Atualização anual da renda em Portugal e o coeficiente de 2027 explicado

Uma vez por ano pode aumentar a renda de um contrato de arrendamento habitacional em Portugal por um coeficiente oficial, salvo se o contrato estabelecer a sua própria regra de atualização. Para 2027 o coeficiente é 1,0256, ou seja, um aumento máximo de 2,56%. Só o pode aplicar depois de decorridos 12 meses desde o início do contrato ou desde a última atualização. Tem de comunicar o aumento ao inquilino por escrito com, pelo menos, 30 dias de antecedência, por carta registada com aviso de receção. Os aumentos que nunca exigiu não podem ser cobrados mais tarde. Pode, no entanto, somar coeficientes não aplicados a uma atualização posterior, desde que não tenham passado mais de três anos desde a data em que cada um deles poderia ter sido aplicado pela primeira vez.

Como funciona o coeficiente oficial

O Instituto Nacional de Estatística (INE) calcula o coeficiente de atualização anual de renda. Corresponde à variação total do índice de preços no consumidor, sem habitação, nos últimos 12 meses para os quais existam dados disponíveis a 31 de agosto. O INE tem de o publicar sob a forma de aviso no Diário da República até 30 de outubro de cada ano (NRAU, Lei 6/2006, art. 24.º). O valor publicado no outono aplica-se às atualizações que produzam efeitos no ano civil seguinte.

O valor de 2027 é definitivo. O INE divulgou os dados da inflação de agosto a 10 de setembro de 2026 e o aviso foi publicado no Diário da República (2.ª série, n.º 191) a 1 de outubro de 2026.

Para calcular a nova renda, multiplique a renda atual pelo coeficiente. Arredonde o resultado para cima, para o cêntimo seguinte (NRAU, art. 25.º). Por exemplo, 1000 € × 1,0256 = 1025,60 €, e 850 € × 1,0256 = 871,776 €, que passa a 871,78 €.

O coeficiente é um limite máximo, não uma obrigação. Pode aumentar a renda num valor inferior, ou simplesmente não a aumentar.

Quando pode aumentar a renda

Se o seu contrato não estabelecer uma regra própria de atualização, aplicam-se as regras supletivas do art. 1077.º, n.º 2, do Código Civil:

• Apenas uma vez por ano. Pode exigir a primeira atualização um ano após o início do contrato. A partir daí, cada atualização pode ocorrer um ano após a anterior.
• Sem aumento no primeiro ano. Num contrato iniciado a 1 de março de 2026, a data mais próxima para uma nova renda é 1 de março de 2027.
• O aniversário não tem de ser em janeiro. Aplica-se o coeficiente do ano em que a nova renda produz efeitos. Uma atualização com efeitos em maio de 2027 usa 1,0256. As rendas que se vencem no final de 2026 não podem usar o coeficiente de 2027.
• A renovação não reinicia a contagem. O prazo de um ano conta-se a partir do início do contrato ou da última atualização.

Contratos com cláusula de atualização própria

Nos termos do art. 1077.º, n.º 1, as partes podem estipular por escrito se e como a renda é atualizada. Uma cláusula como «a renda aumenta 3% por ano» ou uma tabela de rendas escalonadas substitui o coeficiente oficial. Uma cláusula que diga que a renda «é atualizada nos termos da lei» significa que se aplica o coeficiente oficial.

O limite de 2023 mostrou como isto funciona. A Lei 19/2022 limitou o coeficiente de 2023 a 2% «sem prejuízo de acordo diverso entre as partes». Os contratos que remetiam para o coeficiente legal ou para o aviso oficial ficaram sujeitos aos 2%.

Se a sua cláusula não for clara, procure aconselhamento antes de enviar qualquer comunicação.

Contratos antigos

Os contratos celebrados antes de 1990 seguem regras transitórias. Desde o Mais Habitação (Lei 56/2023), deixaram de poder transitar para o regime do NRAU. Podem, ainda assim, ser objeto da atualização anual ordinária pelo coeficiente. Este guia trata dos contratos abrangidos pelo regime atual.

