Pasar del Alojamento Local a un arrendamiento de larga duración en Portugal

Pasar una vivienda del alojamento local (AL, alquiler de corta duración con licencia) a un arrendamiento de larga duración es sobre todo una cuestión de trámites. Comunica el cese de la explotación de AL, lo que cancela el registro. Da de baja o modifica su actividad económica ante Hacienda. Después firma y registra un arrendamiento de vivienda normal. La exención total del IRS para antiguas viviendas de AL ya no está disponible para quienes cambien ahora, porque el contrato debía firmarse y registrarse antes del 31 de diciembre de 2024. En su lugar, la renta de un nuevo contrato tributa como renta de alquiler ordinaria, a menudo al 25 % o al 10 %. Antes de cambiar, compruebe si podría volver alguna vez al AL en su zona, y si el IVA que recuperó en el pasado debe devolverse.

Situación de las normas del AL en 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) suspendió en 2023 los nuevos registros de AL a nivel nacional.
• El Decreto-Lei 76/2024, vigente desde el 1 de noviembre de 2024, levantó esa suspensión nacional y trasladó el control a los municipios:
  • Los registros ya no caducan.
  • Los municipios pueden adoptar sus propios reglamentos de AL, con áreas de contenção (zonas de contención) y áreas de crescimento sustentável (zonas de crecimiento sostenible), delimitadas por parroquia (DL 128/2014, art. 15-A).
• El Decreto-Lei 151/2026 concede a los municipios que tenían más de 1.000 registros de AL a 31 de diciembre de 2025 un plazo hasta el 31 de diciembre de 2026 para decidir su reglamento. Entretanto, pueden prorrogar las suspensiones de nuevos registros.
• Lisboa y Oporto ya restringen fuertemente los nuevos AL:
  • El reglamento de Lisboa, aprobado en diciembre de 2025, tiene zonas de contención absoluta y relativa.
  • Oporto ha suspendido los nuevos AL en el centro histórico y en Bonfim.

Por qué importa esto antes de cambiar. En una zona de contención, el reglamento municipal puede denegar un nuevo registro de AL para una vivienda que estuvo arrendada con un contrato de vivienda en los dos años anteriores (DL 128/2014, art. 15-B). Una vez cancelado, recuperar un registro puede ser difícil o imposible. Consulte primero el reglamento de AL vigente en su municipio.

Cómo dar de baja un registro de AL y qué ocurre con él

No existe la opción de «pausar» un registro que posea. Según el DL 128/2014 en su redacción vigente:

• Comunicar el cese de la explotación. Debe comunicar la cessação da exploração (cese de la explotación) a través del Balcão Único Eletrónico (ventanilla única electrónica, en gov.pt) en un plazo de 10 días desde que se produzca (art. 6). Necesita acceder con la Chave Móvel Digital, una tarjeta de ciudadano o un certificado digital. Oporto, por ejemplo, no cobra ninguna tasa.
• Qué ocurre con el registro. El cese de la explotación supone la cancelación del registro (art. 9). La actualización se transmite automáticamente al registro nacional de Turismo de Portugal, el Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Su número de AL deja entonces de existir, y no podrá reactivarlo más adelante.
• Plataformas de reservas. Debe informar a Airbnb, Booking y otras plataformas en el mismo plazo de 10 días, y retirar sus anuncios.
• Tasa turística. Cierre su cuenta en la plataforma municipal de la tasa turística, si su municipio tiene una.

Dar de baja la actividad económica en Finanças

Los ingresos del AL son rendimientos de actividades económicas, que tributan en la Categoría B del IRS. Por eso, la mayoría de los propietarios tienen un início de atividade (alta de actividad económica) abierto en el Portal das Finanças.

• Si el AL era su única actividad: presente una declaração de cessação de atividade (declaración de cese de actividad) en los 30 días siguientes al cese (art. 112 del CIRS, art. 33 del CIVA). Puede presentarla en línea en el Portal das Finanças. Si tiene contabilidade organizada (contabilidad completa), debe presentarla su contabilista certificado (contable certificado).

• Si tiene otra actividad de la Categoría B: presente en su lugar una declaración de modificación, eliminando el código de actividad del AL.

• IVA. El arrendamiento de vivienda de larga duración está exento de IVA (art. 9 del CIVA). Si estaba en el régimen general del IVA y recuperó el IVA de la compra, de las obras de rehabilitación o de los muebles, destinar la vivienda a un arrendamiento exento puede dar lugar a una regularização (regularización) a favor del Estado:

  • para el inmueble y las obras de construcción, durante un periodo de 20 años;
  • para otros bienes de inversión, durante 5 años (arts. 24–26 del CIVA).

  Si solo se acogió a la exención para pequeñas empresas y nunca recuperó el IVA, esto normalmente no se plantea.

• Ganancias patrimoniales y amortización. Sacar un inmueble de una actividad económica tiene sus propias normas sobre ganancias, que generalmente se difieren hasta la venta. Si dedujo amortizaciones con contabilidad completa, puede que tenga que reintegrarlas en el año de la transferencia y en los tres años siguientes (art. 3(10) del CIRS).

La regularización del IVA y la situación de las ganancias patrimoniales son los dos aspectos técnicos que debe revisar un contable antes de presentar nada.

De la Categoría B a la Categoría F: cómo cambian los impuestos

Para el alquiler de larga duración:

• El tipo del 25 % baja para los arrendamientos más largos, a partir de los contratos de 5 años o más.
• El tipo del 10 % (art. 45-C del EBF, añadido por el Decreto-Lei 97/2026) se aplica del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029. Abarca los contratos destinados exclusivamente a vivienda, con una renta dentro del límite moderado, que es de 2.300 € al mes en 2026.
• Deducciones. Puede deducir gastos como el IMI, los gastos de comunidad, las reparaciones, el mantenimiento y el seguro de rentas. No puede deducir los gastos de financiación, la amortización, el AIMI ni los muebles, electrodomésticos y la decoración (art. 41 del CIRS).

