Passer de l’Alojamento Local à un bail de longue durée au Portugal

Faire passer un logement de l’alojamento local (AL, location touristique de courte durée sous licence) à un bail de longue durée relève surtout de formalités administratives. Vous déclarez la fin de l’exploitation AL, ce qui annule l’enregistrement. Vous clôturez ou modifiez votre activité professionnelle auprès de l’administration fiscale. Puis vous signez et enregistrez un bail d’habitation ordinaire. L’exonération totale d’IRS pour les anciens logements AL n’est plus ouverte aux nouvelles conversions, car le bail devait être signé et enregistré au plus tard le 31 décembre 2024. Les loyers d’un nouveau bail sont imposés comme des revenus locatifs ordinaires, souvent à 25 % ou à 10 %. Avant de basculer, vérifiez si vous pourriez un jour revenir à l’AL dans votre zone, et si la TVA que vous avez récupérée par le passé doit être reversée.

Où en sont les règles de l’AL en 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) a suspendu les nouveaux enregistrements AL au niveau national en 2023.
• Le décret-loi 76/2024, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, a levé cette suspension nationale et confié le contrôle aux communes :
  • Les enregistrements n’expirent plus.
  • Les communes peuvent adopter leur propre règlement AL, avec des áreas de contenção (zones de limitation) et des áreas de crescimento sustentável (zones de croissance durable), délimitées par paroisse (DL 128/2014, art. 15-A).
• Le décret-loi 151/2026 accorde aux communes qui comptaient plus de 1 000 enregistrements AL au 31 décembre 2025 un délai jusqu’au 31 décembre 2026 pour se prononcer sur leur règlement. Dans l’intervalle, elles peuvent prolonger la suspension des nouveaux enregistrements.
• Lisbonne et Porto restreignent déjà fortement les nouveaux AL :
  • Le règlement de Lisbonne, approuvé en décembre 2025, prévoit des zones de limitation absolue et relative.
  • Porto a suspendu les nouveaux AL dans le centre historique et à Bonfim.

Pourquoi c’est important avant de basculer. Dans une zone de limitation, le règlement communal peut refuser un nouvel enregistrement AL pour un logement loué dans le cadre d’un bail d’habitation au cours des deux années précédentes (DL 128/2014, art. 15-B). Une fois l’enregistrement annulé, il peut être difficile, voire impossible, d’en obtenir un nouveau. Consultez d’abord le règlement AL en vigueur dans votre commune.

Comment clôturer un enregistrement AL, et ce qu’il en advient

Il n’existe pas d’option de « mise en pause » d’un enregistrement. En vertu du DL 128/2014 modifié :

• Déclarer la fin de l’exploitation. Vous devez déclarer la cessação da exploração (fin de l’exploitation) via le Balcão Único Eletrónico (guichet unique électronique, sur gov.pt) dans les 10 jours suivant celle-ci (art. 6). Vous devez vous connecter avec la Chave Móvel Digital, une carte de citoyen ou un certificat numérique. Porto, par exemple, ne facture aucun frais.
• Ce qu’il advient de l’enregistrement. La fin de l’exploitation entraîne l’annulation de l’enregistrement (art. 9). La mise à jour est transmise automatiquement au registre national de Turismo de Portugal, le Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Votre numéro AL cesse alors d’exister, et vous ne pouvez pas le réactiver ultérieurement.
• Plateformes de réservation. Vous devez informer Airbnb, Booking et les autres plateformes dans le même délai de 10 jours, et retirer vos annonces.
• Taxe de séjour. Clôturez votre compte sur la plateforme municipale de taxe de séjour, lorsque votre commune en dispose.

Clôturer l’activité professionnelle auprès des Finanças

Les revenus AL sont des revenus professionnels, imposés à l’IRS en catégorie B. La plupart des propriétaires ont donc un início de atividade (déclaration de début d’activité) ouvert sur le Portal das Finanças.

