Portal das Finanças üürileandjatele: ligipääs, üürilepingud ja üürikviitungid

Portugali üürileandjana suhtlete maksuametiga (AT) peaaegu täielikult Portal das Finanças kaudu. Seal peate tegema neli asja. Esiteks hankige sisselogimise võimalus. Teiseks teatage igast üürilepingust selle alguskuule järgneva kuu lõpuks ja tasuge tempelmaks 10% ühe kuu üürist. Kolmandaks väljastage elektrooniline üürikviitung iga kord, kui Teile makstakse, välja arvatud juhul, kui olete sellest vabastatud (näiteks seetõttu, et olete 65-aastane või vanem) – sel juhul esitate selle asemel ühe aastadeklaratsiooni Modelo 44. Neljandaks teatage igast üürilepingu muudatusest ja selle lõppemisest järgmise kuu lõpuks. Kõike seda saate teha välismaalt.

Portaal on portugali keeles; allpool on menüünimed kursiivis ja nende sisestamine portaali otsinguribale on sageli kiireim tee.

Kuidas portaali sisse logida, ka välismaalt?

Sisselogimiseks vajate oma NIF-i (maksukohustuslase numbrit) ja ühte kahest: parooli (senha de acesso) või Autenticação.gov'i, mis tähendab Portugali kodaniku kaarti või Chave Móvel Digital'it (CMD, mobiilne sisselogimine, mis kasutab Teie telefoninumbrit ja PIN-koodi).

Võimalus 1: parool posti teel

1. Valige portaalis Registar-se (registreeru).
2. Täitke vorm oma NIF-i ja maksuaadressiga ning valige turvaküsimus.
3. AT saadab parooli CTT (Portugali post) kaudu Teie maksuaadressile (domicílio fiscal). Seda ei saadeta kunagi e-postiga ega mujale; kui Teil on maksuesindaja, läheb see temale.
4. AT annab kättetoimetamiseks keskmiselt 5 tööpäeva. Post välismaa aadressile võtab tavaliselt kauem aega.
5. Logige sisse valikuga Iniciar Sessão (logi sisse). Peate kohe määrama uue parooli, sest postiga saadetud parool aegub pärast esimest kasutamist.

Kontrollige esmalt, et Teie maksuaadress oleks ajakohane. Kui olete sisse loginud, kinnitage oma telefoninumber ja e-posti aadress jaotises Dados de Contacto (kontaktandmed). Kinnitatud telefoniga saate unustatud parooli taastada SMS-i teel (Recuperar senha, parooli taastamine), selle asemel et oodata uut kirja. Samuti saate sisse lülitada kaheastmelise sisselogimise SMS-iga (Segundo Fator de Autenticação, teine autentimistegur).

Võimalus 2: Chave Móvel Digital

Välisriigi kodanikud saavad siduda CMD oma passiga, kuid passipõhine CMD tuleb aktiveerida isiklikult. Seda saate teha Portugalis kodanike teeninduspunktis või eelneval kokkuleppel Portugali konsulaadis välismaal. Võtke kaasa pass ja telefon, millele SMS-kood saabub.

Kellegi teise volitamine

Võite volitada kolmanda isiku, näiteks kinnisvarahalduri, Teie eest kviitungeid väljastama. Tehke seda Modelo 2-s või portaalis. Volitus hõlmab ainult kviitungeid; see ei luba tal näha Teie ülejäänud maksuandmeid. Vastutate ise kõige eest, mis on esitatud hilinenult või valesti.

Kus on üürileandja teenused?

AT koondab üürileandja teenused oma üürialasse Arrendamento (mõnikord kuvatakse kui e-Arrendamento). Peamised valikud on:

• Contratos (lepingud): Comunicar contrato (teata üürilepingust), Comunicar Alteração (teata muudatusest), Comunicar Cessação (teata üürilepingu lõppemisest) ja Consultar contrato (vaata üürilepingut).
• Recibos de Renda (üürikviitungid): Emitir (väljasta) ja Consultar (vaata ja sealt tühista).
• Modelo 44: Preencher Declaração (täida deklaratsioon) ja Consultar Declaração (vaata saadetud deklaratsiooni).

Kuidas registreerida üürileping ja tasuda tempelmaks?

Igast üürilepingust, allüürilepingust ja üürilepingu eellepingust, mille puhul üürnikul on kinnisvara juba käes, tuleb AT-le teatada vormil Modelo 2 (tempelmaksu deklaratsioon). Tähtaeg on üürilepingu alguskuule järgneva kuu lõpp (10. novembril algava üürilepingu puhul 31. detsembriks). Kui üürileandjaid on mitu, võib üks neist esitada deklaratsiooni kõigi eest, nimetades teised.

