Portal das Finanças für Vermieter: Zugang, Mietverträge und Mietquittungen

Als Vermieter in Portugal haben Sie mit der Steuerbehörde (AT) fast ausschließlich über das Portal das Finanças zu tun. Dort müssen Sie vier Dinge erledigen. Erstens: sich einen Zugang verschaffen. Zweitens: jeden Mietvertrag bis zum Ende des Monats nach seinem Beginn melden und eine Stempelsteuer von 10 % einer Monatsmiete zahlen. Drittens: bei jeder Zahlung eine elektronische Mietquittung ausstellen, es sei denn, Sie sind davon befreit (zum Beispiel, weil Sie 65 Jahre oder älter sind); in diesem Fall reichen Sie stattdessen eine jährliche Erklärung ein, das Modelo 44. Viertens: jede Änderung des Mietvertrags und sein Ende bis zum Ende des Folgemonats melden. All dies können Sie aus dem Ausland erledigen.

Das Portal ist auf Portugiesisch; die Menünamen sind unten kursiv angegeben, und sie in die Suchleiste des Portals einzugeben, ist oft der schnellste Weg.

Wie melde ich mich im Portal an, auch aus dem Ausland?

Für die Anmeldung benötigen Sie Ihre NIF (Steuernummer) und eines von zwei Dingen: ein Passwort (senha de acesso) oder Autenticação.gov, also den portugiesischen Bürgerausweis (Cartão de Cidadão) oder die Chave Móvel Digital (CMD, eine mobile Anmeldung mit Ihrer Telefonnummer und einer PIN).

Option 1: Passwort per Post

1. Wählen Sie im Portal Registar-se (registrieren).
2. Füllen Sie das Formular mit Ihrer NIF und Ihrer steuerlichen Adresse aus und wählen Sie eine Sicherheitsfrage.
3. Die AT schickt das Passwort per CTT (portugiesische Post) an Ihre steuerliche Adresse (domicílio fiscal). Es wird nie per E-Mail oder an eine andere Adresse gesendet; wenn Sie einen steuerlichen Vertreter haben, geht es an diesen.
4. Die AT gibt für die Zustellung durchschnittlich 5 Werktage an. Post an eine Adresse im Ausland braucht in der Regel länger.
5. Melden Sie sich mit Iniciar Sessão (anmelden) an. Sie müssen sofort ein neues Passwort festlegen, da das zugesandte Passwort nach der ersten Verwendung abläuft.

Prüfen Sie vorab, ob Ihre steuerliche Adresse aktuell ist. Sobald Sie angemeldet sind, bestätigen Sie Ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse unter Dados de Contacto (Kontaktdaten). Mit einer bestätigten Telefonnummer können Sie ein vergessenes Passwort per SMS wiederherstellen (Recuperar senha, Passwort wiederherstellen), statt auf einen weiteren Brief zu warten. Sie können auch die Zwei-Faktor-Anmeldung per SMS aktivieren (Segundo Fator de Autenticação, zweiter Authentifizierungsfaktor).

Option 2: Chave Móvel Digital

Ausländische Staatsangehörige können eine CMD mit ihrem Reisepass verknüpfen, eine passbasierte CMD muss jedoch persönlich aktiviert werden. Dies ist an einem Bürgerservice-Schalter in Portugal oder nach Terminvereinbarung in einem portugiesischen Konsulat im Ausland möglich. Bringen Sie Ihren Reisepass und das Telefon mit, das den SMS-Code erhalten soll.

Jemand anderen damit beauftragen

Sie können einen Dritten, etwa einen Hausverwalter, ermächtigen, Quittungen für Sie auszustellen. Dies geschieht im Modelo 2 oder im Portal. Die Ermächtigung gilt nur für Quittungen; sie erlaubt keinen Einblick in Ihre übrigen Steuerdaten. Für verspätete oder fehlerhafte Meldungen bleiben Sie verantwortlich.

