Přechod z Alojamento Local na dlouhodobý pronájem v Portugalsku

Převod bytu z alojamento local (AL, licencovaného krátkodobého ubytování) na dlouhodobý nájem je převážně administrativní záležitost. Oznámíte ukončení provozu AL, čímž se registrace zruší. Ukončíte nebo upravíte svou podnikatelskou činnost u finančního úřadu. Poté uzavřete a zaregistrujete běžnou nájemní smlouvu k bydlení. Úplné osvobození od IRS pro byty dříve v AL je pro nové přecházející již uzavřeno, protože smlouva musela být podepsána a zaregistrována do 31. prosince 2024. Nájemné z nové smlouvy se místo toho zdaňuje jako běžný příjem z pronájmu, často sazbou 25 % nebo 10 %. Než přejdete, ověřte si, zda byste se ve své oblasti mohli někdy vrátit k AL a zda nemusíte vracet DPH, kterou jste v minulosti uplatnili.

Jak jsou na tom pravidla AL v roce 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) v roce 2023 celostátně pozastavil nové registrace AL.
• Decree-Law 76/2024, účinný od 1. listopadu 2024, toto celostátní pozastavení zrušil a předal kontrolu obcím:
  • Registrace již nevypršují.
  • Obce mohou přijímat vlastní předpisy o AL s áreas de contenção (oblastmi omezení) a áreas de crescimento sustentável (oblastmi udržitelného růstu), vymezenými podle farností (DL 128/2014, čl. 15-A).
• Decree-Law 151/2026 dává obcím, které měly k 31. prosinci 2025 více než 1 000 registrací AL, čas do 31. prosince 2026 na rozhodnutí o své regulaci. Mezitím mohou prodloužit pozastavení nových registrací.
• Lisabon a Porto již nové AL výrazně omezují:
  • Lisabonský předpis, schválený v prosinci 2025, obsahuje absolutní a relativní oblasti omezení.
  • Porto pozastavilo nové AL v historickém centru a v Bonfimu.

Proč je to důležité ještě před přechodem. V oblasti omezení může předpis obce odmítnout novou registraci AL pro byt, který byl v předchozích dvou letech pronajímán na základě nájemní smlouvy k bydlení (DL 128/2014, čl. 15-B). Jakmile registraci zrušíte, může být její opětovné získání obtížné nebo nemožné. Nejprve si ověřte aktuální předpis o AL ve své obci.

Jak zrušit registraci AL a co se s ní stane

Pro registraci, kterou držíte, neexistuje možnost „pozastavení“. Podle DL 128/2014 v platném znění:

• Oznámení ukončení provozu. Cessação da exploração (ukončení provozu) musíte oznámit prostřednictvím Balcão Único Eletrónico (elektronického jednotného kontaktního místa na gov.pt) do 10 dnů od této události (čl. 6). Musíte se přihlásit pomocí Chave Móvel Digital, občanského průkazu nebo digitálního certifikátu. Porto například neúčtuje žádný poplatek.
• Co se stane s registrací. Ukončení provozu znamená zrušení registrace (čl. 9). Aktualizace se automaticky propíše do celostátního registru Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Vaše číslo AL pak přestane existovat a později jej nelze znovu aktivovat.
• Rezervační platformy. Ve stejné lhůtě 10 dnů musíte informovat Airbnb, Booking a další platformy a odstranit své nabídky.
• Turistická taxa. Zrušte svůj účet na obecní platformě pro turistickou taxu, pokud ji Vaše obec má.

Ukončení podnikatelské činnosti na Finanças

Příjmy z AL jsou příjmy z podnikání, zdaňované v rámci IRS kategorie B. Většina majitelů proto má na Portal das Finanças otevřené início de atividade (registraci podnikatelské činnosti).

• Pokud bylo AL Vaší jedinou činností: podejte declaração de cessação de atividade (oznámení o ukončení činnosti) do 30 dnů od ukončení (CIRS čl. 112, CIVA čl. 33). Můžete jej podat online na Portal das Finanças. Máte-li contabilidade organizada (podvojné účetnictví), musí jej podat Váš contabilista certificado (certifikovaný účetní).

