Portal das Finanças за наемодатели: достъп, договори и разписки за наем

Като наемодател в Португалия общувате с данъчната администрация (AT) почти изцяло чрез Portal das Finanças. Там трябва да направите четири неща. Първо, да си осигурите начин за вход. Второ, да съобщите за всеки договор за наем до края на месеца, следващ месеца на започването му, и да платите гербов налог в размер на 10% от едномесечния наем. Трето, да издавате електронна разписка за наем всеки път, когато Ви бъде платено, освен ако не сте освободени (например защото сте на 65 или повече години) — в този случай вместо това подавате една годишна декларация, Modelo 44. Четвърто, да съобщавате за всяка промяна в договора и за неговото прекратяване до края на следващия месец. Можете да направите всичко това от чужбина.

Порталът е на португалски език; имената на менютата по-долу са в курсив и често най-бързият начин е да ги въведете в лентата за търсене на портала.

Как да вляза в портала, включително от чужбина?

За да влезете, Ви е нужен Вашият NIF (данъчен номер) и едно от двете: парола (senha de acesso) или Autenticação.gov, т.е. португалската лична карта (Cartão de Cidadão) или Chave Móvel Digital (CMD — мобилен вход, който използва телефонния Ви номер и ПИН код).

Вариант 1: парола по пощата

1. В портала изберете Registar-se (регистрация).
2. Попълнете формуляра с Вашия NIF и данъчен адрес и изберете таен въпрос.
3. AT изпраща паролата чрез CTT (португалската поща) на Вашия данъчен адрес (domicílio fiscal). Тя никога не се изпраща по имейл или на друго място; ако имате данъчен представител, тя се изпраща на него.
4. AT посочва средно 5 работни дни за доставка. Пратките до адрес в чужбина обикновено отнемат повече време.
5. Влезте чрез Iniciar Sessão (вход). Трябва веднага да зададете нова парола, тъй като изпратената по пощата парола изтича след първото използване.

Първо проверете дали данъчният Ви адрес е актуален. След като влезете, потвърдете телефонния си номер и имейла в Dados de Contacto (данни за контакт). С потвърден телефон можете да възстановите забравена парола чрез SMS (Recuperar senha, възстановяване на паролата), вместо да чакате ново писмо. Можете също да включите двустепенен вход чрез SMS (Segundo Fator de Autenticação, втори фактор за удостоверяване).

Вариант 2: Chave Móvel Digital

Чуждестранните граждани могат да свържат CMD с паспорта си, но CMD въз основа на паспорт трябва да бъде активиран лично. Можете да направите това в гише за обслужване на граждани в Португалия или, със записан час, в португалско консулство в чужбина. Носете паспорта си и телефона, на който ще получите SMS кода.

Ако някой друг го прави вместо Вас

Можете да упълномощите трето лице, например управител на имоти, да издава разписки от Ваше име. Направете това в Modelo 2 или в портала. Упълномощаването обхваща само разписките; то не му позволява да вижда останалите Ви данъчни данни. Вие оставате отговорни за всичко, подадено със закъснение или неправилно.

Къде са услугите за наемодатели?

AT групира услугите за наемодатели в своя раздел за наеми Arrendamento (понякога показван като e-Arrendamento). Основните опции са:

• Contratos (договори): Comunicar contrato (съобщаване на договор), Comunicar Alteração (съобщаване на промяна), Comunicar Cessação (съобщаване на прекратяване на договор) и Consultar contrato (преглед на договор).
• Recibos de Renda (разписки за наем): Emitir (издаване) и Consultar (преглед, а оттам и анулиране).
• Modelo 44: Preencher Declaração (попълване на декларацията) и Consultar Declaração (преглед на изпратена декларация).

Как да регистрирам договор за наем и да платя гербовия налог?

