Как се облагат доходите от наем в Португалия през 2026 г.: 10%, 25% и 0%

От 1 януари 2026 г. наемът по дългосрочен договор за жилищен наем в Португалия се облага с единна ставка от 10%, ако месечният наем е 2300 € или по-малко, договорът е само за жилищни нужди и доходът е получен до 31 декември 2029 г. Над този лимит се прилага стандартната единна ставка от 25%, а по-дългите договори могат да я намалят до 15%, 10% или 5%. Няколко вида наеми са напълно освободени. Правилата зависят от договора, а не от това къде живеете, така че собствениците, пребиваващи в чужбина, плащат същите ставки. По-долу обясняваме всяка ставка, възможностите за englobamento (облагане по прогресивни ставки) и как изглеждат сумите на практика.

Коя ставка се прилага за Вашия договор

Португалското данъчно право третира наема като rendimentos prediais (доходи от недвижими имоти, „Категория F“). Данъкът се начислява върху нетната сума: наема, получен през годината, минус приспадаемите разходи за този имот. За повечето частни собственици тази нетна сума се облага с единна „автономна“ ставка. Тя не се добавя към останалите Ви доходи.

Когато биха могли да се приложат повече от една ставка, получавате най-ниската. Новият закон го посочва изрично.

Новата ставка от 10%: кой отговаря на условията

Ставката от 10% се съдържа в нов член 45-C от Estatuto dos Benefícios Fiscais (Устава за данъчните облекчения), добавен с Декрет-закон 97/2026 от 20 май 2026 г. Тя има три условия:

• Само за жилищни нужди. Договорът трябва да е изключително за жилищни нужди. Договор, който допуска и офис, регистриран адрес на дружество или стопанска дейност, не отговаря на условията.
• Умерен наем. Месечният наем не трябва да надвишава 2,5 пъти минималната месечна работна заплата за 2026 г. от 920 €, т.е. 2300 €. Правителството може да актуализира този лимит с portaria (министерска наредба) в съответствие с годишния коефициент за актуализиране на наемите. Към момента на написването не беше публикувана актуализация.
• Срок. Тя обхваща наема, получен от 1 януари 2026 г. до 31 декември 2029 г.

Въпроси, които собствениците често задават:

• Съществуващите договори отговарят на условията. Не Ви е нужен нов договор. Ставката се прилага за вече действащи договори.
• Лимитът е за договор и е рязка граница. Той се измерва спрямо целия наем по договора, дори ако има няколко наематели или няколко съсобственици. Ако наемът е 2301 €, целият договор се облага с 25%, а не само превишението.
• Допълнителните суми се включват. Наемът за целите на проверката включва сумите за мебели, оборудване, прилежащи части на имота и услуги, които увеличават стойността му, дори ако се начисляват по отделно споразумение. Разделянето на наем от 2600 € на 2250 € наем плюс 350 € за „мебели“ не върши работа.
• Промени в наема през годината. Проверката използва годишния наем, разделен на броя изминали месеци от годината.
• Няма минимален срок на договора. Проектите на мярката от началото на 2026 г. споменаваха минимален срок от три години и някои уебсайтове все още го повтарят. Окончателният текст на член 45-C и декрет-законът не съдържат минимален срок. Общите правила на Гражданския кодекс за срока на договора за наем продължават да се прилагат.
• Отдаване на дружество. В задължително становище PIV_30751 (съобщено на 22 септември 2026 г.) Autoridade Tributária (данъчната администрация, AT) прие ставката от 10% за договор с дружество. Жилището трябваше да се използва единствено като постоянно жилище на посочено в договора физическо лице, а договорът трябваше да забранява преотдаването и стопанската дейност.

Прилага ли се ставката от 10%, ако живеете в чужбина?

Да, според текста на закона. Член 45-C не съдържа условие относно данъчното пребиваване на наемодателя. Наемът от имот в Португалия е доход от португалски източник, където и да живеете, и попада под същите ставки по член 72 като за резидентите.