1. Otsige Comunicar contrato või avage Contratos > Comunicar contrato.
2. Tuvastage kinnisvara selle registriartikli (artigo matricial) ja osa järgi, nagu on näidatud caderneta predial'is (kinnisvara register).
3. Sisestage iga üürileandja ja üürnik NIF-i järgi. Üürnikel peavad olema Portugali NIF-id.
4. Sisestage alguskuupäev, kestus, üür, selle maksmise sagedus ja kasutusotstarve. Kodu puhul on kasutusotstarve habitação (eluase). Alates 2026. aastast võib üüri maksumäär sõltuda sellest, kas üürileping on ainult elamiseks, seega märkige kasutusotstarve õigesti.
5. Salvestage mustand, kontrollige seda ja esitage.
6. Esitamisel arvutab AT imposto do selo (tempelmaksu) ja väljastab maksedokumendi. Määr on 10% ühe kuu üürist (tempelmaksu üldtabel, punkt 2). Kui üür lepingus aja jooksul muutub, arvutatakse maks kõrgeima üüri pealt. Tasuge see sama tähtaja jooksul: üürilepingu alguskuule järgneva kuu lõpuks.

Maksuametis (Serviço de Finanças) saate deklaratsiooni esitada ainult kahel juhul: kui olete 65-aastane või vanem või kui Teil ei ole elektroonilist postkasti ja Teie üüritulu on allpool järgmises jaotises kirjeldatud piiri. Kõik teised peavad esitama selle veebis.

Hilinenud või esitamata Modelo 2 eest võidakse määrata trahv 150 €–3750 € (RGIT art. 117(1)). Tasumata tempelmaksult arvestatakse ka intressi.

Üürilepingu muudatused

• Iga-aastasest seadusjärgsest üüri ajakohastamisest ei pea teatama. Teatage sellest ainult siis, kui soovite, et kviitungitel kuvataks uus üür automaatselt.
• Lepingutingimuste muutmisega kokku lepitud üüri tõstmine on muudatus: teatage sellest valikuga Comunicar Alteração järgmise kuu lõpuks. Selle pealt tuleb tasuda tempelmaks 10% kuise tõusu summast.
• Kui muutub üürileandja, üürnik, kinnisvara või lepingu liik, ei saa Te kasutada veebipõhist muudatuste vormi. Kasutage e-Balcão'd, portaali veebipõhist abilauda, või maksuametit.

Kes peab väljastama elektroonilisi üürikviitungeid ja kes on sellest vabastatud?

CIRS-i artikli 115 ja Portaria 98-A/2015 kohaselt peate väljastama elektroonilise üürikviitungi (recibo de renda eletrónico) iga summa kohta, mille üürnik Teile maksab. See hõlmab tagatisraha (caução) ja ette makstud üüri (adiantamento). AT ütleb, et kviitung tuleb väljastada raha kättesaamisel.

Olete vabastatud (Portaria 98-A/2015 art. 5), kui kehtib üks järgmistest:

• Vanus: olite eelmise aasta 31. detsembril 65-aastane või vanem. Vabastus on isiklik. Kui kinnisvara omavad kaasomanikud, on vabastatud ainult 65-aastane või vanem kaasomanik.
• Maarendilepingud: üür tuleneb maarendikorra alusel sõlmitud lepingust.
• Väike tulu ilma elektroonilise postkastita: mõlemad tingimused peavad olema täidetud.
  • Teil ei ole elektroonilist postkasti (caixa postal eletrónica) ega ole kohustust seda omada.
  • Teie eelmise aasta üüritulu ei ületanud kahekordset IAS-i (sotsiaaltoetuste indeks). 2025. aastal saadud tulu puhul oli see 1045 €. 2026. aasta jaoks annab AT summaks 1074,26 €. Kui Teil eelmisel aastal üüritulu ei olnud, on kriteeriumiks see, kas eeldate, et selle aasta üür jääb sellesse piiri.

Vabastus ei tähenda, et võite vaikida. Kui olete vabastatud ja otsustate elektroonilisi kviitungeid mitte väljastada, peate esitama Modelo 44, milles on loetletud aasta jooksul saadud üür. Tähtaeg on järgmise aasta veebruari lõpp. See tähtaeg nihutati jaanuarist dekreetseadusega 49/2025 (Decree-Law 49/2025) ja kehtis esimest korda 2026. aastal; kuna 28. veebruar 2026 oli laupäev, langes selle aasta tähtaeg 2. märtsile. Praeguse infolehe kohaselt võtab AT Modelo 44 vastu ainult veebis, valiku Modelo 44 – Preencher Declaração kaudu. Peate siiski andma oma üürnikule mingi maksetõendi.

