Wie Mieteinnahmen in Portugal 2026 besteuert werden: 10 %, 25 % und 0 %

Seit dem 1. Januar 2026 wird Miete aus einem langfristigen Wohnraummietvertrag in Portugal pauschal mit 10 % besteuert, wenn die Monatsmiete 2.300 € oder weniger beträgt, der Mietvertrag ausschließlich Wohnzwecken dient und die Einkünfte bis zum 31. Dezember 2029 zufließen. Oberhalb dieser Grenze gilt der Standardpauschalsatz von 25 %, und längere Mietverträge können ihn auf 15 %, 10 % oder 5 % senken. Einige Vermietungen sind vollständig steuerfrei. Die Regeln knüpfen an den Vertrag an, nicht an Ihren Wohnort, sodass im Ausland ansässige Eigentümer dieselben Sätze zahlen. Im Folgenden erläutern wir jeden Satz, die Optionen für das englobamento (Besteuerung zu progressiven Sätzen) und wie die Zahlen in der Praxis aussehen.

Welcher Satz für Ihren Mietvertrag gilt

Das portugiesische Steuerrecht behandelt Miete als rendimentos prediais (Einkünfte aus Immobilien, „Kategorie F“). Die Steuer wird auf den Nettobetrag erhoben: die im Jahr erhaltene Miete abzüglich der abzugsfähigen Ausgaben für diese Immobilie. Für die meisten privaten Eigentümer wird dieser Nettobetrag mit einem pauschalen „autonomen“ Satz besteuert. Er wird nicht zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet.

Kommen mehrere Sätze in Betracht, erhalten Sie den niedrigsten. Das neue Gesetz sagt dies ausdrücklich.

Der neue Satz von 10 %: wer ihn erhält

Der Satz von 10 % steht in einem neuen Artikel 45-C des Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut der Steuervergünstigungen), eingefügt durch das Gesetzesdekret 97/2026 vom 20. Mai 2026. Er hat drei Bedingungen:

• Nur Wohnzwecke. Der Mietvertrag muss ausschließlich Wohnzwecken dienen. Ein Vertrag, der auch ein Büro, einen eingetragenen Firmensitz oder eine gewerbliche Nutzung erlaubt, ist nicht begünstigt.
• Moderate Miete. Die Monatsmiete darf das 2,5-Fache des monatlichen Mindestlohns von 2026 in Höhe von 920 € nicht überschreiten, also 2.300 €. Die Regierung kann diese Grenze per portaria (Ministerialverordnung) entsprechend dem jährlichen Mietanpassungskoeffizienten aktualisieren. Zum Zeitpunkt der Erstellung war keine Aktualisierung veröffentlicht.
• Befristung. Er gilt für Miete, die vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 zufließt.

Punkte, nach denen Eigentümer häufig fragen:

• Bestehende Mietverträge sind begünstigt. Sie brauchen keinen neuen Vertrag. Der Satz gilt für bereits laufende Mietverträge.
• Die Grenze gilt pro Vertrag, und sie ist eine harte Schwelle. Gemessen wird an der gesamten Miete des Vertrags, auch wenn es mehrere Mieter oder mehrere Miteigentümer gibt. Beträgt die Miete 2.301 €, wird der gesamte Vertrag mit 25 % besteuert, nicht nur der übersteigende Teil.
• Zusatzleistungen zählen mit. Die für die Prüfung maßgebliche Miete umfasst Beträge für Möbel, Ausstattung, zugehörige Teile der Immobilie und wertsteigernde Dienstleistungen, auch wenn sie in einer gesonderten Vereinbarung berechnet werden. Eine Miete von 2.600 € in 2.250 € Miete plus 350 € für „Möbel“ aufzuteilen, funktioniert nicht.
• Mietänderungen im Laufe des Jahres. Für die Prüfung wird die Jahresmiete durch die Zahl der im Jahr verstrichenen Monate geteilt.
• Keine Mindestlaufzeit. Entwürfe der Maßnahme Anfang 2026 erwähnten eine Mindestlaufzeit von drei Jahren, und manche Websites wiederholen dies noch. Der endgültige Text von Artikel 45-C und des Gesetzesdekrets enthält keine Mindestlaufzeit. Die allgemeinen Regeln des Zivilgesetzbuchs zur Laufzeit von Mietverträgen gelten weiterhin.
• Vermietung an ein Unternehmen. In der verbindlichen Auskunft PIV_30751 (veröffentlicht am 22. September 2026) hat die Autoridade Tributária (Steuerbehörde, AT) den Satz von 10 % für einen Mietvertrag mit einem Unternehmen anerkannt. Die Wohnung musste ausschließlich als ständiger Wohnsitz einer im Vertrag genannten natürlichen Person genutzt werden, und der Vertrag musste Untervermietung und gewerbliche Nutzung verbieten.

