Overgang fra Alojamento Local til en langsiktig leiekontrakt i Portugal

Å legge om en bolig fra alojamento local (AL, godkjent korttidsutleie) til en langsiktig leiekontrakt er stort sett papirarbeid. Du melder at AL-driften opphører, noe som avregistrerer den. Du avslutter eller endrer næringsvirksomheten din hos skattekontoret. Deretter inngår og registrerer du en vanlig boligleiekontrakt. Det fulle IRS-fritaket for tidligere AL-boliger er nå stengt for nye som legger om, fordi leiekontrakten måtte være inngått og registrert innen 31. desember 2024. Husleie fra en ny leiekontrakt skattlegges i stedet som vanlig leieinntekt, ofte med 25 % eller 10 %. Før du legger om, bør du sjekke om du noen gang vil kunne gå tilbake til AL i ditt område, og om merverdiavgift du har fått refundert tidligere, må betales tilbake.

Status for AL-reglene i 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) stanset nye AL-registreringer på nasjonalt nivå i 2023.
• Decreto-Lei 76/2024, i kraft siden 1. november 2024, opphevet denne nasjonale stansen og overlot styringen til kommunene:
  • Registreringer utløper ikke lenger.
  • Kommunene kan vedta egne AL-forskrifter, med áreas de contenção (begrensningsområder) og áreas de crescimento sustentável (områder for bærekraftig vekst), avgrenset per sogn (DL 128/2014, art. 15-A).
• Decreto-Lei 151/2026 gir kommuner som hadde mer enn 1 000 AL-registreringer 31. desember 2025, frist til 31. desember 2026 med å ta stilling til forskriften sin. I mellomtiden kan de forlenge stansen av nye registreringer.
• Lisboa og Porto begrenser allerede ny AL kraftig:
  • Lisboas forskrift, vedtatt i desember 2025, har absolutte og relative begrensningsområder.
  • Porto har stanset ny AL i det historiske sentrum og Bonfim.

Hvorfor dette er viktig før du legger om. I et begrensningsområde kan kommunens forskrift nekte en ny AL-registrering for en bolig som har vært utleid på en boligleiekontrakt i løpet av de siste to årene (DL 128/2014, art. 15-B). Når du først har avregistrert, kan det være vanskelig eller umulig å få en registrering tilbake. Sjekk kommunens gjeldende AL-forskrift først.

Slik avslutter du en AL-registrering, og hva som skjer med den

Det finnes ingen mulighet for å «sette på pause» en registrering du har. Etter DL 128/2014 med endringer:

• Melding om at driften opphører. Du må melde cessação da exploração (opphør av driften) via Balcão Único Eletrónico (den elektroniske felles tjenesteportalen, på gov.pt) innen 10 dager etter at det skjer (art. 6). Du må logge inn med Chave Móvel Digital, det portugisiske ID-kortet (Cartão de Cidadão) eller et digitalt sertifikat. Porto tar for eksempel ikke noe gebyr.
• Hva som skjer med registreringen. At driften opphører, betyr at registreringen slettes (art. 9). Oppdateringen går automatisk til Turismo de Portugals nasjonale register, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). AL-nummeret ditt slutter da å eksistere, og du kan ikke aktivere det igjen senere.
• Bookingplattformer. Du må gi beskjed til Airbnb, Booking og andre plattformer innen de samme 10 dagene, og fjerne annonsene dine.
• Turistskatt. Avslutt kontoen din på kommunens plattform for turistskatt, der kommunen har en.

Avslutning av næringsvirksomheten hos Finanças

AL-inntekt er næringsinntekt, skattlagt under IRS kategori B. De fleste eiere har derfor en åpen início de atividade (registrering av næringsvirksomhet) på Portal das Finanças.

• Var AL din eneste virksomhet: Lever en declaração de cessação de atividade (opphørsmelding) innen 30 dager etter at du har sluttet (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Du kan levere den elektronisk på Portal das Finanças. Har du contabilidade organizada (fullt regnskap), må din contabilista certificado (autoriserte regnskapsfører) sende den inn.