Wo finde ich die Dienste für Vermieter?

Die AT fasst die Dienste für Vermieter in ihrem Mietbereich Arrendamento zusammen (manchmal als e-Arrendamento angezeigt). Die wichtigsten Optionen sind:

• Contratos (Verträge): Comunicar contrato (Mietvertrag melden), Comunicar Alteração (Änderung melden), Comunicar Cessação (Ende eines Mietverhältnisses melden) und Consultar contrato (Mietvertrag ansehen).
• Recibos de Renda (Mietquittungen): Emitir (ausstellen) und Consultar (ansehen und von dort aus stornieren).
• Modelo 44: Preencher Declaração (Erklärung ausfüllen) und Consultar Declaração (gesendete Erklärung ansehen).

Wie registriere ich einen Mietvertrag und zahle die Stempelsteuer?

Jeder Mietvertrag, jeder Untermietvertrag und jeder Mietvorvertrag, bei dem der Mieter die Immobilie bereits nutzt, muss der AT mit dem Modelo 2 (der Stempelsteuererklärung) gemeldet werden. Die Frist ist das Ende des Monats nach Beginn des Mietverhältnisses (ein Mietvertrag, der am 10. November beginnt: bis zum 31. Dezember). Bei mehreren Vermietern kann einer für alle einreichen und die anderen benennen.

1. Suchen Sie nach Comunicar contrato oder öffnen Sie Contratos > Comunicar contrato.
2. Bezeichnen Sie die Immobilie mit ihrem Matrikelartikel (artigo matricial) und ihrer Einheit, wie in der caderneta predial (Grundbuchauszug) angegeben.
3. Erfassen Sie jeden Vermieter und Mieter mit seiner NIF. Mieter benötigen portugiesische NIFs.
4. Geben Sie Beginn, Laufzeit, Miete, Zahlungsrhythmus und Nutzung an. Für eine Wohnung ist die Nutzung habitação (Wohnen). Seit 2026 kann der Steuersatz auf die Miete davon abhängen, dass der Mietvertrag ausschließlich Wohnzwecken dient; geben Sie die Nutzung daher korrekt an.
5. Speichern Sie den Entwurf, prüfen Sie ihn und senden Sie ihn ab.
6. Beim Absenden berechnet die AT die imposto do selo (Stempelsteuer) und erstellt einen Zahlungsbeleg. Der Satz beträgt 10 % einer Monatsmiete (Allgemeine Stempelsteuertabelle, Position 2). Ändert sich die Miete im Vertrag im Laufe der Zeit, wird die Steuer auf Basis der höchsten Miete berechnet. Zahlen Sie sie innerhalb derselben Frist: bis zum Ende des Monats nach Beginn des Mietverhältnisses.

Sie können nur in zwei Fällen stattdessen bei einem Finanzamt (Serviço de Finanças) einreichen: wenn Sie 65 Jahre oder älter sind oder wenn Sie kein elektronisches Postfach haben und Ihre Mieteinnahmen unter der im nächsten Abschnitt beschriebenen Schwelle liegen. Alle anderen müssen online einreichen.

Ein verspätetes oder fehlendes Modelo 2 kann mit einer Geldbuße von 150 € bis 3.750 € geahndet werden (RGIT Art. 117 Abs. 1). Auf unbezahlte Stempelsteuer fallen zudem Zinsen an.

Änderungen des Mietvertrags

• Die jährliche gesetzliche Mietanpassung muss nicht gemeldet werden. Melden Sie sie nur, wenn die Quittungen die neue Miete automatisch anzeigen sollen.
• Eine durch Änderung der Vertragsbedingungen vereinbarte Mieterhöhung ist eine Änderung: Melden Sie sie mit Comunicar Alteração bis zum Ende des Folgemonats. Darauf fällt eine Stempelsteuer von 10 % der monatlichen Erhöhung an.
• Ändern sich Vermieter, Mieter, Immobilie oder Vertragsart, können Sie das Online-Änderungsformular nicht verwenden. Nutzen Sie e-Balcão, den Online-Helpdesk des Portals, oder ein Finanzamt.

