Portal das Finanças pro pronajímatele: přístup, nájemní smlouvy a potvrzení o nájemném

Jako pronajímatel v Portugalsku jednáte s daňovou správou (AT) téměř výhradně prostřednictvím Portal das Finanças. Musíte tam vyřídit čtyři věci. Zaprvé získat způsob přihlášení. Zadruhé oznámit každou nájemní smlouvu do konce měsíce následujícího po jejím začátku a zaplatit kolkovné ve výši 10 % jednoho měsíčního nájemného. Zatřetí vystavit elektronické potvrzení o nájemném pokaždé, když obdržíte platbu, pokud nejste osvobozeni (například proto, že je Vám 65 let nebo více) – v takovém případě místo toho podáváte jedno roční přiznání, Modelo 44. Začtvrté oznámit jakoukoli změnu smlouvy a její skončení do konce následujícího měsíce. To vše můžete vyřídit ze zahraničí.

Portál je v portugalštině; názvy nabídek níže jsou uvedeny kurzívou a jejich zadání do vyhledávacího pole portálu je často nejrychlejší cestou.

Jak se do portálu přihlásím, i ze zahraničí?

K přihlášení potřebujete své NIF (daňové identifikační číslo) a jednu ze dvou věcí: heslo (senha de acesso), nebo Autenticação.gov, tedy portugalský občanský průkaz nebo Chave Móvel Digital (CMD, mobilní přihlášení pomocí telefonního čísla a PIN).

Možnost 1: heslo poštou

1. Na portálu zvolte Registar-se (registrovat se).
2. Vyplňte formulář se svým NIF a daňovou adresou a zvolte bezpečnostní otázku.
3. AT zašle heslo prostřednictvím CTT (portugalské pošty) na Vaši daňovou adresu (domicílio fiscal). Nikdy jej neposílá e-mailem ani jinam; máte-li daňového zástupce, přijde jemu.
4. AT uvádí průměrnou dobu doručení 5 pracovních dní. Pošta na adresu v zahraničí obvykle trvá déle.
5. Přihlaste se pomocí Iniciar Sessão (přihlásit se). Ihned si musíte nastavit nové heslo, protože zaslané heslo po prvním použití vyprší.

Nejprve si ověřte, že je Vaše daňová adresa aktuální. Po přihlášení potvrďte své telefonní číslo a e-mail v části Dados de Contacto (kontaktní údaje). S potvrzeným telefonem můžete zapomenuté heslo obnovit prostřednictvím SMS (Recuperar senha, obnovit heslo), místo abyste čekali na další dopis. Můžete také zapnout dvoufázové přihlášení přes SMS (Segundo Fator de Autenticação, druhý faktor ověření).

Možnost 2: Chave Móvel Digital

Cizí státní příslušníci mohou CMD propojit se svým cestovním pasem, CMD založenou na pasu je však nutné aktivovat osobně. Můžete tak učinit na kontaktním místě pro občany v Portugalsku nebo po objednání na portugalském konzulátu v zahraničí. Vezměte si s sebou cestovní pas a telefon, na který bude přicházet kód SMS.

Pověření jiné osoby

Vystavováním potvrzení za Vás můžete pověřit třetí osobu, například správce nemovitosti. Učiníte tak v Modelo 2 nebo na portálu. Pověření se vztahuje pouze na potvrzení; neumožňuje jí vidět Vaše ostatní daňové údaje. Za vše, co bude podáno pozdě nebo chybně, nadále odpovídáte Vy.

Kde najdu služby pro pronajímatele?

AT sdružuje služby pro pronajímatele ve své sekci pro nájem, Arrendamento (někdy zobrazované jako e-Arrendamento). Hlavní možnosti jsou:

• Contratos (smlouvy): Comunicar contrato (oznámit smlouvu), Comunicar Alteração (oznámit změnu), Comunicar Cessação (oznámit skončení nájmu) a Consultar contrato (zobrazit smlouvu).
• Recibos de Renda (potvrzení o nájemném): Emitir (vystavit) a Consultar (zobrazit a odtud zrušit).
• Modelo 44: Preencher Declaração (vyplnit přiznání) a Consultar Declaração (zobrazit odeslané přiznání).

Jak zaregistruji nájemní smlouvu a zaplatím kolkovné?

