El Portal das Finanças para arrendadores: acceso, contratos y recibos de renta

Como arrendador en Portugal, se relaciona con la administración tributaria (AT) casi exclusivamente a través del Portal das Finanças. Allí tiene que hacer cuatro cosas. Primero, obtener una forma de acceso. Segundo, comunicar cada contrato antes de que termine el mes siguiente a su inicio y pagar el impuesto de sellos del 10 % de una mensualidad. Tercero, emitir un recibo electrónico de renta cada vez que cobre, salvo que esté exento (por ejemplo, por tener 65 años o más), en cuyo caso presentará en su lugar una declaración anual, el Modelo 44. Cuarto, comunicar cualquier modificación del contrato, y su fin, antes de que termine el mes siguiente. Puede hacer todo esto desde el extranjero.

El portal está en portugués; los nombres de los menús figuran a continuación en cursiva, y escribirlos en la barra de búsqueda del portal suele ser el camino más rápido.

¿Cómo accedo al portal, también desde el extranjero?

Para acceder necesita su NIF (número de identificación fiscal) y una de dos cosas: una contraseña (senha de acesso) o Autenticação.gov, es decir, la tarjeta de ciudadano portuguesa o la Chave Móvel Digital (CMD, un acceso móvil que utiliza su número de teléfono y un PIN).

Opción 1: contraseña por correo postal

1. En el portal, elija Registar-se (registrarse).
2. Rellene el formulario con su NIF y su domicilio fiscal, y elija una pregunta de seguridad.
3. La AT envía la contraseña por CTT (el correo portugués) a su domicilio fiscal (domicílio fiscal). Nunca se envía por correo electrónico ni a otro lugar; si tiene un representante fiscal, se le envía a él.
4. La AT indica un plazo medio de entrega de 5 días hábiles. El correo a una dirección en el extranjero suele tardar más.
5. Acceda con Iniciar Sessão (iniciar sesión). Debe establecer de inmediato una nueva contraseña, porque la contraseña enviada por correo caduca tras su primer uso.

Compruebe antes que su domicilio fiscal está actualizado. Una vez dentro, confirme su teléfono y su correo electrónico en Dados de Contacto (datos de contacto). Con un teléfono confirmado, puede recuperar una contraseña olvidada por SMS (Recuperar senha, recuperar contraseña) en lugar de esperar otra carta. También puede activar el acceso en dos pasos por SMS (Segundo Fator de Autenticação, segundo factor de autenticación).

Opción 2: Chave Móvel Digital

Los ciudadanos extranjeros pueden vincular una CMD a su pasaporte, pero una CMD basada en el pasaporte debe activarse en persona. Puede hacerlo en una oficina de atención al ciudadano en Portugal o, con cita previa, en un consulado portugués en el extranjero. Lleve su pasaporte y el teléfono que recibirá el código por SMS.

Encargárselo a otra persona

Puede autorizar a un tercero, como un gestor inmobiliario, a emitir recibos en su nombre. Hágalo en el Modelo 2 o en el portal. La autorización solo abarca los recibos; no le permite ver el resto de sus datos fiscales. Usted sigue siendo responsable de cualquier presentación tardía o errónea.

¿Dónde están los servicios para arrendadores?

La AT agrupa los servicios para arrendadores en su área de arrendamiento, Arrendamento (a veces aparece como e-Arrendamento). Las principales opciones son:

• Contratos (contratos): Comunicar contrato (comunicar un contrato), Comunicar Alteração (comunicar una modificación), Comunicar Cessação (comunicar el fin de un contrato) y Consultar contrato (consultar un contrato).
• Recibos de Renda (recibos de renta): Emitir (emitir) y Consultar (consultar, y anular desde ahí).
• Modelo 44: Preencher Declaração (rellenar la declaración) y Consultar Declaração (consultar una declaración enviada).

¿Cómo registro un contrato y pago el impuesto de sellos?

