Cómo tributan las rentas de alquiler en Portugal en 2026: 10 %, 25 % y 0 %

Desde el 1 de enero de 2026, la renta de un arrendamiento de vivienda de larga duración en Portugal tributa a un tipo fijo del 10 % si la renta mensual es de 2.300 € o menos, el contrato es exclusivamente de vivienda y los ingresos se perciben antes del 31 de diciembre de 2029. Por encima de ese límite se aplica el tipo fijo general del 25 %, y los arrendamientos más largos pueden reducirlo al 15 %, al 10 % o al 5 %. Algunos alquileres están totalmente exentos. Las normas dependen del contrato, no de dónde vive usted, por lo que los propietarios residentes en el extranjero pagan los mismos tipos. A continuación explicamos cada tipo, las opciones de englobamento (tributación a tipos progresivos) y cómo quedan las cifras en la práctica.

Qué tipo se aplica a su arrendamiento

La legislación fiscal portuguesa trata la renta como rendimentos prediais (rendimientos inmobiliarios, «Categoría F»). El impuesto se aplica sobre el importe neto: la renta percibida durante el año menos los gastos deducibles de ese inmueble. Para la mayoría de los propietarios particulares, esa cifra neta tributa a un tipo fijo «autónomo». No se suma a sus demás ingresos.

Cuando podría aplicarse más de un tipo, se aplica el más bajo. La nueva ley lo dice expresamente.

El nuevo tipo del 10 %: quién puede acogerse

El tipo del 10 % figura en un nuevo artículo 45-C del Estatuto dos Benefícios Fiscais (Estatuto de los Beneficios Fiscales), añadido por el Decreto-Lei 97/2026, de 20 de mayo de 2026. Tiene tres condiciones:

• Solo vivienda. El contrato debe ser exclusivamente para vivienda. Un contrato que permita también una oficina, un domicilio social registrado o un uso empresarial no cumple el requisito.
• Renta moderada. La renta mensual no debe superar 2,5 veces el salario mínimo mensual de 2026, de 920 €, es decir, 2.300 €. El Gobierno puede actualizar este límite mediante portaria (orden ministerial) en línea con el coeficiente anual de actualización de rentas. En el momento de redactar esta guía no se había publicado ninguna actualización.
• Límite temporal. Abarca las rentas percibidas del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029.

Cuestiones que suelen plantear los propietarios:

• Los contratos existentes cumplen los requisitos. No necesita un nuevo contrato. El tipo se aplica a los arrendamientos ya en vigor.
• El límite es por contrato, y funciona como un umbral absoluto. Se mide sobre la renta total del contrato, aunque haya varios inquilinos o varios copropietarios. Si la renta es de 2.301 €, todo el contrato tributa al 25 %, no solo el exceso.
• Los extras cuentan. La renta a efectos de la comprobación incluye los importes por muebles, equipamiento, partes accesorias del inmueble y servicios que aumentan su valor, aunque se cobren en virtud de un acuerdo separado. Dividir una renta de 2.600 € en 2.250 € de renta más 350 € por «muebles» no funciona.
• Cambios de renta durante el año. La comprobación utiliza la renta anual dividida entre el número de meses transcurridos del año.
• Sin duración mínima del contrato. Los borradores de la medida de principios de 2026 mencionaban un mínimo de tres años, y algunos sitios web todavía lo repiten. El texto final del artículo 45-C y el decreto-ley no contienen ninguna duración mínima. Siguen aplicándose las normas generales del Código Civil sobre la duración de los arrendamientos.
• Arrendar a una sociedad. En la consulta vinculante PIV_30751 (publicada el 22 de septiembre de 2026), la Autoridade Tributária (administración tributaria, AT) aceptó el tipo del 10 % en un arrendamiento a una sociedad. La vivienda debía destinarse únicamente a vivienda habitual de una persona física identificada en el contrato, y el contrato debía prohibir el subarrendamiento y el uso empresarial.

¿Se aplica el tipo del 10 % si vive en el extranjero?

Sí, según el tenor de la ley. El artículo 45-C no impone ninguna condición sobre la residencia fiscal del arrendador. La renta de un inmueble situado en Portugal es renta de fuente portuguesa dondequiera que usted viva, y está sujeta a los mismos tipos del artículo 72 que para los residentes.