• Máte-li jinou činnost kategorie B: podáváte místo toho oznámení o změně, v němž odstraníte kód činnosti AL.

• DPH. Dlouhodobý pronájem k bydlení je od DPH osvobozen (CIVA čl. 9). Pokud jste byli v běžném režimu DPH a uplatnili jste DPH z koupě, rekonstrukce nebo nábytku, může převod bytu na osvobozený pronájem vyvolat regularização (úpravu) ve prospěch státu:

  • u nemovitosti a stavebních prací za období 20 let;
  • u ostatního investičního majetku za 5 let (CIVA čl. 24–26).

  Pokud jste využívali pouze osvobození pro malé podniky a nikdy jste DPH neuplatňovali, tato situace obvykle nenastává.

• Kapitálové zisky a odpisy. Vyjmutí nemovitosti z podnikatelské činnosti má vlastní pravidla pro zisky, které se obecně odkládají až do prodeje. Pokud jste v rámci podvojného účetnictví uplatňovali odpisy, může být nutné je přičíst zpět v roce převodu a v následujících třech letech (CIRS čl. 3 odst. 10).

Úprava DPH a postavení z hlediska kapitálových zisků jsou dva technické body, které by Vám měl účetní zkontrolovat, než cokoli podáte.

Z kategorie B do kategorie F: jak se mění daň

U dlouhodobého nájemného:

• Sazba 25 % klesá u delších nájmů, počínaje smlouvami na 5 let a více.
• Sazba 10 % (EBF čl. 45-C, doplněný Decree-Law 97/2026) platí od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2029. Vztahuje se na smlouvy užívané výhradně k bydlení s nájemným v rámci limitu přiměřeného nájemného, který činí 2 300 € měsíčně v roce 2026.
• Odpočty. Odečíst si můžete náklady, jako je IMI, příspěvky společenství vlastníků, opravy, údržba a pojištění nájemného. Odečíst si nemůžete finanční náklady, odpisy, AIMI ani nábytek, spotřebiče a dekorace (CIRS čl. 41).

Některé otázky ohledně sazby 10 % jsou stále nevyřešené. Zeptejte se svého poradce, jak se vztahuje na nerezidenty a zda vyžaduje minimální dobu nájmu.

Platí stále osvobození nájemného u bytů dříve v AL do roku 2029?

Mais Habitação zavedl úplné osvobození od IRS a IRC pro nájemné z bytů převedených z AL na trvalý pronájem k bydlení (EBF čl. 74-A). Vztahuje se na nájemné přijaté do 31. prosince 2029, bez stropu nájemného. Musely být splněny všechny tyto podmínky:

1. Nájemné plyne z převodu nemovitosti užívané pro AL na nájem k trvalému bydlení.
2. AL bylo registrováno a stále užíváno jako AL do 31. prosince 2022.
3. Nájemní smlouva byla podepsána a zaregistrována u finančního úřadu do 31. prosince 2024.

Co to znamená dnes:

• Pokud přejdete nyní, nárok nezískáte. Lhůta z roku 2024 uplynula a nebyla prodloužena.
• Pokud již nárok máte:
  • Automatická prodloužení téže smlouvy osvobození zachovávají.
  • Pokud smlouva skončí a po roce 2024 uzavřete novou smlouvu, i se stejným nájemcem, osvobození ztrácíte. Finanční úřad to potvrdil v závazném stanovisku (řízení 26669, 2024).
  • Nárok ztratili i majitelé, kteří zrušili registraci AL před 31. prosincem 2022.
• Nerezidenti mají podle finančního úřadu (leden 2025) nárok za stejných podmínek.
• Vykazování. Osvobozené nájemné i tak uvádíte ve svém ročním přiznání k IRS, ve vyhrazeném poli Anexo F.

Porovnání čistého výnosu obou možností

Neporovnávejte hrubé částky. Použijte vlastní čísla, alespoň za jeden celý rok, v tomto rámci.

