Skift fra Alojamento Local til en langvarig lejekontrakt i Portugal

At flytte en bolig fra alojamento local (AL, godkendt korttidsudlejning) til en langvarig lejekontrakt handler mest om papirarbejde. Du anmelder ophøret af AL-driften, hvilket annullerer registreringen. Du lukker eller ændrer din erhvervsaktivitet hos skattekontoret. Derefter underskriver og registrerer du en almindelig boliglejekontrakt. Den fulde IRS-fritagelse for tidligere AL-boliger er nu lukket for nye, der skifter, fordi lejekontrakten skulle være underskrevet og registreret senest 31. december 2024. Leje fra en ny lejekontrakt beskattes i stedet som almindelig lejeindtægt, ofte med 25 % eller 10 %. Før du skifter, så undersøg, om du nogensinde vil kunne vende tilbage til AL i dit område, og om moms, du tidligere har fået refunderet, skal betales tilbage.

Hvor AL-reglerne står i 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) suspenderede nye AL-registreringer på landsplan i 2023.
• Lovdekret 76/2024, i kraft siden 1. november 2024, ophævede den landsdækkende suspension og overlod kontrollen til kommunerne:
  • Registreringer udløber ikke længere.
  • Kommunerne kan vedtage deres egne AL-regulativer med áreas de contenção (begrænsningsområder) og áreas de crescimento sustentável (områder for bæredygtig vækst), afgrænset efter sogn (DL 128/2014, art. 15-A).
• Lovdekret 151/2026 giver kommuner, der havde mere end 1.000 AL-registreringer pr. 31. december 2025, frist til 31. december 2026 til at træffe beslutning om deres regulativ. I mellemtiden kan de forlænge suspensioner af nye registreringer.
• Lissabon og Porto begrænser allerede nye AL kraftigt:
  • Lissabons regulativ, vedtaget i december 2025, har absolutte og relative begrænsningsområder.
  • Porto har suspenderet nye AL i den historiske bykerne og Bonfim.

Hvorfor det har betydning, før du skifter. I et begrænsningsområde kan en kommunes regulativ afvise en ny AL-registrering for en bolig, der har været udlejet på en boliglejekontrakt inden for de foregående to år (DL 128/2014, art. 15-B). Når du først har annulleret, kan det være vanskeligt eller umuligt at få en registrering igen. Undersøg først din kommunes gældende AL-regulativ.

Sådan lukker du en AL-registrering, og hvad der sker med den

Der findes ingen mulighed for at "sætte en registrering på pause". Efter DL 128/2014 med senere ændringer:

• Anmeldelse af driftsophør. Du skal anmelde cessação da exploração (driftsophøret) via Balcão Único Eletrónico (den elektroniske fælles indgang på gov.pt) inden for 10 dage, efter at det er sket (art. 6). Du skal logge ind med Chave Móvel Digital, borgerkort eller et digitalt certifikat. Porto opkræver for eksempel intet gebyr.
• Hvad der sker med registreringen. Ophør af driften betyder, at registreringen annulleres (art. 9). Opdateringen går automatisk til Turismo de Portugals nationale register, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Dit AL-nummer ophører derefter med at eksistere, og du kan ikke genaktivere det senere.
• Bookingplatforme. Du skal give Airbnb, Booking og andre platforme besked inden for de samme 10 dage og fjerne dine annoncer.
• Turistskat. Luk din konto på kommunens platform for turistskat, hvis din kommune har en.

Lukning af erhvervsaktiviteten hos Finanças

AL-indtægt er erhvervsindtægt, der beskattes under IRS kategori B. De fleste ejere har derfor en åben início de atividade (registrering af erhvervsaktivitet) på Portal das Finanças.

• Hvis AL var din eneste aktivitet: Indsend en declaração de cessação de atividade (erklæring om ophør) inden for 30 dage efter ophøret (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Du kan indsende den online på Portal das Finanças. Har du contabilidade organizada (fuldt regnskab), skal din contabilista certificado (autoriserede bogholder/revisor) indsende den.

• Hvis du har anden aktivitet i kategori B: Du indsender i stedet en ændringserklæring og fjerner AL-aktivitetskoden.

• Moms. Langvarig boligudlejning er momsfritaget (CIVA art. 9). Var du omfattet af den almindelige momsordning og fik refunderet moms af købet, renoveringsarbejder eller møbler, kan overgangen til fritaget udlejning udløse en regularização (regulering) til fordel for staten:

  • for ejendommen og byggearbejder over en periode på 20 år;
  • for andre investeringsgoder over 5 år (CIVA art. 24–26).

  Brugte du kun fritagelsen for små virksomheder og fik aldrig moms refunderet, opstår dette som regel ikke.

• Avance og afskrivninger. At tage en ejendom ud af en erhvervsaktivitet har sine egne regler om avance, som generelt udskydes til et salg. Har du fratrukket afskrivninger under fuldt regnskab, kan de skulle tilbageføres over overførselsåret og de følgende tre år (CIRS art. 3(10)).

Momsreguleringen og avancespørgsmålet er de to tekniske forhold, du bør få en revisor til at kontrollere, før du indsender noget.

Fra kategori B til kategori F: hvordan skatten ændrer sig

For langvarig leje:

• Satsen på 25 % falder for længere lejekontrakter, begyndende med lejekontrakter på 5 år eller mere.
• Satsen på 10 % (EBF art. 45-C, indført ved lovdekret 97/2026) gælder fra 1. januar 2026 til 31. december 2029. Den omfatter kontrakter, der udelukkende bruges til beboelse, med en leje inden for grænsen for moderat leje, som er 2.300 € om måneden i 2026.
• Fradrag. Du kan trække udgifter som IMI, ejerforeningsbidrag, reparationer, vedligeholdelse og lejeforsikring fra. Du kan ikke trække finansieringsomkostninger, afskrivninger, AIMI eller møbler, hvidevarer og udsmykning fra (CIRS art. 41).

