Majorarea anuală a chiriei în Portugalia și coeficientul pentru 2027, pe înțeles

O dată pe an puteți majora chiria unui contract de închiriere rezidențial din Portugalia cu un coeficient oficial, cu excepția cazului în care contractul stabilește propria regulă de actualizare. Pentru 2027, coeficientul este 1,0256, adică o majorare de cel mult 2,56%. Îl puteți aplica doar după ce au trecut 12 luni de la începutul contractului sau de la ultima actualizare. Trebuie să îl informați pe chiriaș în scris cu cel puțin 30 de zile înainte, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Majorările pe care nu le-ați solicitat niciodată nu mai pot fi cerute ulterior. Puteți însă adăuga coeficienții omiși la o actualizare ulterioară, cu condiția să nu fi trecut mai mult de trei ani de la data la care fiecare dintre ei ar fi putut fi aplicat pentru prima dată.

Cum funcționează coeficientul oficial

Institutul național de statistică, INE (Instituto Nacional de Estatística), calculează coeficientul (coeficiente de atualização anual de renda). Acesta reprezintă variația integrală a indicelui prețurilor de consum, fără locuințe, în ultimele 12 luni pentru care există date la 31 august. INE trebuie să îl publice sub forma unui anunț (aviso) în Diário da República până la 30 octombrie în fiecare an (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Valoarea publicată în toamnă se aplică actualizărilor care intră în vigoare în anul calendaristic următor.

Valoarea pentru 2027 este definitivă. INE a publicat datele privind inflația din august la 10 septembrie 2026, iar anunțul a apărut în Diário da República (seria a 2-a, nr. 191) la 1 octombrie 2026.

Pentru a calcula noua chirie, înmulțiți chiria actuală cu coeficientul. Rotunjiți rezultatul în sus la următorul cent (NRAU art. 25). De exemplu, 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, iar 850 € × 1,0256 = 871,776 €, care devine 871,78 €.

Coeficientul este un plafon, nu o obligație. Puteți majora chiria cu mai puțin sau deloc.

Când puteți majora chiria

Dacă contractul dumneavoastră nu stabilește propria regulă de actualizare, se aplică regulile implicite din art. 1077 alin. (2) din Codul civil:

• O singură dată pe an. Puteți solicita prima actualizare la un an după începerea contractului. După aceea, fiecare actualizare poate avea loc la un an după cea anterioară.
• Nicio majorare în primul an. Pentru un contract început la 1 martie 2026, cea mai apropiată dată pentru o nouă chirie este 1 martie 2027.
• Aniversarea nu trebuie să fie în ianuarie. Folosiți coeficientul anului în care noua chirie intră în vigoare. O actualizare aplicabilă din mai 2027 folosește 1,0256. Chiriile scadente la sfârșitul lui 2026 nu pot folosi coeficientul pentru 2027.
• Reînnoirea nu resetează termenul. Perioada de un an se calculează de la începutul contractului sau de la ultima actualizare.

Contracte cu propria clauză de actualizare

Conform art. 1077 alin. (1), părțile pot conveni în scris dacă și cum va fi actualizată chiria. O clauză precum „chiria crește cu 3% în fiecare an” sau un calendar de chirie eșalonată înlocuiește coeficientul oficial. O clauză care prevede că chiria „se actualizează conform legii” înseamnă că se aplică coeficientul oficial.

Plafonul din 2023 a arătat cum funcționează acest lucru. Lei 19/2022 a limitat coeficientul pentru 2023 la 2% „fără a aduce atingere unui acord diferit între părți”. Contractele care trimiteau la coeficientul legal sau la anunțul oficial au fost limitate la 2%.

Dacă clauza dumneavoastră este neclară, cereți o opinie de specialitate înainte de a trimite ceva.

Contracte mai vechi

Contractele semnate înainte de 1990 urmează reguli tranzitorii. De la Mais Habitação (Lei 56/2023), acestea nu mai pot fi trecute în regimul NRAU. Ele pot primi totuși coeficientul anual obișnuit. Acest ghid se referă la contractele din regimul actual.

Cum vă notificați chiriașul

Notificarea trebuie să fie scrisă și să indice coeficientul și noua chirie rezultată. Ea trebuie să ajungă la chiriaș cu cel puțin 30 de zile înainte de aplicarea noii chirii. Fără o astfel de notificare, majorarea nu produce efecte juridice.

