Sådan beskattes lejeindtægter i Portugal i 2026: 10 %, 25 % og 0 %

Fra 1. januar 2026 beskattes leje fra en langvarig boliglejekontrakt i Portugal med en fast sats på 10 %, hvis den månedlige leje er 2.300 € eller mindre, kontrakten udelukkende gælder beboelse, og indtægten modtages senest 31. december 2029. Over denne grænse gælder standardsatsen på 25 %, og længere lejekontrakter kan bringe den ned på 15 %, 10 % eller 5 %. Nogle få udlejninger er helt skattefri. Reglerne afhænger af kontrakten, ikke af hvor du bor, så ejere med bopæl i udlandet betaler de samme satser. Nedenfor forklarer vi hver sats, mulighederne for englobamento (beskatning efter progressive satser), og hvordan tallene ser ud i praksis.

Hvilken sats gælder for din lejekontrakt

Portugisisk skatteret behandler leje som rendimentos prediais (indtægt fra fast ejendom, "kategori F"). Skatten beregnes af nettobeløbet: den leje, du har modtaget i løbet af året, fratrukket de fradragsberettigede udgifter for den pågældende ejendom. For de fleste private ejere beskattes dette nettobeløb med en fast "autonom" sats. Det lægges ikke sammen med dine øvrige indtægter.

Når mere end én sats kan komme i betragtning, får du den laveste. Det står udtrykkeligt i den nye lov.

Den nye sats på 10 %: hvem kvalificerer sig

Satsen på 10 % findes i en ny artikel 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais (statutten om skattefordele), indført ved lovdekret 97/2026 af 20. maj 2026. Der er tre betingelser:

• Kun beboelse. Lejekontrakten skal udelukkende gælde beboelse. En kontrakt, der også tillader kontor, registreret virksomhedsadresse eller erhvervsmæssig brug, kvalificerer ikke.
• Moderat leje. Den månedlige leje må ikke overstige 2,5 gange mindstelønnen for 2026 på 920 €, dvs. 2.300 €. Regeringen kan opdatere denne grænse ved portaria (ministeriel bekendtgørelse) i takt med den årlige koefficient for lejeregulering. Da dette blev skrevet, var der ikke offentliggjort nogen opdatering.
• Tidsbegrænsning. Den omfatter leje modtaget fra 1. januar 2026 til 31. december 2029.

Spørgsmål, som ejere ofte stiller:

• Eksisterende lejekontrakter kvalificerer. Du behøver ikke en ny kontrakt. Satsen gælder for lejekontrakter, der allerede løber.
• Grænsen gælder pr. kontrakt, og den er absolut. Den måles på kontraktens samlede leje, også hvis der er flere lejere eller flere medejere. Er lejen 2.301 €, beskattes hele kontrakten med 25 %, ikke kun det overskydende beløb.
• Tillæg tæller med. Lejen i testen omfatter beløb for møbler, udstyr, tilhørende dele af ejendommen og tjenester, der øger dens værdi, selv hvis de opkræves under en særskilt aftale. Det virker ikke at dele en leje på 2.600 € op i 2.250 € i leje plus 350 € for "møbler".
• Ændringer i lejen i løbet af året. Testen bruger årslejen divideret med antallet af måneder, der er gået af året.
• Ingen minimumslejeperiode. Udkast til ordningen i begyndelsen af 2026 nævnte et minimum på tre år, og nogle hjemmesider gentager det stadig. Den endelige tekst i artikel 45-C og lovdekretet indeholder ingen minimumsperiode. De generelle regler om lejeperiodens længde i den portugisiske civillovbog gælder fortsat.
• Udlejning til en virksomhed. I det bindende svar PIV_30751 (omtalt 22. september 2026) accepterede Autoridade Tributária (skattemyndigheden, AT) satsen på 10 % for en lejekontrakt med en virksomhed. Boligen skulle udelukkende bruges som fast bolig for en person, der var navngivet i kontrakten, og kontrakten skulle forbyde fremleje og erhvervsmæssig brug.

Gælder satsen på 10 %, hvis du bor i udlandet?

Ja, efter lovens ordlyd. Artikel 45-C indeholder ingen betingelse om udlejerens skattemæssige hjemsted. Leje fra en ejendom i Portugal er indtægt med kilde i Portugal, uanset hvor du bor, og den er omfattet af de samme satser i artikel 72 som for residenter.

