Portal das Finanças for utleiere: innlogging, leiekontrakter og husleiekvitteringer

Som utleier i Portugal har du nesten all kontakt med skattemyndigheten (AT) gjennom Portal das Finanças. Der må du gjøre fire ting. For det første skaffe deg en måte å logge inn på. For det andre melde hver leiekontrakt innen utgangen av måneden etter at den starter, og betale dokumentavgift på 10 % av én måneds husleie. For det tredje utstede en elektronisk husleiekvittering hver gang du får betalt, med mindre du er fritatt (for eksempel fordi du er 65 år eller eldre) – i så fall leverer du i stedet én årlig oppgave, Modelo 44. For det fjerde melde enhver endring i leiekontrakten, og når den avsluttes, innen utgangen av måneden etter. Alt dette kan du gjøre fra utlandet.

Portalen er på portugisisk; menynavnene nedenfor står i kursiv, og det er ofte raskest å skrive dem inn i portalens søkefelt.

Hvordan logger jeg inn på portalen, også fra utlandet?

For å logge inn trenger du ditt NIF (skattenummer) og én av to ting: et passord (senha de acesso) eller Autenticação.gov, det vil si det portugisiske ID-kortet (Cartão de Cidadão) eller Chave Móvel Digital (CMD, en mobil innlogging som bruker telefonnummeret ditt og en PIN-kode).

Alternativ 1: passord i posten

1. Velg Registar-se (registrer deg) på portalen.
2. Fyll ut skjemaet med ditt NIF og din skatteadresse, og velg et sikkerhetsspørsmål.
3. AT sender passordet med CTT (det portugisiske postverket) til skatteadressen din (domicílio fiscal). Det sendes aldri på e-post eller til andre steder; har du en skatterepresentant, går det til vedkommende.
4. AT oppgir i gjennomsnitt 5 virkedager for levering. Post til en adresse i utlandet tar vanligvis lengre tid.
5. Logg inn med Iniciar Sessão (logg inn). Du må sette et nytt passord med en gang, fordi passordet du fikk i posten, utløper etter første gangs bruk.

Sjekk først at skatteadressen din er oppdatert. Når du er logget inn, bekrefter du telefonnummer og e-post under Dados de Contacto (kontaktopplysninger). Med et bekreftet telefonnummer kan du gjenopprette et glemt passord via SMS (Recuperar senha, gjenopprett passord) i stedet for å vente på et nytt brev. Du kan også slå på totrinnsinnlogging via SMS (Segundo Fator de Autenticação, andre autentiseringsfaktor).

Alternativ 2: Chave Móvel Digital

Utenlandske statsborgere kan knytte en CMD til passet sitt, men en passbasert CMD må aktiveres ved personlig oppmøte. Det kan du gjøre ved et innbyggerservicekontor i Portugal eller, etter timeavtale, ved et portugisisk konsulat i utlandet. Ta med passet og telefonen som skal motta SMS-koden.

La noen andre gjøre det

Du kan gi en tredjepart, for eksempel en eiendomsforvalter, fullmakt til å utstede kvitteringer for deg. Det gjør du i Modelo 2 eller i portalen. Fullmakten gjelder bare kvitteringer; den gir ikke innsyn i resten av skatteopplysningene dine. Du er fortsatt ansvarlig for alt som leveres for sent eller feil.

Hvor finner jeg tjenestene for utleiere?

AT samler tjenestene for utleiere i utleieområdet sitt, Arrendamento (noen ganger vist som e-Arrendamento). De viktigste valgene er:

• Contratos (kontrakter): Comunicar contrato (meld en leiekontrakt), Comunicar Alteração (meld en endring), Comunicar Cessação (meld at et leieforhold avsluttes) og Consultar contrato (se en leiekontrakt).
• Recibos de Renda (husleiekvitteringer): Emitir (utsted) og Consultar (se, og annuller derfra).
• Modelo 44: Preencher Declaração (fyll ut oppgaven) og Consultar Declaração (se en oppgave du har sendt).

Hvordan registrerer jeg en leiekontrakt og betaler dokumentavgiften?

