Portal das Finanças vuokranantajille: kirjautuminen, vuokrasopimukset ja vuokrakuitit

Vuokranantajana Portugalissa asioitte veroviranomaisen (AT) kanssa lähes kokonaan Portal das Finanças -palvelun kautta. Siellä on hoidettava neljä asiaa. Ensinnäkin hankkikaa tapa kirjautua sisään. Toiseksi ilmoittakaa jokainen vuokrasopimus sen alkamista seuraavan kuukauden loppuun mennessä ja maksakaa leimavero, joka on 10 % yhden kuukauden vuokrasta. Kolmanneksi antakaa sähköinen vuokrakuitti aina, kun saatte maksun, ellette ole vapautettu (esimerkiksi siksi, että olette 65-vuotias tai vanhempi), jolloin jätätte sen sijaan yhden vuosi-ilmoituksen, Modelo 44:n. Neljänneksi ilmoittakaa kaikki vuokrasopimuksen muutokset ja sen päättyminen seuraavan kuukauden loppuun mennessä. Kaiken tämän voi hoitaa ulkomailta.

Portaali on portugalinkielinen; alla olevat valikkojen nimet ovat kursiivilla, ja niiden kirjoittaminen portaalin hakukenttään on usein nopein tapa löytää ne.

Miten kirjaudun portaaliin, myös ulkomailta?

Kirjautumiseen tarvitsette NIF-tunnisteenne (verotunniste) ja jommankumman seuraavista: salasanan (senha de acesso) tai Autenticação.gov-tunnistautumisen, eli portugalilaisen Citizen Card -henkilökortin tai Chave Móvel Digitalin (CMD, mobiilitunnistautuminen, joka käyttää puhelinnumeroanne ja PIN-koodia).

Vaihtoehto 1: salasana postitse

1. Valitkaa portaalissa Registar-se (rekisteröidy).
2. Täyttäkää lomake NIF-tunnisteellanne ja verotusosoitteellanne ja valitkaa turvakysymys.
3. AT postittaa salasanan CTT:n (Portugalin posti) kautta verotusosoitteeseenne (domicílio fiscal). Sitä ei koskaan lähetetä sähköpostitse tai muualle; jos teillä on veroedustaja, se lähetetään hänelle.
4. AT ilmoittaa toimitusajaksi keskimäärin 5 arkipäivää. Posti ulkomaiseen osoitteeseen kestää yleensä kauemmin.
5. Kirjautukaa sisään valinnalla Iniciar Sessão (kirjaudu). Teidän on asetettava uusi salasana heti, koska postitettu salasana vanhenee ensimmäisen käytön jälkeen.

Tarkistakaa ensin, että verotusosoitteenne on ajan tasalla. Kun olette kirjautunut, vahvistakaa puhelinnumeronne ja sähköpostiosoitteenne kohdassa Dados de Contacto (yhteystiedot). Vahvistetun puhelinnumeron avulla voitte palauttaa unohtuneen salasanan tekstiviestillä (Recuperar senha, palauta salasana) sen sijaan, että odottaisitte uutta kirjettä. Voitte myös ottaa käyttöön kaksivaiheisen tekstiviestitunnistautumisen (Segundo Fator de Autenticação, toinen tunnistautumistekijä).

Vaihtoehto 2: Chave Móvel Digital

Ulkomaiden kansalaiset voivat liittää CMD:n passiinsa, mutta passiin perustuva CMD on aktivoitava henkilökohtaisesti. Sen voi tehdä kansalaispalvelupisteessä Portugalissa tai ajanvarauksella Portugalin konsulaatissa ulkomailla. Ottakaa mukaan passinne ja puhelin, johon tekstiviestikoodi lähetetään.