Gilt der Satz von 10 %, wenn Sie im Ausland leben?

Ja, nach dem Wortlaut des Gesetzes. Artikel 45-C enthält keine Bedingung zur steuerlichen Ansässigkeit des Vermieters. Miete aus einer Immobilie in Portugal ist Einkommen aus portugiesischer Quelle, unabhängig davon, wo Sie leben, und unterliegt denselben Sätzen nach Artikel 72 wie bei Ansässigen.

Dies entspricht der Auslegung früherer Maßnahmen:

• Die portugiesische Kammer der Steuerberater und Buchhalter (OCC, Stellungnahme PT28608, Mai 2025) bestätigte, dass die Ermäßigungen nach Laufzeit auch für Nichtansässige gelten.
• Die AT bestätigte im Januar 2025, dass die Befreiung für ehemalige AL-Wohnungen auch Nichtansässige erfasst, und bezeichnete den Wohnsitz als „unerheblich“.

Wir haben noch keine Auskunft oder kein Rundschreiben der AT gefunden, das sich direkt mit Nichtansässigen und Artikel 45-C befasst. Die Formulare für die Steuererklärung 2026 werden erst Anfang 2027 veröffentlicht. Wenn viel Geld auf dem Spiel steht, lassen Sie sich dies von Ihrem Berater für Ihren Fall bestätigen.

Der Satz von 25 % und die Ermäßigungen nach Laufzeit

Liegt die Miete über 2.300 €, beträgt der Grundsatz für einen Wohnraummietvertrag 25 % (CIRS Art. 72 Abs. 2). Er wurde durch Mais Habitação (Gesetz 56/2023) ab den Einkünften 2023 von 28 % gesenkt. Längere Mietverträge über einen ständigen Wohnsitz senken diesen Satz (Art. 72 Abs. 3 bis 5):

• 5 bis unter 10 Jahre: minus 10 Prozentpunkte, also 15 %. Jede Verlängerung um dieselbe Dauer zieht weitere 2 Prozentpunkte ab, bis zu insgesamt 10 zusätzlichen Prozentpunkten. Der niedrigste mögliche Satz auf diesem Weg beträgt 5 %.
• 10 bis unter 20 Jahre: minus 15 Prozentpunkte, also 10 %.
• 20 Jahre oder mehr: minus 20 Prozentpunkte, also 5 %.

Diese Ermäßigungen gelten bei jeder Miethöhe und sind daher oberhalb von 2.300 € das wichtigste Instrument. Unterhalb von 2.300 € schlägt ein Mietvertrag mit 20 Jahren oder mehr den Satz von 10 % weiterhin.

Es gibt einen Haken. Endet der Mietvertrag vorzeitig aus einem Grund, der Ihnen als Vermieter zuzurechnen ist, verlieren Sie die Ermäßigung ab Beginn des Vertrags oder der Verlängerung. Sie müssen dies dann melden und die Differenz mit Ausgleichszinsen nachzahlen (Art. 72 Abs. 20).