Hver leiekontrakt, fremleiekontrakt og hvert løfte om leie der leietakeren allerede disponerer eiendommen, må meldes til AT på Modelo 2 (oppgaven for dokumentavgift). Fristen er utgangen av måneden etter at leieforholdet starter. (en leiekontrakt som starter 10. november: innen 31. desember). Er det flere utleiere, kan én av dem levere for alle og oppgi de andre.

1. Søk etter Comunicar contrato, eller åpne Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifiser eiendommen med matrikkelnummeret (artigo matricial) og seksjonen, slik de står i caderneta predial (eiendomsutskriften).
3. Før opp hver utleier og leietaker med NIF. Leietakere må ha portugisisk NIF.
4. Før opp startdato, varighet, husleie, hvor ofte den betales, og bruksformål. For en bolig er bruksformålet habitação (bolig). Fra 2026 kan skattesatsen på husleie avhenge av at leiekontrakten utelukkende gjelder bolig, så sørg for å angi riktig bruksformål.
5. Lagre utkastet, kontroller det og send inn.
6. Når du sender inn, beregner AT imposto do selo (dokumentavgiften) og utsteder et betalingsdokument. Satsen er 10 % av én måneds husleie (den generelle tabellen for dokumentavgift, post 2). Hvis husleien endres over tid etter kontrakten, beregnes avgiften av den høyeste husleien. Betal den innen samme frist: utgangen av måneden etter at leieforholdet starter.

Du kan bare levere ved et skattekontor (Serviço de Finanças) i stedet i to tilfeller: hvis du er 65 år eller eldre, eller hvis du ikke har elektronisk postkasse og leieinntekten din er under grensen som er beskrevet i neste avsnitt. Alle andre må levere elektronisk.

For sen eller manglende levering av Modelo 2 kan gi bot på 150 til 3 750 euro (RGIT art. 117(1)). Ubetalt dokumentavgift påløper også renter.

Endringer i leiekontrakten

• Den årlige lovbestemte husleiejusteringen trenger ikke å meldes. Meld den bare hvis du vil at kvitteringene automatisk skal vise den nye husleien.
• En husleieøkning som avtales ved å endre kontraktsvilkårene, er en endring: Meld den med Comunicar Alteração innen utgangen av måneden etter. Den utløser dokumentavgift på 10 % av den månedlige økningen.
• Hvis utleier, leietaker, eiendom eller kontraktstype endres, kan du ikke bruke det elektroniske endringsskjemaet. Bruk e-Balcão, portalens elektroniske brukerstøtte, eller et skattekontor.

Hvem må utstede elektroniske husleiekvitteringer, og hvem er fritatt?

Etter CIRS artikkel 115 og Portaria 98-A/2015 må du utstede en elektronisk husleiekvittering (recibo de renda eletrónico) for hvert beløp en leietaker betaler deg. Dette omfatter depositum (caução) og husleie betalt på forskudd (adiantamento). AT sier at kvitteringen skal utstedes når du mottar pengene.

Du er fritatt (art. 5 i Portaria 98-A/2015) hvis ett av disse forholdene gjelder:

• Alder: Du var 65 år eller eldre 31. desember året før. Fritaket er personlig. Hvis eiendommen eies av flere sameiere, er bare sameieren som er 65 år eller eldre, fritatt.
• Landbruksleie: Husleien kommer fra en leiekontrakt under ordningen for landbruksleie.
• Liten inntekt uten elektronisk postkasse: Begge disse må være oppfylt.
  • Du har ikke, og er ikke pålagt å ha, en elektronisk postkasse (caixa postal eletrónica).
  • Leieinntekten din året før var ikke mer enn det dobbelte av IAS (indeksen for sosial støtte). For inntekt mottatt i 2025 var det 1 045 euro. For 2026 oppgir AT 1 074,26 euro. Hadde du ingen leieinntekt i fjor, er testen om du forventer at årets husleie holder seg innenfor denne grensen.

At du er fritatt, betyr ikke at du kan la være å rapportere. Er du fritatt og velger å ikke utstede elektroniske kvitteringer, må du levere Modelo 44, som viser husleien du mottok i løpet av året. Fristen er innen utgangen av februar året etter. Denne fristen ble flyttet fra januar ved Decreto-Lei 49/2025 og gjaldt for første gang i 2026; fordi 28. februar 2026 var en lørdag, falt fristen det året på 2. mars. Ifølge den gjeldende informasjonsbrosjyren tar AT bare imot Modelo 44 elektronisk, via Modelo 44 – Preencher Declaração. Du må likevel gi leietakeren et eller annet bevis på betaling.