NRAU (art. 9) stabilește forma notificării:

1. Redactați și semnați o scrisoare. Includeți adresa dumneavoastră completă și adresa proprietății.
2. Trimiteți-o prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (carta registada com aviso de receção). Trimiteți-o la locuința închiriată, cu excepția cazului în care chiriașul v-a comunicat în scris o altă adresă. Alternativ, înmânați-o personal și cereți chiriașului să semneze și să dateze exemplarul dumneavoastră drept dovadă de primire.
3. Dacă există mai mulți proprietari, toți trebuie să semneze, sau o persoană care îi reprezintă pe toți (art. 11). Dacă există mai mulți chiriași, adresați scrisoarea celui menționat primul în contract.
4. Calculați cele 30 de zile de la primire, nu de la expediere. Lăsați o marjă pentru poștă, mai ales dacă trimiteți scrisoarea din străinătate.
5. Dacă scrisoarea se întoarce nerevendicată, trimiteți o a doua scrisoare recomandată la 30–60 de zile după prima. Dacă și aceasta se întoarce, notificarea se consideră primită în a 10-a zi de la expediere (art. 10). Refuzul de a primi scrisoarea sau o confirmare de primire semnată de altă persoană contează, de asemenea, drept livrare.
6. Emiteți chitanțe de chirie pentru noua sumă începând cu prima chirie căreia i se aplică majorarea.

E-mailul, WhatsApp și poșta obișnuită nu îndeplinesc forma legală. Un proiect de reformă a închirierilor a trecut de primul vot parlamentar la 30 septembrie 2026 și ar permite notificări electronice în anumite cazuri. Acesta nu este încă lege.

Model de scrisoare de notificare

Adaptați-l la contractul dumneavoastră, apoi trimiteți-l prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Este recomandabil să păstrați formularea în portugheză în scrisoare.

Subiect: Actualizarea anuală a chiriei (Atualização anual da renda), [adresa proprietății]

Stimate/Stimată [numele chiriașului],

În temeiul articolului 1077 din Codul civil și al articolului 24 din NRAU (Lei 6/2006), vă notific prin prezenta actualizarea anuală a chiriei pentru proprietatea de mai sus, conform contractului de închiriere din data de [data].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Chiria lunară actuală (renda atual): [suma] € Coeficient aplicat (coeficiente aplicado): 1,0256 Noua chirie lunară (nova renda): [suma] € Aplicabilă începând cu (com efeitos a partir de): chiria scadentă la [data], care este la cel puțin 30 de zile după ce primiți această scrisoare și la cel puțin un an după [începutul contractului / ultima actualizare].

Datele de plată rămân neschimbate.

[Locul, data, numele proprietarului, semnătura și adresa completă]

Dacă aplicați și coeficienți omiși (a se vedea mai jos), enumerați separat fiecare an și coeficientul său. Prezentați calculul, astfel încât chiriașul să îl poată verifica.

Ce se întâmplă dacă săriți un an

Art. 1077 alin. (2) lit. d) are două părți:

• Banii pierduți rămân pierduți. Dacă nu ați actualizat chiria, nu îi puteți cere chiriașului diferența pentru lunile trecute. Majorările omise nu devin niciodată o datorie a chiriașului.
• Coeficienții omiși pot fi adăugați la o actualizare ulterioară, cu condiția să nu fi trecut mai mult de trei ani de la data la care fiecare ar fi putut fi aplicat pentru prima dată.

Combinați coeficienții prin înmulțire, nu prin adunare.

Exemplu de calcul. Un contract a început la 1 octombrie 2023, cu o chirie de 900 € pe lună. Prima actualizare era posibilă la 1 octombrie 2024, iar proprietarul nu a majorat niciodată chiria. În octombrie 2026, proprietarul trimite o scrisoare recomandată pentru o nouă chirie începând cu 1 decembrie 2026:

• Coeficientul pentru 2024, 1,0694: utilizabil prima dată la 1 octombrie 2024, încă în termenul de trei ani.
• Coeficientul pentru 2025, 1,0216.
• Coeficientul pentru 2026, 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, care se rotunjește în sus la 1.005,28 €. Aceasta înseamnă cu aproximativ 11,7% mai mult decât în prezent.

Următoarea actualizare ar fi posibilă începând cu 1 decembrie 2027, folosind coeficientul pentru 2027. Dacă proprietarul ar aștepta după 1 octombrie 2027, coeficientul pentru 2024, de 6,94%, s-ar pierde.

