Siirtyminen Alojamento Local -vuokrauksesta pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen Portugalissa

Asunnon siirtäminen alojamento local -toiminnasta (AL, luvanvarainen lyhytaikainen majoitus) pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen on enimmäkseen paperityötä. Ilmoitatte AL-toiminnan päättymisestä, mikä peruu rekisteröinnin. Lopetatte tai muutatte liiketoimintanne verotoimistossa. Sitten allekirjoitatte ja rekisteröitte tavallisen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen. Entisten AL-asuntojen täysi IRS-verovapaus on nyt suljettu uusilta siirtyjiltä, koska vuokrasopimus oli allekirjoitettava ja rekisteröitävä 31.12.2024 mennessä. Uuden vuokrasopimuksen vuokraa verotetaan sen sijaan tavallisena vuokratulona, usein 25 %:lla tai 10 %:lla. Ennen siirtymistä tarkistakaa, voisitteko koskaan palata AL-toimintaan alueellanne ja onko aiemmin palautettu arvonlisävero maksettava takaisin.

AL-säännöt vuonna 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) keskeytti uudet AL-rekisteröinnit valtakunnallisesti vuonna 2023.
• Decree-Law 76/2024, voimassa 1.11.2024 lähtien, poisti valtakunnallisen keskeytyksen ja siirsi päätösvallan kunnille:
  • Rekisteröinnit eivät enää vanhene.
  • Kunnat voivat hyväksyä omia AL-määräyksiään, joissa on áreas de contenção -alueita (rajoitusalueet) ja áreas de crescimento sustentável -alueita (kestävän kasvun alueet), jotka määritellään kaupunginosittain (DL 128/2014, art. 15-A).
• Decree-Law 151/2026 antaa kunnille, joissa oli yli 1 000 AL-rekisteröintiä 31.12.2025, aikaa 31.12.2026 asti päättää määräyksistään. Sillä välin ne voivat jatkaa uusien rekisteröintien keskeytyksiä.
• Lissabon ja Porto rajoittavat jo uusia AL-rekisteröintejä voimakkaasti:
  • Joulukuussa 2025 hyväksytyssä Lissabonin määräyksessä on ehdottomia ja suhteellisia rajoitusalueita.
  • Porto on keskeyttänyt uudet AL-rekisteröinnit historiallisessa keskustassa ja Bonfimissa.

Miksi tällä on merkitystä ennen siirtymistä. Rajoitusalueella kunnan määräys voi evätä uuden AL-rekisteröinnin asunnolta, joka on ollut vuokrattuna asuinhuoneiston vuokrasopimuksella edellisten kahden vuoden aikana (DL 128/2014, art. 15-B). Kun perutte rekisteröinnin, sen saaminen takaisin voi olla vaikeaa tai mahdotonta. Tarkistakaa ensin kuntanne voimassa oleva AL-määräys.

Miten AL-rekisteröinti lopetetaan ja mitä sille tapahtuu

Hallussanne olevalle rekisteröinnille ei ole ”tauko”-vaihtoehtoa. Muutetun DL 128/2014:n mukaan:

• Toiminnan päättymisestä ilmoittaminen. Teidän on ilmoitettava cessação da exploração -tapahtumasta (toiminnan päättyminen) Balcão Único Eletrónico -palvelussa (sähköinen yhden luukun palvelu, gov.pt) 10 päivän kuluessa sen tapahtumisesta (art. 6). Teidän on kirjauduttava Chave Móvel Digitalilla, Citizen Card -henkilökortilla tai digitaalisella varmenteella. Esimerkiksi Porto ei peri maksua.
• Mitä rekisteröinnille tapahtuu. Toiminnan päättäminen tarkoittaa, että rekisteröinti perutaan (art. 9). Päivitys siirtyy automaattisesti Turismo de Portugalin kansalliseen rekisteriin, Registo Nacional de Alojamento Local -rekisteriin (RNAL). AL-numeronne lakkaa silloin olemasta, ettekä voi aktivoida sitä myöhemmin uudelleen.
• Varausalustat. Teidän on ilmoitettava Airbnb:lle, Bookingille ja muille alustoille saman 10 päivän kuluessa ja poistettava ilmoituksenne.
• Turistivero. Sulkekaa tilinne kunnan turistiverojärjestelmässä, jos kunnallanne sellainen on.

Liiketoiminnan lopettaminen Finançasissa

AL-tulo on liiketuloa, jota verotetaan IRS:n luokassa B. Useimmilla omistajilla on siksi avoin início de atividade -ilmoitus (liiketoiminnan rekisteröinti) Portal das Finanças -palvelussa.

• Jos AL oli ainoa toimintanne: jättäkää declaração de cessação de atividade -ilmoitus (lopettamisilmoitus) 30 päivän kuluessa lopettamisesta (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Voitte jättää sen verkossa Portal das Finanças -palvelussa. Jos teillä on contabilidade organizada (täysi kirjanpito), contabilista certificadonne (auktorisoitu kirjanpitäjä) on toimitettava se.