Nogle forhold vedrørende satsen på 10 % er stadig uafklarede. Spørg din rådgiver, hvordan den gælder for ikke-residenter, og om den kræver en minimumslejeperiode.

Gælder skattefritagelsen for leje fra tidligere AL-boliger indtil 2029 stadig?

Mais Habitação indførte en fuld IRS- og IRC-fritagelse for leje fra boliger, der blev overført fra AL til permanent boligudlejning (EBF art. 74-A). Den dækker leje modtaget til og med 31. december 2029 uden noget loft over lejen. Alle disse betingelser skulle være opfyldt:

1. Lejen stammer fra overførsel af en ejendom, der blev brugt til AL, til en lejekontrakt om fast bolig.
2. AL-boligen var registreret og stadig i brug som AL senest 31. december 2022.
3. Lejekontrakten var underskrevet og registreret hos skattekontoret senest 31. december 2024.

Hvad det betyder i dag:

• Skifter du nu, kan du ikke kvalificere dig. Fristen i 2024 er udløbet og er ikke blevet forlænget.
• Hvis du allerede kvalificerer:
  • Automatiske fornyelser af den samme lejekontrakt bevarer fritagelsen.
  • Ophører lejekontrakten, og du indgår en ny kontrakt efter 2024, også med samme lejer, mistes fritagelsen. Skattekontoret bekræftede dette i et bindende svar (sag 26669, 2024).
  • Afmelding af AL før 31. december 2022 diskvalificerede også ejere.
• Ikke-residenter kvalificerer på samme vilkår ifølge skattekontoret (januar 2025).
• Indberetning. Du skal stadig angive den fritagne leje i din årlige IRS-selvangivelse i et særligt felt i Anexo F.

Sammenligning af nettoafkastet af de to muligheder

Sammenlign ikke bruttotal. Brug dine egne tal for mindst et helt år i denne ramme.

Nettoindtægt fra AL

1. Bookede overnatninger × gennemsnitlig pris pr. nat = bruttoomsætning.
2. Træk platformsprovision, rengøring og vasketøj, forbrug, internet og tv, forbrugsvarer, administrationshonorar, vedligeholdelse og udskiftning af møbler, AL-forsikring, regnskab, ejerforeningsbidrag og IMI fra.
3. Træk indkomstskat fra. Beregn den af 35 % (eller 50 %) af omsætningen med din marginalsats, og læg eventuel moms til, som du ikke kan videreføre.

Nettoindtægt fra langtidsudlejning

1. Månedlig leje × 12 minus et beløb for tomme måneder mellem lejere.
2. Træk IMI, ejerforeningsbidrag, forsikring, vedligeholdelse, administrationshonorar og eventuel lejegarantiforsikring fra.
3. Træk den stempelafgift fra, du betaler ved starten af hver lejekontrakt, som er 10 % af en måneds leje.
4. Træk skat med 25 % eller 10 % af nettobeløbet (leje minus fradragsberettigede udgifter) fra, eller din sammenlagte sats, hvis den er lavere.

Nettoafkast = nettoindtægt ÷ boligens aktuelle markedsværdi × 100. Sammenlign også de timer, du bruger, hvor meget din indtægt svinger, og risikoen for lejerestancer. En langvarig lejekontrakt begrænser også, hvornår du kan få boligen tilbage, på grund af fornyelsesreglerne.

Møbleret eller umøbleret, forsyninger og forsikring

• Møbler. Du kan udleje boligen møbleret, men møbler og hvidevarer er ikke fradragsberettigede i langvarig leje. Vedlæg lejekontrakten en underskrevet inventarliste med fotos. Fjern hotellignende ekstraudstyr som sengelinned, toiletartikler og nøglebokse.
• Forsyninger. Ved langtidsudlejning overtager lejeren som regel el, vand og gas i eget navn. Aftal i lejekontrakten, hvem der har hvilken kontrakt, og aflæs målerne ved overdragelsen. Opsig tjenester, der kun hører til AL, såsom gæste-wi-fi, rengøringsaftaler og abonnementer på channel managers.
• Forsikring. AL kræver en ansvarsforsikring med mindst 75.000 € pr. skade (DL 128/2014, art. 13-A). Erstat den med en husforsikring for udlejere. Ligger boligen i en bygning under propriedade horizontal (en ejerforening), så behold brandforsikringen på din enhed. Overvej en lejegarantiforsikring.
• Tilladelse og energimærke. Kontrollér, at licença de utilização (ibrugtagningstilladelsen) tillader beboelse. Kontrollér, at energimærket er gyldigt, før du annoncerer.

Tjekliste

1. Undersøg din kommunes AL-regulativ og begrænsningsområder, og beslut, om du accepterer, at du måske ikke kan vende tilbage til AL.
2. Bed en revisor om at gennemgå momsregulering, avance og afskrivninger, før du lukker noget.
3. Gennemfør eller annuller eventuelle fremtidige bookinger, og anmeld derefter ophøret af AL-driften på Balcão Único Eletrónico inden for 10 dage.
4. Fjern dine annoncer, og giv platformene besked inden for 10 dage. Luk kontoen for turistskat.
5. Indsend erklæringen om ophør (eller en ændringserklæring) på Portal das Finanças inden for 30 dage.
6. Skift forsikring, få styr på forsyningerne, og forbered inventarlisten og energimærket.
7. Underskriv lejekontrakten, og indsend derefter Modelo 2, og betal stempelafgift inden udgangen af måneden efter lejekontraktens start.
8. Udsted elektroniske lejekvitteringer hver måned, og angiv lejen i Anexo F det følgende forår.