Portal das Finanças για εκμισθωτές: πρόσβαση, μισθώσεις και αποδείξεις ενοικίου

Ως εκμισθωτής στην Πορτογαλία, συναλλάσσεστε με τη φορολογική αρχή (AT) σχεδόν αποκλειστικά μέσω του Portal das Finanças. Πρέπει να κάνετε εκεί τέσσερα πράγματα. Πρώτον, να αποκτήσετε τρόπο σύνδεσης. Δεύτερον, να δηλώνετε κάθε μίσθωση έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξή της και να πληρώνετε τέλος χαρτοσήμου ύψους 10% ενός μηνιαίου ενοικίου. Τρίτον, να εκδίδετε ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου κάθε φορά που πληρώνεστε, εκτός αν απαλλάσσεστε (για παράδειγμα, επειδή είστε 65 ετών και άνω), οπότε υποβάλλετε αντ' αυτού μία ετήσια δήλωση, τη Modelo 44. Τέταρτον, να δηλώνετε κάθε μεταβολή της μίσθωσης, καθώς και τη λήξη της, έως το τέλος του επόμενου μήνα. Όλα αυτά μπορείτε να τα κάνετε από το εξωτερικό.

Η πύλη είναι στα πορτογαλικά· οι ονομασίες των μενού παρακάτω αναγράφονται με πλάγια γράμματα και η πληκτρολόγησή τους στη γραμμή αναζήτησης της πύλης είναι συχνά η πιο σύντομη οδός.

Πώς συνδέομαι στην πύλη, και από το εξωτερικό;

Για να συνδεθείτε χρειάζεστε το NIF σας (αριθμό φορολογικού μητρώου) και ένα από τα δύο: κωδικό πρόσβασης (senha de acesso) ή Autenticação.gov, δηλαδή την πορτογαλική Κάρτα Πολίτη ή την Chave Móvel Digital (CMD, σύνδεση μέσω κινητού που χρησιμοποιεί τον αριθμό τηλεφώνου σας και ένα PIN).

Επιλογή 1: κωδικός μέσω ταχυδρομείου

1. Στην πύλη, επιλέξτε Registar-se (εγγραφή).
2. Συμπληρώστε τη φόρμα με το NIF και τη φορολογική σας διεύθυνση και επιλέξτε μια ερώτηση ασφαλείας.
3. Η AT στέλνει τον κωδικό μέσω CTT (πορτογαλικό ταχυδρομείο) στη φορολογική σας διεύθυνση (domicílio fiscal). Δεν αποστέλλεται ποτέ με email ή σε άλλη διεύθυνση· αν έχετε φορολογικό εκπρόσωπο, αποστέλλεται σε αυτόν.
4. Η AT υπολογίζει κατά μέσο όρο 5 εργάσιμες ημέρες για την παράδοση. Η αποστολή σε διεύθυνση στο εξωτερικό συνήθως διαρκεί περισσότερο.
5. Συνδεθείτε με Iniciar Sessão (σύνδεση). Πρέπει να ορίσετε αμέσως νέο κωδικό, επειδή ο κωδικός που στάλθηκε ταχυδρομικά λήγει μετά την πρώτη χρήση.

Ελέγξτε πρώτα ότι η φορολογική σας διεύθυνση είναι ενημερωμένη. Μόλις συνδεθείτε, επιβεβαιώστε τον αριθμό τηλεφώνου και το email σας στην ενότητα Dados de Contacto (στοιχεία επικοινωνίας). Με επιβεβαιωμένο τηλέφωνο, μπορείτε να ανακτήσετε έναν ξεχασμένο κωδικό μέσω SMS (Recuperar senha, ανάκτηση κωδικού) αντί να περιμένετε νέα επιστολή. Μπορείτε επίσης να ενεργοποιήσετε σύνδεση δύο βημάτων μέσω SMS (Segundo Fator de Autenticação, δεύτερος παράγοντας ταυτοποίησης).