• Jos teillä on muuta luokan B toimintaa: jätätte sen sijaan muutosilmoituksen, jolla AL-toimialakoodi poistetaan.

• Arvonlisävero. Pitkäaikainen asuntojen vuokraus on vapautettu arvonlisäverosta (CIVA art. 9). Jos olitte tavallisessa ALV-järjestelmässä ja vähensitte arvonlisäveron ostosta, peruskorjaustöistä tai kalusteista, asunnon siirtäminen verovapaaseen vuokraukseen voi laukaista regularização-oikaisun (oikaisu) valtion hyväksi:

  • kiinteistön ja rakennustöiden osalta 20 vuoden ajalta;
  • muiden investointihyödykkeiden osalta 5 vuoden ajalta (CIVA art. 24–26).

  Jos käytitte vain pienyritysten vapautusta ettekä koskaan vähentäneet arvonlisäveroa, tätä ei yleensä synny.

• Luovutusvoitot ja poistot. Kiinteistön siirtämiseen pois liiketoiminnasta sovelletaan omia voittoja koskevia sääntöjä, ja voittoja lykätään yleensä myyntiin asti. Jos teitte poistoja täydessä kirjanpidossa, ne on ehkä lisättävä takaisin siirtovuoden ja kolmen seuraavan vuoden aikana (CIRS art. 3(10)).

Arvonlisäveron oikaisu ja luovutusvoittoasema ovat ne kaksi teknistä seikkaa, jotka kirjanpitäjän kannattaa tarkistaa ennen ilmoituksen jättämistä.

Luokasta B luokkaan F: miten verotus muuttuu

Pitkäaikaisessa vuokrassa:

• 25 %:n verokanta laskee pidemmissä vuokrasopimuksissa vähintään 5 vuoden vuokrasopimuksista alkaen.
• 10 %:n verokantaa (EBF art. 45-C, lisätty asetuksella Decree-Law 97/2026) sovelletaan 1.1.2026–31.12.2029. Se koskee yksinomaan asumiskäyttöön käytettäviä sopimuksia, joiden vuokra on kohtuullisen rajan sisällä, joka on 2 300 € kuukaudessa vuonna 2026.
• Vähennykset. Voitte vähentää kuluja, kuten IMI:n, taloyhtiömaksut, korjaukset, kunnossapidon ja vuokravakuutuksen. Ette voi vähentää rahoituskuluja, poistoja, AIMI:tä tai kalusteita, kodinkoneita ja sisustusta (CIRS art. 41).

Jotkin 10 %:n verokantaa koskevat seikat ovat yhä ratkaisematta. Kysykää neuvojaltanne, miten sitä sovelletaan ulkomailla asuviin ja edellyttääkö se vuokrasopimukselta vähimmäiskestoa.

Koskeeko entisten AL-asuntojen vuokran verovapaus vuoteen 2029 yhä?

Mais Habitação loi täyden IRS- ja IRC-verovapauden vuokralle asunnoista, jotka siirrettiin AL-toiminnasta vakituiseen asuntovuokraukseen (EBF art. 74-A). Se kattaa 31.12.2029 asti saadun vuokran ilman vuokrakattoa. Kaikkien seuraavien edellytysten oli täytyttävä:

1. Vuokra perustuu AL-käytössä olleen kiinteistön siirtämiseen vakituisen asumisen vuokrasopimukseen.
2. AL oli rekisteröity ja edelleen AL-käytössä 31.12.2022 mennessä.
3. Vuokrasopimus allekirjoitettiin ja rekisteröitiin verotoimistoon 31.12.2024 mennessä.

Mitä tämä tarkoittaa nykyään:

• Jos siirrytte nyt, ette voi olla oikeutettu. Vuoden 2024 määräaika on umpeutunut, eikä sitä ole jatkettu.
• Jos olette jo oikeutettu:
  • Saman vuokrasopimuksen automaattiset jatkot säilyttävät vapautuksen.
  • Jos vuokrasopimus päättyy ja allekirjoitatte uuden sopimuksen vuoden 2024 jälkeen, vaikka samalle vuokralaiselle, vapautus menetetään. Verotoimisto vahvisti tämän sitovassa ennakkoratkaisussa (asia 26669, 2024).
  • AL-rekisteröinnin peruminen ennen 31.12.2022 sulki myös omistajat vapautuksen ulkopuolelle.
• Ulkomailla asuvat ovat oikeutettuja samoin ehdoin verotoimiston mukaan (tammikuu 2025).
• Ilmoittaminen. Ilmoitatte verovapaan vuokran silti vuotuisessa IRS-veroilmoituksessanne Anexo F:n erityisessä kentässä.

