Portal das Finanças for udlejere: adgang, lejekontrakter og lejekvitteringer

Som udlejer i Portugal har du næsten udelukkende kontakt med skattemyndigheden (AT) via Portal das Finanças. Du skal gøre fire ting der. For det første skal du have en måde at logge ind på. For det andet skal du indberette hver lejekontrakt inden udgangen af måneden efter dens start og betale en stempelafgift på 10 % af en måneds leje. For det tredje skal du udstede en elektronisk lejekvittering, hver gang du får betaling, medmindre du er fritaget (f.eks. fordi du er 65 år eller ældre), og i så fald indsender du i stedet én årlig erklæring, Modelo 44. For det fjerde skal du indberette enhver ændring af lejekontrakten og dens ophør inden udgangen af den følgende måned. Du kan gøre alt dette fra udlandet.

Portalen er på portugisisk; menunavnene nedenfor står i kursiv, og ofte er den hurtigste vej at skrive dem i portalens søgefelt.

Hvordan logger jeg ind på portalen, også fra udlandet?

For at logge ind skal du bruge dit NIF (skattenummer) og en af to ting: en adgangskode (senha de acesso) eller Autenticação.gov, dvs. det portugisiske borgerkort eller Chave Móvel Digital (CMD, et mobilt login, der bruger dit telefonnummer og en pinkode).

Mulighed 1: adgangskode med posten

1. Vælg Registar-se (registrer dig) på portalen.
2. Udfyld formularen med dit NIF og din skatteadresse, og vælg et sikkerhedsspørgsmål.
3. AT sender adgangskoden med CTT (det portugisiske postvæsen) til din skatteadresse (domicílio fiscal). Den bliver aldrig sendt pr. e-mail eller andre steder hen; har du en skatterepræsentant, går den til vedkommende.
4. AT angiver en gennemsnitlig leveringstid på 5 hverdage. Post til en adresse i udlandet tager som regel længere tid.
5. Log ind med Iniciar Sessão (log ind). Du skal straks vælge en ny adgangskode, fordi den tilsendte adgangskode udløber efter første brug.

Kontrollér først, at din skatteadresse er opdateret. Når du er logget ind, så bekræft dit telefonnummer og din e-mail under Dados de Contacto (kontaktoplysninger). Med en bekræftet telefon kan du gendanne en glemt adgangskode via sms (Recuperar senha, gendan adgangskode) i stedet for at vente på et nyt brev. Du kan også slå totrinslogin via sms til (Segundo Fator de Autenticação, anden godkendelsesfaktor).

Mulighed 2: Chave Móvel Digital

Udenlandske statsborgere kan knytte en CMD til deres pas, men en pasbaseret CMD skal aktiveres personligt. Det kan du gøre ved en borgerservice i Portugal eller efter aftale på et portugisisk konsulat i udlandet. Medbring dit pas og den telefon, der skal modtage sms-koden.

Lad en anden gøre det

Du kan give en tredjepart, f.eks. en ejendomsadministrator, fuldmagt til at udstede kvitteringer for dig. Det gør du i Modelo 2 eller på portalen. Fuldmagten dækker kun kvitteringer; den giver ikke adgang til resten af dine skatteoplysninger. Du er fortsat ansvarlig for alt, der indsendes for sent eller forkert.

Hvor finder jeg tjenesterne for udlejere?

AT samler tjenesterne for udlejere i sit lejeområde, Arrendamento (nogle gange vist som e-Arrendamento). De vigtigste muligheder er:

• Contratos (kontrakter): Comunicar contrato (indberet en lejekontrakt), Comunicar Alteração (indberet en ændring), Comunicar Cessação (indberet en lejekontrakts ophør) og Consultar contrato (se en lejekontrakt).
• Recibos de Renda (lejekvitteringer): Emitir (udsted) og Consultar (se, og annuller derfra).
• Modelo 44: Preencher Declaração (udfyld erklæringen) og Consultar Declaração (se en indsendt erklæring).

Hvordan registrerer jeg en lejekontrakt og betaler stempelafgiften?