• Si l’AL était votre seule activité : déposez une declaração de cessação de atividade (déclaration de cessation d’activité) dans les 30 jours suivant l’arrêt (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Vous pouvez la déposer en ligne sur le Portal das Finanças. Si vous tenez une contabilidade organizada (comptabilité complète), c’est votre contabilista certificado (expert-comptable certifié) qui doit la déposer.

• Si vous exercez une autre activité de catégorie B : vous déposez à la place une déclaration de modification, en supprimant le code d’activité AL.

• TVA. La location résidentielle de longue durée est exonérée de TVA (CIVA art. 9). Si vous releviez du régime normal de TVA et avez récupéré la TVA sur l’achat, les travaux de rénovation ou le mobilier, le passage du logement à une location exonérée peut entraîner une regularização (régularisation) en faveur de l’État :

  • pour le bien et les travaux de construction, sur une période de 20 ans ;
  • pour les autres biens d’investissement, sur 5 ans (CIVA art. 24 à 26).

  Si vous avez uniquement bénéficié de la franchise des petites entreprises sans jamais récupérer de TVA, cette question ne se pose généralement pas.

• Plus-values et amortissements. La sortie d’un bien d’une activité professionnelle obéit à ses propres règles en matière de plus-values, qui sont en général reportées jusqu’à la vente. Si vous avez déduit des amortissements dans le cadre d’une comptabilité complète, ils peuvent devoir être réintégrés sur l’année du transfert et les trois années suivantes (CIRS art. 3(10)).

La régularisation de TVA et la situation au regard des plus-values sont les deux points techniques à faire vérifier par un comptable avant tout dépôt.

De la catégorie B à la catégorie F : ce qui change sur le plan fiscal

Pour les loyers de longue durée :

• Le taux de 25 % diminue pour les baux plus longs, à partir des baux de 5 ans ou plus.
• Le taux de 10 % (EBF art. 45-C, ajouté par le décret-loi 97/2026) s’applique du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029. Il vise les contrats exclusivement destinés à l’habitation, dont le loyer respecte la limite du loyer modéré, soit 2 300 € par mois en 2026.
• Déductions. Vous pouvez déduire des charges telles que l’IMI, les charges de copropriété, les réparations, l’entretien et l’assurance loyers. Vous ne pouvez pas déduire les frais de financement, les amortissements, l’AIMI, ni le mobilier, l’électroménager et la décoration (CIRS art. 41).

Certains points relatifs au taux de 10 % restent en suspens. Demandez à votre conseiller comment il s’applique aux non-résidents et s’il exige une durée minimale de bail.

L’exonération des loyers des anciens logements AL jusqu’en 2029 s’applique-t-elle encore ?

Mais Habitação a instauré une exonération totale d’IRS et d’IRC pour les loyers des logements passés de l’AL à la location résidentielle permanente (EBF art. 74-A). Elle couvre les loyers perçus jusqu’au 31 décembre 2029, sans plafond de loyer. Toutes les conditions suivantes devaient être remplies :

1. Les loyers proviennent du passage d’un bien utilisé en AL à un bail destiné à la résidence permanente.
2. L’AL était enregistré, et encore exploité en tant que tel, au 31 décembre 2022.
3. Le bail a été signé et enregistré auprès de l’administration fiscale au plus tard le 31 décembre 2024.

Ce que cela signifie aujourd’hui :

• Si vous basculez maintenant, vous ne pouvez pas en bénéficier. Le délai de 2024 est expiré et n’a pas été prolongé.
• Si vous en bénéficiez déjà :
  • Les renouvellements automatiques de ce même bail conservent l’exonération.
  • Si le bail prend fin et que vous signez un nouveau contrat après 2024, même avec le même locataire, l’exonération est perdue. L’administration fiscale l’a confirmé dans un rescrit contraignant (dossier 26669, 2024).
  • Les propriétaires qui avaient radié leur AL avant le 31 décembre 2022 ont également été exclus.
• Les non-résidents y ont droit dans les mêmes conditions, selon l’administration fiscale (janvier 2025).
• Déclaration. Vous déclarez tout de même les loyers exonérés dans votre déclaration annuelle d’IRS, dans un champ dédié de l’Anexo F.