Todo arrendamiento, subarrendamiento y promesa de arrendamiento en la que el inquilino ya disponga del inmueble debe comunicarse a la AT mediante el Modelo 2 (la declaración del impuesto de sellos). El plazo es hasta el final del mes siguiente al inicio del arrendamiento (un contrato que empieza el 10 de noviembre: antes del 31 de diciembre). Si hay varios arrendadores, uno de ellos puede presentarla por todos, identificando a los demás.

1. Busque Comunicar contrato, o abra Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifique el inmueble por su artículo matricial (artigo matricial) y su fracción, tal como figuran en la caderneta predial (ficha catastral del inmueble).
3. Introduzca a cada arrendador e inquilino por su NIF. Los inquilinos necesitan NIF portugués.
4. Introduzca la fecha de inicio, la duración, la renta, la periodicidad del pago y el uso. Para una vivienda, el uso es habitação (vivienda). Desde 2026, el tipo impositivo sobre la renta puede depender de que el contrato sea exclusivamente de vivienda, así que indique correctamente el uso.
5. Guarde el borrador, revíselo y envíelo.
6. Al enviarlo, la AT calcula el imposto do selo (impuesto de sellos) y emite un documento de pago. El tipo es del 10 % de una mensualidad (Tabla General del Impuesto de Sellos, partida 2). Si la renta varía a lo largo del contrato, el impuesto se calcula sobre la renta más alta. Páguelo en el mismo plazo: hasta el final del mes siguiente al inicio del arrendamiento.

Solo puede presentarla en una oficina de Hacienda (Serviço de Finanças) en dos casos: si tiene 65 años o más, o si no tiene buzón electrónico y sus rentas de alquiler están por debajo del umbral descrito en la sección siguiente. Todos los demás deben presentarla en línea.

La presentación tardía u omisión del Modelo 2 puede sancionarse con una multa de 150 € a 3.750 € (art. 117(1) del RGIT). El impuesto de sellos impagado genera además intereses.

Modificaciones del contrato

• La actualización legal anual de la renta no tiene que comunicarse. Comuníquela solo si quiere que los recibos muestren automáticamente la nueva renta.
• Una subida de renta acordada mediante la modificación de las condiciones del contrato es una modificación: comuníquela con Comunicar Alteração antes del final del mes siguiente. Está sujeta al impuesto de sellos del 10 % del aumento mensual.
• Si cambian el arrendador, el inquilino, el inmueble o el tipo de contrato, no puede utilizar el formulario de modificación en línea. Utilice e-Balcão, el servicio de atención en línea del portal, o una oficina de Hacienda.

¿Quién debe emitir recibos electrónicos de renta y quién está exento?

Según el artículo 115 del CIRS y la Portaria 98-A/2015, debe emitir un recibo electrónico de renta (recibo de renda eletrónico) por cada importe que le pague un inquilino. Esto incluye las fianzas (caução) y la renta pagada por adelantado (adiantamento). La AT indica que el recibo se emita en el momento de recibir el dinero.

Está exento (art. 5 de la Portaria 98-A/2015) si se cumple cualquiera de estos supuestos:

• Edad: tenía 65 años o más a 31 de diciembre del año anterior. La exención es personal. Si hay copropietarios, solo está exento el copropietario de 65 años o más.
• Arrendamientos rústicos: la renta procede de un arrendamiento sujeto al régimen del arrendamiento rural.
• Ingresos reducidos sin buzón electrónico: deben cumplirse ambas condiciones.
  • No tiene, ni está obligado a tener, un buzón electrónico (caixa postal eletrónica).
  • Sus rentas de alquiler del año anterior no superaron el doble del IAS (el indexante de apoyos sociales). Para los ingresos percibidos en 2025 eran 1.045 €. Para 2026, la AT indica 1.074,26 €. Si no tuvo rentas de alquiler el año pasado, se tiene en cuenta si prevé que la renta de este año se mantenga dentro de ese límite.