Die 0-%-Regelungen

Bezahlbare Miete (RSAA). Das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (vereinfachtes Regime für bezahlbare Mieten) ist am 1. September 2026 in Kraft getreten und ersetzt das alte Programm für bezahlbare Mieten. Miete aus einem begünstigten Vertrag ist vollständig von der IRS befreit. Die Bedingungen sind:

• Die Miete darf eine Obergrenze je Wohnungstyp nicht überschreiten, die auf 80 % der INE-Medianmiete für die Gemeinde festgelegt ist.
• Der Mietvertrag muss für einen ständigen Wohnsitz mindestens 3 Jahre laufen, oder mindestens 3 Monate für einen vorübergehenden Aufenthalt einer Person, deren steuerlicher Wohnsitz in einer anderen Gemeinde liegt.
• Bis zum 15. Januar des Jahres nach Vertragsunterzeichnung müssen Sie den Vertrag und den Nachweis seiner Registrierung bei den Finanças auf eine Plattform des IHRU (Wohnungsbauinstitut) hochladen.

Ende September 2026 waren die portaria mit den Mietobergrenzen und die IHRU-Plattform noch nicht verfügbar, sodass das Regime in der Praxis noch nicht genutzt werden kann. Prüfen Sie dies, bevor Sie sich darauf verlassen.

Ehemalige Kurzzeitvermietungen. Miete ist bis zum 31. Dezember 2029 von der IRS befreit, wenn beide folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Die Wohnung war bis zum 31. Dezember 2022 als Alojamento Local registriert und wurde zur Kurzzeitvermietung genutzt.
• Sie wurde in einen langfristigen Wohnraummietvertrag überführt, der bis zum 31. Dezember 2024 unterzeichnet und im Portal das Finanças registriert wurde.

Die Frist für den Abschluss eines begünstigten Mietvertrags ist abgelaufen, sodass neue Umwandlungen diese Befreiung nicht nutzen können.

Wenn Sie sich für das englobamento entscheiden, muss steuerfreie RSAA-Miete dennoch bei der Ermittlung des Steuersatzes für Ihre übrigen Einkünfte berücksichtigt werden.

Englobamento: wann progressive Sätze helfen können

Englobamento (Zusammenrechnung) bedeutet, dass Ihre Nettomiete zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet und die Summe zu den progressiven IRS-Sätzen besteuert wird. Für 2026 beginnen diese bei 12,5 % auf die ersten 8.342 € des zu versteuernden Einkommens und erreichen 48 % oberhalb von 86.634 €.

• In Portugal Ansässige können es jedes Jahr in ihrer Steuererklärung wählen (Art. 72 Abs. 13). Tun Sie dies, müssen alle Ihre Einkünfte der Kategorie F einbezogen werden (Art. 22 Abs. 5). Die niedrigste Stufe beträgt 12,5 %, daher schlägt das englobamento den Satz von 10 % fast nie. Es kann helfen, wenn die Miete mit 25 % besteuert wird und Ihr Gesamteinkommen niedrig ist. Rechnen Sie vor der Abgabe beide Varianten im Simulator des Portal das Finanças durch.
• In einem anderen EU-/EWR-Staat Ansässige können sich nach Art. 17-A wie Ansässige besteuern lassen. Dies gilt nur, wenn die portugiesischen Einkünfte mindestens 90 % ihres Welteinkommens ausmachen. Der Satz wird dann anhand des Welteinkommens bestimmt, sodass dies vor allem Personen zugutekommt, deren einziges nennenswertes Einkommen die portugiesische Miete ist. Art. 72 Abs. 15 gibt in der EU/im EWR Ansässigen ebenfalls eine Option für progressive Sätze, sein Wortlaut verweist jedoch auf die 28-%-Kategorie und nicht ausdrücklich auf den Satz von 25 % für Wohnraum. Lassen Sie von einem Berater bestätigen, ob er für Ihre Wohnraummiete gilt.
• Außerhalb der EU/des EWR Ansässige (zum Beispiel im Vereinigten Königreich, in den USA, in der Schweiz oder in Brasilien) haben keine Option für das englobamento. Sie zahlen die oben genannten Pauschalsätze.