Επιλογή 2: Chave Móvel Digital

Οι αλλοδαποί πολίτες μπορούν να συνδέσουν μια CMD με το διαβατήριό τους, αλλά μια CMD βάσει διαβατηρίου πρέπει να ενεργοποιηθεί αυτοπροσώπως. Μπορείτε να το κάνετε σε γραφείο εξυπηρέτησης πολιτών στην Πορτογαλία ή, κατόπιν ραντεβού, σε πορτογαλικό προξενείο στο εξωτερικό. Πάρτε μαζί σας το διαβατήριό σας και το τηλέφωνο που θα λαμβάνει τον κωδικό SMS.

Ανάθεση σε τρίτο

Μπορείτε να εξουσιοδοτήσετε τρίτο πρόσωπο, όπως έναν διαχειριστή ακινήτων, να εκδίδει αποδείξεις για λογαριασμό σας. Αυτό γίνεται στη Modelo 2 ή στην πύλη. Η εξουσιοδότηση καλύπτει μόνο τις αποδείξεις· δεν του επιτρέπει να βλέπει τα υπόλοιπα φορολογικά σας δεδομένα. Παραμένετε υπεύθυνοι για οτιδήποτε υποβληθεί εκπρόθεσμα ή λανθασμένα.

Πού βρίσκονται οι υπηρεσίες για εκμισθωτές;

Η AT ομαδοποιεί τις υπηρεσίες για εκμισθωτές στην ενότητα μισθώσεων, Arrendamento (ενίοτε εμφανίζεται ως e-Arrendamento). Οι κύριες επιλογές είναι:

• Contratos (συμβάσεις): Comunicar contrato (δήλωση μίσθωσης), Comunicar Alteração (δήλωση μεταβολής), Comunicar Cessação (δήλωση λήξης μίσθωσης) και Consultar contrato (προβολή μίσθωσης).
• Recibos de Renda (αποδείξεις ενοικίου): Emitir (έκδοση) και Consultar (προβολή, και ακύρωση από εκεί).
• Modelo 44: Preencher Declaração (συμπλήρωση δήλωσης) και Consultar Declaração (προβολή δήλωσης που υποβάλατε).

Πώς καταχωρίζω μια μίσθωση και πληρώνω το τέλος χαρτοσήμου;

Κάθε μίσθωση, υπομίσθωση και προσύμφωνο μίσθωσης όπου ο μισθωτής έχει ήδη το ακίνητο πρέπει να δηλώνεται στην AT με τη Modelo 2 (δήλωση τέλους χαρτοσήμου). Η προθεσμία είναι το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης (για μίσθωση που αρχίζει στις 10 Νοεμβρίου: έως τις 31 Δεκεμβρίου). Αν υπάρχουν περισσότεροι εκμισθωτές, ένας από αυτούς μπορεί να υποβάλει για όλους, κατονομάζοντας τους υπόλοιπους.

1. Αναζητήστε Comunicar contrato ή ανοίξτε Contratos > Comunicar contrato.
2. Προσδιορίστε το ακίνητο με τον αριθμό μητρώου του (artigo matricial) και τη διηρημένη ιδιοκτησία, όπως εμφανίζονται στην caderneta predial (μερίδα ακινήτου).
3. Καταχωρίστε κάθε εκμισθωτή και μισθωτή με το NIF του. Οι μισθωτές χρειάζονται πορτογαλικό NIF.
4. Καταχωρίστε την ημερομηνία έναρξης, τη διάρκεια, το ενοίκιο, τη συχνότητα καταβολής και τη χρήση. Για κατοικία, η χρήση είναι habitação (κατοικία). Από το 2026 ο φορολογικός συντελεστής επί του ενοικίου μπορεί να εξαρτάται από το αν η μίσθωση αφορά αποκλειστικά κατοικία, οπότε δηλώστε σωστά τη χρήση.
5. Αποθηκεύστε το προσχέδιο, ελέγξτε το και υποβάλετέ το.
6. Κατά την υποβολή, η AT υπολογίζει το imposto do selo (τέλος χαρτοσήμου) και εκδίδει έγγραφο πληρωμής. Ο συντελεστής είναι 10% ενός μηνιαίου ενοικίου (Γενικός Πίνακας Τέλους Χαρτοσήμου, σημείο 2). Αν το ενοίκιο μεταβάλλεται με την πάροδο του χρόνου βάσει της σύμβασης, ο φόρος υπολογίζεται επί του υψηλότερου ενοικίου. Πληρώστε το μέσα στην ίδια προθεσμία: έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης.

