Von Alojamento Local zu einem langfristigen Mietvertrag in Portugal wechseln

Eine Wohnung von alojamento local (AL, genehmigte Kurzzeitvermietung) auf einen langfristigen Mietvertrag umzustellen, ist größtenteils Papierarbeit. Sie melden das Ende des AL-Betriebs, wodurch die Registrierung gelöscht wird. Sie beenden oder ändern Ihre gewerbliche Tätigkeit beim Finanzamt. Dann unterzeichnen und registrieren Sie einen normalen Wohnraummietvertrag. Die vollständige IRS-Befreiung für ehemalige AL-Wohnungen steht Neuwechslern nicht mehr offen, da der Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2024 unterzeichnet und registriert sein musste. Miete aus einem neuen Mietvertrag wird stattdessen als gewöhnliche Mieteinnahme besteuert, oft mit 25 % oder 10 %. Prüfen Sie vor dem Wechsel, ob Sie in Ihrem Gebiet jemals zu AL zurückkehren könnten und ob Sie in der Vergangenheit erstattete Mehrwertsteuer zurückzahlen müssen.

Wo die AL-Regeln 2026 stehen

• Mais Habitação (Lei 56/2023) hat 2023 neue AL-Registrierungen landesweit ausgesetzt.
• Das Gesetzesdekret 76/2024, in Kraft seit dem 1. November 2024, hat diese landesweite Aussetzung aufgehoben und die Steuerung den Gemeinden übertragen:
  • Registrierungen laufen nicht mehr ab.
  • Gemeinden können eigene AL-Satzungen erlassen, mit áreas de contenção (Eindämmungsgebieten) und áreas de crescimento sustentável (Gebieten nachhaltigen Wachstums), die nach Gemeindebezirken festgelegt werden (DL 128/2014, Art. 15-A).
• Das Gesetzesdekret 151/2026 gibt Gemeinden, die am 31. Dezember 2025 mehr als 1.000 AL-Registrierungen hatten, bis zum 31. Dezember 2026 Zeit, über ihre Satzung zu entscheiden. In der Zwischenzeit können sie Aussetzungen neuer Registrierungen verlängern.
• Lissabon und Porto beschränken neue AL bereits stark:
  • Die im Dezember 2025 beschlossene Satzung Lissabons sieht absolute und relative Eindämmungsgebiete vor.
  • Porto hat neue AL im historischen Zentrum und in Bonfim ausgesetzt.

Warum dies vor dem Wechsel wichtig ist. In einem Eindämmungsgebiet kann die Satzung einer Gemeinde eine neue AL-Registrierung für eine Wohnung ablehnen, die in den vorangegangenen zwei Jahren mit einem Wohnraummietvertrag vermietet war (DL 128/2014, Art. 15-B). Nach der Löschung kann es schwierig oder unmöglich sein, wieder eine Registrierung zu erhalten. Prüfen Sie zuerst die aktuelle AL-Satzung Ihrer Gemeinde.

Wie Sie eine AL-Registrierung beenden und was mit ihr geschieht

Für eine bestehende Registrierung gibt es keine Option zum „Pausieren“. Nach DL 128/2014 in der geänderten Fassung gilt:

• Meldung der Betriebseinstellung. Sie müssen die cessação da exploração (Betriebseinstellung) innerhalb von 10 Tagen nach ihrem Eintritt über den Balcão Único Eletrónico (elektronischer Einheitsschalter, auf gov.pt) melden (Art. 6). Sie müssen sich mit der Chave Móvel Digital, einem Bürgerausweis oder einem digitalen Zertifikat anmelden. Porto zum Beispiel erhebt keine Gebühr.
• Was mit der Registrierung geschieht. Die Betriebseinstellung bedeutet, dass die Registrierung gelöscht wird (Art. 9). Die Aktualisierung geht automatisch an das nationale Register von Turismo de Portugal, das Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Ihre AL-Nummer existiert dann nicht mehr, und Sie können sie später nicht reaktivieren.
• Buchungsplattformen. Sie müssen Airbnb, Booking und andere Plattformen innerhalb derselben 10 Tage informieren und Ihre Inserate entfernen.
• Touristensteuer. Schließen Sie Ihr Konto auf der kommunalen Plattform für die Touristensteuer, sofern Ihre Gemeinde eine hat.

Die gewerbliche Tätigkeit bei den Finanças beenden

AL-Einkünfte sind gewerbliche Einkünfte, die in der IRS-Kategorie B besteuert werden. Die meisten Eigentümer haben daher im Portal das Finanças eine offene início de atividade (Anmeldung einer gewerblichen Tätigkeit).

• Wenn AL Ihre einzige Tätigkeit war: Reichen Sie innerhalb von 30 Tagen nach der Einstellung eine declaração de cessação de atividade (Abmeldeerklärung) ein (CIRS Art. 112, CIVA Art. 33). Sie können sie online im Portal das Finanças einreichen. Haben Sie eine contabilidade organizada (vollständige Buchführung), muss Ihr contabilista certificado (zertifizierter Buchhalter) sie einreichen.

