Miten vuokratuloa verotetaan Portugalissa vuonna 2026: 10 %, 25 % ja 0 %

Vuodesta 2026 alkaen (1.1.2026) Portugalissa pitkäaikaisesta asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta saatua vuokraa verotetaan 10 %:n kiinteällä verokannalla, jos kuukausivuokra on enintään 2 300 €, vuokrasopimus on yksinomaan asumiskäyttöön ja tulo saadaan 31.12.2029 mennessä. Rajan ylittävään vuokraan sovelletaan tavallista 25 %:n kiinteää verokantaa, ja pidemmät vuokrasopimukset voivat laskea sen 15, 10 tai 5 prosenttiin. Muutamat vuokraukset ovat kokonaan verovapaita. Säännöt riippuvat sopimuksesta, eivät asuinpaikastanne, joten ulkomailla asuvat omistajat maksavat samat verokannat. Alla selitämme kunkin verokannan, englobamento-vaihtoehdot (verotus progressiivisin verokannoin) ja miltä luvut näyttävät käytännössä.

Mikä verokanta koskee vuokrasopimustanne

Portugalin verolaki käsittelee vuokraa rendimentos prediais -tulona (kiinteistötulo, ”luokka F”). Vero määrätään nettomäärästä: vuoden aikana saamastanne vuokrasta vähennetään kyseisen kiinteistön vähennyskelpoiset kulut. Useimmilla yksityisillä omistajilla tätä nettolukua verotetaan kiinteällä ”erillisellä” verokannalla. Sitä ei lisätä muihin tuloihinne.

Kun useampi kuin yksi verokanta voisi tulla sovellettavaksi, saatte alimman. Uudessa laissa todetaan tämä nimenomaisesti.

Uusi 10 %:n verokanta: kuka on oikeutettu

10 %:n verokanta on Estatuto dos Benefícios Fiscais -lain (verotukilaki) uudessa 45-C artiklassa, joka lisättiin asetuksella Decree-Law 97/2026, 20.5.2026. Siinä on kolme edellytystä:

• Vain asumiskäyttöön. Vuokrasopimuksen on oltava yksinomaan asumiskäyttöön. Sopimus, joka sallii myös toimiston, rekisteröidyn yrityksen osoitteen tai liiketoimintakäytön, ei ole oikeutettu.
• Kohtuullinen vuokra. Kuukausivuokra ei saa ylittää 2,5-kertaista vuoden 2026 kuukausittaista vähimmäispalkkaa 920 €, eli 2 300 €. Hallitus voi päivittää tämän rajan portaria-asetuksella (ministeriön asetus) vuotuisen vuokrantarkistuskertoimen mukaisesti. Kirjoitushetkellä päivitystä ei ollut julkaistu.
• Määräaika. Se koskee 1.1.2026–31.12.2029 saatua vuokraa.

Asioita, joita omistajat kysyvät usein:

• Olemassa olevat vuokrasopimukset ovat oikeutettuja. Ette tarvitse uutta sopimusta. Verokantaa sovelletaan jo voimassa oleviin vuokrasopimuksiin.
• Raja on sopimuskohtainen, ja se on jyrkkä. Se mitataan sopimuksen koko vuokrasta, vaikka vuokralaisia tai yhteisomistajia olisi useita. Jos vuokra on 2 301 €, koko sopimusta verotetaan 25 %:lla, ei pelkkää ylittävää osaa.
• Lisäerät lasketaan mukaan. Arvioinnissa käytettävään vuokraan sisältyvät kalusteista, laitteista, kiinteistöön liittyvistä osista ja sen arvoa lisäävistä palveluista maksettavat määrät, vaikka ne veloitettaisiin erillisellä sopimuksella. 2 600 euron vuokran jakaminen 2 250 euron vuokraksi ja 350 euroksi ”kalusteista” ei toimi.
• Vuokran muutokset kesken vuoden. Arvioinnissa käytetään vuosivuokraa jaettuna vuoden kuluneiden kuukausien määrällä.
• Ei vähimmäiskestoa. Toimenpiteen luonnoksissa alkuvuodesta 2026 mainittiin kolmen vuoden vähimmäiskesto, ja jotkin verkkosivustot toistavat sitä yhä. Artiklan 45-C ja asetuksen lopullisessa tekstissä ei ole vähimmäiskestoa. Siviililain yleisiä vuokrasopimuksen kestoa koskevia sääntöjä sovelletaan edelleen.
• Vuokraaminen yritykselle. Sitovassa ennakkoratkaisussa PIV_30751 (raportoitu 22.9.2026) Autoridade Tributária (veroviranomainen, AT) hyväksyi 10 %:n verokannan yritykselle tehdyssä vuokrasopimuksessa. Asunnon oli oltava yksinomaan sopimuksessa nimetyn yksityishenkilön vakituisena asuntona, ja sopimuksessa oli kiellettävä edelleenvuokraus ja liiketoimintakäyttö.

