Slik skattlegges leieinntekt i Portugal i 2026: 10 %, 25 % og 0 %

Fra 1. januar 2026 skattlegges husleie fra en langsiktig boligleiekontrakt i Portugal med en flat sats på 10 % hvis den månedlige husleien er 2 300 euro eller mindre, leiekontrakten utelukkende gjelder bolig, og inntekten mottas innen 31. desember 2029. Over denne grensen gjelder den ordinære flate satsen på 25 %, og lengre leiekontrakter kan redusere den til 15 %, 10 % eller 5 %. Noen utleieforhold er helt fritatt. Reglene avhenger av kontrakten, ikke av hvor du bor, så eiere som er bosatt i utlandet, betaler de samme satsene. Nedenfor forklarer vi hver sats, valgmulighetene for englobamento (skattlegging etter progressive satser), og hvordan tallene ser ut i praksis.

Hvilken sats som gjelder for leiekontrakten din

Portugisisk skatterett behandler husleie som rendimentos prediais (eiendomsinntekt, «kategori F»). Skatten beregnes av nettobeløpet: husleien du mottok i løpet av året, minus de fradragsberettigede kostnadene for den eiendommen. For de fleste private eiere skattlegges dette nettobeløpet med en flat «særskilt» sats. Det legges ikke til den øvrige inntekten din.

Når mer enn én sats kan gjelde, får du den laveste. Den nye loven sier dette uttrykkelig.

Den nye satsen på 10 %: hvem som kvalifiserer

Satsen på 10 % står i en ny artikkel 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais (skattefordelsloven), tilføyd ved Decreto-Lei 97/2026 av 20. mai 2026. Den har tre vilkår:

• Utelukkende bolig. Leiekontrakten må utelukkende gjelde bolig. En kontrakt som også tillater kontor, registrert forretningsadresse for et selskap eller næringsbruk, kvalifiserer ikke.
• Moderat husleie. Den månedlige husleien må ikke overstige 2,5 ganger minstelønnen per måned for 2026 på 920 euro, altså 2 300 euro. Regjeringen kan oppdatere denne grensen ved portaria (ministeriell forskrift) i takt med den årlige koeffisienten for husleiejustering. Da dette ble skrevet, var ingen oppdatering publisert.
• Tidsbegrensning. Den omfatter husleie mottatt fra 1. januar 2026 til 31. desember 2029.

Spørsmål eiere ofte stiller:

• Eksisterende leiekontrakter kvalifiserer. Du trenger ingen ny kontrakt. Satsen gjelder for leiekontrakter som allerede løper.
• Grensen gjelder per kontrakt, og den er absolutt. Den måles på hele husleien i kontrakten, selv om det er flere leietakere eller flere sameiere. Er husleien 2 301 euro, skattlegges hele kontrakten med 25 %, ikke bare det overskytende.
• Tillegg teller med. Husleien i testen omfatter beløp for møbler, utstyr, tilknyttede deler av eiendommen og tjenester som øker verdien, selv om de faktureres etter en separat avtale. Å dele en husleie på 2 600 euro i 2 250 euro i husleie pluss 350 euro for «møbler» fungerer ikke.
• Husleieendringer i løpet av året. Testen bruker årlig husleie delt på antall måneder som har gått i året.
• Ingen minste leietid. Utkast til tiltaket tidlig i 2026 nevnte et minimum på tre år, og noen nettsider gjentar det fortsatt. Den endelige teksten i artikkel 45-C og lovdekretet inneholder ingen minste leietid. De alminnelige reglene om leietid i sivillovboken gjelder fortsatt.
• Utleie til et selskap. I bindende forhåndsuttalelse PIV_30751 (omtalt 22. september 2026) godtok Autoridade Tributária (skattemyndigheten, AT) satsen på 10 % for en leiekontrakt med et selskap. Boligen måtte utelukkende brukes som fast bolig for en privatperson som var navngitt i kontrakten, og kontrakten måtte forby fremleie og næringsbruk.

Gjelder satsen på 10 % hvis du bor i utlandet?

Ja, etter lovens ordlyd. Artikkel 45-C har ikke noe vilkår om utleierens skattemessige bosted. Husleie fra en eiendom i Portugal er inntekt med kilde i Portugal uansett hvor du bor, og den faller inn under de samme satsene i artikkel 72 som for bosatte.