Každou nájemní smlouvu, podnájemní smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí, kde nájemce již nemovitost užívá, je nutné oznámit AT na formuláři Modelo 2 (přiznání ke kolkovnému). Lhůta je do konce měsíce následujícího po začátku nájmu (nájem začínající 10. listopadu: do 31. prosince). Je-li pronajímatelů více, může jeden z nich podat přiznání za všechny a uvést ostatní.

1. Vyhledejte Comunicar contrato nebo otevřete Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifikujte nemovitost podle jejího matričního článku (artigo matricial) a jednotky, jak jsou uvedeny v caderneta predial (výpisu o nemovitosti).
3. Zadejte každého pronajímatele a nájemce podle NIF. Nájemci potřebují portugalská NIF.
4. Zadejte datum začátku, dobu trvání, nájemné, četnost jeho placení a účel užívání. U bytu je účelem habitação (bydlení). Od roku 2026 může daňová sazba z nájemného záviset na tom, zda je nájem určen výhradně k bydlení, uveďte proto účel správně.
5. Uložte koncept, zkontrolujte jej a odešlete.
6. Při odeslání AT vypočítá imposto do selo (kolkovné) a vystaví platební doklad. Sazba činí 10 % jednoho měsíčního nájemného (všeobecný sazebník kolkovného, položka 2). Pokud se nájemné podle smlouvy v čase mění, daň se vypočítá z nejvyššího nájemného. Zaplaťte ji ve stejné lhůtě: do konce měsíce následujícího po začátku nájmu.

Místo toho můžete podat přiznání na finančním úřadě (Serviço de Finanças) pouze ve dvou případech: je-li Vám 65 let nebo více, nebo nemáte-li elektronickou schránku a Váš příjem z pronájmu je nižší než hranice popsaná v následujícím oddíle. Všichni ostatní musí podávat online.

Za opožděné nebo chybějící Modelo 2 hrozí pokuta od 150 € do 3 750 € (RGIT čl. 117 odst. 1). Z nezaplaceného kolkovného se navíc platí úroky.

Změny smlouvy

• Každoroční zákonnou valorizaci nájemného není nutné oznamovat. Oznamte ji pouze tehdy, chcete-li, aby potvrzení automaticky uváděla nové nájemné.
• Zvýšení nájemného dohodnuté změnou smluvních podmínek je změnou: oznamte je prostřednictvím Comunicar Alteração do konce následujícího měsíce. Podléhá kolkovnému ve výši 10 % měsíčního navýšení.
• Mění-li se pronajímatel, nájemce, nemovitost nebo druh smlouvy, nemůžete použít online formulář pro změny. Použijte e-Balcão, online podporu portálu, nebo finanční úřad.

Kdo musí vystavovat elektronická potvrzení o nájemném a kdo je osvobozen?

Podle článku 115 CIRS a Portaria 98-A/2015 musíte vystavit elektronické potvrzení o nájemném (recibo de renda eletrónico) na každou částku, kterou Vám nájemce zaplatí. To zahrnuje kauce (caução) a nájemné zaplacené předem (adiantamento). AT uvádí, že potvrzení se vystavuje při přijetí peněz.

Osvobozeni jste (čl. 5 Portaria 98-A/2015), platí-li kterákoli z těchto podmínek:

• Věk: k 31. prosinci předchozího roku Vám bylo 65 let nebo více. Osvobození je osobní. Vlastní-li nemovitost spoluvlastníci, je osvobozen pouze spoluvlastník ve věku 65 let nebo více.
• Zemědělské pachty: nájemné plyne ze smlouvy podle režimu zemědělského pachtu.
• Nízký příjem bez elektronické schránky: musí být splněny obě podmínky.
  • Nemáte elektronickou schránku (caixa postal eletrónica) a nejste povinni ji mít.
  • Váš příjem z pronájmu v předchozím roce nepřesáhl dvojnásobek IAS (indexu sociální podpory). U příjmů přijatých v roce 2025 to bylo 1 045 €. Pro rok 2026 uvádí AT 1 074,26 €. Pokud jste v loňském roce neměli žádný příjem z pronájmu, rozhoduje, zda očekáváte, že letošní nájemné zůstane v tomto limitu.

Osvobození neznamená, že můžete mlčet. Jste-li osvobozeni a rozhodnete se elektronická potvrzení nevystavovat, musíte podat Modelo 44, které uvádí nájemné přijaté v daném roce. Lhůta je do konce února následujícího roku. Tuto lhůtu přesunul z ledna Decree-Law 49/2025 a poprvé se uplatnila v roce 2026; protože 28. února 2026 připadl na sobotu, lhůta toho roku připadla na 2. března. Podle svého aktuálního informačního letáku přijímá AT Modelo 44 pouze online, prostřednictvím Modelo 44 – Preencher Declaração. Nájemci musíte i tak poskytnout nějaký doklad o zaplacení.