Enhver lejekontrakt, fremlejekontrakt og ethvert løfte om leje, hvor lejeren allerede har ejendommen, skal indberettes til AT på Modelo 2 (erklæringen om stempelafgift). Fristen er udgangen af måneden efter lejekontraktens start (en lejekontrakt, der begynder 10. november: senest 31. december). Er der flere udlejere, kan én af dem indsende for alle og angive de øvrige.

1. Søg efter Comunicar contrato, eller åbn Contratos > Comunicar contrato.
2. Identificér ejendommen ved dens matrikelartikel (artigo matricial) og ejerlejlighedsnummer, som angivet på caderneta predial (ejendomsbladet).
3. Angiv hver udlejer og lejer med NIF. Lejere skal have portugisiske NIF-numre.
4. Angiv startdato, varighed, leje, hvor ofte den betales, og anvendelsen. For en bolig er anvendelsen habitação (beboelse). Siden 2026 kan skattesatsen på leje afhænge af, at lejekontrakten udelukkende gælder beboelse, så sørg for at angive anvendelsen korrekt.
5. Gem kladden, kontrollér den, og indsend den.
6. Når du indsender, beregner AT imposto do selo (stempelafgiften) og udsteder et betalingsdokument. Satsen er 10 % af en måneds leje (den generelle stempelafgiftstabel, punkt 2). Ændrer lejen sig over tid i kontrakten, beregnes afgiften af den højeste leje. Betal den inden for samme frist: udgangen af måneden efter lejekontraktens start.

Du kan kun indsende på et skattekontor (Serviço de Finanças) i stedet i to tilfælde: hvis du er 65 år eller ældre, eller hvis du ikke har en elektronisk postkasse, og din lejeindtægt er under den grænse, der er beskrevet i næste afsnit. Alle andre skal indsende online.

En for sen eller manglende Modelo 2 kan give en bøde på 150 € til 3.750 € (RGIT art. 117(1)). Ubetalt stempelafgift medfører desuden renter.

Ændringer af lejekontrakten

• Den årlige lovbestemte lejeregulering skal ikke indberettes. Indberet den kun, hvis du ønsker, at kvitteringerne automatisk skal vise den nye leje.
• En lejeforhøjelse, der aftales ved at ændre kontraktvilkårene, er en ændring: Indberet den med Comunicar Alteração inden udgangen af den følgende måned. Den udløser en stempelafgift på 10 % af den månedlige forhøjelse.
• Ændres udlejeren, lejeren, ejendommen eller kontrakttypen, kan du ikke bruge onlineformularen til ændringer. Brug e-Balcão, portalens online helpdesk, eller et skattekontor.

Hvem skal udstede elektroniske lejekvitteringer, og hvem er fritaget?

Efter CIRS artikel 115 og Portaria 98-A/2015 skal du udstede en elektronisk lejekvittering (recibo de renda eletrónico) for hvert beløb, en lejer betaler dig. Det omfatter depositum (caução) og forudbetalt leje (adiantamento). AT siger, at kvitteringen skal udstedes, når du modtager pengene.

Du er fritaget (art. 5 i Portaria 98-A/2015), hvis blot ét af følgende gælder:

• Alder: Du var 65 år eller ældre pr. 31. december året før. Fritagelsen er personlig. Ejes ejendommen af flere medejere, er kun den medejer, der er 65 år eller ældre, fritaget.
• Landbrugslejekontrakter: Lejen stammer fra en lejekontrakt under ordningen for landbrugsforpagtning.
• Lille indtægt uden elektronisk postkasse: Begge disse betingelser skal være opfyldt.
  • Du har ikke, og er ikke forpligtet til at have, en elektronisk postkasse (caixa postal eletrónica).
  • Din lejeindtægt året før var højst det dobbelte af IAS (det sociale støtteindeks). For indtægt modtaget i 2025 var det 1.045 €. For 2026 angiver AT 1.074,26 €. Havde du ingen lejeindtægt sidste år, er testen, om du forventer, at årets leje holder sig inden for grænsen.

At være fritaget betyder ikke, at du kan forholde dig tavs. Er du fritaget og vælger ikke at udstede elektroniske kvitteringer, skal du indsende Modelo 44, som oplister den leje, du har modtaget i årets løb. Fristen er udgangen af februar året efter. Fristen blev flyttet fra januar ved lovdekret 49/2025 og gjaldt første gang i 2026; da 28. februar 2026 var en lørdag, faldt det års frist den 2. marts. Ifølge sin gældende pjece modtager AT kun Modelo 44 online via Modelo 44 – Preencher Declaração. Du skal stadig give din lejer en form for betalingsbevis.

