L’imposition des revenus locatifs au Portugal en 2026 : 10 %, 25 % et 0 %

Depuis le 1er janvier 2026, les loyers issus d’un bail d’habitation de longue durée au Portugal sont imposés au taux forfaitaire de 10 % si le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2 300 €, si le bail est exclusivement destiné à l’habitation et si les revenus sont perçus au plus tard le 31 décembre 2029. Au-delà de cette limite, c’est le taux forfaitaire standard de 25 % qui s’applique, et les baux plus longs peuvent le ramener à 15 %, 10 % ou 5 %. Quelques locations sont totalement exonérées. Les règles dépendent du contrat, et non de votre lieu de résidence : les propriétaires résidant à l’étranger paient donc les mêmes taux. Nous expliquons ci-dessous chaque taux, les options d’englobamento (imposition au barème progressif) et ce que donnent les chiffres en pratique.

Quel taux s’applique à votre bail

Le droit fiscal portugais considère les loyers comme des rendimentos prediais (revenus fonciers, « catégorie F »). L’impôt porte sur le montant net : les loyers perçus au cours de l’année, moins les charges déductibles afférentes au bien. Pour la plupart des propriétaires particuliers, ce montant net est imposé à un taux forfaitaire « autonome ». Il ne s’ajoute pas à vos autres revenus.

Lorsque plusieurs taux peuvent s’appliquer, c’est le plus bas qui est retenu. La nouvelle loi le prévoit expressément.

Le nouveau taux de 10 % : qui y a droit

Le taux de 10 % figure dans un nouvel article 45-C de l’Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut des avantages fiscaux), ajouté par le décret-loi 97/2026 du 20 mai 2026. Il est soumis à trois conditions :

• Usage exclusif d’habitation. Le bail doit être exclusivement destiné à l’habitation. Un contrat qui autorise également un bureau, une domiciliation de société ou un usage professionnel n’est pas éligible.
• Loyer modéré. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2,5 fois le salaire minimum mensuel 2026 de 920 €, soit 2 300 €. Le gouvernement peut actualiser cette limite par portaria (arrêté ministériel) en fonction du coefficient annuel de révision des loyers. Aucune actualisation n’avait été publiée au moment de la rédaction.
• Limite dans le temps. Il couvre les loyers perçus du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029.

Les questions que posent souvent les propriétaires :

• Les baux en cours sont éligibles. Vous n’avez pas besoin d’un nouveau contrat. Le taux s’applique aux baux déjà en cours.
• La limite s’apprécie par contrat, et c’est un effet de seuil. Elle se mesure sur la totalité du loyer du contrat, même s’il y a plusieurs locataires ou plusieurs copropriétaires. Si le loyer est de 2 301 €, l’ensemble du contrat est imposé à 25 %, et pas seulement l’excédent.
• Les suppléments comptent. Le loyer pris en compte inclut les sommes versées pour le mobilier, les équipements, les dépendances du bien et les services qui en augmentent la valeur, même s’ils sont facturés dans le cadre d’un accord distinct. Scinder un loyer de 2 600 € en 2 250 € de loyer plus 350 € de « mobilier » ne fonctionne pas.
• Variation du loyer en cours d’année. Le critère retient le loyer annuel divisé par le nombre de mois écoulés dans l’année.
• Aucune durée minimale de bail. Des versions préliminaires de la mesure, début 2026, évoquaient une durée minimale de trois ans, et certains sites la reprennent encore. Le texte définitif de l’article 45-C et du décret-loi ne prévoit aucune durée minimale. Les règles générales du Code civil relatives à la durée des baux continuent de s’appliquer.
• Location à une société. Dans le rescrit contraignant PIV_30751 (publié le 22 septembre 2026), l’Autoridade Tributária (administration fiscale, AT) a admis le taux de 10 % pour un bail consenti à une société. Le logement devait servir exclusivement de résidence permanente à une personne physique désignée dans le contrat, et le contrat devait interdire la sous-location et l’usage professionnel.

Le taux de 10 % s’applique-t-il si vous vivez à l’étranger ?

Oui, d’après la lettre de la loi. L’article 45-C ne pose aucune condition relative à la résidence fiscale du bailleur. Les loyers d’un bien situé au Portugal sont des revenus de source portugaise, où que vous viviez, et relèvent des mêmes taux de l’article 72 que pour les résidents.

