 1 december 2027, met de coëfficiënt van 2027. Als de verhuurder na 1 oktober 2027 zou wachten, zou de coëfficiënt van 2024 van 6,94% vervallen.

De wet zegt niet precies wanneer de drie jaar ophouden te lopen: wanneer u de kennisgeving verstuurt, of wanneer de nieuwe huur ingaat. Zorg ervoor dat beide binnen de termijn vallen.

Veelvoorkomende misverstanden

• Mais Habitação (Lei 56/2023) heeft de jaarlijkse actualisering voor 2024 niet begrensd. De volledige 6,94% was beschikbaar. De overheid gaf huurders met een lager inkomen in plaats daarvan extra huursteun. Meer dan één op de vijf verhuurders koos ervoor de verhoging van 2024 niet toe te passen, en velen van hen kunnen die binnen de termijn van drie jaar nog steeds inhalen.
• De grens van 2% uit Mais Habitação gaat over iets anders. Die begrenst de aanvangshuur van een nieuw huurcontract voor een woning die in de voorgaande vijf jaar is verhuurd. Ze geldt niet voor de jaarlijkse actualisering van een bestaand huurcontract. Die regel rekent met een coëfficiënt voor 2023 van 1,0543. Voor jaarlijkse actualiseringen van bestaande huurcontracten bedraagt de coëfficiënt voor 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• De huur met minder dan de coëfficiënt verhogen. Het staat niet vast of het onbenutte deel van de coëfficiënt van een jaar later alsnog kan worden ingehaald. Win advies in als u daarop wilt rekenen.

Onder € 2.300 blijven voor het belastingtarief van 10%

Van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029 voegt Decreto-Lei 97/2026 artikel 45-C toe aan het Statuut van Fiscale Voordelen (EBF). Daarmee wordt huur belast tegen een vast tarief van 10% in plaats van 25%, mits het huurcontract uitsluitend voor bewoning is en de maandhuur niet hoger is dan de grens voor een "gematigde huur". Die grens is 2,5 keer het minimummaandloon van 2026, oftewel € 2.300. De grens is vastgezet op het cijfer van 2026. Ze kan bij ministeriële regeling (portaria) worden verhoogd in lijn met de huurcoëfficiënt, maar stijgt niet automatisch. Controleer of een dergelijke regeling is gepubliceerd voordat u op een hoger bedrag rekent.

Twee punten uit het wetsbesluit (art. 3) zijn van belang voor jaarlijkse actualiseringen:

• De huur omvat alles wat op grond van het huurcontract wordt betaald. Dat omvat meubilair, apparatuur en diensten, ook als die apart worden gefactureerd.
• De toets gebruikt de jaarhuur gedeeld door het aantal maanden in het jaar. Een verhoging halverwege het jaar wordt dus gemiddeld.

Voorbeeld. De huur bedraagt € 2.250 en u verhoogt die met 2,56% vanaf 1 maart 2027, naar € 2.307,60. Gemiddelde over 2027: (2 × € 2.250 + 10 × € 2.307,60) ÷ 12 = € 2.298, net onder de grens. In 2028 zou een volledig jaar tegen € 2.307,60 boven € 2.300 uitkomen, tenzij de grens tegen die tijd is geactualiseerd.

Als een verhoging een huurcontract over de grens zou duwen, vergelijk dan de extra huur met de belastingkosten. Het verlies van het tarief van 10% betekent dat u 25% (of een lager tarief op basis van de looptijd) betaalt over de volledige huur uit dat contract. U kunt de huur ook gewoon met minder dan de coëfficiënt verhogen. Laat onze lezing van de middelingsregel voor uw eigen situatie bevestigen door een belastingadviseur.

Checklist

• Controleer of het huurcontract een eigen actualiseringsclausule bevat. Zo niet, dan geldt de officiële coëfficiënt.
• Noteer de aanvangsdatum van de huur en de datum van de laatste actualisering. Er moeten twaalf maanden zijn verstreken.
• Zoek de coëfficiënt op voor het jaar waarin de nieuwe huur ingaat: 1,0256 voor 2027.
• Tel eventuele overgeslagen coëfficiënten die nog binnen drie jaar vallen erbij op, door ze met elkaar te vermenigvuldigen.
• Bereken de nieuwe huur en rond naar boven af op de cent.
• Toets het resultaat aan de grens van € 2.300 als u het tarief van 10% gebruikt.
• Laat elke verhuurder de brief ondertekenen. Verstuur hem aangetekend met ontvangstbevestiging, minstens 30 dagen vóór de ingangsdatum, plus de tijd voor postbezorging.
• Bewaar de brief, het verzendbewijs en de ondertekende ontvangstbevestiging.
• Geef vanaf de ingangsdatum huurkwitanties uit voor het nieuwe bedrag.