Como comunicar ao inquilino

A comunicação tem de ser feita por escrito e indicar o coeficiente e a nova renda daí resultante. Tem de chegar ao inquilino com, pelo menos, 30 dias de antecedência em relação à data em que a nova renda se aplica. Sem essa comunicação, o aumento não produz efeitos jurídicos.

O NRAU (art. 9.º) define a forma da comunicação:

1. Redija e assine uma carta. Indique o seu endereço completo e o endereço do imóvel.
2. Envie-a por carta registada com aviso de receção. Envie-a para a casa arrendada, salvo se o inquilino lhe tiver indicado outro endereço por escrito. Em alternativa, entregue-a em mão e peça ao inquilino que assine e date a sua cópia como comprovativo de receção.
3. Se houver vários senhorios, todos têm de assinar, ou uma pessoa que os represente a todos (art. 11.º). Se houver vários arrendatários, dirija a carta ao que figura em primeiro lugar no contrato.
4. Conte os 30 dias a partir da receção, não do envio. Deixe margem para os correios, sobretudo se enviar a carta a partir do estrangeiro.
5. Se a carta for devolvida por não ter sido levantada, envie uma segunda carta registada 30 a 60 dias após a primeira. Se também essa for devolvida, a comunicação considera-se recebida no 10.º dia posterior ao envio (art. 10.º). A recusa em receber a carta, ou um aviso de receção assinado por outra pessoa, contam igualmente como entrega.
6. Emita os recibos de renda pelo novo valor a partir da primeira renda a que o aumento se aplica.

O e-mail, o WhatsApp e o correio simples não cumprem a forma legal. Uma proposta de lei de reforma do arrendamento foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e permitiria comunicações eletrónicas em alguns casos. Ainda não é lei.

Modelo de carta de comunicação

Adapte este modelo ao seu contrato e envie-o por carta registada com aviso de receção. É aconselhável manter na carta a redação em português.

Assunto: Atualização anual da renda, [endereço do imóvel]

Exmo(a). Senhor(a) [nome do inquilino],

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º do NRAU (Lei 6/2006), venho comunicar a atualização anual da renda do imóvel acima identificado, ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Renda mensal atual: [valor] € Coeficiente aplicado: 1,0256 Nova renda mensal: [valor] € Com efeitos a partir de: a renda que se vence em [data], que dista pelo menos 30 dias da receção desta carta e pelo menos um ano de [início do contrato / última atualização].

Os dados de pagamento mantêm-se inalterados.

[Local, data, nome do senhorio, assinatura e endereço completo]

Se também aplicar coeficientes em falta (ver abaixo), indique cada ano e o respetivo coeficiente em separado. Apresente o cálculo, para que o inquilino o possa verificar.

O que acontece se não atualizar num ano

O art. 1077.º, n.º 2, alínea d), tem duas partes:

• O dinheiro perdido não se recupera. Se não atualizou a renda, não pode cobrar ao inquilino a diferença relativa aos meses passados. Os aumentos não aplicados nunca se tornam uma dívida do inquilino.
• Os coeficientes não aplicados podem ser somados a uma atualização posterior, desde que não tenham passado mais de três anos desde a data em que cada um poderia ter sido aplicado pela primeira vez.

Os coeficientes combinam-se multiplicando-os, não somando-os.

Exemplo prático. Um contrato começou a 1 de outubro de 2023 com uma renda de 900 € por mês. A primeira atualização era possível a 1 de outubro de 2024 e o senhorio nunca aumentou a renda. Em outubro de 2026, o senhorio envia uma carta registada para uma nova renda a partir de 1 de dezembro de 2026:

• Coeficiente de 2024, 1,0694: aplicável pela primeira vez a 1 de outubro de 2024, ainda dentro dos três anos.
• Coeficiente de 2025, 1,0216.
• Coeficiente de 2026, 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1005,2739 €, que arredondado para cima dá 1005,28 €. Cerca de 11,7% mais do que atualmente.

A atualização seguinte seria possível a partir de 1 de dezembro de 2027, com o coeficiente de 2027. Se o senhorio esperasse para além de 1 de outubro de 2027, o coeficiente de 2024, de 6,94%, deixaria de poder ser aplicado.