Det stemmer med, hvordan tidligere ordninger er blevet fortolket:

• De portugisiske statsautoriserede revisorers organisation (OCC, udtalelse PT28608, maj 2025) bekræftede, at nedsættelserne for lange lejekontrakter gælder for ikke-residenter.
• AT bekræftede i januar 2025, at fritagelsen for tidligere AL-boliger også omfatter ikke-residenter, og at bopæl var "irrelevant".

Vi har endnu ikke fundet noget svar eller cirkulære fra AT, der direkte behandler ikke-residenter og artikel 45-C. Selvangivelsesblanketterne for 2026 offentliggøres først i begyndelsen af 2027. Står der mange penge på spil, så bed din rådgiver om at bekræfte dette i din situation.

Satsen på 25 % og nedsættelserne for lange lejekontrakter

Er lejen over 2.300 €, er grundsatsen for en boliglejekontrakt 25 % (CIRS art. 72(2)). Den blev sænket fra 28 % med Mais Habitação (lov 56/2023) med virkning fra indkomståret 2023. Længere lejekontrakter om fast bolig sænker satsen (art. 72(3) til (5)):

• 5 til under 10 år: minus 10 procentpoint, altså 15 %. Hver fornyelse af samme længde trækker yderligere 2 point fra, op til i alt 10 ekstra point. Den lavest mulige sats ad denne vej er 5 %.
• 10 til under 20 år: minus 15 procentpoint, altså 10 %.
• 20 år eller mere: minus 20 procentpoint, altså 5 %.

Disse nedsættelser gælder uanset lejens størrelse, så de er det vigtigste redskab over 2.300 €. Under 2.300 € er en lejekontrakt på 20 år eller mere stadig bedre end satsen på 10 %.

Der er en hage. Hvis lejekontrakten ophører før tid af en årsag, der kan tilskrives dig som udlejer, mister du nedsættelsen fra kontraktens eller fornyelsens start. Du skal så indberette dette og betale forskellen med kompenserende renter (art. 72(20)).

0 %-ordningerne

Overkommelig husleje (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (den forenklede ordning for overkommelig husleje) trådte i kraft 1. september 2026 og erstatter det tidligere program for overkommelig husleje. Leje fra en kvalificerende kontrakt er helt fritaget for IRS. Betingelserne er:

• Lejen må ikke overstige et loft pr. boligtype, fastsat til 80 % af INE's medianleje for kommunen.
• Lejekontrakten skal løbe i mindst 3 år for en fast bolig eller mindst 3 måneder for et midlertidigt ophold for en person, hvis skattemæssige hjemsted er i en anden kommune.
• Senest 15. januar i året efter underskrivelsen skal du uploade kontrakten og dokumentation for, at den er registreret hos Finanças, til en platform hos IHRU (boliginstituttet).

I slutningen af september 2026 var den portaria, der fastsætter lejelofterne, og IHRU-platformen stadig ikke tilgængelige, så ordningen kan endnu ikke bruges i praksis. Undersøg det, før du regner med den.

Tidligere korttidsudlejning. Leje er fritaget for IRS indtil 31. december 2029, hvis begge disse betingelser er opfyldt:

• Boligen var registreret som Alojamento Local og brugt til korttidsudlejning senest 31. december 2022.
• Den blev overgået til en langvarig boliglejekontrakt, der var underskrevet og registreret på Portal das Finanças senest 31. december 2024.

Fristen for at underskrive en kvalificerende lejekontrakt er udløbet, så nye omlægninger kan ikke bruge denne fritagelse.

Hvis du vælger englobamento, skal fritaget RSAA-leje stadig medregnes, når satsen på dine øvrige indtægter beregnes.

Englobamento: når progressive satser kan hjælpe

Englobamento (sammenlægning) betyder, at du lægger din nettoleje sammen med dine øvrige indtægter og beskattes af det samlede beløb efter de progressive IRS-satser. For 2026 starter de ved 12,5 % af de første 8.342 € skattepligtig indkomst og når 48 % over 86.634 €.

