Årlig hyreshöjning i Portugal och 2027 års koefficient förklarad

En gång om året får du höja hyran i ett portugisiskt bostadshyresavtal med en officiell koefficient, om inte avtalet har en egen regel för hyresjustering. För 2027 är koefficienten 1,0256, vilket innebär en höjning på högst 2,56 %. Du kan tillämpa den först när 12 månader har gått sedan hyresavtalet började löpa eller sedan den senaste justeringen. Du måste meddela hyresgästen skriftligen minst 30 dagar i förväg, med rekommenderat brev med mottagningsbevis. Höjningar som du aldrig har krävt kan inte tas ut i efterhand. Däremot kan du lägga till överhoppade koefficienter i en senare justering, förutsatt att högst tre år har gått sedan var och en av dem först kunde ha använts.

Så fungerar den officiella koefficienten

Det nationella statistikinstitutet INE (Instituto Nacional de Estatística) beräknar koefficienten (coeficiente de atualização anual de renda). Den motsvarar hela förändringen i konsumentprisindex, exklusive boende, under de senaste 12 månader för vilka det finns siffror den 31 augusti. INE måste offentliggöra den som ett meddelande (aviso) i Diário da República senast den 30 oktober varje år (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Den siffra som offentliggörs under hösten gäller för justeringar som träder i kraft under det följande kalenderåret.

Siffran för 2027 är slutgiltig. INE publicerade inflationsuppgifterna för augusti den 10 september 2026, och meddelandet infördes i Diário da República (2:a serien, nr 191) den 1 oktober 2026.

För att beräkna den nya hyran multiplicerar du den nuvarande hyran med koefficienten. Avrunda resultatet uppåt till närmaste hela cent (NRAU art. 25). Exempel: 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 €, och 850 € × 1,0256 = 871,776 €, vilket blir 871,78 €.

Koefficienten är ett tak, inte en skyldighet. Du får höja hyran med mindre, eller inte alls.

När du får höja hyran

Om ditt avtal inte har en egen regel för justering gäller standardreglerna i civilrättslagen (Código Civil) art. 1077(2):

• Endast en gång om året. Du kan begära den första justeringen ett år efter att hyresavtalet började löpa. Därefter kan varje justering ske ett år efter den föregående.
• Ingen höjning under det första året. För ett hyresavtal som började den 1 mars 2026 är det tidigaste datumet för en ny hyra den 1 mars 2027.
• Årsdagen behöver inte infalla i januari. Du använder koefficienten för det år då den nya hyran träder i kraft. En justering som gäller från maj 2027 använder 1,0256. Hyror som förfaller i slutet av 2026 kan inte använda 2027 års koefficient.
• Förlängning nollställer inte klockan. Ettårsperioden räknas från hyresavtalets start eller från den senaste justeringen.

Hyresavtal med en egen justeringsklausul

Enligt art. 1077(1) får parterna skriftligen avtala om och hur hyran ska justeras. En klausul som ”hyran höjs med 3 % varje år” eller en trappstegshyra ersätter den officiella koefficienten. En klausul som säger att hyran ”justeras enligt lag” innebär att den officiella koefficienten gäller.

Taket för 2023 visade hur detta fungerar. Lei 19/2022 begränsade 2023 års koefficient till 2 % ”utan att det påverkar en annan överenskommelse mellan parterna”. Avtal som hänvisade till den lagstadgade koefficienten eller det officiella meddelandet begränsades till 2 %.

Om din klausul är otydlig bör du söka rådgivning innan du skickar något.

Äldre hyresavtal

Hyresavtal som tecknades före 1990 följer övergångsregler. Sedan Mais Habitação (Lei 56/2023) kan de inte längre föras över till NRAU-regimen. De kan fortfarande få den ordinarie årliga koefficienten. Denna guide behandlar hyresavtal under den nuvarande regimen.

Så meddelar du hyresgästen

Meddelandet måste vara skriftligt och ange koefficienten och den nya hyra som blir resultatet. Det måste nå hyresgästen minst 30 dagar innan den nya hyran börjar gälla. Utan ett sådant meddelande har höjningen ingen rättslig verkan.