Asioiden hoitaminen jonkun toisen kautta

Voitte valtuuttaa kolmannen osapuolen, kuten kiinteistönhoitajan, antamaan kuitit puolestanne. Tämä tehdään Modelo 2:ssa tai portaalissa. Valtuutus koskee vain kuitteja; se ei anna oikeutta nähdä muita verotietojanne. Vastaatte itse kaikesta, mikä jätetään myöhässä tai virheellisesti.

Missä vuokranantajan palvelut ovat?

AT kokoaa vuokranantajan palvelut vuokrausosioonsa Arrendamento (näkyy joskus nimellä e-Arrendamento). Tärkeimmät vaihtoehdot ovat:

• Contratos (sopimukset): Comunicar contrato (ilmoita vuokrasopimus), Comunicar Alteração (ilmoita muutos), Comunicar Cessação (ilmoita vuokrasuhteen päättyminen) ja Consultar contrato (tarkastele vuokrasopimusta).
• Recibos de Renda (vuokrakuitit): Emitir (anna) ja Consultar (tarkastele, ja sieltä mitätöi).
• Modelo 44: Preencher Declaração (täytä ilmoitus) ja Consultar Declaração (tarkastele lähettämäänne ilmoitusta).

Miten rekisteröin vuokrasopimuksen ja maksan leimaveron?

Jokainen vuokrasopimus, alivuokrasopimus ja esisopimus, jossa vuokralaisella on jo kiinteistö hallussaan, on ilmoitettava AT:lle Modelo 2 -lomakkeella (leimaveroilmoitus). Määräaika on vuokrasuhteen alkamista seuraavan kuukauden loppu. (10. marraskuuta alkava vuokrasopimus: 31. joulukuuta mennessä.) Jos vuokranantajia on useita, yksi heistä voi tehdä ilmoituksen kaikkien puolesta ja nimetä muut.

1. Hakekaa Comunicar contrato tai avatkaa Contratos > Comunicar contrato.
2. Yksilöikää kiinteistö sen kiinteistörekisterinumerolla (artigo matricial) ja huoneistolla, kuten ne näkyvät caderneta predial -otteessa (kiinteistörekisteriote).
3. Merkitkää jokainen vuokranantaja ja vuokralainen NIF-tunnisteella. Vuokralaisilla on oltava portugalilainen NIF.
4. Merkitkää alkamispäivä, kesto, vuokra, maksuväli ja käyttötarkoitus. Asunnon käyttötarkoitus on habitação (asuminen). Vuodesta 2026 lähtien vuokran verokanta voi riippua siitä, onko vuokrasopimus yksinomaan asumiskäyttöön, joten merkitkää käyttötarkoitus oikein.
5. Tallentakaa luonnos, tarkistakaa se ja lähettäkää.
6. Lähettäessänne AT laskee imposto do selo -leimaveron ja antaa maksuasiakirjan. Verokanta on 10 % yhden kuukauden vuokrasta (leimaverotaulukon kohta 2). Jos vuokra muuttuu sopimuksen aikana, vero lasketaan korkeimman vuokran mukaan. Maksakaa se samassa määräajassa: vuokrasuhteen alkamista seuraavan kuukauden loppuun mennessä.

Voitte tehdä ilmoituksen sen sijaan verotoimistossa (Serviço de Finanças) vain kahdessa tapauksessa: jos olette 65-vuotias tai vanhempi tai jos teillä ei ole sähköistä postilaatikkoa ja vuokratulonne alittaa seuraavassa osiossa kuvatun rajan. Kaikkien muiden on tehtävä ilmoitus verkossa.

Myöhästyneestä tai puuttuvasta Modelo 2 -ilmoituksesta voidaan määrätä 150–3 750 euron sakko (RGIT art. 117(1)). Maksamattomalle leimaverolle kertyy lisäksi korkoa.

