Преминаване от Alojamento Local към дългосрочен наем в Португалия

Преминаването на жилище от alojamento local (AL, лицензирано краткосрочно отдаване) към дългосрочен договор за наем е предимно административна работа. Съобщавате за прекратяване на дейността по AL, с което регистрацията се заличава. Закривате или изменяте стопанската си дейност в данъчната служба. След това подписвате и регистрирате обикновен договор за жилищен наем. Пълното освобождаване от IRS за бивши AL жилища вече е затворено за новопреминаващите, тъй като договорът трябваше да бъде подписан и регистриран до 31 декември 2024 г. Вместо това наемът по нов договор се облага като обикновен доход от наем, често с 25% или 10%. Преди да преминете, проверете дали някога бихте могли да се върнете към AL във Вашия район и дали ДДС, който сте възстановили в миналото, трябва да бъде върнат.

Какво е положението с правилата за AL през 2026 г.

• Mais Habitação (Lei 56/2023) спря новите регистрации по AL на национално ниво през 2023 г.
• Декрет-закон 76/2024, в сила от 1 ноември 2024 г., отмени това национално спиране и предостави контрола на общините:
  • Регистрациите вече не изтичат.
  • Общините могат да приемат собствени правилници за AL с áreas de contenção (зони на ограничаване) и áreas de crescimento sustentável (зони на устойчив растеж), определени по енории (DL 128/2014, чл. 15-A).
• Декрет-закон 151/2026 дава на общините, които са имали над 1000 регистрации по AL към 31 декември 2025 г., срок до 31 декември 2026 г., за да решат относно своя правилник. Междувременно те могат да удължат спирането на новите регистрации.
• Лисабон и Порто вече силно ограничават новите AL:
  • Правилникът на Лисабон, приет през декември 2025 г., съдържа зони на абсолютно и относително ограничаване.
  • Порто е спрял новите AL в историческия център и в Бонфим.

Защо това е важно, преди да преминете. В зона на ограничаване правилникът на общината може да откаже нова регистрация по AL за жилище, което е било отдавано по договор за жилищен наем през предходните две години (DL 128/2014, чл. 15-B). След като заличите регистрацията, възстановяването ѝ може да е трудно или невъзможно. Първо проверете действащия правилник за AL на Вашата община.

Как да закриете регистрация по AL и какво става с нея

За регистрация, която притежавате, няма опция за „пауза“. Съгласно DL 128/2014 с измененията:

• Съобщаване за прекратяване на дейността. Трябва да съобщите за cessação da exploração (прекратяването на дейността) чрез Balcão Único Eletrónico (електронното обслужване на едно гише, в gov.pt) в рамките на 10 дни от настъпването му (чл. 6). Трябва да влезете с Chave Móvel Digital, Cartão de Cidadão или цифров сертификат. Порто например не събира такса.
• Какво става с регистрацията. Прекратяването на дейността означава, че регистрацията се заличава (чл. 9). Промяната се отразява автоматично в националния регистър на Turismo de Portugal — Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). След това номерът Ви по AL престава да съществува и не можете да го активирате отново по-късно.
• Платформи за резервации. Трябва да уведомите Airbnb, Booking и другите платформи в същия срок от 10 дни и да премахнете обявите си.
• Туристическа такса. Закрийте профила си в общинската платформа за туристическата такса, ако Вашата община има такава.

Закриване на стопанската дейност във Finanças

Доходите от AL са доходи от стопанска дейност, облагани по IRS Категория B. Затова повечето собственици имат открито início de atividade (регистрация на стопанска дейност) в Portal das Finanças.

• Ако AL е била единствената Ви дейност: подайте declaração de cessação de atividade (декларация за прекратяване на дейност) в рамките на 30 дни от прекратяването (чл. 112 CIRS, чл. 33 CIVA). Можете да я подадете онлайн в Portal das Finanças. Ако имате contabilidade organizada (пълно счетоводство), Вашият contabilista certificado (дипломиран счетоводител) трябва да я подаде.

• Ако имате друга дейност по Категория B: вместо това подавате декларация за промяна, като премахвате кода на дейността AL.

• ДДС. Дългосрочното отдаване на жилища под наем е освободено от ДДС (чл. 9 CIVA). Ако сте били в обичайния режим по ДДС и сте възстановили ДДС за покупката, ремонтните работи или мебелите, прехвърлянето на жилището към освободено отдаване може да доведе до regularização (корекция) в полза на държавата:

  • за имота и строителните работи — за период от 20 години;
  • за другите инвестиционни стоки — за 5 години (чл. 24–26 CIVA).

  Ако сте ползвали само освобождаването за малък бизнес и никога не сте възстановявали ДДС, това обикновено не възниква.

• Капиталова печалба и амортизация. Изваждането на имот от стопанска дейност има собствени правила за печалбите, които по правило се отлагат до продажба. Ако сте приспадали амортизация при пълно счетоводство, може да се наложи тя да бъде добавена обратно за годината на прехвърлянето и следващите три години (чл. 3, ал. 10 CIRS).

Корекцията на ДДС и положението с капиталовата печалба са двата технически въпроса, които счетоводител трябва да провери, преди да подадете декларация.

От Категория B към Категория F: как се променя данъкът

За дългосрочния наем:

• Ставката от 25% намалява за по-дългите договори, започвайки от договорите от 5 или повече години.
• Ставката от 10% (чл. 45-C EBF, добавен с Декрет-закон 97/2026) се прилага от 1 януари 2026 г. до 31 декември 2029 г. Тя обхваща договори, използвани изключително за жилищни нужди, с наем в рамките на умерения лимит, който е 2300 € месечно през 2026 г.
• Приспадания. Можете да приспаднете разходи като IMI, таксите за етажна собственост, ремонтите, поддръжката и застраховката за наем. Не можете да приспаднете разходите за финансиране, амортизацията, AIMI или мебелите, домакинските уреди и декорацията (чл. 41 CIRS).