Er du fritaget, kan du stadig vælge at udstede elektroniske kvitteringer. Når du udsteder den første, gælder de almindelige regler for dig. Samme dag skal du også udstede kvitteringer for årets tidligere måneder.

Hvordan udsteder jeg en kvittering hver måned?

Du kan først udstede kvitteringer, når lejekontrakten er indberettet.

1. Åbn Recibos de Renda > Emitir (eller søg efter "recibo de renda").
2. Vælg lejekontrakten.
3. Angiv den periode, betalingen dækker, og den dato, du faktisk modtog pengene (data de recebimento).
4. Kontrollér beløbet. Portalen udfylder lejen fra lejekontrakten, men du kan ændre den til det faktisk betalte beløb. Vælg betalingstypen: leje, depositum eller forudbetaling.
5. Udsted kvitteringen. Lejeren kan se den i sit eget område på portalen. Udstedte kvitteringer er tilgængelige i 4 år.

Nogle praktiske forhold:

• Én kvittering dækker lejekontrakten, også selv om der er flere lejere.
• Medejere kan udstede én kvittering for hele lejen eller hver især udstede en kvittering for deres egen andel.
• AT's vejledning er at udstede en særskilt kvittering for hver måneds leje i stedet for én kvittering, der dækker flere måneder.
• Manglende eller for sen udstedelse af en kvittering kan give en bøde på 150 € til 3.750 € (RGIT art. 123).

Rettelse eller annullering af en kvittering

Du kan ikke redigere en kvittering, når den først er udstedt. For at rette en fejl finder du den under Recibos de Renda > Consultar, annullerer den (Anular) og udsteder en korrekt. Du kan annullere en kvittering indtil udgangen af IRS-indberetningsperioden for det år, lejen hører til. Den periode slutter normalt 30. juni året efter. En annulleret kvittering har ingen skattemæssig virkning, og AT oplyser lejeren om, at den er annulleret.

Hvad hvis lejeren betaler for sent eller kun en del af lejen?

En kvittering er et betalingsbevis. Har lejeren intet betalt, udsteder du ikke en kvittering.

• Delvis betaling: Udsted en kvittering for det faktisk modtagne beløb for den måned. Udsted endnu en, når resten kommer.
• For sen betaling: Når pengene kommer, udsteder du kvitteringen for den måned, de dækker, med den faktiske dato, du modtog dem. Efter civillovbogens art. 1041 kan du, når lejen er forsinket, også kræve en godtgørelse på 20 % af det skyldige beløb. Du mister denne ret, hvis lejeren betaler inden for 8 dage efter forfaldsdatoen. Er der en kautionist (fiador), og har lejeren ikke betalt inden for de 8 dage, skal du underrette kautionisten inden for de næste 90 dage.
• Vedvarende restancer: Du kan opsige lejekontrakten, hvis lejeren er 3 måneder eller mere bagud (civillovbogens art. 1083(3)). Du kan også opsige den, hvis lejeren betaler mere end 8 dage for sent mere end fire gange inden for 12 måneder, forudsat at du advarede vedkommende med anbefalet brev efter den tredje forsinkelse (art. 1083(4)). Et lovforslag, der blev vedtaget i parlamentet den 30. september 2026, ville forkorte disse perioder, men det er endnu ikke lov.

Hvordan indberetter jeg, at en lejekontrakt ophører?

Når en lejekontrakt ophører af en hvilken som helst grund, indberetter du det med Contratos > Comunicar Cessação inden udgangen af måneden efter ophøret. Angiv den faktiske slutdato. Sørg for, at du har udstedt kvitteringer for hver betaling, du har modtaget frem til den dato.

Ophør er ikke det samme som annullering: Anular under Consultar contrato er beregnet til en lejekontrakt, der er registreret ved en fejl, og er umulig, når der først findes kvitteringer.

Vigtige frister

Sidder du fast, så brug e-Balcão på portalen, eller ring til AT's hotline på +351 217 206 707 (hverdage kl. 09:00–19:00).