• Personer med bopæl i Portugal kan vælge det hvert år i deres selvangivelse (art. 72(13)). Gør du det, skal al din kategori F-indkomst medtages (art. 22(5)). Det laveste trin er 12,5 %, så englobamento slår næsten aldrig satsen på 10 %. Det kan hjælpe, hvor lejen beskattes med 25 %, og din samlede indkomst er lav. Prøv begge muligheder i simulatoren på Portal das Finanças, før du indsender.
• Personer med bopæl i en anden EU/EØS-stat kan vælge at blive beskattet som resident efter art. 17-A. Det gælder kun, hvis den portugisiske indkomst udgør mindst 90 % af deres globale indkomst. Satsen fastsættes så med udgangspunkt i den globale indkomst, så det passer især til personer, hvis eneste reelle indkomst er den portugisiske leje. Art. 72(15) giver også EU/EØS-residenter mulighed for progressive satser, men ordlyden henviser til kategorien med 28 % og ikke udtrykkeligt til boligsatsen på 25 %. Bed en rådgiver om at bekræfte, om den gælder for din boligleje.
• Personer med bopæl uden for EU/EØS (for eksempel Storbritannien, USA, Schweiz eller Brasilien) har ingen mulighed for englobamento. De betaler de faste satser ovenfor.

Fradrag, kildeskat og indberetning

• Fradrag (art. 41). Det er udgifter, der faktisk er betalt for at oppebære lejen: IMI, ejerforeningsbidrag, reparationer og vedligeholdelse, forsikring mod manglende lejebetaling og stempelafgift på lejekontrakten. Reparationer betalt i de 24 måneder før den første lejekontrakt tæller også med. Finansieringsomkostninger, afskrivninger, møbler og hvidevarer samt AIMI kan ikke fratrækkes. Gem fakturaer udstedt til dit NIF. Disse regler er de samme for residenter og ikke-residenter.
• Kildeskat. En lejer med organiseret regnskab (de fleste virksomheder) skal indeholde skat i hver lejebetaling: 10 % for lejekontrakter, der kvalificerer efter artikel 45-C, ellers 25 % (art. 101). Det indeholdte beløb modregnes i din endelige skat. Private lejere indeholder ikke skat.
• Indberetning. Du angiver lejen på den årlige IRS-selvangivelse (Modelo 3 med Anexo F) mellem 1. april og 30. juni året efter. Ikke-residenter med portugisisk lejeindtægt skal også indsende den. Eventuel skat skal normalt betales senest 31. august. Leje modtaget fra januar til maj 2026, før lovdekretet blev offentliggjort, får stadig satsen på 10 %. Ekstra skat, der er indeholdt med 25 % i de måneder, udlignes via selvangivelsen.

Dit hjemland kan også beskatte lejen. Efter de fleste dobbeltbeskatningsoverenskomster beskatter Portugal først, og dit hjemland giver derefter lempelse efter credit- eller eksemptionsmetoden.

Regneeksempler

Eksemplerne gælder for én ejer og én lejekontrakt udelukkende til beboelse over hele 2026 uden særlig ordning. Udgifterne er vejledende.

Ved 2.500 € om måneden ville en lejekontrakt på 5 år sænke skatten til 4.125 € (15 %) og en lejekontrakt på 10 år til 2.750 € (10 %).

Fastsætter du lejen til 2.300 € i stedet for 2.500 €, bliver den skattepligtige nettoleje 25.100 € og skatten 2.510 €. Din indtægt efter skat og udgifter stiger fra 20.625 € til 22.590 €, selv om du opkræver 2.400 € mindre i leje.

Tjekliste

• Sørg for, at kontrakten angiver, at den udelukkende gælder beboelse, og forbyder erhvervsmæssig brug og fremleje.
• Hold den samlede månedlige leje, inklusive eventuelle beløb for møbler, parkering eller tjenester, på eller under 2.300 €, hvis du vil have satsen på 10 %.
• Registrer lejekontrakten hos Finanças, og gem dokumentationen. RSAA og andre fordele afhænger af det.
• Er lejen over 2.300 €, så overvej en lejekontrakt på 5, 10 eller 20 år, og sørg for, at du ikke selv kommer til at opsige den før tid.
• Gem fakturaer for IMI, ejerforeningsbidrag, forsikring og reparationer, udstedt til dit NIF.
• Er du EU/EØS-resident med få andre indtægter, så undersøg muligheden efter art. 17-A, før du indsender.
• Indsend Modelo 3 med Anexo F mellem 1. april og 30. juni 2027 for din leje i 2026, og betal senest 31. august.