Това съответства на начина, по който са тълкувани по-ранни мерки:

• Португалската камара на дипломираните счетоводители (OCC, становище PT28608, май 2025 г.) потвърди, че намаленията според срока на договора се прилагат за нерезиденти.
• AT потвърди през януари 2025 г., че освобождаването за бивши AL обхваща и нерезидентите, като посочи, че пребиваването е „без значение“.

Все още не открихме становище или циркуляр на AT, които да разглеждат пряко нерезидентите и член 45-C. Формулярите на данъчните декларации за 2026 г. няма да бъдат публикувани преди началото на 2027 г. Ако става дума за големи суми, помолете консултанта си да потвърди това за Вашия случай.

Ставката от 25% и намаленията според срока на договора

Ако наемът е над 2300 €, основната ставка за договор за жилищни нужди е 25% (чл. 72, ал. 2 CIRS). Тя беше намалена от 28% с Mais Habitação (Закон 56/2023) за доходите от 2023 г. нататък. По-дългите договори за постоянно жилище намаляват тази ставка (чл. 72, ал. 3 до 5):

• От 5 до под 10 години: минус 10 пункта, т.е. 15%. Всяко подновяване за същия срок намалява ставката с още 2 пункта, до общо 10 допълнителни пункта. Най-ниската възможна ставка по този път е 5%.
• От 10 до под 20 години: минус 15 пункта, т.е. 10%.
• 20 или повече години: минус 20 пункта, т.е. 5%.

Тези намаления се прилагат при всякакъв размер на наема, така че са основният инструмент над 2300 €. Под 2300 € договор от 20 или повече години все пак е по-изгоден от ставката от 10%.

Има уловка. Ако договорът бъде прекратен предсрочно по причина, която се дължи на Вас като наемодател, губите намалението от началото на договора или подновяването. Тогава трябва да съобщите за това и да платите разликата с компенсаторна лихва (чл. 72, ал. 20).

Режимите с 0%

Достъпен наем (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (опростеният режим за достъпни наеми) влезе в сила на 1 септември 2026 г. и замества старата програма за достъпни наеми. Наемът по отговарящ на условията договор е напълно освободен от IRS. Условията са:

• Наемът не трябва да надвишава таван според вида на жилището, определен на 80% от медианния наем на INE за общината.
• Договорът трябва да е за поне 3 години за постоянно жилище или за поне 3 месеца за временен престой на лице, чието данъчно пребиваване е в друга община.
• До 15 януари на годината след подписването трябва да качите договора и доказателство, че е регистриран във Finanças, в платформа на IHRU (жилищния институт).

Към края на септември 2026 г. portaria, определяща таваните на наемите, и платформата на IHRU все още не бяха налични, така че режимът все още не може да се използва на практика. Проверете, преди да разчитате на него.

Бивши краткосрочни наеми. Наемът е освободен от IRS до 31 декември 2029 г., ако са изпълнени и двете условия:

• Жилището е било регистрирано като Alojamento Local и използвано за краткосрочно отдаване до 31 декември 2022 г.
• То е било прехвърлено към дългосрочен договор за жилищен наем, подписан и регистриран в Portal das Finanças до 31 декември 2024 г.

Срокът за подписване на отговарящ на условията договор е изтекъл, така че новите преобразувания не могат да използват това освобождаване.

Ако изберете englobamento, освободеният наем по RSAA все пак трябва да се отчете при изчисляване на ставката за останалите Ви доходи.

Englobamento: кога прогресивните ставки могат да помогнат

Englobamento (обединяване) означава да добавите нетния си наем към останалите си доходи и да облагате общата сума по прогресивните ставки на IRS. За 2026 г. те започват от 12,5% за първите 8342 € облагаем доход и достигат 48% над 86 634 €.

