Щорічне підвищення орендної плати в Португалії та коефіцієнт на 2027 рік

Раз на рік Ви можете підвищити орендну плату за португальським договором оренди житла на офіційний коефіцієнт, якщо сам договір не встановлює власного правила індексації. На 2027 рік коефіцієнт становить 1,0256, тобто максимальне підвищення — 2,56%. Застосувати його можна лише після того, як мине 12 місяців від початку оренди або від останньої індексації. Ви зобов’язані письмово повідомити орендаря щонайменше за 30 днів рекомендованим листом із повідомленням про вручення. Підвищення, яких Ви не вимагали, не можна стягнути згодом. Проте пропущені коефіцієнти можна додати до пізнішої індексації, якщо від дати, коли кожен із них можна було вперше застосувати, минуло не більше трьох років.

Як працює офіційний коефіцієнт

Коефіцієнт (coeficiente de atualização anual de renda) розраховує Національний інститут статистики INE (Instituto Nacional de Estatística). Він дорівнює повній зміні індексу споживчих цін без урахування житла за останні 12 місяців, за які є дані станом на 31 серпня. INE зобов’язаний щороку до 30 жовтня опублікувати його як оголошення (aviso) у Diário da República (NRAU, Lei 6/2006, ст. 24). Значення, опубліковане восени, застосовується до індексацій, які набувають чинності в наступному календарному році.

Значення на 2027 рік є остаточним. INE оприлюднив дані про інфляцію за серпень 10 вересня 2026 року, а оголошення з’явилося в Diário da República (2-га серія, № 191) 1 жовтня 2026 року.

Щоб розрахувати нову орендну плату, помножте поточну орендну плату на коефіцієнт. Результат округлюється в більший бік до наступного цента (NRAU, ст. 25). Наприклад, 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 €, а 850 € × 1,0256 = 871,776 €, що стає 871,78 €.

Коефіцієнт — це верхня межа, а не обов’язок. Ви можете підвищити орендну плату менше або не підвищувати її взагалі.

Коли можна підвищити орендну плату

Якщо Ваш договір не встановлює власного правила індексації, застосовуються загальні правила ст. 1077(2) Цивільного кодексу:

• Лише раз на рік. Першу індексацію можна вимагати через рік після початку оренди. Надалі кожна наступна індексація можлива через рік після попередньої.
• Жодного підвищення в перший рік. Для договору, що почав діяти 1 березня 2026 року, найраніша дата нової орендної плати — 1 березня 2027 року.
• Річниця не обов’язково припадає на січень. Застосовується коефіцієнт того року, в якому нова орендна плата набуває чинності. Для індексації, що діє з травня 2027 року, застосовується 1,0256. До орендних платежів, строк сплати яких настає наприкінці 2026 року, коефіцієнт 2027 року застосувати не можна.
• Продовження договору не обнуляє відлік. Річний строк рахується від початку оренди або від останньої індексації.

Договори з власним положенням про індексацію

Згідно зі ст. 1077(1) сторони можуть письмово домовитися, чи і як індексуватиметься орендна плата. Положення на кшталт «орендна плата щороку зростає на 3%» або поетапний графік орендної плати замінюють офіційний коефіцієнт. Положення про те, що орендна плата «індексується відповідно до закону», означає, що застосовується офіційний коефіцієнт.

Обмеження 2023 року показало, як це працює. Lei 19/2022 обмежив коефіцієнт 2023 року рівнем 2% «без шкоди для іншої домовленості сторін». Договори, що посилалися на законний коефіцієнт або офіційне оголошення, були обмежені 2%.

Якщо Ваше положення сформульоване нечітко, отримайте консультацію, перш ніж щось надсилати.

Старі договори

Договори, укладені до 1990 року, підпадають під перехідні правила. Після Mais Habitação (Lei 56/2023) їх більше не можна перевести під режим NRAU. Однак до них і далі можна застосовувати звичайний щорічний коефіцієнт. Цей посібник стосується договорів, що діють за чинним режимом.

Як повідомити орендаря

Повідомлення має бути письмовим і містити коефіцієнт та нову суму орендної плати, що з нього випливає. Воно повинне дійти до орендаря щонайменше за 30 днів до того, як почне застосовуватися нова орендна плата. Без такого повідомлення підвищення не має юридичної сили.