• Wenn Sie weitere Tätigkeiten der Kategorie B haben: Sie reichen stattdessen eine Änderungserklärung ein und entfernen den AL-Tätigkeitscode.

• Mehrwertsteuer. Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist von der Mehrwertsteuer befreit (CIVA Art. 9). Wenn Sie der normalen Mehrwertsteuerregelung unterlagen und die Mehrwertsteuer auf Kauf, Renovierungsarbeiten oder Möbel erstattet bekommen haben, kann die Umstellung der Wohnung auf eine steuerfreie Vermietung eine regularização (Berichtigung) zugunsten des Staates auslösen:

  • für die Immobilie und Bauarbeiten über einen Zeitraum von 20 Jahren;
  • für andere Investitionsgüter über 5 Jahre (CIVA Art. 24–26).

  Wenn Sie nur die Kleinunternehmerbefreiung genutzt und nie Mehrwertsteuer erstattet bekommen haben, stellt sich dies in der Regel nicht.

• Veräußerungsgewinne und Abschreibungen. Die Herausnahme einer Immobilie aus einer gewerblichen Tätigkeit unterliegt eigenen Regeln für Gewinne, die im Allgemeinen bis zu einem Verkauf aufgeschoben werden. Wenn Sie bei vollständiger Buchführung Abschreibungen abgezogen haben, müssen diese möglicherweise über das Jahr der Überführung und die folgenden drei Jahre wieder hinzugerechnet werden (CIRS Art. 3 Abs. 10).

Die Mehrwertsteuerberichtigung und die Lage bei den Veräußerungsgewinnen sind die beiden technischen Punkte, die Sie vor der Einreichung von einem Buchhalter prüfen lassen sollten.

Von Kategorie B zu Kategorie F: wie sich die Steuer ändert

Für langfristige Miete gilt:

• Der Satz von 25 % sinkt bei längeren Mietverträgen, beginnend mit Mietverträgen von 5 Jahren oder mehr.
• Der Satz von 10 % (EBF Art. 45-C, eingefügt durch das Gesetzesdekret 97/2026) gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Er erfasst Verträge, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, mit einer Miete innerhalb der moderaten Grenze, die 2.300 € im Monat im Jahr 2026 beträgt.
• Abzüge. Sie können Ausgaben wie IMI, Hausgeld, Reparaturen, Instandhaltung und Mietversicherung abziehen. Nicht abziehen können Sie Finanzierungskosten, Abschreibungen, die AIMI sowie Möbel, Haushaltsgeräte und Dekoration (CIRS Art. 41).

Einige Fragen zum Satz von 10 % sind noch offen. Fragen Sie Ihren Berater, wie er für Nichtansässige gilt und ob er eine Mindestlaufzeit des Mietvertrags voraussetzt.

Gilt die Mietbefreiung für ehemalige AL-Wohnungen bis 2029 noch?

Mais Habitação hat eine vollständige IRS- und IRC-Befreiung für Miete aus Wohnungen geschaffen, die von AL auf eine dauerhafte Wohnraumvermietung umgestellt wurden (EBF Art. 74-A). Sie erfasst Miete, die bis zum 31. Dezember 2029 zufließt, ohne Mietobergrenze. Alle folgenden Bedingungen mussten erfüllt sein:

1. Die Miete stammt aus der Umstellung einer für AL genutzten Immobilie auf einen Mietvertrag für einen ständigen Wohnsitz.
2. Die AL war bis zum 31. Dezember 2022 registriert und noch als AL in Nutzung.
3. Der Mietvertrag wurde bis zum 31. Dezember 2024 unterzeichnet und beim Finanzamt registriert.

Was dies heute bedeutet:

• Wenn Sie jetzt wechseln, können Sie die Befreiung nicht erhalten. Die Frist von 2024 ist abgelaufen und wurde nicht verlängert.
• Wenn Sie bereits begünstigt sind:
  • Automatische Verlängerungen desselben Mietvertrags erhalten die Befreiung.
  • Endet der Mietvertrag und Sie schließen nach 2024 einen neuen Vertrag, auch mit demselben Mieter, geht die Befreiung verloren. Das Finanzamt hat dies in einer verbindlichen Auskunft bestätigt (Verfahren 26669, 2024).
  • Auch die Abmeldung der AL vor dem 31. Dezember 2022 hat Eigentümer ausgeschlossen.
• Nichtansässige sind laut Finanzamt (Januar 2025) zu denselben Bedingungen begünstigt.
• Erklärung. Sie geben die steuerfreie Miete dennoch in Ihrer jährlichen IRS-Erklärung an, in einem eigenen Feld der Anexo F.