Comparer le rendement net des deux options

Ne comparez pas les chiffres bruts. Utilisez vos propres chiffres, sur au moins une année complète, dans le cadre suivant.

Revenu net de l’AL

1. Nuitées réservées × prix moyen par nuit = chiffre d’affaires brut.
2. Déduisez les commissions des plateformes, le ménage et la blanchisserie, les consommations, internet et la télévision, les consommables, les frais de gestion, l’entretien et le renouvellement du mobilier, l’assurance AL, la comptabilité, les charges de copropriété et l’IMI.
3. Déduisez l’impôt sur le revenu. Calculez-le sur 35 % (ou 50 %) du chiffre d’affaires à votre taux marginal, et ajoutez la TVA que vous ne pouvez pas répercuter.

Revenu net de la location de longue durée

1. Loyer mensuel × 12, moins une provision pour les mois de vacance entre deux locataires.
2. Déduisez l’IMI, les charges de copropriété, l’assurance, l’entretien, les frais de gestion et l’éventuelle assurance loyers impayés.
3. Déduisez le droit de timbre payé au début de chaque bail, soit 10 % d’un mois de loyer.
4. Déduisez l’impôt à 25 % ou 10 % sur le montant net (loyers moins charges déductibles), ou votre taux de globalisation s’il est plus bas.

Rendement net = revenu net ÷ valeur de marché actuelle du logement × 100. Comparez également le temps que vous y consacrez, la variabilité de vos revenus et le risque d’impayés. Un bail de longue durée limite aussi le moment où vous pouvez récupérer le logement, en raison des règles de renouvellement.

Meublé ou non meublé, consommations et assurance

• Mobilier. Vous pouvez louer le logement meublé, mais le mobilier et l’électroménager ne sont pas déductibles des loyers de longue durée. Annexez au bail un inventaire signé, avec photos. Retirez les équipements de type hôtelier comme le linge, les produits de toilette et les boîtes à clés.
• Consommations. Dans les locations de longue durée, le locataire prend généralement l’électricité, l’eau et le gaz à son nom. Convenez dans le bail de qui est titulaire de quel contrat, et relevez les compteurs lors de la remise des clés. Résiliez les services propres à l’AL, comme le Wi-Fi des clients, les contrats de ménage et les abonnements au gestionnaire de canaux.
• Assurance. L’AL exige une assurance responsabilité civile d’au moins 75 000 € par sinistre (DL 128/2014, art. 13-A). Remplacez-la par une assurance habitation pour propriétaire bailleur. Si le logement se trouve dans un immeuble en propriedade horizontal (copropriété), conservez l’assurance incendie de votre lot. Envisagez une assurance loyers impayés.
• Autorisation et certificat. Vérifiez que la licença de utilização (autorisation d’utilisation) permet l’habitation. Vérifiez que le certificat énergétique est valide avant de publier une annonce.

Liste de contrôle

1. Consultez le règlement AL et les zones de limitation de votre commune, et décidez si vous acceptez de ne peut-être pas pouvoir revenir à l’AL.
2. Demandez à un comptable d’examiner la régularisation de TVA, les plus-values et les amortissements avant de clôturer quoi que ce soit.
3. Honorez ou annulez les réservations à venir, puis déclarez la fin de l’exploitation AL sur le Balcão Único Eletrónico dans les 10 jours.
4. Retirez vos annonces et informez les plateformes dans les 10 jours. Clôturez le compte de taxe de séjour.
5. Déposez la déclaration de cessation (ou une déclaration de modification) sur le Portal das Finanças dans les 30 jours.
6. Changez d’assurance, réglez la question des consommations, et préparez l’inventaire et le certificat énergétique.
7. Signez le bail, puis déposez le Modelo 2 et payez le droit de timbre avant la fin du mois suivant le début du bail.
8. Émettez chaque mois des quittances de loyer électroniques, et déclarez les loyers dans l’Anexo F au printemps suivant.