Cela correspond à la manière dont les mesures antérieures ont été interprétées :

• L’ordre des experts-comptables portugais (OCC, avis PT28608, mai 2025) a confirmé que les réductions liées à la durée du bail s’appliquent aux non-résidents.
• L’AT a confirmé en janvier 2025 que l’exonération des anciens logements AL couvre également les non-résidents, la résidence étant jugée « sans pertinence ».

Nous n’avons trouvé à ce jour aucun rescrit ni aucune circulaire de l’AT traitant directement des non-résidents et de l’article 45-C. Les formulaires de déclaration 2026 ne seront publiés qu’au début de 2027. Si les montants en jeu sont importants, demandez à votre conseiller de le confirmer pour votre situation.

Le taux de 25 % et les réductions liées à la durée du bail

Si le loyer dépasse 2 300 €, le taux de base pour un bail d’habitation est de 25 % (CIRS art. 72(2)). Il a été abaissé de 28 % par Mais Habitação (loi 56/2023) à compter des revenus 2023. Les baux plus longs portant sur une résidence permanente réduisent ce taux (art. 72(3) à (5)) :

• De 5 à moins de 10 ans : moins 10 points, soit 15 %. Chaque renouvellement pour la même durée retranche 2 points supplémentaires, dans la limite de 10 points supplémentaires au total. Le taux le plus bas possible par cette voie est de 5 %.
• De 10 à moins de 20 ans : moins 15 points, soit 10 %.
• 20 ans ou plus : moins 20 points, soit 5 %.

Ces réductions s’appliquent quel que soit le loyer ; elles constituent donc le principal levier au-delà de 2 300 €. En dessous de 2 300 €, un bail de 20 ans ou plus reste plus avantageux que le taux de 10 %.

Il y a toutefois un piège. Si le bail prend fin de manière anticipée pour un motif qui vous est imputable en tant que bailleur, vous perdez la réduction depuis le début du contrat ou du renouvellement. Vous devez alors le déclarer et payer la différence assortie d’intérêts compensatoires (art. 72(20)).

Les régimes à 0 %

Loyer abordable (RSAA). Le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (régime simplifié de location abordable) est entré en vigueur le 1er septembre 2026 et remplace l’ancien programme de location abordable. Les loyers issus d’un contrat éligible sont totalement exonérés d’IRS. Les conditions sont les suivantes :

• Le loyer ne doit pas dépasser un plafond par type de logement, fixé à 80 % du loyer médian INE de la commune.
• Le bail doit être d’au moins 3 ans pour une résidence permanente, ou d’au moins 3 mois pour un séjour temporaire d’une personne dont la résidence fiscale se trouve dans une autre commune.
• Au plus tard le 15 janvier de l’année suivant la signature, vous devez télécharger le contrat et la preuve de son enregistrement auprès des Finanças sur une plateforme de l’IHRU (institut du logement).

Fin septembre 2026, la portaria fixant les plafonds de loyer et la plateforme de l’IHRU n’étaient toujours pas disponibles ; le régime ne peut donc pas encore être utilisé en pratique. Vérifiez avant de vous y fier.

Anciennes locations de courte durée. Les loyers sont exonérés d’IRS jusqu’au 31 décembre 2029 si les deux conditions suivantes sont remplies :

• Le logement était enregistré en Alojamento Local et utilisé pour de la location de courte durée au 31 décembre 2022.
• Il a été basculé vers un bail d’habitation de longue durée signé et enregistré sur le Portal das Finanças au plus tard le 31 décembre 2024.

Le délai pour signer un bail éligible est expiré ; les nouvelles conversions ne peuvent donc pas bénéficier de cette exonération.

Si vous optez pour l’englobamento, les loyers RSAA exonérés doivent tout de même être pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus.

L’englobamento : quand le barème progressif peut être avantageux

L’englobamento (globalisation) consiste à ajouter votre loyer net à vos autres revenus et à imposer le total selon le barème progressif de l’IRS. Pour 2026, celui-ci commence à 12,5 % sur les premiers 8 342 € de revenu imposable et atteint 48 % au-delà de 86 634 €.