NRAU (ст. 9) встановлює форму повідомлення:

1. Складіть і підпишіть лист. Вкажіть свою повну адресу та адресу об’єкта нерухомості.
2. Надішліть його рекомендованим листом із повідомленням про вручення (carta registada com aviso de receção). Надсилайте його на адресу орендованого житла, якщо орендар письмово не повідомив Вам іншої адреси. Як альтернатива — вручіть його особисто й попросіть орендаря підписати та датувати Ваш примірник як підтвердження отримання.
3. Якщо орендодавців кілька, підписати мають усі, або одна особа, яка представляє їх усіх (ст. 11). Якщо орендарів кілька, адресуйте лист тому, хто зазначений у договорі першим.
4. Рахуйте 30 днів від дати отримання, а не відправлення. Залиште запас часу на пошту, особливо якщо надсилаєте лист із-за кордону.
5. Якщо лист повернувся незатребуваним, надішліть другий рекомендований лист через 30–60 днів після першого. Якщо й він повернеться, повідомлення вважається отриманим на 10-й день після відправлення (ст. 10). Відмова прийняти лист або розписка про отримання, підписана іншою особою, також вважається врученням.
6. Видавайте квитанції про оплату оренди на нову суму, починаючи з першого платежу, до якого застосовується підвищення.

Електронна пошта, WhatsApp і звичайна пошта не відповідають встановленій законом формі. Законопроєкт про реформу оренди пройшов перше голосування в парламенті 30 вересня 2026 року й у деяких випадках дозволив би електронні повідомлення. Законом він поки що не став.

Зразок листа-повідомлення

Адаптуйте цей текст до свого договору, а потім надішліть його рекомендованим листом із повідомленням про вручення. Доцільно зберегти в листі португальське формулювання.

Тема: Щорічна індексація орендної плати (Atualização anual da renda), [адреса об’єкта]

Шановний(-а) [ім’я орендаря]!

Відповідно до статті 1077 Цивільного кодексу та статті 24 NRAU (Lei 6/2006) цим повідомляю Вас про щорічну індексацію орендної плати за вказаний вище об’єкт згідно з договором оренди від [дата].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Поточна щомісячна орендна плата (renda atual): [сума] € Застосований коефіцієнт (coeficiente aplicado): 1,0256 Нова щомісячна орендна плата (nova renda): [сума] € Діє з (com efeitos a partir de): платежу зі строком сплати [дата], що настає щонайменше через 30 днів після отримання Вами цього листа та щонайменше через рік після [початку оренди / останньої індексації].

Платіжні реквізити залишаються без змін.

[Місце, дата, ім’я орендодавця, підпис і повна адреса]

Якщо Ви також застосовуєте пропущені коефіцієнти (див. нижче), вкажіть кожен рік і його коефіцієнт окремо. Наведіть розрахунок, щоб орендар міг його перевірити.

Що буде, якщо пропустити рік

Ст. 1077(2)(d) складається з двох частин:

• Втрачені гроші не повертаються. Якщо Ви не проіндексували орендну плату, Ви не можете стягнути з орендаря різницю за минулі місяці. Пропущені підвищення ніколи не стають боргом орендаря.
• Пропущені коефіцієнти можна додати до пізнішої індексації, якщо від дати, коли кожен із них можна було вперше застосувати, минуло не більше трьох років.

Коефіцієнти поєднуються множенням, а не додаванням.

Розрахунковий приклад. Договір оренди почав діяти 1 жовтня 2023 року з орендною платою 900 € на місяць. Перша індексація була можлива 1 жовтня 2024 року, але орендодавець жодного разу не підвищував орендну плату. У жовтні 2026 року орендодавець надсилає рекомендований лист про нову орендну плату з 1 грудня 2026 року:

• Коефіцієнт 2024 року 1,0694: уперше застосовний 1 жовтня 2024 року, отже, ще в межах трьох років.
• Коефіцієнт 2025 року 1,0216.
• Коефіцієнт 2026 року 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, що з округленням у більший бік дає 1 005,28 €. Це приблизно на 11,7% більше, ніж зараз.

Наступна індексація буде можлива з 1 грудня 2027 року із застосуванням коефіцієнта 2027 року. Якби орендодавець чекав довше 1 жовтня 2027 року, коефіцієнт 2024 року в 6,94% було б втрачено.