Koskeeko 10 %:n verokanta teitä, jos asutte ulkomailla?

Kyllä, lain sanamuodon mukaan. Artiklassa 45-C ei ole vuokranantajan verotuksellista asuinpaikkaa koskevaa edellytystä. Portugalissa sijaitsevasta kiinteistöstä saatu vuokra on Portugalista peräisin olevaa tuloa riippumatta siitä, missä asutte, ja siihen sovelletaan samoja 72 artiklan verokantoja kuin maassa asuviin.

Tämä vastaa sitä, miten aiempia toimenpiteitä on tulkittu:

• Portugalin auktorisoitujen kirjanpitäjien järjestö (OCC, lausunto PT28608, toukokuu 2025) vahvisti, että vuokrasopimuksen kestoon perustuvia alennuksia sovelletaan ulkomailla asuviin.
• AT vahvisti tammikuussa 2025, että entisten AL-asuntojen verovapaus koskee myös ulkomailla asuvia, ja totesi asuinpaikan olevan ”merkityksetön”.

Emme löytäneet vielä AT:n ratkaisua tai kiertokirjettä, joka käsittelisi suoraan ulkomailla asuvia ja artiklaa 45-C. Vuoden 2026 veroilmoituslomakkeet julkaistaan vasta alkuvuodesta 2027. Jos kyse on suurista summista, pyytäkää neuvojaanne vahvistamaan tämä omassa tapauksessanne.

25 %:n verokanta ja vuokrasopimuksen kestoon perustuvat alennukset

Jos vuokra ylittää 2 300 €, asuinhuoneiston vuokrasopimuksen perusverokanta on 25 % (CIRS art. 72(2)). Mais Habitação (laki 56/2023) alensi sen 28 prosentista vuoden 2023 tuloista alkaen. Pidemmät vakituisen asumisen vuokrasopimukset alentavat verokantaa (art. 72(3)–(5)):

• 5 vuodesta alle 10 vuoteen: miinus 10 prosenttiyksikköä eli 15 %. Jokainen samanpituinen jatko vähentää vielä 2 prosenttiyksikköä, yhteensä enintään 10 lisäprosenttiyksikköä. Alin mahdollinen verokanta tällä tavalla on 5 %.
• 10 vuodesta alle 20 vuoteen: miinus 15 prosenttiyksikköä eli 10 %.
• 20 vuotta tai enemmän: miinus 20 prosenttiyksikköä eli 5 %.

Näitä alennuksia sovelletaan vuokran suuruudesta riippumatta, joten ne ovat tärkein keino 2 300 euron yläpuolella. Alle 2 300 euron vuokrissa vähintään 20 vuoden vuokrasopimus on silti 10 %:n verokantaa edullisempi.

Tässä on kuitenkin ehto. Jos vuokrasopimus päättyy ennenaikaisesti teistä vuokranantajana johtuvasta syystä, menetätte alennuksen sopimuksen tai jatkon alusta lähtien. Teidän on silloin ilmoitettava tästä ja maksettava erotus hyvityskorkoineen (art. 72(20)).