Esto coincide con la interpretación de medidas anteriores:

• El colegio portugués de contables certificados (OCC, dictamen PT28608, mayo de 2025) confirmó que las reducciones por duración del contrato se aplican a los no residentes.
• La AT confirmó en enero de 2025 que la exención para antiguos AL también abarca a los no residentes, afirmando que la residencia era «irrelevante».

No hemos encontrado todavía ninguna consulta ni circular de la AT que trate directamente a los no residentes y el artículo 45-C. Los formularios de la declaración de 2026 no se publicarán hasta principios de 2027. Si hay mucho dinero en juego, pida a su asesor que lo confirme para su caso.

El tipo del 25 % y las reducciones por duración del contrato

Si la renta supera los 2.300 €, el tipo base para un contrato de vivienda es del 25 % (art. 72(2) del CIRS). Mais Habitação (Lei 56/2023) lo redujo desde el 28 % a partir de las rentas de 2023. Los arrendamientos más largos para vivienda permanente reducen ese tipo (art. 72(3) a (5)):

• De 5 a menos de 10 años: menos 10 puntos, es decir, 15 %. Cada renovación por la misma duración resta otros 2 puntos, hasta 10 puntos adicionales en total. El tipo más bajo posible por esta vía es del 5 %.
• De 10 a menos de 20 años: menos 15 puntos, es decir, 10 %.
• 20 años o más: menos 20 puntos, es decir, 5 %.

Estas reducciones se aplican con cualquier renta, por lo que son la principal herramienta por encima de 2.300 €. Por debajo de 2.300 €, un contrato de 20 años o más sigue mejorando el tipo del 10 %.

Hay una trampa. Si el arrendamiento termina anticipadamente por un motivo imputable a usted como arrendador, pierde la reducción desde el inicio del contrato o de la renovación. Debe entonces comunicarlo y pagar la diferencia con intereses compensatorios (art. 72(20)).

Los regímenes del 0 %

Alquiler asequible (RSAA). El Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (régimen simplificado de alquiler asequible) entró en vigor el 1 de septiembre de 2026 y sustituye al antiguo programa de alquiler asequible. La renta de un contrato que cumpla los requisitos está totalmente exenta del IRS. Las condiciones son:

• La renta no debe superar un límite por tipo de vivienda, fijado en el 80 % de la renta mediana del INE para el municipio.
• El contrato debe tener una duración de al menos 3 años para una vivienda permanente, o de al menos 3 meses para una estancia temporal de alguien con residencia fiscal en otro municipio.
• Antes del 15 de enero del año siguiente a la firma, debe subir a una plataforma del IHRU (instituto de la vivienda) el contrato y la prueba de su registro en Finanças.

A finales de septiembre de 2026, la portaria que fija los límites de renta y la plataforma del IHRU seguían sin estar disponibles, por lo que el régimen todavía no puede utilizarse en la práctica. Compruébelo antes de contar con él.

Antiguos alquileres de corta duración. La renta está exenta del IRS hasta el 31 de diciembre de 2029 si se cumplen ambas condiciones:

• La vivienda estaba registrada como Alojamento Local y se destinaba al alquiler de corta duración a 31 de diciembre de 2022.
• Pasó a un arrendamiento de vivienda de larga duración firmado y registrado en el Portal das Finanças antes del 31 de diciembre de 2024.

El plazo para firmar un contrato que cumpla los requisitos ha vencido, por lo que las nuevas conversiones no pueden acogerse a esta exención.

Si opta por el englobamento, la renta exenta del RSAA debe computarse igualmente para calcular el tipo de sus demás ingresos.

Englobamento: cuándo pueden ayudar los tipos progresivos

El englobamento (acumulación) consiste en sumar su renta neta a sus demás ingresos y someter el total a los tipos progresivos del IRS. Para 2026, estos empiezan en el 12,5 % sobre los primeros 8.342 € de base imponible y llegan al 48 % por encima de 86.634 €.