Jste-li osvobozeni, můžete se přesto rozhodnout elektronická potvrzení vystavovat. Jakmile vystavíte první, vztahují se na Vás běžná pravidla. Téhož dne musíte vystavit také potvrzení za dřívější měsíce daného roku.

Jak vystavím potvrzení každý měsíc?

Potvrzení můžete vystavovat až poté, co byla smlouva oznámena.

1. Otevřete Recibos de Renda > Emitir (nebo vyhledejte „recibo de renda“).
2. Zvolte nájemní smlouvu.
3. Zadejte období, které platba pokrývá, a datum, kdy jste peníze skutečně obdrželi (data de recebimento).
4. Zkontrolujte částku. Portál předvyplní nájemné ze smlouvy, můžete jej však změnit na skutečně zaplacenou částku. Zvolte druh platby: nájemné, kauce nebo platba předem.
5. Vystavte potvrzení. Nájemce je uvidí ve své vlastní sekci portálu. Vystavená potvrzení zůstávají k dispozici 4 roky.

Několik praktických bodů:

• Jedno potvrzení pokrývá smlouvu, i když je nájemců více.
• Spoluvlastníci mohou vystavit jedno potvrzení na celé nájemné, nebo každý potvrzení na svůj podíl.
• AT doporučuje vystavovat samostatné potvrzení na nájemné za každý měsíc, nikoli jedno potvrzení za několik měsíců.
• Za nevystavení potvrzení nebo jeho opožděné vystavení hrozí pokuta od 150 € do 3 750 € (RGIT čl. 123).

Oprava nebo zrušení potvrzení

Vystavené potvrzení nelze upravit. Chcete-li opravit chybu, vyhledejte je v Recibos de Renda > Consultar, zrušte je (Anular) a vystavte správné. Potvrzení můžete zrušit až do konce lhůty pro podání přiznání k IRS za rok, k němuž nájemné patří. Tato lhůta obvykle končí 30. června následujícího roku. Zrušené potvrzení nemá žádný daňový účinek a AT nájemce o jeho zrušení informuje.

Co když nájemce platí pozdě nebo jen část nájemného?

Potvrzení je dokladem o zaplacení. Pokud nájemce nezaplatil nic, potvrzení nevystavujete.

• Částečná platba: vystavte potvrzení na skutečně přijatou částku za daný měsíc. Další vystavte, až přijde zbytek.
• Opožděná platba: až peníze přijdou, vystavte potvrzení za měsíc, který pokrývají, se skutečným datem přijetí. Podle čl. 1041 občanského zákoníku můžete při prodlení s nájemným požadovat také náhradu ve výši 20 % dlužné částky. Toto právo ztrácíte, pokud nájemce zaplatí do 8 dnů od splatnosti. Je-li ustanoven ručitel (fiador) a nájemce nezaplatil v těchto 8 dnech, musíte ručitele informovat v průběhu následujících 90 dní.
• Opakované prodlení: nájem můžete ukončit, pokud je nájemce v prodlení 3 měsíce nebo déle (čl. 1083 odst. 3 občanského zákoníku). Ukončit jej můžete i tehdy, pokud nájemce během 12 měsíců více než čtyřikrát zaplatí s prodlením delším než 8 dní, za předpokladu, že jste jej po třetím prodlení upozornili doporučeným dopisem (čl. 1083 odst. 4). Návrh zákona schválený parlamentem 30. září 2026 by tyto lhůty zkrátil, zatím však není zákonem.

Jak oznámím skončení nájmu?

Skončí-li nájem z jakéhokoli důvodu, oznamte to prostřednictvím Contratos > Comunicar Cessação do konce měsíce následujícího po jeho skončení. Uveďte skutečné datum skončení. Ujistěte se, že jste vystavili potvrzení na všechny platby přijaté do tohoto data.

Skončení není zrušení: Anular v části Consultar contrato slouží pro smlouvu zaregistrovanou omylem a není možné, jakmile existují potvrzení.

Klíčové lhůty

Pokud si nebudete vědět rady, použijte e-Balcão na portálu nebo zavolejte na linku podpory AT +351 217 206 707 (v pracovní dny, 09:00–19:00).