Algunos aspectos del tipo del 10 % siguen sin resolverse. Pregunte a su asesor cómo se aplica a los no residentes y si exige una duración mínima del contrato.

¿Sigue aplicándose la exención de rentas para antiguos AL hasta 2029?

Mais Habitação creó una exención total del IRS y del IRC para las rentas de viviendas que pasaron del AL al arrendamiento para vivienda permanente (art. 74-A del EBF). Abarca las rentas percibidas hasta el 31 de diciembre de 2029, sin límite de renta. Debían cumplirse todas estas condiciones:

1. La renta procede de destinar un inmueble que se utilizaba como AL a un arrendamiento para vivienda permanente.
2. El AL estaba registrado, y seguía en uso como AL, a 31 de diciembre de 2022.
3. El contrato se firmó y registró en Hacienda antes del 31 de diciembre de 2024.

Qué significa esto hoy:

• Si cambia ahora, no puede acogerse. El plazo de 2024 ha vencido y no se ha prorrogado.
• Si ya cumple los requisitos:
  • Las renovaciones automáticas de ese mismo contrato mantienen la exención.
  • Si el contrato termina y firma un nuevo contrato después de 2024, aunque sea con el mismo inquilino, se pierde la exención. Hacienda lo confirmó en una consulta vinculante (proceso 26669, 2024).
  • Dar de baja el AL antes del 31 de diciembre de 2022 también excluía a los propietarios.
• Los no residentes pueden acogerse en las mismas condiciones, según Hacienda (enero de 2025).
• Declaración. Debe seguir declarando la renta exenta en su declaración anual del IRS, en un campo específico del Anexo F.

Comparar la rentabilidad neta de ambas opciones

No compare cifras brutas. Utilice sus propios números, de al menos un año completo, en este esquema.

Ingresos netos del AL

1. Noches reservadas × tarifa media por noche = ingresos brutos.
2. Reste las comisiones de las plataformas, la limpieza y la lavandería, los suministros, internet y la televisión, los consumibles, los honorarios de gestión, el mantenimiento y la reposición de muebles, el seguro de AL, la contabilidad, los gastos de comunidad y el IMI.
3. Reste el impuesto sobre la renta. Calcúlelo sobre el 35 % (o el 50 %) de los ingresos a su tipo marginal, y añada el IVA que no pueda repercutir.

Ingresos netos del arrendamiento de larga duración

1. Renta mensual × 12, menos una previsión para los meses vacíos entre inquilinos.
2. Reste el IMI, los gastos de comunidad, los seguros, el mantenimiento, los honorarios de gestión y cualquier seguro de garantía de rentas.
3. Reste el impuesto de sellos que paga al inicio de cada contrato, que es el 10 % de una mensualidad.
4. Reste el impuesto al 25 % o al 10 % sobre la cifra neta (renta menos gastos deducibles), o su tipo de acumulación si es inferior.

Rentabilidad neta = ingresos netos ÷ valor de mercado actual de la vivienda × 100. Compare también las horas que dedica, cuánto varían sus ingresos y el riesgo de impago de rentas. Un arrendamiento de larga duración también limita cuándo puede recuperar la vivienda, debido a las normas de renovación.

Amueblado o sin amueblar, suministros y seguros

• Muebles. Puede arrendar la vivienda amueblada, pero los muebles y electrodomésticos no son deducibles de la renta de larga duración. Adjunte al contrato un inventario firmado, con fotos. Retire los extras de estilo hotelero, como la ropa de cama, los artículos de aseo y las cajas de llaves.
• Suministros. En los alquileres de larga duración, el inquilino suele poner la electricidad, el agua y el gas a su nombre. Acuerde en el contrato quién es titular de cada contrato, y tome las lecturas de los contadores en la entrega. Dé de baja los servicios propios del AL, como el wifi para huéspedes, los contratos de limpieza y las suscripciones al gestor de canales.
• Seguros. El AL exige un seguro de responsabilidad civil de al menos 75.000 € por siniestro (DL 128/2014, art. 13-A). Sustitúyalo por un seguro de hogar para arrendadores. Si la vivienda está en un edificio en propriedade horizontal (régimen de propiedad horizontal), mantenga el seguro de incendios de su unidad. Considere un seguro de garantía de rentas.
• Licencia y certificado. Compruebe que la licença de utilização (licencia de utilización) permite el uso como vivienda. Compruebe que el certificado energético está vigente antes de anunciar la vivienda.

Lista de comprobación

1. Consulte el reglamento de AL y las zonas de contención de su municipio, y decida si acepta que quizá no pueda volver al AL.
2. Pida a un contable que revise la regularización del IVA, las ganancias patrimoniales y la amortización antes de dar de baja nada.
3. Cumpla o cancele las reservas futuras y, a continuación, comunique el cese de la explotación de AL en el Balcão Único Eletrónico en un plazo de 10 días.
4. Retire sus anuncios e informe a las plataformas en un plazo de 10 días. Cierre la cuenta de la tasa turística.
5. Presente la declaración de cese (o una declaración de modificación) en el Portal das Finanças en un plazo de 30 días.
6. Cambie el seguro, organice los suministros y prepare el inventario y el certificado energético.
7. Firme el contrato y, a continuación, presente el Modelo 2 y pague el impuesto de sellos antes del final del mes siguiente al inicio del arrendamiento.
8. Emita cada mes los recibos electrónicos de renta y declare la renta en el Anexo F la primavera siguiente.