Μπορείτε να υποβάλετε σε εφορία (Serviço de Finanças) αντί για ηλεκτρονικά μόνο σε δύο περιπτώσεις: αν είστε 65 ετών και άνω, ή αν δεν έχετε ηλεκτρονική θυρίδα και το εισόδημά σας από ενοίκια είναι κάτω από το όριο που περιγράφεται στην επόμενη ενότητα. Όλοι οι άλλοι πρέπει να υποβάλλουν ηλεκτρονικά.

Η εκπρόθεσμη ή η μη υποβολή της Modelo 2 μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 150 € έως 3.750 € (RGIT άρθρο 117(1)). Το απλήρωτο τέλος χαρτοσήμου επιβαρύνεται επίσης με τόκους.

Μεταβολές της μίσθωσης

• Η ετήσια νόμιμη αναπροσαρμογή του ενοικίου δεν χρειάζεται να δηλωθεί. Δηλώστε την μόνο αν θέλετε οι αποδείξεις να εμφανίζουν αυτόματα το νέο ενοίκιο.
• Μια αύξηση ενοικίου που συμφωνείται με τροποποίηση των όρων της σύμβασης αποτελεί μεταβολή: δηλώστε την με Comunicar Alteração έως το τέλος του επόμενου μήνα. Επιβαρύνεται με τέλος χαρτοσήμου 10% της μηνιαίας αύξησης.
• Αν αλλάξει ο εκμισθωτής, ο μισθωτής, το ακίνητο ή το είδος της σύμβασης, δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την ηλεκτρονική φόρμα μεταβολής. Χρησιμοποιήστε το e-Balcão, το ηλεκτρονικό γραφείο εξυπηρέτησης της πύλης, ή μια εφορία.

Ποιος πρέπει να εκδίδει ηλεκτρονικές αποδείξεις ενοικίου και ποιος απαλλάσσεται;

Σύμφωνα με το άρθρο 115 του CIRS και την Portaria 98-A/2015, πρέπει να εκδίδετε ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου (recibo de renda eletrónico) για κάθε ποσό που σας καταβάλλει ένας μισθωτής. Αυτό περιλαμβάνει την εγγύηση (caução) και το ενοίκιο που καταβάλλεται προκαταβολικά (adiantamento). Η AT ορίζει ότι η απόδειξη εκδίδεται όταν λαμβάνετε τα χρήματα.

Απαλλάσσεστε (άρθρο 5 της Portaria 98-A/2015) αν ισχύει οποιοδήποτε από τα εξής:

• Ηλικία: ήσασταν 65 ετών και άνω στις 31 Δεκεμβρίου του προηγούμενου έτους. Η απαλλαγή είναι προσωπική. Αν το ακίνητο ανήκει σε συνιδιοκτήτες, απαλλάσσεται μόνο ο συνιδιοκτήτης ηλικίας 65 ετών και άνω.
• Αγροτικές μισθώσεις: το ενοίκιο προέρχεται από μίσθωση υπό το καθεστώς αγροτικών μισθώσεων.
• Μικρό εισόδημα χωρίς ηλεκτρονική θυρίδα: πρέπει να ισχύουν και τα δύο.
  • Δεν έχετε, και δεν υποχρεούστε να έχετε, ηλεκτρονική θυρίδα (caixa postal eletrónica).
  • Το εισόδημά σας από ενοίκια το προηγούμενο έτος δεν υπερέβη το διπλάσιο του IAS (δείκτης κοινωνικής στήριξης). Για εισόδημα που εισπράχθηκε το 2025 αυτό ήταν 1.045 €. Για το 2026 η AT αναφέρει 1.074,26 €. Αν δεν είχατε εισόδημα από ενοίκια πέρυσι, το κριτήριο είναι αν αναμένετε το φετινό ενοίκιο να παραμείνει εντός του ορίου αυτού.