• Har du annen virksomhet i kategori B: Du leverer i stedet en endringsmelding der du fjerner næringskoden for AL.

• Merverdiavgift. Langtidsutleie av bolig er fritatt for merverdiavgift (CIVA art. 9). Var du i den ordinære mva-ordningen og fikk refundert merverdiavgift på kjøpet, renoveringsarbeider eller møbler, kan overføring av boligen til fritatt utleie utløse en regularização (justering) i statens favør:

  • for eiendommen og byggearbeider, over en periode på 20 år;
  • for andre investeringsgoder, over 5 år (CIVA art. 24–26).

  Brukte du bare fritaket for småbedrifter og fikk aldri refundert merverdiavgift, oppstår dette vanligvis ikke.

• Gevinst og avskrivninger. Å ta en eiendom ut av en næringsvirksomhet har egne regler om gevinst, som generelt utsettes til et salg. Har du trukket fra avskrivninger med fullt regnskap, kan de måtte tilbakeføres over overføringsåret og de tre påfølgende årene (CIRS art. 3(10)).

Merverdiavgiftsjusteringen og gevinstsituasjonen er de to tekniske punktene du bør få en regnskapsfører til å kontrollere før du leverer.

Fra kategori B til kategori F: slik endres skatten

For langtidsutleie:

• Satsen på 25 % synker for lengre leiekontrakter, fra og med leiekontrakter på 5 år eller mer.
• Satsen på 10 % (EBF art. 45-C, tilføyd ved Decreto-Lei 97/2026) gjelder fra 1. januar 2026 til 31. desember 2029. Den omfatter kontrakter som utelukkende brukes til bolig, med husleie innenfor den moderate grensen, som er 2 300 euro i måneden i 2026.
• Fradrag. Du kan trekke fra kostnader som IMI, sameiekostnader, reparasjoner, vedlikehold og husleieforsikring. Du kan ikke trekke fra finansieringskostnader, avskrivninger, AIMI eller møbler, hvitevarer og interiør (CIRS art. 41).

Noen punkter om satsen på 10 % er fortsatt uavklarte. Spør rådgiveren din hvordan den gjelder for personer bosatt i utlandet, og om den krever en minste leietid.

Gjelder fritaket for husleie fra tidligere AL-boliger frem til 2029 fortsatt?

Mais Habitação innførte et fullt fritak for IRS og IRC for husleie fra boliger som ble lagt om fra AL til fast boligutleie (EBF art. 74-A). Det omfatter husleie mottatt frem til 31. desember 2029, uten noe tak på husleien. Alle disse vilkårene måtte være oppfylt:

1. Husleien kommer fra omlegging av en eiendom som ble brukt til AL, til en leiekontrakt for fast bolig.
2. AL-virksomheten var registrert, og fortsatt i bruk som AL, innen 31. desember 2022.
3. Leiekontrakten ble inngått og registrert hos skattekontoret innen 31. desember 2024.

Hva dette betyr i dag:

• Legger du om nå, kan du ikke kvalifisere. Fristen i 2024 har gått ut og er ikke forlenget.
• Kvalifiserer du allerede:
  • Automatiske fornyelser av den samme leiekontrakten beholder fritaket.
  • Avsluttes leiekontrakten og du inngår en ny kontrakt etter 2024, selv med samme leietaker, går fritaket tapt. Skattekontoret bekreftet dette i en bindende forhåndsuttalelse (sak 26669, 2024).
  • Avregistrering av AL før 31. desember 2022 diskvalifiserte også eiere.
• Personer bosatt i utlandet kvalifiserer på samme vilkår, ifølge skattekontoret (januar 2025).
• Rapportering. Du oppgir fortsatt den fritatte husleien i den årlige IRS-selvangivelsen, i et eget felt i Anexo F.