NRAU (art. 9) anger formen för meddelandet:

1. Skriv och underteckna ett brev. Ange din fullständiga adress och bostadens adress.
2. Skicka det som rekommenderat brev med mottagningsbevis (carta registada com aviso de receção). Skicka det till den hyrda bostaden, om inte hyresgästen skriftligen har uppgett en annan adress till dig. Alternativt kan du lämna över det personligen och låta hyresgästen underteckna och datera din kopia som bevis på mottagandet.
3. Om det finns flera hyresvärdar måste alla underteckna, eller en person som företräder dem alla (art. 11). Om det finns flera hyresgäster adresserar du brevet till den som nämns först i avtalet.
4. Räkna de 30 dagarna från mottagandet, inte från avsändandet. Lägg in marginal för posten, särskilt om du skickar brevet från utlandet.
5. Om brevet kommer tillbaka outlöst skickar du ett andra rekommenderat brev 30 till 60 dagar efter det första. Om även det kommer tillbaka anses meddelandet mottaget den 10:e dagen efter att det skickades (art. 10). En vägran att ta emot brevet, eller ett mottagningsbevis som undertecknats av någon annan, räknas ändå som leverans.
6. Utfärda hyreskvitton för det nya beloppet från och med den första hyra som höjningen gäller.

E-post, WhatsApp och vanlig post uppfyller inte lagens formkrav. Ett lagförslag om reform av hyresrätten antogs i en första omröstning i parlamentet den 30 september 2026 och skulle i vissa fall tillåta elektroniska meddelanden. Det är ännu inte lag.

Exempel på meddelandebrev

Anpassa detta till ditt hyresavtal och skicka det sedan som rekommenderat brev med mottagningsbevis. Det är klokt att behålla den portugisiska formuleringen i brevet.

Ämne: Årlig hyresjustering (Atualização anual da renda), [bostadens adress]

Bästa [hyresgästens namn],

Med stöd av artikel 1077 i civilrättslagen (Código Civil) och artikel 24 i NRAU (Lei 6/2006) meddelar jag härmed den årliga justeringen av hyran för ovanstående bostad, enligt hyresavtalet daterat [datum].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Nuvarande månadshyra (renda atual): [belopp] € Tillämpad koefficient (coeficiente aplicado): 1,0256 Ny månadshyra (nova renda): [belopp] € Gäller från (com efeitos a partir de): den hyra som förfaller den [datum], vilket är minst 30 dagar efter att du tagit emot detta brev och minst ett år efter [hyresavtalets start / senaste justering].

Betalningsuppgifterna är oförändrade.

[Ort, datum, hyresvärdens namn, underskrift och fullständig adress]

Om du även tillämpar överhoppade koefficienter (se nedan) anger du varje år och dess koefficient separat. Visa beräkningen så att hyresgästen kan kontrollera den.

Vad som händer om du hoppar över ett år

Art. 1077(2)(d) har två delar:

• Förlorade pengar förblir förlorade. Om du inte justerade hyran kan du inte kräva hyresgästen på mellanskillnaden för tidigare månader. Missade höjningar blir aldrig en skuld som hyresgästen är skyldig.
• Överhoppade koefficienter kan läggas till i en senare justering, förutsatt att högst tre år har gått sedan det datum då var och en först kunde ha tillämpats.

Koefficienter kombineras genom att multipliceras, inte adderas.

Räkneexempel. Ett hyresavtal började den 1 oktober 2023 med en hyra på 900 € i månaden. Den första justeringen var möjlig den 1 oktober 2024, och hyresvärden har aldrig höjt hyran. I oktober 2026 skickar hyresvärden ett rekommenderat brev om en ny hyra från den 1 december 2026:

• 2024 års koefficient 1,0694: kunde först användas den 1 oktober 2024, fortfarande inom tre år.
• 2025 års koefficient 1,0216.
• 2026 års koefficient 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, vilket avrundas uppåt till 1 005,28 €. Det är cirka 11,7 % mer än i dag.

Nästa justering skulle vara möjlig från den 1 december 2027, med 2027 års koefficient. Om hyresvärden väntade till efter den 1 oktober 2027 skulle 2024 års koefficient på 6,94 % falla bort.

