Prelazak s Alojamento Local na dugoročni najam u Portugalu

Prelazak stana s alojamento local (AL, licencirani kratkoročni najam) na dugoročni najam uglavnom je papirologija. Prijavljujete prestanak obavljanja djelatnosti AL, čime se registracija briše. Zatvarate ili mijenjate svoju poslovnu djelatnost u poreznom uredu. Zatim potpisujete i prijavljujete uobičajeni ugovor o najmu stambenog prostora. Potpuno izuzeće od IRS-a za bivše stanove AL sada je zatvoreno za nove prelaske, jer je ugovor morao biti potpisan i prijavljen do 31. prosinca 2024. Najamnina iz novog ugovora umjesto toga oporezuje se kao uobičajeni prihod od najma, često po stopi od 25 % ili 10 %. Prije prelaska provjerite biste li se u svom području ikada mogli vratiti na AL te morate li vratiti PDV koji ste u prošlosti odbili.

Kakva su pravila o AL-u u 2026.

• Mais Habitação (Lei 56/2023) suspendirao je nove registracije AL na nacionalnoj razini 2023.
• Uredba sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 76/2024, na snazi od 1. studenoga 2024., ukinula je tu nacionalnu suspenziju i nadzor prenijela na općine:
  • Registracije više ne istječu.
  • Općine mogu donijeti vlastite propise o AL-u, s áreas de contenção (područjima ograničenja) i áreas de crescimento sustentável (područjima održivog rasta), određenima po župama (DL 128/2014, čl. 15-A).
• Uredba sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 151/2026 općinama koje su 31. prosinca 2025. imale više od 1.000 registracija AL daje rok do 31. prosinca 2026. da odluče o svom propisu. U međuvremenu mogu produljiti suspenzije novih registracija.
• Lisabon i Porto već snažno ograničavaju nove AL:
  • Lisabonski propis, donesen u prosincu 2025., ima apsolutna i relativna područja ograničenja.
  • Porto je suspendirao nove AL u povijesnom središtu i u Bonfimu.

Zašto je to važno prije prelaska. U području ograničenja općinski propis može odbiti novu registraciju AL za stan koji je u prethodne dvije godine bio iznajmljen na temelju ugovora o najmu stambenog prostora (DL 128/2014, čl. 15-B). Nakon brisanja ponovno dobivanje registracije može biti teško ili nemoguće. Najprije provjerite važeći propis o AL-u svoje općine.

Kako zatvoriti registraciju AL i što se s njom događa

Za registraciju koju imate ne postoji mogućnost „pauze”. Prema DL 128/2014, kako je izmijenjen:

• Prijava prestanka obavljanja djelatnosti. Cessação da exploração (prestanak obavljanja djelatnosti) morate prijaviti putem Balcão Único Eletrónico (elektroničke jedinstvene kontaktne točke, na gov.pt) u roku od 10 dana od nastanka (čl. 6.). Morate se prijaviti s Chave Móvel Digital, osobnom iskaznicom (Citizen Card) ili digitalnim certifikatom. Porto, primjerice, ne naplaćuje naknadu.
• Što se događa s registracijom. Prestanak obavljanja djelatnosti znači da se registracija briše (čl. 9.). Promjena se automatski prenosi u nacionalni registar Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Vaš broj AL tada prestaje postojati i kasnije ga ne možete ponovno aktivirati.
• Platforme za rezervacije. U istom roku od 10 dana morate obavijestiti Airbnb, Booking i druge platforme te ukloniti svoje oglase.
• Turistička pristojba. Zatvorite svoj račun na općinskoj platformi za turističku pristojbu, ako je Vaša općina ima.

Zatvaranje poslovne djelatnosti u Finanças

Prihod od AL-a poslovni je prihod, oporezuje se u okviru IRS-a kategorije B. Većina vlasnika stoga ima otvoren início de atividade (registraciju poslovne djelatnosti) na portalu Portal das Finanças.

• Ako Vam je AL bio jedina djelatnost: podnesite declaração de cessação de atividade (izjavu o prestanku djelatnosti) u roku od 30 dana od prestanka (čl. 112. CIRS-a, čl. 33. CIVA-e). Možete je podnijeti online na portalu Portal das Finanças. Ako vodite contabilidade organizada (potpuno knjigovodstvo), mora je podnijeti Vaš contabilista certificado (ovlašteni računovođa).

• Ako imate drugu djelatnost kategorije B: umjesto toga podnosite izjavu o promjeni, kojom uklanjate šifru djelatnosti AL.

• PDV. Dugoročni najam stambenog prostora oslobođen je PDV-a (čl. 9. CIVA-e). Ako ste bili u redovnom sustavu PDV-a i odbili PDV pri kupnji, radovima obnove ili za namještaj, prebacivanje stana na oslobođeni najam može pokrenuti regularização (ispravak) u korist države:

  • za nekretninu i građevinske radove, tijekom razdoblja od 20 godina;
  • za ostala investicijska dobra, tijekom 5 godina (čl. 24.–26. CIVA-e).

  Ako ste koristili samo oslobođenje za male poduzetnike i nikada niste odbijali PDV, to obično ne nastaje.

• Kapitalni dobitak i amortizacija. Izuzimanje nekretnine iz poslovne djelatnosti ima vlastita pravila o dobitku, koji se u pravilu odgađa do prodaje. Ako ste u potpunom knjigovodstvu odbijali amortizaciju, možda će je trebati pribrojiti tijekom godine prijenosa i sljedeće tri godine (čl. 3. st. 10. CIRS-a).

Ispravak PDV-a i položaj u pogledu kapitalnog dobitka dvije su tehničke točke koje bi računovođa trebao provjeriti prije nego što podnesete izjavu.