Η απαλλαγή δεν σημαίνει ότι μπορείτε να μην δηλώσετε τίποτα. Αν απαλλάσσεστε και επιλέξετε να μην εκδίδετε ηλεκτρονικές αποδείξεις, πρέπει να υποβάλετε τη Modelo 44, η οποία απαριθμεί το ενοίκιο που εισπράξατε μέσα στο έτος. Η προθεσμία είναι έως το τέλος Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Η προθεσμία αυτή μεταφέρθηκε από τον Ιανουάριο με το Decreto-Lei 49/2025 και εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2026· επειδή η 28η Φεβρουαρίου 2026 ήταν Σάββατο, η προθεσμία εκείνου του έτους έληξε στις 2 Μαρτίου. Σύμφωνα με το ισχύον ενημερωτικό της φυλλάδιο, η AT δέχεται τη Modelo 44 μόνο ηλεκτρονικά, μέσω Modelo 44 – Preencher Declaração. Πρέπει παρ' όλα αυτά να δίνετε στον μισθωτή σας κάποιο αποδεικτικό πληρωμής.

Αν απαλλάσσεστε, μπορείτε και πάλι να επιλέξετε να εκδίδετε ηλεκτρονικές αποδείξεις. Μόλις εκδώσετε την πρώτη, εφαρμόζονται σε εσάς οι κανονικοί κανόνες. Την ίδια ημέρα πρέπει επίσης να εκδώσετε αποδείξεις για τους προηγούμενους μήνες του έτους.

Πώς εκδίδω απόδειξη κάθε μήνα;

Μπορείτε να εκδίδετε αποδείξεις μόνο αφού έχει δηλωθεί η μίσθωση.

1. Ανοίξτε Recibos de Renda > Emitir (ή αναζητήστε «recibo de renda»).
2. Επιλέξτε τη μίσθωση.
3. Καταχωρίστε την περίοδο που καλύπτει η πληρωμή και την ημερομηνία κατά την οποία λάβατε πράγματι τα χρήματα (data de recebimento).
4. Ελέγξτε το ποσό. Η πύλη συμπληρώνει το ενοίκιο από τη μίσθωση, αλλά μπορείτε να το αλλάξετε στο ποσό που καταβλήθηκε πράγματι. Επιλέξτε το είδος της πληρωμής: ενοίκιο, εγγύηση ή προκαταβολή.
5. Εκδώστε την απόδειξη. Ο μισθωτής μπορεί να τη δει στη δική του περιοχή της πύλης. Οι εκδοθείσες αποδείξεις παραμένουν διαθέσιμες για 4 έτη.

Ορισμένα πρακτικά σημεία:

• Μία απόδειξη καλύπτει τη μίσθωση ακόμη κι αν υπάρχουν περισσότεροι μισθωτές.
• Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να εκδώσουν μία απόδειξη για ολόκληρο το ενοίκιο ή ο καθένας απόδειξη για το δικό του μερίδιο.
• Η οδηγία της AT είναι να εκδίδεται χωριστή απόδειξη για το ενοίκιο κάθε μήνα, αντί για μία απόδειξη που καλύπτει περισσότερους μήνες.
• Η μη έκδοση ή η εκπρόθεσμη έκδοση απόδειξης μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 150 € έως 3.750 € (RGIT άρθρο 123).