Закон не уточнює, коли саме спливає трирічний строк: у момент надсилання повідомлення чи в момент набуття чинності новою орендною платою. Подбайте, щоб обидві дати припадали на цей період.

Поширені непорозуміння

• Mais Habitação (Lei 56/2023) не обмежував щорічну індексацію 2024 року. Повні 6,94% були доступні. Натомість уряд надав орендарям із нижчими доходами додаткову допомогу на оплату оренди. Понад кожен п’ятий орендодавець вирішив не застосовувати підвищення 2024 року, і багато хто з них ще може повернути його в межах трирічного строку.
• Обмеження 2% за Mais Habitação стосується іншого. Воно обмежує початкову орендну плату за новим договором щодо житла, яке здавалося в оренду протягом попередніх п’яти років. На щорічну індексацію чинного договору воно не поширюється. У цьому правилі коефіцієнт 2023 року рахується як 1,0543. Для щорічної індексації чинних договорів коефіцієнт 2023 року становить 1,02 (Lei 19/2022).
• Підвищення орендної плати менше, ніж на коефіцієнт. Не встановлено остаточно, чи можна згодом повернути невикористану частину коефіцієнта за певний рік. Отримайте консультацію, якщо плануєте на це покладатися.

Як утриматися в межах 2 300 € для ставки податку 10%

З 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року Декрет-закон 97/2026 додає до Статуту податкових пільг (EBF) статтю 45-C. Вона оподатковує орендну плату за фіксованою ставкою 10% замість 25% за умови, що договір укладено виключно для проживання, а щомісячна орендна плата не перевищує ліміту «помірної орендної плати». Цей ліміт дорівнює 2,5 мінімальної місячної заробітної плати 2026 року, тобто 2 300 €. Ліміт зафіксовано на рівні 2026 року. Його можна підвищити наказом міністра (portaria) відповідно до коефіцієнта індексації орендної плати, але автоматично він не зростає. Перш ніж покладатися на вищу суму, перевірте, чи було опубліковано такий наказ.

Для щорічної індексації важливі два положення декрету-закону (ст. 3):

• Орендна плата включає все, що сплачується за договором оренди. Це охоплює меблі, обладнання та послуги, навіть якщо рахунки за них виставляються окремо.
• Перевірка ведеться за річною орендною платою, поділеною на кількість місяців у році. Тому підвищення посеред року усереднюється.

Приклад. Орендна плата становить 2 250 €, і Ви підвищуєте її на 2,56% з 1 березня 2027 року до 2 307,60 €. Середнє значення за 2027 рік: (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, тобто трохи нижче ліміту. У 2028 році повний рік за ставкою 2 307,60 € перевищить 2 300 €, якщо до того часу ліміт не буде оновлено.

Якщо підвищення виведе договір за межу, порівняйте додаткову орендну плату з податковими витратами. Втрата ставки 10% означає сплату 25% (або нижчої ставки, що залежить від тривалості договору) з усієї орендної плати за цим договором. Ви можете просто підвищити орендну плату менше, ніж на коефіцієнт. Наше тлумачення правила усереднення варто підтвердити в податкового консультанта для Вашого конкретного випадку.

Контрольний список

• Перевірте, чи містить договір власне положення про індексацію. Якщо ні, застосовується офіційний коефіцієнт.
• Зафіксуйте дату початку оренди та дату останньої індексації. Має минути дванадцять місяців.
• Знайдіть коефіцієнт року, в якому нова орендна плата набуває чинності: 1,0256 на 2027 рік.
• Додайте пропущені коефіцієнти, які ще в межах трьох років, перемноживши їх.
• Розрахуйте нову орендну плату й округліть її в більший бік до цента.
• Перевірте результат щодо ліміту 2 300 €, якщо Ви користуєтеся ставкою 10%.
• Попросіть кожного орендодавця підписати лист. Надішліть його рекомендованою поштою з повідомленням про вручення щонайменше за 30 днів до дати набуття чинності плюс час на доставку.
• Збережіть лист, поштову квитанцію та підписане повідомлення про вручення.
• Видавайте квитанції про оплату оренди на нову суму з дати набуття чинності.