Üleminek Alojamento Localilt pikaajalisele üürilepingule Portugalis

Kodu üleviimine alojamento local'ilt (AL, litsentseeritud lühiajaline majutus) pikaajalisele üürilepingule on peamiselt paberimajandus. Teatate AL-tegevuse lõpetamisest, mis tühistab registreeringu. Lõpetate või muudate oma ettevõtlustegevuse maksuametis. Seejärel allkirjastate ja registreerite tavalise eluruumi üürilepingu. Endiste AL-kodude täielik IRS-i vabastus on uutele üleminejatele nüüd suletud, sest üürileping tuli allkirjastada ja registreerida 31. detsembriks 2024. Uue üürilepingu üüri maksustatakse selle asemel kui tavalist üüritulu, sageli 25% või 10% määraga. Enne üleminekut kontrollige, kas saaksite oma piirkonnas kunagi AL-i juurde tagasi pöörduda ja kas minevikus tagasi nõutud käibemaks tuleb tagasi maksta.

AL-reeglite seis 2026. aastal

• Mais Habitação (Lei 56/2023) peatas 2023. aastal üleriigiliselt uued AL-registreeringud.
• Dekreetseadus 76/2024 (Decree-Law 76/2024), mis kehtib alates 1. novembrist 2024, tühistas selle üleriigilise peatamise ja andis kontrolli omavalitsustele:
  • Registreeringud enam ei aegu.
  • Omavalitsused võivad vastu võtta oma AL-määrused, mille áreas de contenção (piirangualad) ja áreas de crescimento sustentável (jätkusuutliku kasvu alad) määratakse valdade (parishes) kaupa (DL 128/2014, art. 15-A).
• Dekreetseadus 151/2026 (Decree-Law 151/2026) annab omavalitsustele, kus oli 31. detsembril 2025 üle 1000 AL-registreeringu, aega 31. detsembrini 2026, et otsustada oma määruse üle. Seni võivad nad uute registreeringute peatamist pikendada.
• Lissabon ja Porto piiravad uusi AL-e juba tugevalt:
  • Lissaboni 2025. aasta detsembris heaks kiidetud määrusel on absoluutsed ja suhtelised piirangualad.
  • Porto on peatanud uued AL-id ajaloolises keskuses ja Bonfimis.

Miks see on enne üleminekut oluline. Piirangualal võib omavalitsuse määrus keelduda uuest AL-registreeringust kodule, mis oli eelneva kahe aasta jooksul eluruumi üürilepinguga välja üüritud (DL 128/2014, art. 15-B). Pärast tühistamist võib registreeringu tagasisaamine olla raske või võimatu. Kontrollige esmalt oma omavalitsuse kehtivat AL-määrust.

Kuidas AL-registreering lõpetada ja mis sellega juhtub

Teie omatava registreeringu jaoks ei ole „pausi“ võimalust. Muudetud DL 128/2014 kohaselt:

• Tegevuse lõpetamisest teatamine. Peate cessação da exploração'st (tegevuse lõpetamine) teatama Balcão Único Eletrónico (elektrooniline ühtne teeninduspunkt, gov.pt-s) kaudu 10 päeva jooksul selle toimumisest (art. 6). Peate sisse logima Chave Móvel Digitali, kodaniku kaardi või digitaalse sertifikaadiga. Näiteks Porto ei võta selle eest tasu.
• Mis registreeringuga juhtub. Tegevuse lõpetamine tähendab, et registreering tühistatakse (art. 9). Uuendus läheb automaatselt Turismo de Portugali riiklikku registrisse Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Teie AL-number lakkab seejärel olemast ja Te ei saa seda hiljem uuesti aktiveerida.
• Broneerimisplatvormid. Peate samade 10 päeva jooksul teavitama Airbnb-d, Bookingut ja teisi platvorme ning eemaldama oma kuulutused.
• Turismimaks. Sulgege oma konto omavalitsuse turismimaksu platvormil, kui Teie omavalitsusel see on.

Ettevõtlustegevuse lõpetamine Finanças'is

AL-tulu on ettevõtlustulu, mida maksustatakse IRS-i kategooria B alusel. Seetõttu on enamikul omanikel Portal das Finanças'is avatud início de atividade (ettevõtlustegevuse registreering).