Die Nettorendite beider Optionen vergleichen

Vergleichen Sie keine Bruttozahlen. Verwenden Sie in diesem Rahmen Ihre eigenen Zahlen für mindestens ein volles Jahr.

Nettoeinkommen aus AL

1. Gebuchte Nächte × durchschnittlicher Übernachtungspreis = Bruttoeinnahmen.
2. Ziehen Sie Plattformprovisionen, Reinigung und Wäsche, Versorgungskosten, Internet und Fernsehen, Verbrauchsmaterial, Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und Ersatz von Möbeln, AL-Versicherung, Buchhaltung, Hausgeld und IMI ab.
3. Ziehen Sie die Einkommensteuer ab. Berechnen Sie sie auf 35 % (oder 50 %) der Einnahmen zu Ihrem Grenzsteuersatz und rechnen Sie Mehrwertsteuer hinzu, die Sie nicht weitergeben können.

Nettoeinkommen aus Langzeitvermietung

1. Monatsmiete × 12, abzüglich eines Abschlags für leerstehende Monate zwischen zwei Mietern.
2. Ziehen Sie IMI, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren und eine etwaige Mietausfallversicherung ab.
3. Ziehen Sie die Stempelsteuer ab, die Sie zu Beginn jedes Mietvertrags zahlen und die 10 % einer Monatsmiete beträgt.
4. Ziehen Sie die Steuer von 25 % oder 10 % auf den Nettobetrag ab (Miete abzüglich abzugsfähiger Ausgaben) oder Ihren Satz bei Zusammenrechnung, wenn dieser niedriger ist.

Nettorendite = Nettoeinkommen ÷ aktueller Marktwert der Wohnung × 100. Vergleichen Sie außerdem den Zeitaufwand, die Schwankung Ihres Einkommens und das Risiko von Mietrückständen. Ein langfristiger Mietvertrag schränkt wegen der Verlängerungsregeln zudem ein, wann Sie die Wohnung zurückbekommen können.

Möbliert oder unmöbliert, Versorgungsleistungen und Versicherung

• Möbel. Sie können die Wohnung möbliert vermieten, Möbel und Haushaltsgeräte sind von langfristiger Miete jedoch nicht abzugsfähig. Fügen Sie dem Mietvertrag ein unterschriebenes Inventar mit Fotos bei. Entfernen Sie hoteltypische Extras wie Bettwäsche, Pflegeprodukte und Schlüsselboxen.
• Versorgungsleistungen. Bei Langzeitvermietungen übernimmt der Mieter in der Regel Strom, Wasser und Gas auf seinen eigenen Namen. Vereinbaren Sie im Mietvertrag, wer welchen Vertrag hält, und lesen Sie bei der Übergabe die Zählerstände ab. Kündigen Sie Dienste, die nur für AL gedacht waren, etwa Gäste-WLAN, Reinigungsverträge und Channel-Manager-Abonnements.
• Versicherung. AL erfordert eine Haftpflichtversicherung mit mindestens 75.000 € pro Schadensfall (DL 128/2014, Art. 13-A). Ersetzen Sie sie durch eine Wohngebäudeversicherung für Vermieter. Befindet sich die Wohnung in einem Gebäude unter propriedade horizontal (Wohnungseigentum), behalten Sie die Feuerversicherung für Ihre Einheit bei. Erwägen Sie eine Mietausfallversicherung.
• Genehmigung und Ausweis. Prüfen Sie, ob die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt. Prüfen Sie, ob der Energieausweis gültig ist, bevor Sie inserieren.

Checkliste

1. Prüfen Sie die AL-Satzung und die Eindämmungsgebiete Ihrer Gemeinde und entscheiden Sie, ob Sie akzeptieren, möglicherweise nicht zu AL zurückkehren zu können.
2. Lassen Sie einen Buchhalter die Mehrwertsteuerberichtigung, Veräußerungsgewinne und Abschreibungen prüfen, bevor Sie etwas abmelden.
3. Erfüllen oder stornieren Sie künftige Buchungen und melden Sie dann das Ende des AL-Betriebs innerhalb von 10 Tagen über den Balcão Único Eletrónico.
4. Entfernen Sie Ihre Inserate und informieren Sie die Plattformen innerhalb von 10 Tagen. Schließen Sie das Konto für die Touristensteuer.
5. Reichen Sie die Abmeldeerklärung (oder eine Änderungserklärung) innerhalb von 30 Tagen im Portal das Finanças ein.
6. Stellen Sie die Versicherung um, regeln Sie die Versorgungsleistungen und bereiten Sie das Inventar und den Energieausweis vor.
7. Unterzeichnen Sie den Mietvertrag, reichen Sie dann das Modelo 2 ein und zahlen Sie die Stempelsteuer bis zum Ende des Monats nach Beginn des Mietverhältnisses.
8. Stellen Sie jeden Monat elektronische Mietquittungen aus und erklären Sie die Miete im folgenden Frühjahr in der Anexo F.