0 %:n järjestelmät

Kohtuuhintainen vuokra (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (yksinkertaistettu kohtuuhintaisen vuokran järjestelmä) tuli voimaan 1.9.2026, ja se korvaa vanhan kohtuuhintaisen vuokran ohjelman. Ehdot täyttävästä sopimuksesta saatu vuokra on kokonaan vapautettu IRS-verosta. Edellytykset ovat:

• Vuokra ei saa ylittää asuntotyyppikohtaista enimmäismäärää, joka on 80 % INE:n kunnan mediaanivuokrasta.
• Vuokrasopimuksen on oltava vähintään 3 vuotta vakituisessa asunnossa tai vähintään 3 kuukautta tilapäisessä oleskelussa henkilölle, jonka verotuksellinen asuinpaikka on toisessa kunnassa.
• Allekirjoitusta seuraavan vuoden 15. tammikuuta mennessä teidän on ladattava sopimus ja todiste sen rekisteröinnistä Finançasille IHRU:n (asuntoinstituutti) alustalle.

Syyskuun 2026 lopussa vuokrien enimmäismäärät asettava portaria ja IHRU:n alusta eivät olleet vielä saatavilla, joten järjestelmää ei voi vielä käytännössä käyttää. Tarkistakaa tilanne ennen kuin luotatte siihen.

Entiset lyhytaikaiset vuokraukset. Vuokra on vapautettu IRS-verosta 31.12.2029 asti, jos molemmat seuraavista pitävät paikkansa:

• Asunto oli rekisteröity Alojamento Local -asunnoksi ja käytössä lyhytaikaisessa vuokrauksessa 31.12.2022 mennessä.
• Se siirrettiin pitkäaikaiseen asuinhuoneiston vuokrasopimukseen, joka allekirjoitettiin ja rekisteröitiin Portal das Finanças -palvelussa 31.12.2024 mennessä.

Ehdot täyttävän vuokrasopimuksen allekirjoittamisen määräaika on umpeutunut, joten uudet muunnokset eivät voi käyttää tätä vapautusta.

Jos valitsette englobamento-menettelyn, verovapaa RSAA-vuokra on silti otettava huomioon muiden tulojenne veroprosenttia laskettaessa.

Englobamento: milloin progressiiviset verokannat voivat auttaa

Englobamento (yhdistäminen) tarkoittaa nettovuokran lisäämistä muihin tuloihinne ja kokonaismäärän verottamista progressiivisin IRS-verokannoin. Vuonna 2026 ne alkavat 12,5 prosentista verotettavan tulon ensimmäisten 8 342 euron osalta ja nousevat 48 prosenttiin 86 634 euron ylittävältä osalta.

• Portugalissa asuvat voivat valita sen vuosittain veroilmoituksessaan (art. 72(13)). Jos valitsette sen, kaikki luokan F tulonne on sisällytettävä (art. 22(5)). Alin veroluokka on 12,5 %, joten englobamento ei lähes koskaan ole 10 %:n verokantaa edullisempi. Se voi auttaa, kun vuokraa verotetaan 25 %:lla ja kokonaistulonne ovat pienet. Laskekaa molemmat vaihtoehdot Portal das Finanças -palvelun laskurilla ennen ilmoituksen jättämistä.
• Toisessa EU-/ETA-valtiossa asuvat voivat valita verotuksen maassa asuvana 17-A artiklan nojalla. Tämä koskee vain tilannetta, jossa Portugalista saadut tulot ovat vähintään 90 % heidän maailmanlaajuisista tuloistaan. Verokanta määritetään silloin maailmanlaajuisten tulojen perusteella, joten tämä sopii lähinnä henkilöille, joiden ainoa todellinen tulo on portugalilainen vuokra. Artikla 72(15) antaa EU-/ETA-maissa asuville myös progressiivisen verokannan vaihtoehdon, mutta sen sanamuoto viittaa 28 %:n luokkaan eikä nimenomaisesti 25 %:n asuinhuoneistoverokantaan. Pyytäkää neuvojaa vahvistamaan, koskeeko se asuinhuoneistonne vuokraa.
• EU:n/ETA:n ulkopuolella asuvilla (esimerkiksi Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa, Sveitsissä tai Brasiliassa) ei ole englobamento-vaihtoehtoa. He maksavat edellä mainitut kiinteät verokannat.