Всеки договор за наем, договор за преотдаване и предварителен договор за наем, при който наемателят вече разполага с имота, трябва да бъде съобщен на AT чрез Modelo 2 (декларацията за гербов налог). Срокът е до края на месеца, следващ месеца на започване на договора (договор, започващ на 10 ноември: до 31 декември). Ако наемодателите са няколко, един от тях може да подаде декларацията за всички, като посочи останалите.

1. Потърсете Comunicar contrato или отворете Contratos > Comunicar contrato.
2. Идентифицирайте имота чрез неговия кадастрален артикул (artigo matricial) и самостоятелна единица, както са посочени в caderneta predial (данъчната карта на имота).
3. Въведете всеки наемодател и наемател чрез NIF. Наемателите трябва да имат португалски NIF.
4. Въведете началната дата, срока, наема, честотата на плащане и предназначението. За жилище предназначението е habitação (жилищно). От 2026 г. данъчната ставка върху наема може да зависи от това дали договорът е само за жилищни нужди, затова посочете предназначението правилно.
5. Запазете черновата, проверете я и я подайте.
6. При подаването AT изчислява imposto do selo (гербовия налог) и издава документ за плащане. Ставката е 10% от едномесечния наем (Обща таблица за гербовия налог, позиция 2). Ако наемът се променя във времето съгласно договора, налогът се изчислява върху най-високия наем. Платете го в същия срок: до края на месеца, следващ месеца на започване на договора.

Можете да подадете декларацията в данъчна служба (Serviço de Finanças) само в два случая: ако сте на 65 или повече години, или ако нямате електронна пощенска кутия и доходите Ви от наем са под прага, описан в следващия раздел. Всички останали трябва да подават онлайн.

Закъсняла или неподадена Modelo 2 може да бъде наказана с глоба от 150 € до 3750 € (чл. 117, ал. 1 RGIT). Върху неплатения гербов налог се начисляват и лихви.

Промени в договора

• Годишната законова актуализация на наема не е необходимо да се съобщава. Съобщете я само ако искате разписките автоматично да показват новия наем.
• Увеличение на наема, договорено чрез промяна на условията на договора, е промяна: съобщете я чрез Comunicar Alteração до края на следващия месец. Върху нея се дължи гербов налог в размер на 10% от месечното увеличение.
• Ако се смени наемодателят, наемателят, имотът или видът на договора, не можете да използвате онлайн формуляра за промяна. Използвайте e-Balcão, онлайн гишето за помощ на портала, или данъчна служба.

Кой трябва да издава електронни разписки за наем и кой е освободен?

Съгласно член 115 CIRS и Portaria 98-A/2015 трябва да издавате електронна разписка за наем (recibo de renda eletrónico) за всяка сума, която наемателят Ви плаща. Това включва депозитите (caução) и предварително платения наем (adiantamento). AT посочва разписката да се издава при получаване на парите.

Освободени сте (чл. 5 от Portaria 98-A/2015), ако е налице някое от следните обстоятелства:

• Възраст: към 31 декември на предходната година сте били на 65 или повече години. Освобождаването е лично. Ако имотът е в съсобственост, освободен е само съсобственикът на 65 или повече години.
• Земеделски наеми: наемът произтича от договор по режима на земеделските наеми.
• Малки доходи без електронна пощенска кутия: трябва да са изпълнени и двете условия.
  • Нямате и не сте длъжни да имате електронна пощенска кутия (caixa postal eletrónica).
  • Доходите Ви от наем през предходната година не са надвишавали двойния размер на IAS (индекса за социално подпомагане). За доходи, получени през 2025 г., това беше 1045 €. За 2026 г. AT посочва 1074,26 €. Ако през миналата година не сте имали доходи от наем, критерият е дали очаквате наемът за тази година да остане в рамките на този лимит.

Освобождаването не означава, че можете да мълчите. Ако сте освободени и решите да не издавате електронни разписки, трябва да подадете Modelo 44, в която се посочва наемът, получен през годината. Срокът е до края на февруари на следващата година. Този срок беше преместен от януари с Декрет-закон 49/2025 и се прилага за първи път през 2026 г.; тъй като 28 февруари 2026 г. беше събота, срокът за тази година изтече на 2 март. Съгласно актуалната си брошура AT приема Modelo 44 само онлайн, чрез Modelo 44 – Preencher Declaração. Все пак трябва да предоставите на наемателя някакво доказателство за плащане.