Čistý příjem z AL

1. Rezervované noci × průměrná cena za noc = hrubé tržby.
2. Odečtěte provize platforem, úklid a praní prádla, energie, internet a televizi, spotřební materiál, odměny za správu, údržbu a obměnu nábytku, pojištění AL, účetnictví, příspěvky společenství vlastníků a IMI.
3. Odečtěte daň z příjmů. Vypočítejte ji z 35 % (nebo 50 %) tržeb při Vaší mezní sazbě a připočtěte případnou DPH, kterou nemůžete přenést.

Čistý příjem z dlouhodobého nájmu

1. Měsíční nájemné × 12, snížené o rezervu na neobsazené měsíce mezi nájemci.
2. Odečtěte IMI, příspěvky společenství vlastníků, pojištění, údržbu, odměny za správu a případné pojištění proti neplacení nájemného.
3. Odečtěte kolkovné, které platíte na začátku každého nájmu, tedy 10 % jednoho měsíčního nájemného.
4. Odečtěte daň ve výši 25 % nebo 10 % z čisté částky (nájemné snížené o uznatelné náklady), případně Vaši sazbu při sloučení, je-li nižší.

Čistý výnos = čistý příjem ÷ aktuální tržní hodnota bytu × 100. Porovnejte také čas, který tomu věnujete, jak moc Váš příjem kolísá, a riziko nedoplatků nájemného. Dlouhodobý nájem navíc kvůli pravidlům o prodloužení omezuje, kdy můžete byt získat zpět.

Zařízený, nebo nezařízený, energie a pojištění

• Nábytek. Byt můžete pronajmout zařízený, nábytek a spotřebiče však nejsou odečitatelné od dlouhodobého nájemného. Ke smlouvě připojte podepsaný předávací protokol s fotografiemi. Odstraňte hotelové doplňky, jako je ložní prádlo, toaletní potřeby a schránky na klíče.
• Energie. U dlouhodobých pronájmů si nájemce obvykle převádí elektřinu, vodu a plyn na své jméno. Dohodněte se ve smlouvě, kdo má kterou smlouvu, a při předání odečtěte stavy měřidel. Zrušte služby určené jen pro AL, jako je Wi-Fi pro hosty, smlouvy na úklid a předplatné channel manageru.
• Pojištění. AL vyžaduje pojištění odpovědnosti s plněním alespoň 75 000 € na jednu pojistnou událost (DL 128/2014, čl. 13-A). Nahraďte je pojištěním domácnosti pro pronajímatele. Nachází-li se byt v budově v režimu propriedade horizontal (bytové spoluvlastnictví), ponechte si pojištění proti požáru pro svou jednotku. Zvažte pojištění proti neplacení nájemného.
• Povolení a certifikát. Ověřte si, že licença de utilização (povolení k užívání) umožňuje bydlení. Než začnete inzerovat, ověřte si, že je energetický certifikát platný.

Kontrolní seznam

1. Prostudujte předpis o AL a oblasti omezení ve své obci a rozhodněte se, zda přijímáte, že se k AL možná nebudete moci vrátit.
2. Než cokoli zrušíte, požádejte účetního o posouzení úpravy DPH, kapitálových zisků a odpisů.
3. Dodržte nebo zrušte budoucí rezervace a poté do 10 dnů oznamte ukončení provozu AL na Balcão Único Eletrónico.
4. Do 10 dnů odstraňte své nabídky a informujte platformy. Zrušte účet pro turistickou taxu.
5. Do 30 dnů podejte na Portal das Finanças oznámení o ukončení činnosti (nebo oznámení o změně).
6. Změňte pojištění, vyřešte energie a připravte předávací protokol a energetický certifikát.
7. Podepište nájemní smlouvu, poté podejte Modelo 2 a zaplaťte kolkovné do konce měsíce následujícího po začátku nájmu.
8. Každý měsíc vystavujte elektronická potvrzení o nájemném a následující jaro přiznejte nájemné v Anexo F.