Estar exento no significa que pueda guardar silencio. Si está exento y decide no emitir recibos electrónicos, debe presentar el Modelo 44, en el que se relacionan las rentas percibidas en el año. Se presenta hasta el final de febrero del año siguiente. Este plazo se trasladó desde enero por el Decreto-Lei 49/2025 y se aplicó por primera vez en 2026; como el 28 de febrero de 2026 era sábado, el plazo de ese año venció el 2 de marzo. Según su folleto actual, la AT solo acepta el Modelo 44 en línea, a través de Modelo 44 – Preencher Declaração. Aun así, debe entregar a su inquilino algún justificante de pago.

Si está exento, puede igualmente optar por emitir recibos electrónicos. En cuanto emita el primero, se le aplican las normas generales. Ese mismo día debe emitir también los recibos de los meses anteriores del año.

¿Cómo emito un recibo cada mes?

Solo puede emitir recibos una vez comunicado el contrato.

1. Abra Recibos de Renda > Emitir (o busque «recibo de renda»).
2. Elija el contrato.
3. Introduzca el periodo que cubre el pago y la fecha en que realmente recibió el dinero (data de recebimento).
4. Compruebe el importe. El portal rellena la renta a partir del contrato, pero puede cambiarla por el importe realmente pagado. Elija el tipo de pago: renta, fianza o adelanto.
5. Emita el recibo. El inquilino puede verlo en su propia área del portal. Los recibos emitidos permanecen disponibles durante 4 años.

Algunas cuestiones prácticas:

• Un recibo cubre el contrato aunque haya varios inquilinos.
• Los copropietarios pueden emitir un recibo por la renta total, o cada uno un recibo por su propia parte.
• La AT recomienda emitir un recibo distinto por cada mensualidad, en lugar de un único recibo que abarque varios meses.
• No emitir un recibo, o emitirlo tarde, puede sancionarse con una multa de 150 € a 3.750 € (art. 123 del RGIT).

Corregir o anular un recibo

No puede modificar un recibo una vez emitido. Para corregir un error, búsquelo en Recibos de Renda > Consultar, anúlelo (Anular) y emita uno correcto. Puede anular un recibo hasta el final del plazo de presentación del IRS del año al que corresponde la renta. Ese plazo termina normalmente el 30 de junio del año siguiente. Un recibo anulado no tiene efectos fiscales, y la AT informa al inquilino de que se ha anulado.

¿Y si el inquilino paga tarde o solo una parte de la renta?

Un recibo es un justificante de pago. Si el inquilino no ha pagado nada, no emita ningún recibo.

• Pago parcial: emita un recibo por el importe realmente recibido, correspondiente a ese mes. Emita otro cuando llegue el resto.
• Pago con retraso: cuando llegue el dinero, emita el recibo del mes al que corresponde, con la fecha real en que lo recibió. Según el art. 1041 del Código Civil, una vez que la renta está en mora puede reclamar además una indemnización del 20 % del importe adeudado. Pierde este derecho si el inquilino paga dentro de los 8 días siguientes al vencimiento. Si hay un fiador (fiador) y el inquilino no ha pagado en esos 8 días, debe notificar al fiador en los 90 días siguientes.
• Atrasos persistentes: puede resolver el contrato si el inquilino acumula 3 meses o más de atraso (art. 1083(3) del Código Civil). También puede resolverlo si el inquilino paga con más de 8 días de retraso más de cuatro veces en 12 meses, siempre que le haya advertido por carta certificada tras el tercer retraso (art. 1083(4)). Un proyecto de ley aprobado en el Parlamento el 30 de septiembre de 2026 acortaría estos plazos, pero todavía no es ley.

¿Cómo comunico el fin de un contrato?

Cuando un contrato termina por cualquier motivo, comuníquelo con Contratos > Comunicar Cessação hasta el final del mes siguiente a su fin. Indique la fecha real de finalización. Asegúrese de haber emitido recibos por todos los pagos recibidos hasta esa fecha.

Finalizar no es anular: Anular en Consultar contrato sirve para un contrato registrado por error, y no es posible una vez que existen recibos.

Plazos clave

Si se queda atascado, utilice e-Balcão en el portal o llame a la línea de atención de la AT en el +351 217 206 707 (días hábiles, de 09:00 a 19:00).