• Los residentes en Portugal pueden elegirlo cada año en su declaración (art. 72(13)). Si lo hacen, deben incluir todos sus rendimientos de la Categoría F (art. 22(5)). El tramo más bajo es del 12,5 %, por lo que el englobamento casi nunca mejora el tipo del 10 %. Puede ayudar cuando la renta tributa al 25 % y sus ingresos totales son bajos. Simule ambas opciones en el simulador del Portal das Finanças antes de presentar la declaración.
• Los residentes en otro Estado de la UE/EEE pueden optar por tributar como residentes en virtud del art. 17-A. Esto solo se aplica si los ingresos portugueses representan al menos el 90 % de su renta mundial. El tipo se fija entonces en función de la renta mundial, por lo que conviene sobre todo a quienes solo tienen como ingreso real la renta portuguesa. El art. 72(15) también ofrece a los residentes en la UE/EEE una opción por los tipos progresivos, pero su redacción se refiere a la categoría del 28 % y no expresamente al tipo del 25 % de vivienda. Pida a un asesor que confirme si se aplica a su renta de vivienda.
• Los residentes fuera de la UE/EEE (por ejemplo, en el Reino Unido, EE. UU., Suiza o Brasil) no tienen la opción de englobamento. Pagan los tipos fijos indicados.

Deducciones, retenciones y declaración

• Deducciones (art. 41). Son los gastos efectivamente pagados para obtener la renta: el IMI, los gastos de comunidad, las reparaciones y el mantenimiento, el seguro de impago de rentas y el impuesto de sellos del contrato. También cuentan las reparaciones pagadas en los 24 meses anteriores al primer arrendamiento. No pueden deducirse los gastos de financiación, la amortización, los muebles y electrodomésticos ni el AIMI. Conserve las facturas emitidas a su NIF. Estas normas son las mismas para residentes y no residentes.
• Retención. Un inquilino con contabilidad organizada (la mayoría de las sociedades) debe retener el impuesto de cada pago de renta: un 10 % en los contratos que cumplen los requisitos del artículo 45-C y, en los demás, un 25 % (art. 101). El importe retenido se descuenta de su cuota final. Los inquilinos particulares no practican retención.
• Declaración. Declara la renta en la declaración anual del IRS (Modelo 3, con el Anexo F) entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente. Los no residentes con rentas portuguesas también deben presentarla. El impuesto resultante se paga normalmente antes del 31 de agosto. La renta percibida de enero a mayo de 2026, antes de la publicación del decreto-ley, también se beneficia del tipo del 10 %. Cualquier exceso retenido al 25 % en esos meses se regulariza en la declaración.

Su país de residencia también puede gravar la renta. Según la mayoría de los convenios fiscales, Portugal grava primero y su país de residencia concede después un alivio mediante crédito o exención.

Ejemplos prácticos

Corresponden a un propietario y un contrato exclusivamente de vivienda durante todo el año 2026, sin régimen especial. Los gastos son ilustrativos.

Con 2.500 € al mes, un contrato de 5 años reduciría el impuesto a 4.125 € (15 %), y uno de 10 años, a 2.750 € (10 %).

Fijar la renta en 2.300 € en lugar de 2.500 € deja la renta neta imponible en 25.100 € y el impuesto en 2.510 €. Sus ingresos después de impuestos y gastos aumentan de 20.625 € a 22.590 €, aunque cobra 2.400 € menos de renta.

Lista de comprobación

• Asegúrese de que el contrato indica que es exclusivamente de vivienda y prohíbe el uso empresarial y el subarrendamiento.
• Mantenga la renta mensual total, incluidos los cargos por muebles, aparcamiento o servicios, en 2.300 € o menos si quiere el tipo del 10 %.
• Registre el contrato en Finanças y conserve la prueba. El RSAA y otros beneficios dependen de ello.
• Si la renta supera los 2.300 €, considere un contrato de 5, 10 o 20 años, y asegúrese de que no será usted quien le ponga fin anticipadamente.
• Conserve las facturas del IMI, los gastos de comunidad, los seguros y las reparaciones, emitidas a su NIF.
• Si es residente en la UE/EEE con pocos ingresos adicionales, compruebe la opción del art. 17-A antes de presentar la declaración.
• Presente el Modelo 3 con el Anexo F entre el 1 de abril y el 30 de junio de 2027 por sus rentas de 2026, y pague antes del 31 de agosto.