Dette samsvarer med hvordan tidligere tiltak er blitt tolket:

• Den portugisiske foreningen for autoriserte regnskapsførere (OCC, uttalelse PT28608, mai 2025) bekreftet at reduksjonene for lange leiekontrakter gjelder for personer bosatt i utlandet.
• AT bekreftet i januar 2025 at fritaket for tidligere AL-boliger også omfatter personer bosatt i utlandet, og sa at bosted var «uten betydning».

Vi har ennå ikke funnet noen uttalelse eller rundskriv fra AT som direkte behandler personer bosatt i utlandet og artikkel 45-C. Selvangivelsesskjemaene for 2026 blir ikke publisert før tidlig i 2027. Står det mye penger på spill, bør du be rådgiveren din bekrefte dette for ditt tilfelle.

Satsen på 25 % og reduksjonene for lange leiekontrakter

Er husleien over 2 300 euro, er grunnsatsen for en boligleiekontrakt 25 % (CIRS art. 72(2)). Den ble satt ned fra 28 % ved Mais Habitação (Lei 56/2023) fra og med inntekt for 2023. Lengre leiekontrakter for fast bolig reduserer denne satsen (art. 72(3) til (5)):

• 5 til under 10 år: minus 10 prosentpoeng, altså 15 %. Hver fornyelse for samme lengde trekker fra ytterligere 2 prosentpoeng, opp til 10 ekstra prosentpoeng totalt. Den lavest mulige satsen på denne måten er 5 %.
• 10 til under 20 år: minus 15 prosentpoeng, altså 10 %.
• 20 år eller mer: minus 20 prosentpoeng, altså 5 %.

Disse reduksjonene gjelder uansett husleie, så de er det viktigste verktøyet over 2 300 euro. Under 2 300 euro er en leiekontrakt på 20 år eller mer fortsatt bedre enn satsen på 10 %.

Det er en hake. Avsluttes leiekontrakten tidlig av en grunn som kan tilskrives deg som utleier, mister du reduksjonen fra starten av kontrakten eller fornyelsen. Du må da melde fra om dette og betale differansen med kompensasjonsrenter (art. 72(20)).

Ordningene med 0 %

Rimelig husleie (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (den forenklede ordningen for rimelig husleie) trådte i kraft 1. september 2026 og erstatter det gamle programmet for rimelig husleie. Husleie fra en kvalifiserende kontrakt er helt fritatt for IRS. Vilkårene er:

• Husleien må ikke overstige et tak per boligtype, fastsatt til 80 % av INEs medianhusleie for kommunen.
• Leiekontrakten må gjelde i minst 3 år for en fast bolig, eller minst 3 måneder for et midlertidig opphold for noen som har skattemessig bosted i en annen kommune.
• Innen 15. januar året etter at du signerer, må du laste opp kontrakten og bevis på at den er registrert hos Finanças, til en plattform hos IHRU (boliginstituttet).

Per slutten av september 2026 var portaria som fastsetter husleietakene og plattformen til IHRU fortsatt ikke tilgjengelige, så ordningen kan ennå ikke brukes i praksis. Sjekk før du baserer deg på den.

Tidligere korttidsutleie. Husleie er fritatt for IRS frem til 31. desember 2029 hvis begge disse forholdene gjelder:

• Boligen var registrert som Alojamento Local og brukt til korttidsutleie innen 31. desember 2022.
• Den ble overført til en langsiktig boligleiekontrakt som ble signert og registrert på Portal das Finanças innen 31. desember 2024.

Fristen for å inngå en kvalifiserende leiekontrakt har gått ut, så nye omlegginger kan ikke bruke dette fritaket.

Velger du englobamento, må fritatt RSAA-husleie likevel tas med ved beregningen av satsen på den øvrige inntekten din.

Englobamento: når progressive satser kan hjelpe

Englobamento (sammenslåing) betyr at du legger nettohusleien til den øvrige inntekten din og skattlegger summen etter de progressive IRS-satsene. For 2026 starter disse på 12,5 % på de første 8 342 euro av skattepliktig inntekt og når 48 % over 86 634 euro.