Vuokrasopimuksen muutokset

• Vuosittaista lakisääteistä vuokrantarkistusta ei tarvitse ilmoittaa. Ilmoittakaa se vain, jos haluatte kuittien näyttävän uuden vuokran automaattisesti.
• Sopimusehtoja muuttamalla sovittu vuokrankorotus on muutos: ilmoittakaa se toiminnolla Comunicar Alteração seuraavan kuukauden loppuun mennessä. Siitä maksetaan leimaveroa 10 % kuukausittaisesta korotuksesta.
• Jos vuokranantaja, vuokralainen, kiinteistö tai sopimustyyppi muuttuu, verkon muutoslomaketta ei voi käyttää. Käyttäkää e-Balcão-palvelua, portaalin verkkoasiointipistettä, tai verotoimistoa.

Kenen on annettava sähköiset vuokrakuitit ja kuka on vapautettu?

CIRS:n 115 artiklan ja asetuksen Portaria 98-A/2015 nojalla teidän on annettava sähköinen vuokrakuitti (recibo de renda eletrónico) jokaisesta vuokralaisen teille maksamasta määrästä. Tämä koskee myös vakuuksia (caução) ja etukäteen maksettua vuokraa (adiantamento). AT:n mukaan kuitti annetaan, kun rahat vastaanotetaan.

Olette vapautettu (Portaria 98-A/2015, art. 5), jos jokin seuraavista pätee:

• Ikä: olitte 65-vuotias tai vanhempi edellisen vuoden 31. joulukuuta. Vapautus on henkilökohtainen. Jos kiinteistöllä on useita yhteisomistajia, vain 65 vuotta täyttänyt yhteisomistaja on vapautettu.
• Maatalousvuokrasopimukset: vuokra perustuu maatalousvuokrajärjestelmän mukaiseen vuokrasopimukseen.
• Pienet tulot ilman sähköistä postilaatikkoa: molempien on toteuduttava.
  • Teillä ei ole sähköistä postilaatikkoa (caixa postal eletrónica), eikä teiltä vaadita sitä.
  • Vuokratulonne edellisenä vuonna olivat enintään kaksi kertaa IAS (sosiaalituen indeksi). Vuonna 2025 saaduissa tuloissa se oli 1 045 €. Vuodelle 2026 AT ilmoittaa 1 074,26 €. Jos teillä ei ollut vuokratuloja edellisenä vuonna, ratkaisevaa on, odotatteko tämän vuoden vuokran pysyvän tuon rajan sisällä.

Vapautus ei tarkoita, että voisitte jättää asian ilmoittamatta. Jos olette vapautettu ettekä halua antaa sähköisiä kuitteja, teidän on jätettävä Modelo 44, jossa luetellaan vuoden aikana saamanne vuokrat. Sen määräpäivä on seuraavan vuoden helmikuun loppu. Määräaika siirrettiin tammikuusta asetuksella Decree-Law 49/2025, ja sitä sovellettiin ensimmäisen kertaa vuonna 2026; koska 28.2.2026 oli lauantai, sen vuoden määräaika osui 2. maaliskuuta. Nykyisen tiedotteensa mukaan AT ottaa Modelo 44:n vastaan vain verkossa toiminnolla Modelo 44 – Preencher Declaração. Teidän on silti annettava vuokralaiselle jonkinlainen maksutosite.

Jos olette vapautettu, voitte silti halutessanne antaa sähköisiä kuitteja. Kun annatte ensimmäisen, teihin sovelletaan tavallisia sääntöjä. Samana päivänä teidän on myös annettava kuitit vuoden aiemmilta kuukausilta.

Miten annan kuitin joka kuukausi?

Kuitteja voi antaa vasta, kun vuokrasopimus on ilmoitettu.

1. Avatkaa Recibos de Renda > Emitir (tai hakekaa ”recibo de renda”).
2. Valitkaa vuokrasopimus.
3. Merkitkää jakso, jota maksu koskee, ja päivä, jona tosiasiallisesti saitte rahat (data de recebimento).
4. Tarkistakaa määrä. Portaali täyttää vuokran vuokrasopimuksesta, mutta voitte muuttaa sen tosiasiallisesti maksettuun määrään. Valitkaa maksun tyyppi: vuokra, vakuus tai ennakko.
5. Antakaa kuitti. Vuokralainen näkee sen omassa portaaliosiossaan. Annetut kuitit ovat saatavilla 4 vuoden ajan.