Abzüge, Quellensteuer und Erklärung

• Abzüge (Art. 41). Dies sind Ausgaben, die tatsächlich zur Erzielung der Miete gezahlt wurden: IMI, Hausgeld, Reparaturen und Instandhaltung, Mietausfallversicherung und die Stempelsteuer auf den Mietvertrag. Auch Reparaturen, die in den 24 Monaten vor dem ersten Mietvertrag gezahlt wurden, zählen. Finanzierungskosten, Abschreibungen, Möbel und Haushaltsgeräte sowie die AIMI können nicht abgezogen werden. Bewahren Sie auf Ihre NIF ausgestellte Rechnungen auf. Diese Regeln sind für Ansässige und Nichtansässige gleich.
• Quellensteuer. Ein Mieter mit ordnungsgemäßer Buchführung (die meisten Unternehmen) muss von jeder Mietzahlung Steuer einbehalten: 10 % bei Mietverträgen, die nach Artikel 45-C begünstigt sind, andernfalls 25 % (Art. 101). Der einbehaltene Betrag wird auf Ihre endgültige Steuer angerechnet. Private Mieter behalten nichts ein.
• Erklärung. Sie erklären die Miete in der jährlichen IRS-Erklärung (Modelo 3, mit Anexo F) zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres. Auch Nichtansässige mit portugiesischer Miete müssen eine Erklärung abgeben. Eine Steuerschuld ist normalerweise bis zum 31. August zu zahlen. Miete, die von Januar bis Mai 2026 zugeflossen ist, also vor der Veröffentlichung des Gesetzesdekrets, erhält dennoch den Satz von 10 %. Eine in diesen Monaten zu viel einbehaltene Steuer von 25 % wird mit der Erklärung verrechnet.

Ihr Heimatland kann die Miete ebenfalls besteuern. Nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen besteuert Portugal zuerst, und Ihr Heimatland gewährt dann eine Entlastung durch Anrechnung oder Freistellung.

Rechenbeispiele

Diese gelten für einen Eigentümer und einen Mietvertrag ausschließlich zu Wohnzwecken über das gesamte Jahr 2026, ohne Sonderregelung. Die Ausgaben sind beispielhaft.

Bei 2.500 € im Monat würde ein Mietvertrag über 5 Jahre die Steuer auf 4.125 € (15 %) senken und ein Mietvertrag über 10 Jahre auf 2.750 € (10 %).

Setzen Sie die Miete auf 2.300 € statt 2.500 € fest, beträgt die steuerpflichtige Nettomiete 25.100 € und die Steuer 2.510 €. Ihr Einkommen nach Steuern und Ausgaben steigt von 20.625 € auf 22.590 €, obwohl Sie 2.400 € weniger Miete einnehmen.

Checkliste

• Stellen Sie sicher, dass der Vertrag ausschließlich Wohnzwecke vorsieht und gewerbliche Nutzung und Untervermietung verbietet.
• Halten Sie die gesamte Monatsmiete einschließlich Möbeln, Stellplatz oder Servicegebühren bei oder unter 2.300 €, wenn Sie den Satz von 10 % erhalten möchten.
• Registrieren Sie den Mietvertrag bei den Finanças und bewahren Sie den Nachweis auf. Das RSAA und andere Vergünstigungen hängen davon ab.
• Liegt die Miete über 2.300 €, erwägen Sie einen Mietvertrag über 5, 10 oder 20 Jahre und stellen Sie sicher, dass Sie ihn nicht selbst vorzeitig beenden.
• Bewahren Sie auf Ihre NIF ausgestellte Rechnungen für IMI, Hausgeld, Versicherung und Reparaturen auf.
• Wenn Sie in der EU/im EWR ansässig sind und kaum andere Einkünfte haben, prüfen Sie vor der Abgabe die Option nach Art. 17-A.
• Reichen Sie das Modelo 3 mit Anexo F für Ihre Miete aus 2026 zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2027 ein und zahlen Sie bis zum 31. August.