Årlig husleieøkning i Portugal og koeffisienten for 2027 forklart

Én gang i året kan du øke husleien i en portugisisk boligleiekontrakt med en offisiell koeffisient, med mindre kontrakten har sin egen regel for justering. For 2027 er koeffisienten 1,0256, altså en økning på maksimalt 2,56 %. Du kan bare bruke den når det har gått 12 måneder siden leieforholdet startet eller siden forrige justering. Du må varsle leietakeren skriftlig minst 30 dager i forveien, i rekommandert brev med mottaksbevis. Økninger du aldri krevde, kan ikke kreves inn i ettertid. Du kan likevel legge koeffisienter du hoppet over til en senere justering, så lenge det ikke har gått mer enn tre år siden hver av dem tidligst kunne ha vært brukt.

Slik fungerer den offisielle koeffisienten

Det nasjonale statistikkinstituttet, INE (Instituto Nacional de Estatística), beregner koeffisienten (coeficiente de atualização anual de renda). Den tilsvarer hele endringen i konsumprisindeksen, uten bolig, over de siste 12 månedene det finnes tall for per 31. august. INE skal kunngjøre den som en kunngjøring (aviso) i Diário da República innen 30. oktober hvert år (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Tallet som kunngjøres om høsten, gjelder for justeringer som får virkning i det påfølgende kalenderåret.

Tallet for 2027 er endelig. INE publiserte inflasjonstallene for august 10. september 2026, og kunngjøringen kom i Diário da República (2. serie, nr. 191) 1. oktober 2026.

For å beregne den nye husleien multipliserer du dagens husleie med koeffisienten. Resultatet rundes opp til nærmeste cent (NRAU art. 25). Eksempel: 1 000 euro × 1,0256 = 1 025,60 euro, og 850 euro × 1,0256 = 871,776 euro, som blir 871,78 euro.

Koeffisienten er et tak, ikke en plikt. Du kan øke husleien mindre, eller ikke i det hele tatt.

Når du kan øke husleien

Hvis kontrakten ikke har sin egen regel for justering, gjelder standardreglene i den portugisiske sivillovboken (Código Civil) art. 1077(2):

• Bare én gang i året. Du kan be om den første justeringen ett år etter at leieforholdet startet. Deretter kan hver justering komme ett år etter den forrige.
• Ingen økning det første året. For en leiekontrakt som startet 1. mars 2026, er tidligste dato for ny husleie 1. mars 2027.
• Årsdagen trenger ikke å være i januar. Du bruker koeffisienten for det året den nye husleien får virkning. En justering med virkning fra mai 2027 bruker 1,0256. Husleie som forfaller sent i 2026, kan ikke bruke koeffisienten for 2027.
• Fornyelse nullstiller ikke klokken. Ettårsfristen løper fra leieforholdets start eller fra forrige justering.

Kontrakter med egen justeringsklausul

Etter art. 1077(1) kan partene skriftlig avtale om og hvordan husleien skal justeres. En klausul som «husleien øker med 3 % hvert år» eller en trappetrinnsplan for husleien trer i stedet for den offisielle koeffisienten. En klausul som sier at husleien «justeres i henhold til loven», betyr at den offisielle koeffisienten gjelder.

Taket for 2023 viste hvordan dette fungerer. Lei 19/2022 begrenset koeffisienten for 2023 til 2 % «uten at dette berører en annen avtale mellom partene». Kontrakter som viste til den lovbestemte koeffisienten eller den offisielle kunngjøringen, ble holdt til 2 %.

Hvis klausulen din er uklar, bør du søke råd før du sender noe.

Eldre kontrakter

Leiekontrakter inngått før 1990 følger overgangsregler. Etter Mais Habitação (Lei 56/2023) kan de ikke lenger flyttes over til NRAU-ordningen. De kan fortsatt få den ordinære årlige koeffisienten. Denne veiledningen gjelder kontrakter under dagens ordning.

Slik varsler du leietakeren

Varselet må være skriftlig og angi koeffisienten og den nye husleien som følger av den. Det må nå leietakeren minst 30 dager før den nye husleien gjelder. Uten et slikt varsel har økningen ingen rettsvirkning.