• Kui AL oli Teie ainus tegevus: esitage declaração de cessação de atividade (tegevuse lõpetamise deklaratsioon) 30 päeva jooksul pärast lõpetamist (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Saate selle esitada veebis Portal das Finanças'is. Kui Teil on contabilidade organizada (täielik raamatupidamine), peab selle esitama Teie contabilista certificado (sertifitseeritud raamatupidaja).

• Kui Teil on muud kategooria B tegevust: esitate selle asemel muudatusdeklaratsiooni, eemaldades AL-i tegevuskoodi.

• Käibemaks. Pikaajaline eluruumide väljaüürimine on käibemaksust vabastatud (CIVA art. 9). Kui olite tavalises käibemaksukorras ja nõudsite ostult, renoveerimistöödelt või mööblilt käibemaksu tagasi, võib kodu üleviimine maksuvabale väljaüürimisele käivitada regularização (korrigeerimise) riigi kasuks:

  • kinnisvara ja ehitustööde puhul 20 aasta jooksul;
  • muude investeerimiskaupade puhul 5 aasta jooksul (CIVA art. 24–26).

  Kui kasutasite ainult väikeettevõtja vabastust ega nõudnud kunagi käibemaksu tagasi, seda tavaliselt ei teki.

• Kapitalikasum ja amortisatsioon. Kinnisvara ettevõtlustegevusest väljaviimisel on kasumi osas omad reeglid, mis üldjuhul lükatakse edasi müügini. Kui arvasite täieliku raamatupidamise alusel maha amortisatsiooni, võib selle tulla tagasi liita üleandmise aastal ja sellele järgneva kolme aasta jooksul (CIRS art. 3(10)).

Käibemaksu korrigeerimine ja kapitalikasumi olukord on kaks tehnilist punkti, mida raamatupidaja peaks enne deklaratsiooni esitamist kontrollima.

Kategooria B-lt kategooria F-le: kuidas maksustamine muutub

Pikaajalise üüri puhul:

• 25% määr väheneb pikemate üürilepingute puhul, alates viie- või enamaastastest üürilepingutest.
• 10% määr (EBF art. 45-C, lisatud dekreetseadusega 97/2026) kehtib 1. jaanuarist 2026 kuni 31. detsembrini 2029. See hõlmab lepinguid, mida kasutatakse ainult elamiseks ja mille üür jääb mõõduka üüri piiri, mis on 2026. aastal 2300 € kuus.
• Mahaarvamised. Saate maha arvata selliseid kulusid nagu IMI, korteriühistu tasud, remont, hooldus ja üürikindlustus. Te ei saa maha arvata finantseerimiskulusid, amortisatsiooni, AIMI-t ega mööblit, kodumasinaid ja sisustust (CIRS art. 41).

Mõned 10% määra puudutavad küsimused on veel lahendamata. Küsige oma nõustajalt, kuidas see kehtib mitteresidentidele ja kas see nõuab minimaalset üürilepingu kestust.

Kas endise AL-i üüri maksuvabastus kuni 2029. aastani kehtib endiselt?

Mais Habitação lõi täieliku IRS-i ja IRC vabastuse üürile kodudest, mis viidi AL-ilt üle alalise eluaseme üürile (EBF art. 74-A). See hõlmab üüri, mis on saadud kuni 31. detsembrini 2029, ilma üüri ülempiirita. Kõik järgmised tingimused tuli täita:

1. Üür tuleneb AL-iks kasutatud kinnisvara üleviimisest alalise eluaseme üürilepingule.
2. AL oli registreeritud ja endiselt AL-ina kasutusel 31. detsembriks 2022.
3. Üürileping oli allkirjastatud ja maksuametis registreeritud 31. detsembriks 2024.

Mida see täna tähendab:

• Kui lähete üle praegu, ei saa Te kvalifitseeruda. 2024. aasta tähtaeg on möödunud ja seda ei ole pikendatud.
• Kui Te juba kvalifitseerute:
  • Sama üürilepingu automaatsed pikenemised säilitavad vabastuse.
  • Kui üürileping lõpeb ja sõlmite pärast 2024. aastat uue lepingu, isegi sama üürnikuga, kaob vabastus. Maksuamet kinnitas seda siduvas otsuses (menetlus 26669, 2024).
  • AL-i registrist kustutamine enne 31. detsembrit 2022 diskvalifitseeris samuti omanikud.
• Mitteresidendid kvalifitseeruvad maksuameti andmetel (jaanuar 2025) samadel tingimustel.
• Deklareerimine. Deklareerite maksust vabastatud üüri siiski oma iga-aastases IRS-i deklaratsioonis, Anexo F selleks ette nähtud lahtris.

