Le Portal das Finanças pour les bailleurs : accès, baux et quittances de loyer

En tant que bailleur au Portugal, vous traitez avec l’administration fiscale (AT) presque exclusivement par l’intermédiaire du Portal das Finanças. Vous devez y accomplir quatre démarches. Premièrement, obtenir un moyen de vous connecter. Deuxièmement, déclarer chaque bail avant la fin du mois suivant son début et payer un droit de timbre de 10 % d’un mois de loyer. Troisièmement, émettre une quittance de loyer électronique à chaque paiement reçu, sauf si vous en êtes dispensé (par exemple parce que vous avez 65 ans ou plus), auquel cas vous déposez à la place une déclaration annuelle, le Modelo 44. Quatrièmement, déclarer toute modification du bail, ainsi que sa fin, avant la fin du mois suivant. Vous pouvez faire tout cela depuis l’étranger.

Le portail est en portugais ; les noms de menus ci-dessous sont en italique, et les saisir dans la barre de recherche du portail est souvent le moyen le plus rapide d’y accéder.

Comment me connecter au portail, y compris depuis l’étranger ?

Pour vous connecter, vous avez besoin de votre NIF (numéro fiscal) et de l’un des deux éléments suivants : un mot de passe (senha de acesso) ou Autenticação.gov, c’est-à-dire la carte de citoyen portugaise ou la Chave Móvel Digital (CMD, un identifiant mobile qui utilise votre numéro de téléphone et un code PIN).

Option 1 : mot de passe par courrier

1. Sur le portail, choisissez Registar-se (s’inscrire).
2. Remplissez le formulaire avec votre NIF et votre adresse fiscale, puis choisissez une question de sécurité.
3. L’AT envoie le mot de passe par CTT (la poste portugaise) à votre adresse fiscale (domicílio fiscal). Il n’est jamais envoyé par e-mail ni à une autre adresse ; si vous avez un représentant fiscal, c’est à lui qu’il est adressé.
4. L’AT indique un délai moyen de 5 jours ouvrables pour la livraison. Le courrier vers une adresse à l’étranger prend généralement plus de temps.
5. Connectez-vous via Iniciar Sessão (se connecter). Vous devez immédiatement définir un nouveau mot de passe, car le mot de passe reçu par courrier expire après sa première utilisation.

Vérifiez au préalable que votre adresse fiscale est à jour. Une fois connecté, confirmez votre numéro de téléphone et votre e-mail sous Dados de Contacto (coordonnées). Avec un téléphone confirmé, vous pouvez récupérer un mot de passe oublié par SMS (Recuperar senha, récupérer le mot de passe) au lieu d’attendre un nouveau courrier. Vous pouvez aussi activer la connexion en deux étapes par SMS (Segundo Fator de Autenticação, second facteur d’authentification).

Option 2 : Chave Móvel Digital

Les ressortissants étrangers peuvent associer une CMD à leur passeport, mais une CMD fondée sur un passeport doit être activée en personne. Vous pouvez le faire dans un guichet de services aux citoyens au Portugal ou, sur rendez-vous, dans un consulat portugais à l’étranger. Munissez-vous de votre passeport et du téléphone qui recevra le code par SMS.

Confier la tâche à quelqu’un d’autre

Vous pouvez autoriser un tiers, par exemple un gestionnaire de biens, à émettre les quittances pour vous. Faites-le dans le Modelo 2 ou sur le portail. L’autorisation ne couvre que les quittances ; elle ne lui permet pas de consulter le reste de vos données fiscales. Vous restez responsable de toute déclaration tardive ou erronée.

Où se trouvent les services destinés aux bailleurs ?

L’AT regroupe les services destinés aux bailleurs dans son espace consacré à la location, Arrendamento (parfois affiché sous le nom e-Arrendamento). Les principales options sont :

• Contratos (contrats) : Comunicar contrato (déclarer un bail), Comunicar Alteração (déclarer une modification), Comunicar Cessação (déclarer la fin d’un bail) et Consultar contrato (consulter un bail).
• Recibos de Renda (quittances de loyer) : Emitir (émettre) et Consultar (consulter, et annuler à partir de là).
• Modelo 44 : Preencher Declaração (remplir la déclaration) et Consultar Declaração (consulter une déclaration envoyée).

Comment enregistrer un bail et payer le droit de timbre ?