Ако сте освободени, все пак можете да изберете да издавате електронни разписки. След като издадете първата, за Вас се прилагат обичайните правила. В същия ден трябва да издадете разписки и за предходните месеци от годината.

Как да издавам разписка всеки месец?

Можете да издавате разписки само след като договорът е съобщен.

1. Отворете Recibos de Renda > Emitir (или потърсете „recibo de renda“).
2. Изберете договора.
3. Въведете периода, който плащането покрива, и датата, на която действително сте получили парите (data de recebimento).
4. Проверете сумата. Порталът попълва наема от договора, но можете да я промените на действително платената сума. Изберете вида на плащането: наем, депозит или аванс.
5. Издайте разписката. Наемателят може да я види в своя раздел на портала. Издадените разписки остават достъпни 4 години.

Някои практически моменти:

• Една разписка обхваща договора, дори ако наемателите са няколко.
• Съсобствениците могат да издадат една разписка за целия наем или всеки да издаде разписка за своя дял.
• Указанията на AT са да се издава отделна разписка за наема за всеки месец, а не една разписка за няколко месеца.
• Неиздаването на разписка или издаването ѝ със закъснение може да бъде наказано с глоба от 150 € до 3750 € (чл. 123 RGIT).

Коригиране или анулиране на разписка

Не можете да редактирате разписка, след като е издадена. За да поправите грешка, намерете я в Recibos de Renda > Consultar, анулирайте я (Anular) и издайте правилна. Можете да анулирате разписка до края на срока за подаване на декларацията по IRS за годината, към която се отнася наемът. Този срок обикновено изтича на 30 юни на следващата година. Анулираната разписка няма данъчен ефект и AT уведомява наемателя, че тя е анулирана.

Какво да направя, ако наемателят плати със закъснение или само част от наема?

Разписката е доказателство за плащане. Ако наемателят не е платил нищо, не издавате разписка.

• Частично плащане: издайте разписка за действително получената сума за съответния месец. Издайте още една, когато пристигне остатъкът.
• Забавено плащане: когато парите пристигнат, издайте разписката за месеца, който те покриват, с действителната дата на получаване. Съгласно чл. 1041 от Гражданския кодекс, след като наемът е просрочен, можете да претендирате и обезщетение в размер на 20% от дължимата сума. Губите това право, ако наемателят плати в рамките на 8 дни от датата на падежа. Ако има поръчител (fiador) и наемателят не е платил в тези 8 дни, трябва да уведомите поръчителя в рамките на следващите 90 дни.
• Трайни просрочия: можете да прекратите договора, ако наемателят е изостанал с 3 или повече месеца (чл. 1083, ал. 3 от Гражданския кодекс). Можете също да го прекратите, ако наемателят плаща с повече от 8 дни закъснение повече от четири пъти в рамките на 12 месеца, при условие че сте го предупредили с препоръчано писмо след третото забавяне (чл. 1083, ал. 4). Законопроект, приет в парламента на 30 септември 2026 г., би съкратил тези срокове, но все още не е закон.

Как да съобщя за прекратяване на договор?

Когато договорът бъде прекратен по каквато и да е причина, съобщете за това чрез Contratos > Comunicar Cessação до края на месеца, следващ месеца на прекратяването. Посочете действителната дата на прекратяване. Уверете се, че сте издали разписки за всички плащания, получени до тази дата.

Прекратяването не е анулиране: Anular в Consultar contrato е за договор, регистриран по грешка, и е невъзможно, след като вече има издадени разписки.

Основни срокове

Ако срещнете затруднение, използвайте e-Balcão в портала или се обадете на телефонната линия на AT +351 217 206 707 (в работни дни, 09:00–19:00 ч.).