Μετάβαση από Alojamento Local σε μακροχρόνια μίσθωση στην Πορτογαλία

Η μετάβαση μιας κατοικίας από alojamento local (AL, αδειοδοτημένη βραχυχρόνια μίσθωση) σε μακροχρόνια μίσθωση είναι κυρίως θέμα διαδικασιών. Γνωστοποιείτε τη λήξη της δραστηριότητας AL, κάτι που ακυρώνει την καταχώριση. Κλείνετε ή τροποποιείτε την επαγγελματική σας δραστηριότητα στην εφορία. Στη συνέχεια υπογράφετε και καταχωρίζετε μια κανονική μίσθωση κατοικίας. Η πλήρης απαλλαγή από τον IRS για πρώην κατοικίες AL έχει πλέον κλείσει για όσους μεταβαίνουν τώρα, επειδή η μίσθωση έπρεπε να έχει υπογραφεί και καταχωριστεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Το ενοίκιο από μια νέα μίσθωση φορολογείται αντ' αυτού ως συνήθες εισόδημα από ενοίκια, συχνά με 25% ή 10%. Πριν κάνετε τη μετάβαση, ελέγξτε αν θα μπορούσατε ποτέ να επιστρέψετε στο AL στην περιοχή σας και αν ο ΦΠΑ που ανακτήσατε στο παρελθόν πρέπει να επιστραφεί.

Πού βρίσκονται οι κανόνες για το AL το 2026

• Το Mais Habitação (Lei 56/2023) ανέστειλε τις νέες καταχωρίσεις AL σε εθνικό επίπεδο το 2023.
• Το Decreto-Lei 76/2024, σε ισχύ από την 1η Νοεμβρίου 2024, ήρε την εθνική αυτή αναστολή και μεταβίβασε τον έλεγχο στους δήμους:
  • Οι καταχωρίσεις δεν λήγουν πλέον.
  • Οι δήμοι μπορούν να θεσπίζουν δικούς τους κανονισμούς AL, με áreas de contenção (περιοχές περιορισμού) και áreas de crescimento sustentável (περιοχές βιώσιμης ανάπτυξης), οριζόμενες ανά κοινότητα (DL 128/2014, άρθρο 15-A).
• Το Decreto-Lei 151/2026 δίνει στους δήμους που είχαν περισσότερες από 1.000 καταχωρίσεις AL στις 31 Δεκεμβρίου 2025 προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 για να αποφασίσουν για τον κανονισμό τους. Στο μεταξύ μπορούν να παρατείνουν τις αναστολές νέων καταχωρίσεων.
• Η Λισαβόνα και το Πόρτο περιορίζουν ήδη έντονα τα νέα AL:
  • Ο κανονισμός της Λισαβόνας, που εγκρίθηκε τον Δεκέμβριο του 2025, προβλέπει περιοχές απόλυτου και σχετικού περιορισμού.
  • Το Πόρτο έχει αναστείλει τα νέα AL στο ιστορικό κέντρο και στο Bonfim.

Γιατί αυτό έχει σημασία πριν από τη μετάβαση. Σε περιοχή περιορισμού, ο κανονισμός ενός δήμου μπορεί να αρνηθεί νέα καταχώριση AL για κατοικία που μισθωνόταν με μίσθωση κατοικίας κατά τα προηγούμενα δύο έτη (DL 128/2014, άρθρο 15-B). Μόλις ακυρώσετε, η επανάκτηση καταχώρισης μπορεί να είναι δύσκολη ή αδύνατη. Ελέγξτε πρώτα τον ισχύοντα κανονισμό AL του δήμου σας.

Πώς κλείνετε μια καταχώριση AL και τι γίνεται με αυτήν

Δεν υπάρχει επιλογή «παύσης» για μια καταχώριση που κατέχετε. Σύμφωνα με το DL 128/2014, όπως τροποποιήθηκε:

• Γνωστοποίηση της λήξης της δραστηριότητας. Πρέπει να γνωστοποιήσετε την cessação da exploração (λήξη της εκμετάλλευσης) μέσω του Balcão Único Eletrónico (ηλεκτρονικό ενιαίο σημείο εξυπηρέτησης, στο gov.pt) εντός 10 ημερών από τη λήξη (άρθρο 6). Πρέπει να συνδεθείτε με Chave Móvel Digital, Κάρτα Πολίτη ή ψηφιακό πιστοποιητικό. Το Πόρτο, για παράδειγμα, δεν χρεώνει τέλος.
• Τι γίνεται με την καταχώριση. Η λήξη της δραστηριότητας σημαίνει ότι η καταχώριση ακυρώνεται (άρθρο 9). Η ενημέρωση διαβιβάζεται αυτόματα στο εθνικό μητρώο του Turismo de Portugal, το Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Ο αριθμός AL σας παύει τότε να υπάρχει και δεν μπορείτε να τον επανενεργοποιήσετε αργότερα.
• Πλατφόρμες κρατήσεων. Πρέπει να ενημερώσετε την Airbnb, τη Booking και άλλες πλατφόρμες μέσα στις ίδιες 10 ημέρες και να αφαιρέσετε τις καταχωρίσεις σας.
• Φόρος διαμονής. Κλείστε τον λογαριασμό σας στη δημοτική πλατφόρμα του φόρου διαμονής, όπου ο δήμος σας διαθέτει τέτοια.

Κλείσιμο της επαγγελματικής δραστηριότητας στη Finanças

Το εισόδημα από AL είναι επιχειρηματικό εισόδημα, που φορολογείται στην Κατηγορία B του IRS. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν επομένως ανοιχτή início de atividade (δήλωση έναρξης δραστηριότητας) στο Portal das Finanças.

• Αν το AL ήταν η μόνη σας δραστηριότητα: υποβάλετε declaração de cessação de atividade (δήλωση διακοπής δραστηριότητας) εντός 30 ημερών από τη διακοπή (CIRS άρθρο 112, CIVA άρθρο 33). Μπορείτε να την υποβάλετε ηλεκτρονικά στο Portal das Finanças. Αν τηρείτε contabilidade organizada (πλήρη λογιστικά βιβλία), πρέπει να την υποβάλει ο contabilista certificado (πιστοποιημένος λογιστής) σας.

• Αν έχετε άλλη δραστηριότητα της Κατηγορίας B: υποβάλλετε αντ' αυτού δήλωση μεταβολής, αφαιρώντας τον κωδικό δραστηριότητας AL.

• ΦΠΑ. Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας απαλλάσσεται από ΦΠΑ (CIVA άρθρο 9). Αν υπαγόσασταν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ και ανακτήσατε ΦΠΑ επί της αγοράς, των εργασιών ανακαίνισης ή των επίπλων, η μεταφορά της κατοικίας σε απαλλασσόμενη μίσθωση μπορεί να προκαλέσει regularização (διακανονισμό) υπέρ του Δημοσίου:

  • για το ακίνητο και τις οικοδομικές εργασίες, σε περίοδο 20 ετών·
  • για τα λοιπά επενδυτικά αγαθά, σε 5 έτη (CIVA άρθρα 24–26).

  Αν χρησιμοποιούσατε μόνο την απαλλαγή μικρών επιχειρήσεων και δεν ανακτήσατε ποτέ ΦΠΑ, αυτό συνήθως δεν προκύπτει.

• Υπεραξία και αποσβέσεις. Η απόσυρση ενός ακινήτου από επαγγελματική δραστηριότητα έχει δικούς της κανόνες για τις υπεραξίες, οι οποίες γενικά αναβάλλονται μέχρι την πώληση. Αν αφαιρέσατε αποσβέσεις με πλήρη λογιστικά βιβλία, μπορεί να χρειαστεί να προστεθούν ξανά κατά το έτος της μεταφοράς και τα επόμενα τρία έτη (CIRS άρθρο 3(10)).

Ο διακανονισμός ΦΠΑ και η θέση ως προς την υπεραξία είναι τα δύο τεχνικά σημεία που πρέπει να ελέγξει ένας λογιστής πριν υποβάλετε οτιδήποτε.

Από την Κατηγορία B στην Κατηγορία F: πώς αλλάζει η φορολογία

Για τα μακροχρόνια ενοίκια:

• Ο συντελεστής 25% μειώνεται για μακρύτερες μισθώσεις, ξεκινώντας από μισθώσεις 5 ετών ή περισσότερο.
• Ο συντελεστής 10% (EBF άρθρο 45-C, που προστέθηκε με το Decreto-Lei 97/2026) ισχύει από 1 Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029. Καλύπτει συμβάσεις που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για κατοικία, με ενοίκιο εντός του ορίου του μέτριου ενοικίου, δηλαδή 2.300 € τον μήνα το 2026.
• Εκπτώσεις. Μπορείτε να αφαιρέσετε δαπάνες όπως IMI, κοινόχρηστα, επισκευές, συντήρηση και ασφάλιση ενοικίου. Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε κόστος χρηματοδότησης, αποσβέσεις, AIMI, ούτε έπιπλα, οικιακές συσκευές και διακόσμηση (CIRS άρθρο 41).