Muutama käytännön seikka:

• Yksi kuitti kattaa vuokrasopimuksen, vaikka vuokralaisia olisi useita.
• Yhteisomistajat voivat antaa yhden kuitin koko vuokrasta tai kukin oman osuutensa kuitin.
• AT:n ohjeen mukaan kunkin kuukauden vuokrasta annetaan erillinen kuitti eikä yhtä kuittia useasta kuukaudesta.
• Kuitin antamatta jättämisestä tai myöhästymisestä voidaan määrätä 150–3 750 euron sakko (RGIT art. 123).

Kuitin korjaaminen tai mitätöiminen

Annettua kuittia ei voi muokata. Virheen korjaamiseksi etsikää se kohdasta Recibos de Renda > Consultar, mitätöikää se (Anular) ja antakaa oikea kuitti. Kuitin voi mitätöidä sen vuoden IRS-ilmoitusajan loppuun asti, jolle vuokra kuuluu. Tämä aika päättyy tavallisesti seuraavan vuoden 30. kesäkuuta. Mitätöidyllä kuitilla ei ole verovaikutusta, ja AT ilmoittaa vuokralaiselle sen mitätöinnistä.

Entä jos vuokralainen maksaa myöhässä tai vain osan vuokrasta?

Kuitti on maksutosite. Jos vuokralainen ei ole maksanut mitään, kuittia ei anneta.

• Osamaksu: antakaa kuitti tosiasiallisesti saadusta määrästä kyseiseltä kuukaudelta. Antakaa toinen kuitti, kun loppuosa saapuu.
• Myöhästynyt maksu: kun rahat saapuvat, antakaa kuitti sille kuukaudelle, jota maksu koskee, todellisella vastaanottopäivällä. Siviililain 1041 artiklan mukaan, kun vuokra on myöhässä, voitte myös vaatia korvausta, joka on 20 % velkamäärästä. Menetätte tämän oikeuden, jos vuokralainen maksaa 8 päivän kuluessa eräpäivästä. Jos on takaaja (fiador) eikä vuokralainen ole maksanut näiden 8 päivän kuluessa, teidän on ilmoitettava takaajalle seuraavien 90 päivän kuluessa.
• Jatkuvat maksurästit: voitte päättää vuokrasopimuksen, jos vuokralainen on vähintään 3 kuukautta jäljessä (siviililain art. 1083(3)). Voitte päättää sen myös, jos vuokralainen maksaa yli 8 päivää myöhässä useammin kuin neljä kertaa 12 kuukauden aikana, edellyttäen että varoititte häntä kirjatulla kirjeellä kolmannen viivästyksen jälkeen (art. 1083(4)). Parlamentissa 30.9.2026 hyväksytty lakiesitys lyhentäisi näitä aikoja, mutta se ei ole vielä voimassa.

Miten ilmoitan vuokrasuhteen päättymisestä?

Kun vuokrasuhde päättyy mistä tahansa syystä, ilmoittakaa siitä toiminnolla Contratos > Comunicar Cessação päättymistä seuraavan kuukauden loppuun mennessä. Ilmoittakaa todellinen päättymispäivä. Varmistakaa, että olette antanut kuitit kaikista siihen päivään mennessä saaduista maksuista.

Päättäminen ei ole mitätöimistä: Consultar contrato -kohdan Anular on tarkoitettu vahingossa rekisteröidylle vuokrasopimukselle, eikä se ole mahdollista, kun kuitteja on annettu.

Tärkeimmät määräajat

Jos jäätte jumiin, käyttäkää portaalin e-Balcão-palvelua tai soittakaa AT:n neuvontapuhelimeen +351 217 206 707 (arkipäivisin klo 9.00–19.00).