Kui olete vabastatud, võite siiski valida elektrooniliste kviitungite väljastamise. Kui olete väljastanud esimese, kehtivad Teile tavalised reeglid. Samal päeval peate väljastama kviitungid ka aasta varasemate kuude kohta.

Kuidas väljastada kviitung iga kuu?

Kviitungeid saate väljastada alles siis, kui üürilepingust on teatatud.

1. Avage Recibos de Renda > Emitir (või otsige „recibo de renda“).
2. Valige üürileping.
3. Sisestage periood, mida makse katab, ja kuupäev, mil Te raha tegelikult saite (data de recebimento).
4. Kontrollige summat. Portaal täidab üüri lepingu põhjal, kuid saate selle muuta tegelikult makstud summaks. Valige makse liik: üür, tagatisraha või ettemaks.
5. Väljastage kviitung. Üürnik näeb seda oma portaaliosas. Väljastatud kviitungid on kättesaadavad 4 aastat.

Mõned praktilised punktid:

• Üks kviitung katab üürilepingu ka siis, kui üürnikke on mitu.
• Kaasomanikud võivad väljastada ühe kviitungi kogu üüri kohta või igaüks oma osa kohta eraldi kviitungi.
• AT juhiste kohaselt tuleb iga kuu üüri kohta väljastada eraldi kviitung, mitte üks kviitung mitme kuu kohta.
• Kviitungi väljastamata jätmise või hilinenud väljastamise eest võidakse määrata trahv 150 €–3750 € (RGIT art. 123).

Kviitungi parandamine või tühistamine

Väljastatud kviitungit ei saa muuta. Vea parandamiseks leidke see jaotisest Recibos de Renda > Consultar, tühistage see (Anular) ja väljastage õige kviitung. Kviitungi saate tühistada kuni selle aasta IRS-i deklaratsiooni esitamise perioodi lõpuni, mille alla üür kuulub. See periood lõpeb tavaliselt järgmise aasta 30. juunil. Tühistatud kviitungil ei ole maksumõju ja AT teatab üürnikule, et see on tühistatud.

Mis siis, kui üürnik maksab hilinenult või ainult osa üürist?

Kviitung on maksetõend. Kui üürnik ei ole midagi maksnud, ei väljasta Te kviitungit.

• Osaline makse: väljastage kviitung tegelikult saadud summa kohta selle kuu eest. Väljastage teine, kui ülejäänu laekub.
• Hilinenud makse: kui raha laekub, väljastage kviitung kuu kohta, mida see katab, koos tegeliku kättesaamise kuupäevaga. Tsiviilseadustiku art. 1041 kohaselt võite hilinenud üüri puhul nõuda ka hüvitist 20% võlgnetavast summast. Selle õiguse kaotate, kui üürnik maksab 8 päeva jooksul pärast maksetähtaega. Kui on olemas käendaja (fiador) ja üürnik ei ole nende 8 päeva jooksul maksnud, peate käendajat teavitama järgmise 90 päeva jooksul.
• Püsiv võlgnevus: võite üürilepingu lõpetada, kui üürnik on 3 kuud või rohkem maksetega maas (tsiviilseadustiku art. 1083(3)). Samuti võite selle lõpetada, kui üürnik maksab 12 kuu jooksul rohkem kui neli korda üle 8 päeva hiljem, tingimusel et hoiatasite teda pärast kolmandat hilinemist tähitud kirjaga (art. 1083(4)). 30. septembril 2026 parlamendis vastu võetud eelnõu lühendaks neid tähtaegu, kuid see ei ole veel seadus.

Kuidas teatada üürilepingu lõppemisest?

Kui üürileping lõpeb mis tahes põhjusel, teatage sellest valikuga Contratos > Comunicar Cessação lõppemisele järgneva kuu lõpuks. Märkige tegelik lõppkuupäev. Veenduge, et olete väljastanud kviitungid kõigi kuni selle kuupäevani saadud maksete kohta.

Lõpetamine ei ole tühistamine: Anular jaotises Consultar contrato on mõeldud ekslikult registreeritud üürilepingu jaoks ja see on võimatu, kui kviitungid on juba olemas.

Peamised tähtajad

Kui jääte hätta, kasutage portaalis e-Balcão'd või helistage AT infoliinile +351 217 206 707 (tööpäevadel kell 09.00–19.00).