Kahe võimaluse netotootluse võrdlemine

Ärge võrrelge brutonäitajaid. Kasutage selles raamistikus oma numbreid vähemalt ühe terve aasta kohta.

AL-i netotulu

1. Broneeritud ööd × keskmine öö hind = brutotulu.
2. Lahutage platvormide vahendustasud, koristus ja pesupesemine, kommunaalteenused, internet ja TV, tarvikud, haldustasud, hooldus ja mööbli asendamine, AL-kindlustus, raamatupidamine, korteriühistu tasud ja IMI.
3. Lahutage tulumaks. Arvutage see 35% (või 50%) tulult Teie marginaalmääraga ja lisage kõik käibemaksud, mida Te edasi kanda ei saa.

Pikaajalise üüri netotulu

1. Kuuüür × 12, millest on maha arvatud varu üürnike vaheliste tühjade kuude jaoks.
2. Lahutage IMI, korteriühistu tasud, kindlustus, hooldus, haldustasud ja võimalik üüritagatise kindlustus.
3. Lahutage iga üürilepingu alguses makstav tempelmaks, mis on 10% ühe kuu üürist.
4. Lahutage maks 25% või 10% netosummalt (üür miinus mahaarvatavad kulud) või Teie liitmismäär, kui see on madalam.

Netotootlus = netotulu ÷ kodu praegune turuväärtus × 100. Võrrelge ka kulutatavaid tunde, seda, kui palju Teie tulu kõigub, ja üüri võlgnevuse riski. Pikaajaline üürileping piirab ka seda, millal saate kodu tagasi, pikenemisreeglite tõttu.

Möbleeritud või möbleerimata, kommunaalteenused ja kindlustus

• Mööbel. Võite kodu välja üürida möbleerituna, kuid mööbel ja kodumasinad ei ole pikaajalisest üürist mahaarvatavad. Lisage üürilepingule allkirjastatud inventarinimekiri koos fotodega. Eemaldage hotellilaadsed lisad, nagu voodipesu, hügieenitarbed ja võtmekastid.
• Kommunaalteenused. Pikaajaliste üüride puhul võtab üürnik tavaliselt elektri, vee ja gaasi enda nimele. Leppige üürilepingus kokku, kelle nimel milline leping on, ja võtke üleandmisel arvestinäidud. Tühistage ainult AL-iga seotud teenused, nagu külaliste WiFi, koristuslepingud ja kanalihalduri tellimused.
• Kindlustus. AL nõuab vastutuskindlustust vähemalt 75 000 € ulatuses nõude kohta (DL 128/2014, art. 13-A). Asendage see üürileandja kodukindlustusega. Kui kodu asub propriedade horizontal'i (korteriomandi) alla kuuluvas hoones, hoidke oma üksusel tulekindlustus. Kaaluge üüritagatise kindlustust.
• Luba ja märgis. Kontrollige, kas licença de utilização (kasutusluba) lubab eluasemekasutust. Kontrollige enne kuulutamist, kas energiamärgis kehtib.

Kontrollnimekiri

1. Kontrollige oma omavalitsuse AL-määrust ja piirangualasid ning otsustage, kas olete nõus, et Te ei pruugi AL-i juurde tagasi pöörduda.
2. Paluge raamatupidajal enne millegi sulgemist üle vaadata käibemaksu korrigeerimine, kapitalikasum ja amortisatsioon.
3. Täitke või tühistage tulevased broneeringud ning teatage seejärel AL-tegevuse lõpetamisest Balcão Único Eletrónico's 10 päeva jooksul.
4. Eemaldage oma kuulutused ja teavitage platvorme 10 päeva jooksul. Sulgege turismimaksu konto.
5. Esitage tegevuse lõpetamise deklaratsioon (või muudatusdeklaratsioon) Portal das Finanças'is 30 päeva jooksul.
6. Vahetage kindlustus, korraldage kommunaalteenused ning valmistage ette inventarinimekiri ja energiamärgis.
7. Allkirjastage üürileping, seejärel esitage Modelo 2 ja tasuge tempelmaks üürilepingu alguskuule järgneva kuu lõpuks.
8. Väljastage igakuiselt elektroonilised üürikviitungid ja deklareerige üür järgmisel kevadel Anexo F-is.