Er du fritatt, kan du likevel velge å utstede elektroniske kvitteringer. Når du utsteder den første, gjelder de vanlige reglene for deg. Samme dag må du også utstede kvitteringer for de tidligere månedene i året.

Hvordan utsteder jeg en kvittering hver måned?

Du kan bare utstede kvitteringer når leiekontrakten er meldt.

1. Åpne Recibos de Renda > Emitir (eller søk etter «recibo de renda»).
2. Velg leiekontrakten.
3. Før opp perioden betalingen gjelder, og datoen du faktisk mottok pengene (data de recebimento).
4. Kontroller beløpet. Portalen fyller inn husleien fra leiekontrakten, men du kan endre den til beløpet som faktisk er betalt. Velg betalingstype: husleie, depositum eller forskudd.
5. Utsted kvitteringen. Leietakeren kan se den i sitt eget område på portalen. Utstedte kvitteringer er tilgjengelige i 4 år.

Noen praktiske punkter:

• Én kvittering dekker leiekontrakten selv om det er flere leietakere.
• Sameiere kan utstede én kvittering for hele husleien, eller hver sin kvittering for sin andel.
• AT anbefaler å utstede en egen kvittering for hver måneds husleie, i stedet for én kvittering som dekker flere måneder.
• Å la være å utstede en kvittering, eller å utstede den for sent, kan gi bot på 150 til 3 750 euro (RGIT art. 123).

Rette eller annullere en kvittering

Du kan ikke redigere en kvittering etter at den er utstedt. For å rette en feil finner du den under Recibos de Renda > Consultar, annullerer den (Anular) og utsteder en korrekt kvittering. Du kan annullere en kvittering frem til utløpet av leveringsperioden for IRS for det året husleien hører til. Den perioden slutter normalt 30. juni året etter. En annullert kvittering har ingen skattevirkning, og AT informerer leietakeren om at den er annullert.

Hva om leietakeren betaler for sent eller bare deler av husleien?

En kvittering er et bevis på betaling. Har leietakeren ikke betalt noe, utsteder du ikke en kvittering.

• Delvis betaling: Utsted en kvittering for beløpet som faktisk er mottatt, for den måneden. Utsted en ny når resten kommer.
• For sen betaling: Når pengene kommer, utsteder du kvitteringen for den måneden de gjelder, med den faktiske datoen du mottok dem. Etter sivillovboken (Código Civil) art. 1041 kan du, når husleien er forsinket, også kreve en erstatning på 20 % av det skyldige beløpet. Du mister denne retten hvis leietakeren betaler innen 8 dager etter forfallsdatoen. Er det en kausjonist (fiador) og leietakeren ikke har betalt innen disse 8 dagene, må du varsle kausjonisten innen de neste 90 dagene.
• Vedvarende restanser: Du kan avslutte leieforholdet hvis leietakeren er 3 måneder eller mer på etterskudd (sivillovboken art. 1083(3)). Du kan også avslutte det hvis leietakeren betaler mer enn 8 dager for sent mer enn fire ganger i løpet av 12 måneder, forutsatt at du advarte vedkommende med rekommandert brev etter den tredje forsinkelsen (art. 1083(4)). Et lovforslag som ble vedtatt i parlamentet 30. september 2026, vil forkorte disse periodene, men det er ennå ikke lov.

Hvordan melder jeg at et leieforhold avsluttes?

Når et leieforhold avsluttes, uansett årsak, melder du det med Contratos > Comunicar Cessação innen utgangen av måneden etter at det avsluttes. Oppgi den faktiske sluttdatoen. Sørg for at du har utstedt kvitteringer for alle betalinger som er mottatt frem til den datoen.

Å avslutte er ikke det samme som å annullere: Anular under Consultar contrato er for en leiekontrakt som er registrert ved en feil, og er umulig når det finnes kvitteringer.

Viktige frister

Står du fast, kan du bruke e-Balcão på portalen eller ringe AT sin brukerstøtte på +351 217 206 707 (virkedager, kl. 09.00–19.00).