Chaque bail, sous-location et promesse de bail dans laquelle le locataire dispose déjà du bien doit être déclaré à l’AT au moyen du Modelo 2 (la déclaration de droit de timbre). Le délai court jusqu’à la fin du mois suivant le début du bail (pour un bail commençant le 10 novembre : au plus tard le 31 décembre). S’il y a plusieurs bailleurs, l’un d’eux peut déclarer pour tous, en nommant les autres.

1. Recherchez Comunicar contrato, ou ouvrez Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifiez le bien par son article matriciel (artigo matricial) et son lot, tels qu’indiqués sur la caderneta predial (fiche cadastrale du bien).
3. Saisissez chaque bailleur et chaque locataire par son NIF. Les locataires doivent disposer d’un NIF portugais.
4. Indiquez la date de début, la durée, le loyer, la périodicité de paiement et l’usage. Pour un logement, l’usage est habitação (habitation). Depuis 2026, le taux d’imposition des loyers peut dépendre du caractère exclusivement résidentiel du bail ; veillez donc à indiquer correctement l’usage.
5. Enregistrez le brouillon, vérifiez-le et soumettez-le.
6. Lors de la soumission, l’AT calcule l’imposto do selo (droit de timbre) et émet un document de paiement. Le taux est de 10 % d’un mois de loyer (Table générale du droit de timbre, poste 2). Si le loyer varie dans le temps selon le contrat, l’impôt est calculé sur le loyer le plus élevé. Payez-le dans le même délai : avant la fin du mois suivant le début du bail.

Vous ne pouvez effectuer cette déclaration dans un bureau des impôts (Serviço de Finanças) que dans deux cas : si vous avez 65 ans ou plus, ou si vous n’avez pas de boîte aux lettres électronique et que vos revenus locatifs sont inférieurs au seuil décrit dans la section suivante. Tous les autres doivent déclarer en ligne.

Un Modelo 2 tardif ou manquant peut être sanctionné d’une amende de 150 € à 3 750 € (RGIT art. 117(1)). Le droit de timbre impayé donne en outre lieu à des intérêts.

Modifications du bail

• La révision annuelle légale du loyer n’a pas à être déclarée. Ne la déclarez que si vous souhaitez que les quittances affichent automatiquement le nouveau loyer.
• Une hausse de loyer convenue par une modification des termes du contrat est une modification : déclarez-la via Comunicar Alteração avant la fin du mois suivant. Elle donne lieu à un droit de timbre de 10 % de l’augmentation mensuelle.
• Si le bailleur, le locataire, le bien ou le type de contrat change, vous ne pouvez pas utiliser le formulaire de modification en ligne. Passez par e-Balcão, le guichet d’assistance en ligne du portail, ou par un bureau des impôts.

Qui doit émettre des quittances de loyer électroniques, et qui en est dispensé ?

En vertu de l’article 115 du CIRS et de la Portaria 98-A/2015, vous devez émettre une quittance de loyer électronique (recibo de renda eletrónico) pour chaque somme que vous verse un locataire. Cela inclut les dépôts de garantie (caução) et les loyers payés d’avance (adiantamento). L’AT indique qu’il faut émettre la quittance au moment où vous recevez l’argent.

Vous en êtes dispensé (art. 5 de la Portaria 98-A/2015) si l’une des situations suivantes s’applique :

• Âge : vous aviez 65 ans ou plus au 31 décembre de l’année précédente. La dispense est personnelle. Si le bien appartient à plusieurs copropriétaires, seul le copropriétaire âgé de 65 ans ou plus en est dispensé.
• Baux ruraux : le loyer provient d’un bail relevant du régime des baux ruraux.
• Faibles revenus sans boîte aux lettres électronique : les deux conditions suivantes doivent être réunies.
  • Vous n’avez pas, et n’êtes pas tenu d’avoir, de boîte aux lettres électronique (caixa postal eletrónica).
  • Vos revenus locatifs de l’année précédente n’ont pas dépassé deux fois l’IAS (l’indice d’aide sociale). Pour les revenus perçus en 2025, ce seuil était de 1 045 €. Pour 2026, l’AT indique 1 074,26 €. Si vous n’avez perçu aucun revenu locatif l’année dernière, le critère consiste à savoir si vous prévoyez que les loyers de cette année resteront dans cette limite.