Wer muss elektronische Mietquittungen ausstellen, und wer ist befreit?

Nach Artikel 115 CIRS und der Portaria 98-A/2015 müssen Sie für jeden Betrag, den ein Mieter Ihnen zahlt, eine elektronische Mietquittung (recibo de renda eletrónico) ausstellen. Dazu gehören Kautionen (caução) und im Voraus gezahlte Miete (adiantamento). Laut AT ist die Quittung bei Erhalt des Geldes auszustellen.

Sie sind befreit (Art. 5 der Portaria 98-A/2015), wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Alter: Sie waren am 31. Dezember des Vorjahres 65 Jahre oder älter. Die Befreiung ist persönlich. Gehört die Immobilie mehreren Miteigentümern, ist nur der Miteigentümer befreit, der 65 Jahre oder älter ist.
• Landpachtverträge: Die Miete stammt aus einem Vertrag nach dem Regime für ländliche Pachtverhältnisse.
• Geringe Einkünfte ohne elektronisches Postfach: Beide folgenden Bedingungen müssen erfüllt sein.
  • Sie haben kein elektronisches Postfach (caixa postal eletrónica) und sind auch nicht verpflichtet, eines zu haben.
  • Ihre Mieteinnahmen im Vorjahr betrugen nicht mehr als das Doppelte des IAS (des Sozialhilfeindex). Für 2025 erhaltene Einkünfte waren das 1.045 €. Für 2026 gibt die AT 1.074,26 € an. Hatten Sie im Vorjahr keine Mieteinnahmen, kommt es darauf an, ob Sie erwarten, dass die Miete in diesem Jahr innerhalb dieser Grenze bleibt.

Befreit zu sein heißt nicht, dass Sie nichts melden müssen. Wenn Sie befreit sind und sich entscheiden, keine elektronischen Quittungen auszustellen, müssen Sie das Modelo 44 einreichen, in dem die im Jahr erhaltene Miete aufgeführt wird. Es ist bis Ende Februar des Folgejahres fällig. Diese Frist wurde durch das Gesetzesdekret 49/2025 vom Januar auf Februar verschoben und galt erstmals 2026; da der 28. Februar 2026 ein Samstag war, fiel die Frist in diesem Jahr auf den 2. März. Nach ihrem aktuellen Merkblatt nimmt die AT das Modelo 44 nur online über Modelo 44 – Preencher Declaração entgegen. Sie müssen Ihrem Mieter dennoch einen Zahlungsnachweis geben.

Auch wenn Sie befreit sind, können Sie elektronische Quittungen ausstellen. Sobald Sie die erste ausstellen, gelten für Sie die normalen Regeln. Am selben Tag müssen Sie dann auch Quittungen für die früheren Monate des Jahres ausstellen.

Wie stelle ich jeden Monat eine Quittung aus?

Quittungen können Sie erst ausstellen, wenn der Mietvertrag gemeldet wurde.

1. Öffnen Sie Recibos de Renda > Emitir (oder suchen Sie nach „recibo de renda“).
2. Wählen Sie den Mietvertrag.
3. Geben Sie den Zeitraum an, den die Zahlung abdeckt, und das Datum, an dem Sie das Geld tatsächlich erhalten haben (data de recebimento).
4. Prüfen Sie den Betrag. Das Portal übernimmt die Miete aus dem Mietvertrag, Sie können sie aber auf den tatsächlich gezahlten Betrag ändern. Wählen Sie die Zahlungsart: Miete, Kaution oder Vorauszahlung.
5. Stellen Sie die Quittung aus. Der Mieter kann sie in seinem eigenen Portalbereich sehen. Ausgestellte Quittungen bleiben 4 Jahre lang verfügbar.