A lei não diz exatamente quando termina a contagem dos três anos: no envio da comunicação ou na data em que a nova renda produz efeitos. Garanta que ambos ficam dentro do prazo.

Equívocos frequentes

• O Mais Habitação (Lei 56/2023) não limitou a atualização anual de 2024. Os 6,94% podiam ser aplicados na totalidade. Em vez disso, o Governo atribuiu um apoio extraordinário à renda aos inquilinos com rendimentos mais baixos. Mais de um em cada cinco senhorios optou por não aplicar o aumento de 2024, e muitos deles ainda o podem recuperar dentro do prazo de três anos.
• O limite de 2% do Mais Habitação diz respeito a outra coisa. Limita a renda inicial de um novo contrato sobre uma casa que esteve arrendada nos cinco anos anteriores. Não se aplica à atualização anual de um contrato em vigor. Essa regra considera o coeficiente de 2023 como 1,0543. Para as atualizações anuais de contratos em vigor, o coeficiente de 2023 é 1,02 (Lei 19/2022).
• Aumentar a renda menos do que o coeficiente. Não está assente se a parte não utilizada do coeficiente de um ano pode ser recuperada mais tarde. Procure aconselhamento se pretender contar com essa possibilidade.

Manter-se abaixo de 2300 € para a taxa de 10%

Entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, o Decreto-Lei 97/2026 aditou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF). Este tributa as rendas a uma taxa fixa de 10% em vez de 25%, desde que o contrato se destine exclusivamente a habitação e a renda mensal não exceda o limite de «renda moderada». Esse limite corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo mensal de 2026, ou seja, 2300 €. O limite está fixado no valor de 2026. Pode ser aumentado por portaria em função do coeficiente de atualização das rendas, mas não sobe automaticamente. Verifique se essa portaria foi publicada antes de contar com um valor mais elevado.

Dois pontos do decreto-lei (art. 3.º) são relevantes para as atualizações anuais:

• A renda inclui tudo o que é pago ao abrigo do contrato. Isso abrange mobiliário, equipamentos e serviços, mesmo que sejam faturados à parte.
• O teste usa a renda anual dividida pelo número de meses do ano. Um aumento a meio do ano é, por isso, considerado pela média.

Exemplo. A renda é de 2250 € e aumenta-a 2,56% a partir de 1 de março de 2027, para 2307,60 €. Média de 2027: (2 × 2250 € + 10 × 2307,60 €) ÷ 12 = 2298 €, ligeiramente abaixo do limite. Em 2028, um ano completo a 2307,60 € ultrapassaria os 2300 €, salvo se o limite tiver sido atualizado entretanto.

Se um aumento fizer um contrato ultrapassar o limite, compare a renda adicional com o custo fiscal. Perder a taxa de 10% significa pagar 25% (ou uma taxa reduzida em função da duração) sobre a totalidade da renda desse contrato. Pode simplesmente aumentar a renda menos do que o coeficiente. A nossa leitura da regra da média deve ser confirmada com um consultor fiscal para o seu caso concreto.

Lista de verificação

• Verifique se o contrato tem uma cláusula de atualização própria. Se não tiver, aplica-se o coeficiente oficial.
• Anote a data de início do contrato e a data da última atualização. Têm de ter passado doze meses.
• Consulte o coeficiente do ano em que a nova renda produz efeitos: 1,0256 para 2027.
• Some eventuais coeficientes em falta ainda dentro dos três anos, multiplicando-os entre si.
• Calcule a nova renda e arredonde para cima, ao cêntimo.
• Compare o resultado com o limite de 2300 €, se beneficiar da taxa de 10%.
• Peça a todos os senhorios que assinem a carta. Envie-a por correio registado com aviso de receção com, pelo menos, 30 dias de antecedência em relação à data de efeitos, a que acresce o tempo dos correios.
• Guarde a carta, o talão do registo e o aviso de receção assinado.
• Emita os recibos de renda pelo novo valor a partir da data de efeitos.