Être dispensé ne signifie pas que vous pouvez ne rien déclarer. Si vous êtes dispensé et choisissez de ne pas émettre de quittances électroniques, vous devez déposer le Modelo 44, qui récapitule les loyers perçus dans l’année. Il doit être déposé avant la fin du mois de février de l’année suivante. Cette échéance, auparavant fixée en janvier, a été déplacée par le décret-loi 49/2025 et s’est appliquée pour la première fois en 2026 ; le 28 février 2026 tombant un samedi, l’échéance de cette année-là a été reportée au 2 mars. Selon sa notice actuelle, l’AT n’accepte le Modelo 44 qu’en ligne, via Modelo 44 – Preencher Declaração. Vous devez tout de même remettre à votre locataire une preuve de paiement.

Si vous êtes dispensé, vous pouvez néanmoins choisir d’émettre des quittances électroniques. Dès que vous émettez la première, les règles normales s’appliquent à vous. Le même jour, vous devez également émettre les quittances des mois précédents de l’année.

Comment émettre une quittance chaque mois ?

Vous ne pouvez émettre de quittances qu’une fois le bail déclaré.

1. Ouvrez Recibos de Renda > Emitir (ou recherchez « recibo de renda »).
2. Choisissez le bail.
3. Indiquez la période couverte par le paiement et la date à laquelle vous avez effectivement reçu l’argent (data de recebimento).
4. Vérifiez le montant. Le portail reprend le loyer du bail, mais vous pouvez le remplacer par le montant effectivement payé. Choisissez le type de paiement : loyer, dépôt de garantie ou avance.
5. Émettez la quittance. Le locataire peut la consulter dans son propre espace du portail. Les quittances émises restent disponibles pendant 4 ans.

Quelques points pratiques :

• Une seule quittance couvre le bail, même s’il y a plusieurs locataires.
• Les copropriétaires peuvent émettre une quittance pour la totalité du loyer, ou chacun une quittance pour sa propre part.
• L’AT recommande d’émettre une quittance distincte pour chaque mois de loyer, plutôt qu’une seule quittance couvrant plusieurs mois.
• Ne pas émettre de quittance, ou l’émettre en retard, peut être sanctionné d’une amende de 150 € à 3 750 € (RGIT art. 123).

Corriger ou annuler une quittance

Vous ne pouvez pas modifier une quittance une fois émise. Pour corriger une erreur, retrouvez-la sous Recibos de Renda > Consultar, annulez-la (Anular) et émettez-en une correcte. Vous pouvez annuler une quittance jusqu’à la fin de la période de déclaration de l’IRS de l’année à laquelle se rapporte le loyer. Cette période se termine normalement le 30 juin de l’année suivante. Une quittance annulée n’a aucun effet fiscal, et l’AT informe le locataire de son annulation.

Que faire si le locataire paie en retard ou seulement une partie du loyer ?

Une quittance est une preuve de paiement. Si le locataire n’a rien payé, vous n’émettez pas de quittance.

• Paiement partiel : émettez une quittance pour le montant effectivement reçu, pour ce mois. Émettez-en une autre à réception du solde.
• Paiement tardif : à réception de l’argent, émettez la quittance pour le mois concerné, avec la date réelle de réception. En vertu de l’art. 1041 du Code civil, dès lors que le loyer est en retard, vous pouvez également réclamer une indemnité de 20 % du montant dû. Vous perdez ce droit si le locataire paie dans les 8 jours suivant l’échéance. S’il y a un garant (fiador) et que le locataire n’a pas payé dans ces 8 jours, vous devez en informer le garant dans les 90 jours qui suivent.
• Impayés persistants : vous pouvez mettre fin au bail si le locataire a 3 mois de retard ou plus (art. 1083(3) du Code civil). Vous pouvez aussi y mettre fin si le locataire paie avec plus de 8 jours de retard plus de quatre fois en 12 mois, à condition de l’avoir averti par lettre recommandée après le troisième retard (art. 1083(4)). Un projet de loi adopté au Parlement le 30 septembre 2026 raccourcirait ces délais, mais il n’a pas encore force de loi.

Comment déclarer la fin d’un bail ?

Lorsqu’un bail prend fin, quel qu’en soit le motif, déclarez-le via Contratos > Comunicar Cessação avant la fin du mois suivant sa fin. Indiquez la date de fin effective. Assurez-vous d’avoir émis des quittances pour tous les paiements reçus jusqu’à cette date.

Mettre fin n’est pas annuler : Anular sous Consultar contrato sert pour un bail enregistré par erreur, et n’est plus possible dès lors que des quittances existent.

Échéances clés

En cas de difficulté, utilisez e-Balcão sur le portail ou appelez la ligne d’assistance de l’AT au +351 217 206 707 (jours ouvrables, de 9 h à 19 h).