Sammenligning av nettoavkastningen for de to alternativene

Ikke sammenlign bruttotall. Bruk dine egne tall, for minst ett helt år, i dette rammeverket.

Nettoinntekt fra AL

1. Antall bookede netter × gjennomsnittlig pris per natt = bruttoomsetning.
2. Trekk fra plattformprovisjoner, rengjøring og vask, strøm og vann, internett og TV, forbruksvarer, forvaltningshonorar, vedlikehold og utskifting av møbler, AL-forsikring, regnskap, sameiekostnader og IMI.
3. Trekk fra inntektsskatt. Beregn den av 35 % (eller 50 %) av omsetningen med din marginalskattesats, og legg til eventuell merverdiavgift du ikke kan velte over.

Nettoinntekt fra langtidsutleie

1. Månedlig husleie × 12, minus et beløp for tomme måneder mellom leietakere.
2. Trekk fra IMI, sameiekostnader, forsikring, vedlikehold, forvaltningshonorar og eventuell husleiegarantiforsikring.
3. Trekk fra dokumentavgiften du betaler ved starten av hver leiekontrakt, som er 10 % av én måneds husleie.
4. Trekk fra skatt med 25 % eller 10 % av nettobeløpet (husleie minus fradragsberettigede kostnader), eller satsen ved sammenslåing hvis den er lavere.

Nettoavkastning = nettoinntekt ÷ boligens nåværende markedsverdi × 100. Sammenlign også timene du bruker, hvor mye inntekten din varierer, og risikoen for husleierestanser. En langsiktig leiekontrakt begrenser også når du kan få boligen tilbake, på grunn av reglene om fornyelse.

Møblert eller umøblert, strøm og vann og forsikring

• Møbler. Du kan leie ut boligen møblert, men møbler og hvitevarer er ikke fradragsberettigede i langtidsleie. Legg en signert inventarliste, med bilder, ved leiekontrakten. Fjern hotellpregede ekstra ting som sengetøy, toalettartikler og nøkkelbokser.
• Strøm, vann og lignende. Ved langtidsutleie tar leietakeren vanligvis over strøm, vann og gass i eget navn. Avtal i leiekontrakten hvem som har hvilken avtale, og les av målerne ved overleveringen. Si opp tjenester som bare gjelder AL, som gjeste-Wi-Fi, rengjøringsavtaler og abonnementer på kanalforvaltere.
• Forsikring. AL krever ansvarsforsikring med minst 75 000 euro per skade (DL 128/2014, art. 13-A). Erstatt den med en boligforsikring for utleiere. Ligger boligen i en bygning under propriedade horizontal (et sameie), beholder du brannforsikringen på seksjonen din. Vurder husleiegarantiforsikring.
• Tillatelse og attest. Sjekk at licença de utilização (brukstillatelsen) tillater bolig. Sjekk at energiattesten er gyldig før du annonserer.

Sjekkliste

1. Sjekk kommunens AL-forskrift og begrensningsområder, og bestem deg for om du godtar at du kanskje ikke kan gå tilbake til AL.
2. Be en regnskapsfører gjennomgå merverdiavgiftsjustering, gevinst og avskrivninger før du avslutter noe.
3. Gjennomfør eller avbestill eventuelle fremtidige bookinger, og meld deretter opphør av AL-driften på Balcão Único Eletrónico innen 10 dager.
4. Fjern annonsene dine og gi beskjed til plattformene innen 10 dager. Avslutt kontoen for turistskatt.
5. Lever opphørsmeldingen (eller en endringsmelding) på Portal das Finanças innen 30 dager.
6. Bytt forsikring, ordne strøm og vann, og forbered inventarlisten og energiattesten.
7. Inngå leiekontrakten, og send deretter inn Modelo 2 og betal dokumentavgift innen utgangen av måneden etter at leieforholdet starter.
8. Utsted elektroniske husleiekvitteringer hver måned, og oppgi husleien i Anexo F våren etter.