NRAU (art. 9) fastsetter formen på varselet:

1. Skriv og signer et brev. Ta med din fullstendige adresse og adressen til boligen.
2. Send det som rekommandert brev med mottaksbevis (carta registada com aviso de receção). Send det til den utleide boligen, med mindre leietakeren skriftlig har oppgitt en annen adresse. Alternativt kan du levere det personlig og la leietakeren signere og datere din kopi som bevis på mottak.
3. Er det flere utleiere, må alle signere, eller én person som representerer dem alle (art. 11). Er det flere leietakere, adresserer du brevet til den som står først i kontrakten.
4. Regn de 30 dagene fra mottak, ikke fra innsending. Legg inn margin for postgangen, særlig hvis du sender brevet fra utlandet.
5. Hvis brevet kommer i retur uavhentet, sender du et nytt rekommandert brev 30 til 60 dager etter det første. Kommer også det i retur, regnes varselet som mottatt den 10. dagen etter at det ble sendt (art. 10). Nekter mottakeren å ta imot brevet, eller signerer noen andre for det, regnes det likevel som levert.
6. Utsted husleiekvitteringer for det nye beløpet fra den første husleien økningen gjelder for.

E-post, WhatsApp og vanlig post oppfyller ikke lovens formkrav. Et lovforslag om leiereform ble vedtatt ved første behandling i parlamentet 30. september 2026 og vil i noen tilfeller tillate elektroniske varsler. Det er ennå ikke lov.

Eksempel på varselbrev

Tilpass dette til kontrakten din, og send det som rekommandert brev med mottaksbevis. Det er fornuftig å beholde den portugisiske ordlyden i brevet.

Emne: Årlig husleiejustering (Atualização anual da renda), [boligens adresse]

Kjære [leietakerens navn],

I henhold til artikkel 1077 i sivillovboken (Código Civil) og artikkel 24 i NRAU (Lei 6/2006) varsler jeg herved om den årlige justeringen av husleien for ovennevnte bolig, i henhold til leiekontrakten datert [dato].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Nåværende månedlig husleie (renda atual): [beløp] euro Anvendt koeffisient (coeficiente aplicado): 1,0256 Ny månedlig husleie (nova renda): [beløp] euro Med virkning fra (com efeitos a partir de): husleien som forfaller [dato], som er minst 30 dager etter at du mottar dette brevet og minst ett år etter [leieforholdets start / forrige justering].

Betalingsopplysningene er uendret.

[Sted, dato, utleiers navn, signatur og fullstendige adresse]

Hvis du også bruker koeffisienter du har hoppet over (se nedenfor), oppgir du hvert år og koeffisienten for det separat. Vis utregningen, slik at leietakeren kan kontrollere den.

Hva som skjer hvis du hopper over et år

Art. 1077(2)(d) har to deler:

• Tapte penger er tapt. Hvis du ikke justerte husleien, kan du ikke kreve differansen for tidligere måneder fra leietakeren. Økninger du gikk glipp av, blir aldri en gjeld leietakeren skylder.
• Koeffisienter du hoppet over, kan legges til en senere justering, så lenge det ikke har gått mer enn tre år siden datoen hver av dem tidligst kunne ha vært brukt.

Koeffisienter kombineres ved å multiplisere dem, ikke legge dem sammen.

Regneeksempel. Et leieforhold startet 1. oktober 2023 med en husleie på 900 euro i måneden. Første justering var mulig 1. oktober 2024, og utleieren har aldri økt husleien. I oktober 2026 sender utleieren et rekommandert brev om ny husleie fra 1. desember 2026:

• Koeffisient 2024 på 1,0694: tidligst brukbar 1. oktober 2024, fortsatt innenfor tre år.
• Koeffisient 2025 på 1,0216.
• Koeffisient 2026 på 1,0224.
• 900 euro × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 euro, som rundes opp til 1 005,28 euro. Det er omtrent 11,7 % mer enn i dag.

Neste justering vil være mulig fra 1. desember 2027, med koeffisienten for 2027. Hvis utleieren ventet til etter 1. oktober 2027, ville koeffisienten for 2024 på 6,94 % falle bort.