Lagen säger inte exakt när treårsfristen slutar löpa: när du skickar meddelandet eller när den nya hyran träder i kraft. Se till att båda ligger inom fönstret.

Vanliga missförstånd

• Mais Habitação (Lei 56/2023) satte inget tak för 2024 års årliga justering. Hela höjningen på 6,94 % var tillgänglig. Regeringen gav i stället hyresgäster med lägre inkomster extra hyresstöd. Mer än var femte hyresvärd valde att inte tillämpa 2024 års höjning, och många av dem kan fortfarande ta igen den inom treårsfönstret.
• Mais Habitaçãos gräns på 2 % gäller något annat. Den begränsar ingångshyran i ett nytt hyresavtal för en bostad som har hyrts ut under de föregående fem åren. Den gäller inte den årliga justeringen av ett befintligt hyresavtal. Den regeln räknar 2023 års koefficient som 1,0543. För årliga justeringar av befintliga hyresavtal är 2023 års koefficient 1,02 (Lei 19/2022).
• Att höja hyran med mindre än koefficienten. Det är inte klarlagt om den oanvända delen av ett års koefficient kan tas igen senare. Sök rådgivning om du tänker förlita dig på det.

Håll dig under 2 300 € för skattesatsen 10 %

Från den 1 januari 2026 till den 31 december 2029 inför Decreto-Lei 97/2026 artikel 45-C i lagen om skatteförmåner (EBF). Den beskattar hyra med en schablonsats på 10 % i stället för 25 %, förutsatt att hyresavtalet uteslutande avser bostad och att månadshyran inte överstiger gränsen för ”måttlig hyra”. Den gränsen är 2,5 gånger 2026 års minimimånadslön, vilket är 2 300 €. Gränsen är låst vid 2026 års siffra. Den kan höjas genom ministerförordning (portaria) i takt med hyreskoefficienten, men den höjs inte automatiskt. Kontrollera om en sådan förordning har offentliggjorts innan du förlitar dig på en högre siffra.

Två punkter i lagdekretet (art. 3) har betydelse för årliga justeringar:

• Hyran omfattar allt som betalas enligt hyresavtalet. Det inkluderar möbler, utrustning och tjänster, även om de faktureras separat.
• Prövningen använder årshyran delad med antalet månader under året. En höjning mitt under året räknas därför som ett genomsnitt.

Exempel. Hyran är 2 250 € och du höjer den med 2,56 % från den 1 mars 2027, till 2 307,60 €. Genomsnitt för 2027: (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, strax under gränsen. Under 2028 skulle ett helt år med 2 307,60 € ligga över 2 300 €, om inte gränsen har justerats till dess.

Om en höjning skulle föra ett hyresavtal över gränsen bör du jämföra den extra hyran med skattekostnaden. Att förlora 10 %-satsen innebär att du betalar 25 % (eller en lägre sats baserad på avtalstiden) på hela hyran från det hyresavtalet. Du kan helt enkelt höja hyran med mindre än koefficienten. Vår tolkning av genomsnittsregeln bör bekräftas med en skatterådgivare för just ditt fall.

Checklista

• Kontrollera om hyresavtalet har en egen justeringsklausul. Om det inte finns någon gäller den officiella koefficienten.
• Notera hyresavtalets startdatum och datumet för den senaste justeringen. Tolv månader måste ha gått.
• Ta reda på koefficienten för det år då den nya hyran träder i kraft: 1,0256 för 2027.
• Lägg till eventuella överhoppade koefficienter som fortfarande ligger inom tre år, genom att multiplicera dem med varandra.
• Beräkna den nya hyran och avrunda uppåt till hela cent.
• Jämför resultatet med gränsen på 2 300 € om du använder 10 %-satsen.
• Låt alla hyresvärdar underteckna brevet. Skicka det som rekommenderat brev med mottagningsbevis minst 30 dagar före ikraftträdandet, plus tid för postgången.
• Spara brevet, postkvittot och det undertecknade mottagningsbeviset.
• Utfärda hyreskvitton för det nya beloppet från och med ikraftträdandet.