• Personer bosatt i Portugal kan velge det hvert år i selvangivelsen (art. 72(13)). Gjør du det, må all inntekten din i kategori F tas med (art. 22(5)). Det laveste trinnet er 12,5 %, så englobamento slår nesten aldri satsen på 10 %. Det kan hjelpe der husleien skattlegges med 25 % og den samlede inntekten din er lav. Kjør begge alternativene i simulatoren på Portal das Finanças før du leverer.
• Personer bosatt i en annen EU/EØS-stat kan velge å bli skattlagt som bosatt etter art. 17-A. Dette gjelder bare hvis portugisisk inntekt utgjør minst 90 % av den globale inntekten deres. Satsen fastsettes da ut fra den globale inntekten, så dette passer hovedsakelig for personer som ikke har annen reell inntekt enn den portugisiske husleien. Art. 72(15) gir også bosatte i EU/EØS en mulighet for progressive satser, men ordlyden viser til kategorien med 28 % og ikke uttrykkelig til boligsatsen på 25 %. Be en rådgiver bekrefte om den gjelder for boligleien din.
• Personer bosatt utenfor EU/EØS (for eksempel i Storbritannia, USA, Sveits eller Brasil) har ingen mulighet for englobamento. De betaler de flate satsene ovenfor.

Fradrag, kildeskatt og levering

• Fradrag (art. 41). Dette er kostnader som faktisk er betalt for å oppnå husleien: IMI, sameiekostnader, reparasjoner og vedlikehold, forsikring mot manglende husleiebetaling og dokumentavgift på leiekontrakten. Reparasjoner betalt i løpet av de 24 månedene før den første leiekontrakten teller også. Finansieringskostnader, avskrivninger, møbler og hvitevarer samt AIMI kan ikke trekkes fra. Ta vare på fakturaer utstedt til ditt NIF. Disse reglene er de samme for bosatte og personer bosatt i utlandet.
• Kildeskatt. En leietaker med regnskapsplikt (de fleste selskaper) må holde tilbake skatt fra hver husleiebetaling: 10 % for leiekontrakter som kvalifiserer etter artikkel 45-C, ellers 25 % (art. 101). Beløpet som holdes tilbake, går til fradrag i den endelige skatten din. Private leietakere holder ikke tilbake skatt.
• Levering. Du oppgir husleien i den årlige IRS-selvangivelsen (Modelo 3, med Anexo F) mellom 1. april og 30. juni året etter. Personer bosatt i utlandet med portugisisk husleie må også levere. Eventuell skatt til betaling forfaller normalt innen 31. august. Husleie mottatt fra januar til mai 2026, før lovdekretet ble kunngjort, får likevel satsen på 10 %. Eventuell ekstra skatt som ble holdt tilbake med 25 % i disse månedene, gjøres opp i selvangivelsen.

Hjemlandet ditt kan også skattlegge husleien. Etter de fleste skatteavtaler skattlegger Portugal først, og hjemlandet ditt gir deretter lempning ved kreditfradrag eller fritak.

Regneeksempler

Disse gjelder én eier og én leiekontrakt utelukkende til bolig over et helt år i 2026, uten noen særordning. Kostnadene er illustrerende.

Ved 2 500 euro i måneden vil en leiekontrakt på 5 år redusere skatten til 4 125 euro (15 %), og en leiekontrakt på 10 år til 2 750 euro (10 %).

Setter du husleien til 2 300 euro i stedet for 2 500 euro, blir skattepliktig nettohusleie 25 100 euro og skatten 2 510 euro. Inntekten din etter skatt og kostnader øker fra 20 625 euro til 22 590 euro, selv om du får inn 2 400 euro mindre i husleie.

Sjekkliste

• Sørg for at kontrakten sier at den utelukkende gjelder bolig, og at den forbyr næringsbruk og fremleie.
• Hold den samlede månedlige husleien, inkludert eventuelle beløp for møbler, parkering eller tjenester, på eller under 2 300 euro hvis du vil ha satsen på 10 %.
• Registrer leiekontrakten hos Finanças og ta vare på beviset. RSAA og andre fordeler avhenger av det.
• Er husleien over 2 300 euro, bør du vurdere en leiekontrakt på 5, 10 eller 20 år, og sørge for at du ikke selv avslutter den tidlig.
• Ta vare på fakturaer for IMI, sameiekostnader, forsikring og reparasjoner, utstedt til ditt NIF.
• Er du bosatt i EU/EØS med lite annen inntekt, bør du sjekke muligheten etter art. 17-A før du leverer.
• Lever Modelo 3 med Anexo F mellom 1. april og 30. juni 2027 for husleien for 2026, og betal innen 31. august.