Ορισμένα σημεία σχετικά με τον συντελεστή 10% παραμένουν ανοιχτά. Ρωτήστε τον σύμβουλό σας πώς εφαρμόζεται στους μη κατοίκους και αν απαιτεί ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης.

Ισχύει ακόμη η απαλλαγή ενοικίου για πρώην AL έως το 2029;

Το Mais Habitação θέσπισε πλήρη απαλλαγή από IRS και IRC για ενοίκια από κατοικίες που μεταφέρθηκαν από AL σε μίσθωση μόνιμης κατοικίας (EBF άρθρο 74-A). Καλύπτει ενοίκια που εισπράττονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029, χωρίς ανώτατο όριο ενοικίου. Έπρεπε να πληρούνται όλες οι εξής προϋποθέσεις:

1. Το ενοίκιο προέρχεται από τη μεταφορά ακινήτου που χρησιμοποιούνταν για AL σε μίσθωση για μόνιμη κατοικία.
2. Το AL ήταν καταχωρισμένο, και εξακολουθούσε να χρησιμοποιείται ως AL, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022.
3. Η μίσθωση υπογράφηκε και καταχωρίστηκε στην εφορία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Τι σημαίνει αυτό σήμερα:

• Αν κάνετε τη μετάβαση τώρα, δεν μπορείτε να τη δικαιωθείτε. Η προθεσμία του 2024 έχει παρέλθει και δεν έχει παραταθεί.
• Αν τη δικαιούστε ήδη:
  • Οι αυτόματες ανανεώσεις της ίδιας μίσθωσης διατηρούν την απαλλαγή.
  • Αν η μίσθωση λήξει και υπογράψετε νέα σύμβαση μετά το 2024, ακόμη και με τον ίδιο μισθωτή, η απαλλαγή χάνεται. Η εφορία το επιβεβαίωσε με δεσμευτική απόφαση (υπόθεση 26669, 2024).
  • Η διαγραφή του AL πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2022 απέκλειε επίσης τους ιδιοκτήτες.
• Οι μη κάτοικοι δικαιούνται με τους ίδιους όρους, σύμφωνα με την εφορία (Ιανουάριος 2025).
• Δήλωση. Εξακολουθείτε να δηλώνετε το απαλλασσόμενο ενοίκιο στην ετήσια δήλωση IRS, σε ειδικό πεδίο του Anexo F.

Σύγκριση της καθαρής απόδοσης των δύο επιλογών

Μη συγκρίνετε ακαθάριστα ποσά. Χρησιμοποιήστε τα δικά σας στοιχεία, για τουλάχιστον ένα πλήρες έτος, σε αυτό το πλαίσιο.

Καθαρό εισόδημα AL

1. Κρατημένες διανυκτερεύσεις × μέση τιμή ανά διανυκτέρευση = ακαθάριστα έσοδα.
2. Αφαιρέστε τις προμήθειες των πλατφορμών, τον καθαρισμό και τα πλυντήρια, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, το διαδίκτυο και την τηλεόραση, τα αναλώσιμα, τις αμοιβές διαχείρισης, τη συντήρηση και την αντικατάσταση επίπλων, την ασφάλιση AL, τη λογιστική υποστήριξη, τα κοινόχρηστα και τον IMI.
3. Αφαιρέστε τον φόρο εισοδήματος. Υπολογίστε τον επί του 35% (ή 50%) των εσόδων με τον οριακό σας συντελεστή και προσθέστε τυχόν ΦΠΑ που δεν μπορείτε να μετακυλίσετε.

Καθαρό εισόδημα μακροχρόνιας μίσθωσης

1. Μηνιαίο ενοίκιο × 12, μείον μια πρόβλεψη για κενούς μήνες μεταξύ μισθωτών.
2. Αφαιρέστε τον IMI, τα κοινόχρηστα, την ασφάλιση, τη συντήρηση, τις αμοιβές διαχείρισης και τυχόν ασφάλιση εγγύησης ενοικίου.
3. Αφαιρέστε το τέλος χαρτοσήμου που πληρώνετε στην αρχή κάθε μίσθωσης, δηλαδή 10% ενός μηνιαίου ενοικίου.
4. Αφαιρέστε τον φόρο με 25% ή 10% επί του καθαρού ποσού (ενοίκιο μείον εκπιπτόμενες δαπάνες), ή τον συντελεστή σώρευσης αν είναι χαμηλότερος.