• Les résidents portugais peuvent la choisir chaque année dans leur déclaration (art. 72(13)). Dans ce cas, l’ensemble de vos revenus de catégorie F doit être inclus (art. 22(5)). La tranche la plus basse étant de 12,5 %, l’englobamento n’est presque jamais plus avantageux que le taux de 10 %. Il peut être utile lorsque les loyers sont imposés à 25 % et que vos revenus totaux sont faibles. Simulez les deux options sur le simulateur du Portal das Finanças avant de déposer votre déclaration.
• Les résidents d’un autre État de l’UE/EEE peuvent choisir d’être imposés comme des résidents en vertu de l’art. 17-A. Cette option n’est possible que si les revenus portugais représentent au moins 90 % de leurs revenus mondiaux. Le taux est alors déterminé en fonction des revenus mondiaux ; cette option convient donc surtout aux personnes dont le seul revenu réel est le loyer portugais. L’art. 72(15) offre également aux résidents de l’UE/EEE une option pour le barème progressif, mais sa rédaction renvoie à la catégorie à 28 % et non expressément au taux de 25 % applicable à l’habitation. Demandez à un conseiller de confirmer si elle s’applique à vos loyers d’habitation.
• Les résidents hors UE/EEE (par exemple au Royaume-Uni, aux États-Unis, en Suisse ou au Brésil) n’ont pas accès à l’englobamento. Ils paient les taux forfaitaires ci-dessus.

Déductions, retenue à la source et déclaration

• Déductions (art. 41). Il s’agit des dépenses effectivement payées pour percevoir le loyer : IMI, charges de copropriété, réparations et entretien, assurance loyers impayés et droit de timbre sur le bail. Les réparations payées dans les 24 mois précédant le premier bail sont également admises. Les frais de financement, les amortissements, le mobilier et l’électroménager, ainsi que l’AIMI, ne sont pas déductibles. Conservez les factures établies à votre NIF. Ces règles sont identiques pour les résidents et les non-résidents.
• Retenue à la source. Un locataire tenant une comptabilité organisée (la plupart des sociétés) doit retenir l’impôt à la source sur chaque paiement de loyer : 10 % pour les baux éligibles à l’article 45-C, 25 % dans les autres cas (art. 101). Le montant retenu s’impute sur votre impôt définitif. Les locataires particuliers ne pratiquent pas de retenue.
• Déclaration. Vous déclarez les loyers dans la déclaration annuelle d’IRS (Modelo 3, avec l’Anexo F) entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante. Les non-résidents percevant des loyers portugais doivent également déclarer. L’impôt dû est normalement payable au plus tard le 31 août. Les loyers perçus de janvier à mai 2026, avant la publication du décret-loi, bénéficient tout de même du taux de 10 %. L’excédent d’impôt retenu à 25 % au cours de ces mois est régularisé dans la déclaration.

Votre pays de résidence peut également imposer ces loyers. En vertu de la plupart des conventions fiscales, le Portugal impose en premier et votre pays de résidence accorde ensuite un allègement par crédit d’impôt ou exonération.

Exemples chiffrés

Ces exemples portent sur un seul propriétaire et un seul bail exclusivement à usage d’habitation, sur toute l’année 2026, sans régime spécial. Les charges sont données à titre indicatif.

À 2 500 € par mois, un bail de 5 ans ramènerait l’impôt à 4 125 € (15 %), et un bail de 10 ans à 2 750 € (10 %).

Fixer le loyer à 2 300 € au lieu de 2 500 € ramène le loyer net imposable à 25 100 € et l’impôt à 2 510 €. Votre revenu après impôt et charges passe de 20 625 € à 22 590 €, alors même que vous encaissez 2 400 € de loyer en moins.

Liste de contrôle

• Assurez-vous que le contrat indique qu’il est exclusivement destiné à l’habitation et qu’il interdit l’usage professionnel et la sous-location.
• Maintenez le loyer mensuel total, y compris le mobilier, le stationnement ou les frais de services, à 2 300 € au maximum si vous souhaitez bénéficier du taux de 10 %.
• Enregistrez le bail auprès des Finanças et conservez-en la preuve. Le RSAA et les autres avantages en dépendent.
• Si le loyer dépasse 2 300 €, envisagez un bail de 5, 10 ou 20 ans, et assurez-vous de ne pas y mettre fin vous-même de manière anticipée.
• Conservez les factures d’IMI, de charges de copropriété, d’assurance et de réparations, établies à votre NIF.
• Si vous résidez dans l’UE/EEE et avez peu d’autres revenus, examinez l’option de l’art. 17-A avant de déclarer.
• Déposez le Modelo 3 avec l’Anexo F entre le 1er avril et le 30 juin 2027 pour vos loyers 2026, et payez au plus tard le 31 août.