Някои въпроси относно ставката от 10% все още не са изяснени. Попитайте консултанта си как тя се прилага за нерезиденти и дали изисква минимален срок на договора.

Прилага ли се все още освобождаването за наеми от бивши AL жилища до 2029 г.?

Mais Habitação въведе пълно освобождаване от IRS и IRC за наема от жилища, прехвърлени от AL към постоянно жилищно отдаване (чл. 74-A EBF). То обхваща наема, получен до 31 декември 2029 г., без таван на наема. Трябваше да бъдат изпълнени всички следни условия:

1. Наемът произтича от прехвърлянето на имот, използван за AL, към договор за постоянно жилище.
2. AL е била регистрирана и все още е използвана като AL към 31 декември 2022 г.
3. Договорът е бил подписан и регистриран в данъчната служба до 31 декември 2024 г.

Какво означава това днес:

• Ако преминете сега, не можете да отговаряте на условията. Срокът от 2024 г. е изтекъл и не е удължен.
• Ако вече отговаряте на условията:
  • Автоматичните подновявания на същия договор запазват освобождаването.
  • Ако договорът бъде прекратен и подпишете нов договор след 2024 г., дори със същия наемател, освобождаването се губи. Данъчната служба потвърди това в задължително становище (преписка 26669, 2024 г.).
  • Заличаването на AL преди 31 декември 2022 г. също лишаваше собствениците от право на освобождаване.
• Нерезидентите отговарят на условията при същите изисквания, според данъчната служба (януари 2025 г.).
• Деклариране. Все пак декларирате освободения наем в годишната си декларация по IRS, в специално поле на Anexo F.

Сравняване на нетната доходност на двата варианта

Не сравнявайте брутните стойности. Използвайте собствените си данни, поне за една пълна година, в тази рамка.

Нетен доход от AL

1. Резервирани нощувки × средна цена на нощувка = брутни приходи.
2. Извадете комисионите на платформите, почистването и прането, комуналните услуги, интернета и телевизията, консумативите, таксите за управление, поддръжката и подмяната на мебели, застраховката за AL, счетоводството, таксите за етажна собственост и IMI.
3. Извадете данъка върху доходите. Изчислете го върху 35% (или 50%) от приходите по пределната Ви ставка и добавете ДДС, който не можете да прехвърлите.

Нетен доход от дългосрочен наем

1. Месечен наем × 12, минус резерв за празните месеци между наемателите.
2. Извадете IMI, таксите за етажна собственост, застраховките, поддръжката, таксите за управление и застраховката, гарантираща наема, ако има такава.
3. Извадете гербовия налог, който плащате в началото на всеки договор, равен на 10% от едномесечния наем.
4. Извадете данъка от 25% или 10% върху нетната сума (наем минус приспадаемите разходи) или обединената Ви ставка, ако е по-ниска.

Нетна доходност = нетен доход ÷ текуща пазарна стойност на жилището × 100. Сравнете също часовете, които отделяте, колко се колебаят доходите Ви и риска от просрочия на наема. Дългосрочният договор също така ограничава кога можете да си върнете жилището заради правилата за подновяване.

Обзаведено или необзаведено, комунални услуги и застраховка

• Мебели. Можете да отдадете жилището обзаведено, но мебелите и домакинските уреди не се приспадат от дългосрочния наем. Приложете към договора подписан опис със снимки. Премахнете хотелските допълнения като спално бельо, тоалетни принадлежности и кутии за ключове.
• Комунални услуги. При дългосрочните наеми наемателят обикновено поема електричеството, водата и газа на свое име. Договорете в договора кой на чие име държи всеки договор и отчетете показанията на уредите при предаването. Прекратете услугите, присъщи само на AL, като Wi-Fi за гости, договори за почистване и абонаменти за channel manager.
• Застраховка. AL изисква застраховка за отговорност с покритие поне 75 000 € на щета (DL 128/2014, чл. 13-A). Заменете я със застраховка на жилището за наемодатели. Ако жилището е в сграда в режим на propriedade horizontal (етажна собственост), запазете застраховката срещу пожар за Вашия обект. Помислете за застраховка, гарантираща наема.
• Разрешение и сертификат. Проверете дали licença de utilização (разрешението за ползване) допуска жилищно предназначение. Проверете дали енергийният сертификат е валиден, преди да публикувате обява.

Контролен списък

1. Проверете правилника за AL и зоните на ограничаване на Вашата община и решете дали приемате, че може да не успеете да се върнете към AL.
2. Помолете счетоводител да прегледа корекцията на ДДС, капиталовата печалба и амортизацията, преди да закриете каквото и да било.
3. Изпълнете или отменете бъдещите резервации, след което съобщете за прекратяването на дейността по AL в Balcão Único Eletrónico в рамките на 10 дни.
4. Премахнете обявите си и уведомете платформите в рамките на 10 дни. Закрийте профила за туристическата такса.
5. Подайте декларацията за прекратяване (или декларация за промяна) в Portal das Finanças в рамките на 30 дни.
6. Сменете застраховката, уредете комуналните услуги и подгответе описа и енергийния сертификат.
7. Подпишете договора, след което подайте Modelo 2 и платете гербовия налог до края на месеца, следващ месеца на започване на договора.
8. Издавайте електронни разписки за наем всеки месец и декларирайте наема в Anexo F следващата пролет.