Καθαρή απόδοση = καθαρό εισόδημα ÷ τρέχουσα αγοραία αξία της κατοικίας × 100. Συγκρίνετε επίσης τις ώρες που αφιερώνετε, πόσο μεταβάλλεται το εισόδημά σας και τον κίνδυνο καθυστέρησης ενοικίων. Μια μακροχρόνια μίσθωση περιορίζει επίσης το πότε μπορείτε να πάρετε πίσω την κατοικία, λόγω των κανόνων ανανέωσης.

Επιπλωμένη ή μη, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και ασφάλιση

• Έπιπλα. Μπορείτε να μισθώσετε την κατοικία επιπλωμένη, αλλά τα έπιπλα και οι οικιακές συσκευές δεν εκπίπτουν από το ενοίκιο μακροχρόνιας μίσθωσης. Επισυνάψτε στη μίσθωση υπογεγραμμένη απογραφή με φωτογραφίες. Αφαιρέστε τα ξενοδοχειακού τύπου πρόσθετα, όπως λινά, είδη υγιεινής και κλειδοθήκες.
• Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας. Στις μακροχρόνιες μισθώσεις ο μισθωτής συνήθως αναλαμβάνει στο όνομά του το ρεύμα, το νερό και το αέριο. Συμφωνήστε στη μίσθωση ποιος έχει ποια σύμβαση και καταγράψτε τις ενδείξεις μετρητών κατά την παράδοση. Ακυρώστε τις υπηρεσίες που αφορούν μόνο το AL, όπως Wi-Fi επισκεπτών, συμβάσεις καθαρισμού και συνδρομές channel manager.
• Ασφάλιση. Το AL απαιτεί ασφάλιση αστικής ευθύνης τουλάχιστον 75.000 € ανά απαίτηση (DL 128/2014, άρθρο 13-A). Αντικαταστήστε την με ασφάλιση κατοικίας εκμισθωτή. Αν η κατοικία βρίσκεται σε κτίριο υπό propriedade horizontal (οριζόντια ιδιοκτησία), διατηρήστε την ασφάλιση πυρός για την ιδιοκτησία σας. Εξετάστε ασφάλιση εγγύησης ενοικίου.
• Άδεια και πιστοποιητικό. Ελέγξτε ότι η licença de utilização (άδεια χρήσης) επιτρέπει τη χρήση ως κατοικία. Ελέγξτε ότι το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι σε ισχύ πριν δημοσιεύσετε αγγελία.

Λίστα ελέγχου

1. Ελέγξτε τον κανονισμό AL του δήμου σας και τις περιοχές περιορισμού, και αποφασίστε αν αποδέχεστε ότι ίσως δεν μπορέσετε να επιστρέψετε στο AL.
2. Ζητήστε από λογιστή να εξετάσει τον διακανονισμό ΦΠΑ, την υπεραξία και τις αποσβέσεις πριν κλείσετε οτιδήποτε.
3. Τηρήστε ή ακυρώστε τυχόν μελλοντικές κρατήσεις και στη συνέχεια γνωστοποιήστε τη λήξη της δραστηριότητας AL στο Balcão Único Eletrónico εντός 10 ημερών.
4. Αφαιρέστε τις καταχωρίσεις σας και ενημερώστε τις πλατφόρμες εντός 10 ημερών. Κλείστε τον λογαριασμό του φόρου διαμονής.
5. Υποβάλετε τη δήλωση διακοπής (ή δήλωση μεταβολής) στο Portal das Finanças εντός 30 ημερών.
6. Αλλάξτε την ασφάλιση, τακτοποιήστε τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και ετοιμάστε την απογραφή και το ενεργειακό πιστοποιητικό.
7. Υπογράψτε τη μίσθωση, στη συνέχεια υποβάλετε τη Modelo 2 και πληρώστε το τέλος χαρτοσήμου έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης.
8. Εκδίδετε ηλεκτρονικές αποδείξεις ενοικίου κάθε μήνα και δηλώστε το ενοίκιο στο Anexo F την επόμενη άνοιξη.