Loven sier ikke nøyaktig når treårsfristen slutter å løpe: når du sender varselet, eller når den nye husleien får virkning. Sørg for at begge faller innenfor fristen.

Vanlige misforståelser

• Mais Habitação (Lei 56/2023) satte ikke noe tak på den årlige justeringen for 2024. Hele økningen på 6,94 % var tilgjengelig. Regjeringen ga i stedet leietakere med lavere inntekt ekstra bostøtte. Mer enn én av fem utleiere valgte å ikke bruke økningen for 2024, og mange av dem kan fortsatt hente den inn innenfor treårsfristen.
• Grensen på 2 % i Mais Habitação gjelder noe annet. Den begrenser startleien i en ny leiekontrakt for en bolig som har vært utleid i løpet av de siste fem årene. Den gjelder ikke den årlige justeringen av en eksisterende kontrakt. Den regelen regner koeffisienten for 2023 som 1,0543. For årlige justeringer av eksisterende kontrakter er koeffisienten for 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• Å øke husleien mindre enn koeffisienten. Det er ikke avklart om den ubrukte delen av et års koeffisient kan hentes inn senere. Søk råd hvis du har tenkt å basere deg på det.

Hold deg under 2 300 euro for skattesatsen på 10 %

Fra 1. januar 2026 til 31. desember 2029 tilføyer lovdekret (Decreto-Lei) 97/2026 artikkel 45-C i skattefordelsloven (EBF). Den skattlegger husleieinntekt med en flat sats på 10 % i stedet for 25 %, forutsatt at leiekontrakten utelukkende gjelder bolig og at den månedlige husleien ikke overstiger grensen for «moderat husleie». Grensen er 2,5 ganger minstelønnen per måned for 2026, altså 2 300 euro. Grensen er låst til tallet for 2026. Den kan heves ved ministeriell forskrift (portaria) i takt med husleiekoeffisienten, men den stiger ikke automatisk. Sjekk om en slik forskrift er publisert før du baserer deg på et høyere tall.

To punkter i lovdekretet (art. 3) har betydning for årlige justeringer:

• Husleien omfatter alt som betales i henhold til leiekontrakten. Det omfatter møbler, utstyr og tjenester, selv om de faktureres separat.
• Testen bruker årlig husleie delt på antall måneder i året. En økning midt i året blir derfor beregnet som et gjennomsnitt.

Eksempel. Husleien er 2 250 euro, og du øker den med 2,56 % fra 1. mars 2027, til 2 307,60 euro. Gjennomsnitt for 2027: (2 × 2 250 euro + 10 × 2 307,60 euro) ÷ 12 = 2 298 euro, rett under grensen. I 2028 ville et helt år med 2 307,60 euro ligge over 2 300 euro, med mindre grensen er oppdatert innen den tid.

Hvis en økning vil føre en kontrakt over grensen, bør du sammenligne den ekstra husleien med skattekostnaden. Mister du satsen på 10 %, betaler du 25 % (eller en lavere sats basert på kontraktens varighet) på hele husleien fra den kontrakten. Du kan ganske enkelt øke husleien mindre enn koeffisienten. Vår tolkning av gjennomsnittsregelen bør bekreftes av en skatterådgiver for ditt konkrete tilfelle.

Sjekkliste

• Sjekk om leiekontrakten har sin egen justeringsklausul. Hvis ikke, gjelder den offisielle koeffisienten.
• Noter startdatoen for leieforholdet og datoen for forrige justering. Det må ha gått tolv måneder.
• Finn koeffisienten for det året den nye husleien får virkning: 1,0256 for 2027.
• Legg til eventuelle koeffisienter du har hoppet over som fortsatt er innenfor tre år, ved å multiplisere dem.
• Beregn den nye husleien og rund opp til nærmeste cent.
• Kontroller resultatet mot grensen på 2 300 euro hvis du bruker satsen på 10 %.
• La alle utleiere signere brevet. Send det rekommandert med mottaksbevis minst 30 dager før virkningsdatoen, pluss postgang.
• Ta vare på brevet, postkvitteringen og det signerte mottaksbeviset.
• Utsted husleiekvitteringer for det nye beløpet fra virkningsdatoen.