Διόρθωση ή ακύρωση απόδειξης

Δεν μπορείτε να τροποποιήσετε μια απόδειξη αφού εκδοθεί. Για να διορθώσετε ένα λάθος, βρείτε την στο Recibos de Renda > Consultar, ακυρώστε την (Anular) και εκδώστε μια σωστή. Μπορείτε να ακυρώσετε μια απόδειξη έως το τέλος της περιόδου υποβολής IRS για το έτος στο οποίο ανήκει το ενοίκιο. Η περίοδος αυτή λήγει συνήθως στις 30 Ιουνίου του επόμενου έτους. Μια ακυρωμένη απόδειξη δεν έχει φορολογικό αποτέλεσμα και η AT ενημερώνει τον μισθωτή ότι ακυρώθηκε.

Τι γίνεται αν ο μισθωτής πληρώνει με καθυστέρηση ή μόνο μέρος του ενοικίου;

Η απόδειξη είναι αποδεικτικό πληρωμής. Αν ο μισθωτής δεν έχει πληρώσει τίποτα, δεν εκδίδετε απόδειξη.

• Μερική πληρωμή: εκδώστε απόδειξη για το ποσό που εισπράχθηκε πράγματι, για τον συγκεκριμένο μήνα. Εκδώστε άλλη μία όταν καταβληθεί το υπόλοιπο.
• Καθυστερημένη πληρωμή: όταν φτάσουν τα χρήματα, εκδώστε την απόδειξη για τον μήνα που καλύπτουν, με την πραγματική ημερομηνία είσπραξης. Σύμφωνα με το άρθρο 1041 του Αστικού Κώδικα, μόλις καθυστερήσει το ενοίκιο μπορείτε επίσης να απαιτήσετε αποζημίωση ύψους 20% του οφειλόμενου ποσού. Χάνετε το δικαίωμα αυτό αν ο μισθωτής πληρώσει εντός 8 ημερών από την ημερομηνία λήξης. Αν υπάρχει εγγυητής (fiador) και ο μισθωτής δεν έχει πληρώσει εντός αυτών των 8 ημερών, πρέπει να ειδοποιήσετε τον εγγυητή μέσα στις επόμενες 90 ημέρες.
• Επίμονες καθυστερήσεις: μπορείτε να λύσετε τη μίσθωση αν ο μισθωτής καθυστερεί 3 μήνες ή περισσότερο (Αστικός Κώδικας άρθρο 1083(3)). Μπορείτε επίσης να τη λύσετε αν ο μισθωτής πληρώνει με καθυστέρηση μεγαλύτερη των 8 ημερών περισσότερες από τέσσερις φορές μέσα σε 12 μήνες, εφόσον τον προειδοποιήσατε με συστημένη επιστολή μετά την τρίτη καθυστέρηση (άρθρο 1083(4)). Ένα νομοσχέδιο που ψηφίστηκε στη Βουλή στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 θα συντόμευε αυτές τις προθεσμίες, αλλά δεν έχει γίνει ακόμη νόμος.

Πώς δηλώνω τη λήξη μιας μίσθωσης;

Όταν μια μίσθωση λήγει για οποιονδήποτε λόγο, δηλώστε το με Contratos > Comunicar Cessação έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί τη λήξη. Αναφέρετε την πραγματική ημερομηνία λήξης. Βεβαιωθείτε ότι έχετε εκδώσει αποδείξεις για κάθε πληρωμή που εισπράξατε έως την ημερομηνία αυτή.

Η λήξη δεν είναι ακύρωση: το Anular στο Consultar contrato προορίζεται για μίσθωση που καταχωρίστηκε κατά λάθος και είναι αδύνατο μόλις υπάρχουν αποδείξεις.

Βασικές προθεσμίες

Αν συναντήσετε δυσκολίες, χρησιμοποιήστε το e-Balcão στην πύλη ή καλέστε τη γραμμή εξυπηρέτησης της AT στο +351 217 206 707 (εργάσιμες ημέρες, 09:00–19:00).