Kahden vaihtoehdon nettotuoton vertailu

Älkää verratko bruttolukuja. Käyttäkää omia lukujanne vähintään yhden kokonaisen vuoden ajalta tässä kehyksessä.

AL-nettotulo

1. Varatut yöt × keskimääräinen yöhinta = bruttoliikevaihto.
2. Vähentäkää alustojen palkkiot, siivous ja pyykki, käyttökulut, internet ja televisio, kulutustarvikkeet, hallinnointipalkkiot, kunnossapito ja kalusteiden uusiminen, AL-vakuutus, kirjanpito, taloyhtiömaksut ja IMI.
3. Vähentäkää tulovero. Laskekaa se 35 prosentista (tai 50 prosentista) liikevaihdosta marginaaliveroprosentillanne ja lisätkää arvonlisävero, jota ette voi siirtää eteenpäin.

Pitkäaikaisen vuokrauksen nettotulo

1. Kuukausivuokra × 12, josta vähennetään varaus vuokralaisten välisille tyhjille kuukausille.
2. Vähentäkää IMI, taloyhtiömaksut, vakuutus, kunnossapito, hallinnointipalkkiot ja mahdollinen vuokratakuuvakuutus.
3. Vähentäkää kunkin vuokrasopimuksen alussa maksamanne leimavero, joka on 10 % yhden kuukauden vuokrasta.
4. Vähentäkää 25 %:n tai 10 %:n vero nettoluvusta (vuokra vähennettynä vähennyskelpoisilla kuluilla) tai yhdistetty verokantanne, jos se on alempi.

Nettotuotto = nettotulo ÷ asunnon nykyinen markkina-arvo × 100. Verratkaa myös käyttämiänne tunteja, tulojenne vaihtelua ja vuokrarästien riskiä. Pitkäaikainen vuokrasopimus rajoittaa myös sitä, milloin saatte asunnon takaisin, jatkamissääntöjen vuoksi.

Kalustettu vai kalustamaton, käyttökulut ja vakuutukset

• Kalusteet. Voitte vuokrata asunnon kalustettuna, mutta kalusteet ja kodinkoneet eivät ole vähennyskelpoisia pitkäaikaisesta vuokrasta. Liittäkää vuokrasopimukseen allekirjoitettu kuntoraportti valokuvineen. Poistakaa hotellityyliset lisät, kuten liinavaatteet, hygieniatuotteet ja avainlaatikot.
• Käyttökulut. Pitkäaikaisissa vuokrauksissa vuokralainen ottaa yleensä sähkön, veden ja kaasun omiin nimiinsä. Sopikaa vuokrasopimuksessa, kenellä on mikäkin sopimus, ja ottakaa mittarilukemat luovutuksen yhteydessä. Perukaa pelkästään AL-toimintaan liittyvät palvelut, kuten vieraiden Wi-Fi, siivoussopimukset ja kanavanhallintatilaukset.
• Vakuutukset. AL edellyttää vastuuvakuutusta, jonka vakuutusmäärä on vähintään 75 000 € vahinkoa kohden (DL 128/2014, art. 13-A). Korvatkaa se vuokranantajan kotivakuutuksella. Jos asunto on propriedade horizontal -rakennuksessa (taloyhtiö), pitäkää huoneistonne palovakuutus voimassa. Harkitkaa vuokratakuuvakuutusta.
• Lupa ja todistus. Tarkistakaa, että licença de utilização (käyttölupa) sallii asumisen. Tarkistakaa, että energiatodistus on voimassa ennen kuin ilmoitatte asunnosta.

Tarkistuslista

1. Tarkistakaa kuntanne AL-määräys ja rajoitusalueet ja päättäkää, hyväksyttekö, että ette ehkä voi palata AL-toimintaan.
2. Pyytäkää kirjanpitäjää tarkistamaan arvonlisäveron oikaisu, luovutusvoitot ja poistot ennen kuin lopetatte mitään.
3. Toteuttakaa tai perukaa tulevat varaukset ja ilmoittakaa sitten AL-toiminnan päättymisestä Balcão Único Eletrónico -palvelussa 10 päivän kuluessa.
4. Poistakaa ilmoituksenne ja ilmoittakaa alustoille 10 päivän kuluessa. Sulkekaa turistiverotili.
5. Jättäkää lopettamisilmoitus (tai muutosilmoitus) Portal das Finanças -palvelussa 30 päivän kuluessa.
6. Vaihtakaa vakuutus, järjestäkää käyttökulut ja valmistelkaa kuntoraportti ja energiatodistus.
7. Allekirjoittakaa vuokrasopimus, jättäkää sitten Modelo 2 ja maksakaa leimavero vuokrasuhteen alkamista seuraavan kuukauden loppuun mennessä.
8. Antakaa sähköiset vuokrakuitit joka kuukausi ja ilmoittakaa vuokra Anexo F -liitteessä seuraavana keväänä.