Vähennykset, ennakonpidätys ja ilmoittaminen

• Vähennykset (art. 41). Ne ovat vuokran hankkimiseksi tosiasiallisesti maksettuja kuluja: IMI, taloyhtiömaksut, korjaukset ja kunnossapito, vuokravakuutus maksuhäiriöiden varalta ja vuokrasopimuksen leimavero. Myös ensimmäistä vuokrasopimusta edeltävien 24 kuukauden aikana maksetut korjaukset lasketaan. Rahoituskuluja, poistoja, kalusteita ja kodinkoneita sekä AIMI:tä ei voi vähentää. Säilyttäkää NIF-tunnisteellenne osoitetut laskut. Säännöt ovat samat maassa asuville ja ulkomailla asuville.
• Ennakonpidätys. Kirjanpitovelvollisen vuokralaisen (useimmat yritykset) on pidätettävä veroa jokaisesta vuokranmaksusta: 10 % artiklan 45-C ehdot täyttävistä vuokrasopimuksista, muuten 25 % (art. 101). Pidätetty määrä hyvitetään lopullisesta verostanne. Yksityishenkilöt vuokralaisina eivät tee ennakonpidätystä.
• Ilmoittaminen. Ilmoitatte vuokran vuotuisessa IRS-veroilmoituksessa (Modelo 3 ja Anexo F) seuraavan vuoden 1.4.–30.6. välisenä aikana. Myös ulkomailla asuvien, joilla on portugalilaista vuokratuloa, on jätettävä ilmoitus. Mahdollinen maksettava vero erääntyy tavallisesti 31. elokuuta mennessä. Tammi–toukokuussa 2026 ennen asetuksen julkaisemista saatu vuokra saa silti 10 %:n verokannan. Noina kuukausina 25 %:lla pidätetty ylimääräinen vero tasataan veroilmoituksessa.

Kotimaanne voi myös verottaa vuokraa. Useimpien verosopimusten mukaan Portugali verottaa ensin, ja kotimaanne antaa sitten huojennuksen hyvityksenä tai vapautuksena.

Laskuesimerkkejä

Esimerkit koskevat yhtä omistajaa ja yhtä yksinomaan asumiskäyttöön tehtyä vuokrasopimusta koko vuoden 2026 ajalta ilman erityisjärjestelmää. Kulut ovat havainnollistavia.

2 500 euron kuukausivuokralla 5 vuoden vuokrasopimus alentaisi veron 4 125 euroon (15 %) ja 10 vuoden vuokrasopimus 2 750 euroon (10 %).

Jos vuokraksi asetetaan 2 500 euron sijaan 2 300 €, verotettava nettovuokra on 25 100 € ja vero 2 510 €. Verojen ja kulujen jälkeinen tulonne nousee 20 625 eurosta 22 590 euroon, vaikka keräätte 2 400 € vähemmän vuokraa.

Tarkistuslista

• Varmistakaa, että sopimuksessa todetaan sen olevan yksinomaan asumiskäyttöön ja kielletään liiketoimintakäyttö ja edelleenvuokraus.
• Pitäkää kuukausivuokran kokonaismäärä kalusteet, pysäköinti tai palvelumaksut mukaan lukien enintään 2 300 eurossa, jos haluatte 10 %:n verokannan.
• Rekisteröikää vuokrasopimus Finançasissa ja säilyttäkää todiste. RSAA ja muut edut riippuvat siitä.
• Jos vuokra ylittää 2 300 €, harkitkaa 5, 10 tai 20 vuoden vuokrasopimusta ja varmistakaa, ettette itse päätä sitä ennenaikaisesti.
• Säilyttäkää NIF-tunnisteellenne osoitetut laskut IMI:stä, taloyhtiömaksuista, vakuutuksista ja korjauksista.
• Jos asutte EU-/ETA-maassa ja teillä on vähän muita tuloja, tarkistakaa 17-A artiklan vaihtoehto ennen ilmoituksen jättämistä.
• Jättäkää Modelo 3 ja Anexo F vuoden 2026 vuokrasta 1.4.–30.6.2027 välisenä aikana ja maksakaa 31. elokuuta mennessä.