Legea nu precizează exact când se oprește curgerea celor trei ani: la trimiterea notificării sau la intrarea în vigoare a noii chirii. Asigurați-vă că ambele momente se încadrează în termen.

Neînțelegeri frecvente

• Mais Habitação (Lei 56/2023) nu a plafonat actualizarea anuală pentru 2024. Întregul procent de 6,94% era disponibil. Guvernul a acordat în schimb chiriașilor cu venituri mai mici un sprijin suplimentar pentru chirie. Mai mult de unul din cinci proprietari a ales să nu aplice majorarea din 2024, iar mulți dintre ei o pot recupera încă în termenul de trei ani.
• Limita de 2% din Mais Habitação privește altceva. Ea limitează chiria inițială a unui nou contract pentru o locuință care a fost închiriată în ultimii cinci ani. Nu se aplică actualizării anuale a unui contract existent. Această regulă consideră coeficientul pentru 2023 ca fiind 1,0543. Pentru actualizările anuale ale contractelor existente, coeficientul pentru 2023 este 1,02 (Lei 19/2022).
• Majorarea chiriei cu mai puțin decât coeficientul. Nu este clar dacă partea neutilizată a coeficientului unui an poate fi recuperată ulterior. Cereți o opinie de specialitate dacă intenționați să vă bazați pe acest lucru.

Sub 2.300 € pentru cota de impozit de 10%

Între 1 ianuarie 2026 și 31 decembrie 2029, Decretul-lege 97/2026 adaugă articolul 45-C în Statutul beneficiilor fiscale (EBF). Acesta impozitează chiria cu o cotă fixă de 10% în loc de 25%, cu condiția ca contractul să fie exclusiv pentru locuință și ca chiria lunară să nu depășească limita de „chirie moderată”. Această limită este de 2,5 ori salariul minim lunar din 2026, adică 2.300 €. Limita este fixată la valoarea din 2026. Ea poate fi majorată prin ordin ministerial (portaria) în funcție de coeficientul chiriei, dar nu crește automat. Verificați dacă a fost publicat un astfel de ordin înainte de a vă baza pe o valoare mai mare.

Două prevederi din decretul-lege (art. 3) contează pentru actualizările anuale:

• Chiria include tot ce se plătește în baza contractului. Aceasta acoperă mobilierul, echipamentele și serviciile, chiar dacă sunt facturate separat.
• Testul folosește chiria anuală împărțită la numărul de luni din an. O majorare în cursul anului este, prin urmare, mediată.

Exemplu. Chiria este de 2.250 €, iar dumneavoastră o majorați cu 2,56% începând cu 1 martie 2027, la 2.307,60 €. Media pe 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, chiar sub limită. În 2028, un an întreg la 2.307,60 € ar depăși 2.300 €, cu excepția cazului în care limita a fost actualizată până atunci.

Dacă o majorare ar face ca un contract să depășească pragul, comparați chiria suplimentară cu costul fiscal. Pierderea cotei de 10% înseamnă plata a 25% (sau a unei cote mai mici, în funcție de durată) pentru întreaga chirie din acel contract. Puteți pur și simplu să majorați chiria cu mai puțin decât coeficientul. Interpretarea noastră a regulii de mediere ar trebui confirmată de un consultant fiscal pentru cazul dumneavoastră.

Listă de verificare

• Verificați dacă contractul are propria clauză de actualizare. Dacă nu are, se aplică coeficientul oficial.
• Notați data începerii contractului și data ultimei actualizări. Trebuie să fi trecut douăsprezece luni.
• Căutați coeficientul pentru anul în care noua chirie intră în vigoare: 1,0256 pentru 2027.
• Adăugați eventualii coeficienți omiși aflați încă în termenul de trei ani, înmulțindu-i între ei.
• Calculați noua chirie și rotunjiți în sus la cent.
• Verificați rezultatul în raport cu limita de 2.300 € dacă folosiți cota de 10%.
• Cereți fiecărui proprietar să semneze scrisoarea. Trimiteți-o prin poștă recomandată cu confirmare de primire cu cel puțin 30 de zile înainte de data aplicării, plus timpul de transport poștal.
• Păstrați scrisoarea, chitanța poștală și confirmarea de primire semnată.
• Emiteți chitanțe de chirie pentru noua sumă începând cu data aplicării.