Einige praktische Hinweise:

• Eine Quittung gilt für den Mietvertrag, auch wenn es mehrere Mieter gibt.
• Miteigentümer können eine Quittung über die gesamte Miete ausstellen oder jeder eine Quittung über seinen eigenen Anteil.
• Nach den Hinweisen der AT ist für die Miete jedes Monats eine gesonderte Quittung auszustellen, statt einer Quittung für mehrere Monate.
• Wird eine Quittung nicht oder verspätet ausgestellt, kann eine Geldbuße von 150 € bis 3.750 € verhängt werden (RGIT Art. 123).

Eine Quittung korrigieren oder stornieren

Eine ausgestellte Quittung kann nicht bearbeitet werden. Um einen Fehler zu beheben, suchen Sie sie unter Recibos de Renda > Consultar, stornieren Sie sie (Anular) und stellen Sie eine korrekte aus. Sie können eine Quittung bis zum Ende der IRS-Erklärungsfrist für das Jahr stornieren, zu dem die Miete gehört. Diese Frist endet normalerweise am 30. Juni des Folgejahres. Eine stornierte Quittung hat keine steuerliche Wirkung, und die AT teilt dem Mieter mit, dass sie storniert wurde.

Was ist, wenn der Mieter verspätet oder nur einen Teil der Miete zahlt?

Eine Quittung ist ein Zahlungsnachweis. Hat der Mieter nichts gezahlt, stellen Sie keine Quittung aus.

• Teilzahlung: Stellen Sie eine Quittung über den tatsächlich erhaltenen Betrag für diesen Monat aus. Stellen Sie eine weitere aus, wenn der Rest eingeht.
• Verspätete Zahlung: Wenn das Geld eingeht, stellen Sie die Quittung für den betreffenden Monat mit dem tatsächlichen Eingangsdatum aus. Nach Art. 1041 Zivilgesetzbuch können Sie bei verspäteter Miete zusätzlich eine Entschädigung von 20 % des geschuldeten Betrags verlangen. Dieses Recht verlieren Sie, wenn der Mieter innerhalb von 8 Tagen nach Fälligkeit zahlt. Gibt es einen Bürgen (fiador) und hat der Mieter innerhalb dieser 8 Tage nicht gezahlt, müssen Sie den Bürgen innerhalb der folgenden 90 Tage benachrichtigen.
• Anhaltende Rückstände: Sie können den Mietvertrag beenden, wenn der Mieter 3 Monate oder mehr im Rückstand ist (Art. 1083 Abs. 3 Zivilgesetzbuch). Sie können ihn auch beenden, wenn der Mieter innerhalb von 12 Monaten mehr als viermal mit mehr als 8 Tagen Verspätung zahlt, sofern Sie ihn nach der dritten Verspätung per Einschreiben gewarnt haben (Art. 1083 Abs. 4). Ein am 30. September 2026 im Parlament angenommener Gesetzentwurf würde diese Fristen verkürzen, ist aber noch nicht geltendes Recht.

Wie melde ich das Ende eines Mietverhältnisses?

Endet ein Mietverhältnis aus irgendeinem Grund, melden Sie dies über Contratos > Comunicar Cessação bis zum Ende des Monats nach seinem Ende. Geben Sie das tatsächliche Enddatum an. Stellen Sie sicher, dass Sie für jede bis zu diesem Datum erhaltene Zahlung eine Quittung ausgestellt haben.

Beenden ist nicht Stornieren: Anular unter Consultar contrato ist für einen irrtümlich registrierten Mietvertrag gedacht und nicht mehr möglich, sobald Quittungen existieren.

Wichtige Fristen

Wenn Sie nicht weiterkommen, nutzen Sie e-Balcão im Portal oder rufen Sie die Hotline der AT unter +351 217 206 707 an (werktags, 09:00–19:00 Uhr).