• Резидентите на Португалия могат да го избират всяка година в данъчната си декларация (чл. 72, ал. 13). Ако го направите, трябва да включите всичките си доходи по Категория F (чл. 22, ал. 5). Най-ниската скала е 12,5%, така че englobamento почти никога не е по-изгодно от ставката от 10%. То може да помогне, когато наемът се облага с 25% и общият Ви доход е нисък. Изчислете двата варианта в симулатора на Portal das Finanças, преди да подадете декларацията.
• Пребиваващите в друга държава от ЕС/ЕИП могат да изберат да бъдат облагани като резиденти по чл. 17-A. Това се прилага само ако доходите от Португалия са поне 90% от световния им доход. Тогава ставката се определя спрямо световния доход, така че това е подходящо главно за хора, чийто единствен реален доход е наемът от Португалия. Чл. 72, ал. 15 също предоставя на пребиваващите в ЕС/ЕИП възможност за прогресивни ставки, но текстът му се отнася до категорията с 28%, а не изрично до ставката от 25% за жилищни нужди. Помолете консултант да потвърди дали тя се прилага за Вашия наем от жилище.
• Пребиваващите извън ЕС/ЕИП (например в Обединеното кралство, САЩ, Швейцария или Бразилия) нямат възможност за englobamento. Те плащат горепосочените единни ставки.

Приспадания, удържане и подаване на декларация

• Приспадания (чл. 41). Това са разходите, действително платени за получаване на наема: IMI, таксите за етажна собственост, ремонтите и поддръжката, застраховката срещу неплащане на наема и гербовият налог върху договора. Ремонтите, платени през 24-те месеца преди първия договор, също се вземат предвид. Разходите за финансиране, амортизацията, мебелите и домакинските уреди и AIMI не могат да бъдат приспаднати. Пазете фактурите, издадени на Вашия NIF. Тези правила са еднакви за резиденти и нерезиденти.
• Удържане. Наемател с организирано счетоводство (повечето дружества) трябва да удържа данък от всяко плащане на наем: 10% за договорите, отговарящи на условията по член 45-C, а в останалите случаи 25% (чл. 101). Удържаната сума се приспада от окончателното Ви задължение. Наемателите — частни физически лица — не удържат.
• Подаване. Декларирате наема в годишната декларация по IRS (Modelo 3 с Anexo F) между 1 април и 30 юни на следващата година. Нерезидентите с наем от Португалия също трябва да подават декларация. Дължимият данък обикновено се плаща до 31 август. Наемът, получен от януари до май 2026 г., преди обнародването на декрет-закона, също получава ставката от 10%. Всеки допълнителен данък, удържан с 25% през тези месеци, се урежда в декларацията.

Родната Ви държава също може да облага наема. Съгласно повечето данъчни спогодби Португалия облага първа, а след това родната Ви държава предоставя облекчение чрез кредит или освобождаване.

Примери с изчисления

Те се отнасят за един собственик и един договор само за жилищни нужди за цялата 2026 г., без специален режим. Разходите са илюстративни.

При 2500 € месечно договор за 5 години би намалил данъка до 4125 € (15%), а договор за 10 години — до 2750 € (10%).

Ако определите наема на 2300 € вместо 2500 €, нетният облагаем наем става 25 100 €, а данъкът — 2510 €. Доходът Ви след данъци и разходи нараства от 20 625 € на 22 590 €, въпреки че събирате с 2400 € по-малко наем.

Контролен списък

• Уверете се, че договорът посочва, че е само за жилищни нужди, и забранява стопанската дейност и преотдаването.
• Поддържайте общия месечен наем, включително таксите за мебели, паркиране или услуги, на или под 2300 €, ако искате ставката от 10%.
• Регистрирайте договора във Finanças и пазете доказателството. RSAA и другите облекчения зависят от това.
• Ако наемът е над 2300 €, помислете за договор за 5, 10 или 20 години и се уверете, че няма да го прекратите предсрочно сами.
• Пазете фактурите за IMI, таксите за етажна собственост, застраховките и ремонтите, издадени на Вашия NIF.
• Ако пребивавате в ЕС/ЕИП и имате малко други доходи, проверете възможността по чл. 17-A, преди да подадете декларацията.
• Подайте Modelo 3 с Anexo F между 1 април и 30 юни 2027 г. за наема си за 2026 г. и платете до 31 август.