Iz kategorije B u kategoriju F: kako se mijenja porez

Za dugoročnu najamninu:

• Stopa od 25 % snižava se za dulje najmove, počevši od ugovora od 5 ili više godina.
• Stopa od 10 % (čl. 45-C EBF-a, dodan Uredbom sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 97/2026) primjenjuje se od 1. siječnja 2026. do 31. prosinca 2029. Obuhvaća ugovore koji se koriste isključivo za stanovanje, s najamninom unutar umjerene granice, koja iznosi 2.300 € mjesečno u 2026.
• Odbici. Možete odbiti troškove kao što su IMI, pričuva, popravci, održavanje i osiguranje najamnine. Ne možete odbiti troškove financiranja, amortizaciju, AIMI ni namještaj, kućanske aparate i dekoraciju (čl. 41. CIRS-a).

Neka pitanja u vezi sa stopom od 10 % još su neriješena. Pitajte svog savjetnika kako se primjenjuje na nerezidente i zahtijeva li minimalno trajanje najma.

Primjenjuje li se još izuzeće za najamninu bivših stanova AL do 2029.?

Mais Habitação uveo je potpuno izuzeće od IRS-a i IRC-a za najamninu od stanova prebačenih s AL-a na stalni stambeni najam (čl. 74-A EBF-a). Obuhvaća najamninu primljenu do 31. prosinca 2029., bez gornje granice najamnine. Svi sljedeći uvjeti morali su biti ispunjeni:

1. Najamnina potječe od prebacivanja nekretnine koja se koristila za AL na najam za stalno stanovanje.
2. AL je bio registriran i još se koristio kao AL do 31. prosinca 2022.
3. Ugovor o najmu bio je potpisan i prijavljen poreznom uredu do 31. prosinca 2024.

Što to danas znači:

• Ako prelazite sada, ne možete ostvariti izuzeće. Rok iz 2024. je istekao i nije produljen.
• Ako već ostvarujete izuzeće:
  • Automatska produljenja istog ugovora zadržavaju izuzeće.
  • Ako najam prestane i potpišete novi ugovor nakon 2024., čak i s istim najmoprimcem, izuzeće se gubi. Porezni ured to je potvrdio obvezujućim mišljenjem (predmet 26669, 2024.).
  • Brisanje registracije AL prije 31. prosinca 2022. također je isključivalo vlasnike.
• Nerezidenti ostvaruju izuzeće pod istim uvjetima, prema poreznom uredu (siječanj 2025.).
• Prijava. Oslobođenu najamninu i dalje prijavljujete u godišnjoj prijavi IRS, u posebnom polju obrasca Anexo F.

Usporedba neto prinosa obiju mogućnosti

Ne uspoređujte bruto iznose. U ovaj okvir unesite vlastite brojke, za najmanje jednu cijelu godinu.

Neto prihod od AL-a

1. Broj rezerviranih noćenja × prosječna cijena noćenja = bruto prihod.
2. Oduzmite provizije platformi, čišćenje i pranje rublja, režije, internet i televiziju, potrošni materijal, naknade za upravljanje, održavanje i zamjenu namještaja, osiguranje za AL, računovodstvo, pričuvu i IMI.
3. Oduzmite porez na dohodak. Izračunajte ga na 35 % (ili 50 %) prihoda po svojoj graničnoj stopi i dodajte PDV koji ne možete prevaliti.

Neto prihod od dugoročnog najma

1. Mjesečna najamnina × 12, umanjeno za procjenu praznih mjeseci između najmoprimaca.
2. Oduzmite IMI, pričuvu, osiguranje, održavanje, naknade za upravljanje i eventualno osiguranje od neplaćanja najamnine.
3. Oduzmite biljegovinu koju plaćate na početku svakog najma, a koja iznosi 10 % jedne mjesečne najamnine.
4. Oduzmite porez od 25 % ili 10 % na neto iznos (najamnina umanjena za odbitne troškove) ili svoju stopu pri zbrajanju ako je niža.

Neto prinos = neto prihod ÷ sadašnja tržišna vrijednost stana × 100. Usporedite i sate koje utrošite, koliko Vam prihod varira i rizik dugovanja najamnine. Dugoročni najam također ograničava kada možete vratiti stan, zbog pravila o produljenju.

Namješteno ili nenamješteno, režije i osiguranje

• Namještaj. Stan možete iznajmiti namješten, ali namještaj i kućanski aparati ne odbijaju se od dugoročne najamnine. Ugovoru priložite potpisani inventar s fotografijama. Uklonite dodatke u hotelskom stilu, kao što su posteljina, toaletne potrepštine i kutije za ključeve.
• Režije. Kod dugoročnog najma najmoprimac obično preuzima struju, vodu i plin na svoje ime. U ugovoru dogovorite tko drži koji ugovor i očitajte brojila pri predaji. Otkažite usluge namijenjene samo AL-u, kao što su Wi-Fi za goste, ugovori o čišćenju i pretplate na channel manager.
• Osiguranje. AL zahtijeva osiguranje od odgovornosti od najmanje 75.000 € po šteti (DL 128/2014, čl. 13-A). Zamijenite ga osiguranjem stana za najmodavce. Ako se stan nalazi u zgradi u propriedade horizontal (etažnom vlasništvu), zadržite osiguranje od požara za svoj posebni dio. Razmislite o osiguranju od neplaćanja najamnine.
• Dozvola i certifikat. Provjerite dopušta li licença de utilização (uporabna dozvola) stanovanje. Provjerite je li energetski certifikat valjan prije objave oglasa.

Kontrolni popis

1. Provjerite propis o AL-u i područja ograničenja svoje općine te odlučite prihvaćate li da se možda nećete moći vratiti na AL.
2. Zamolite računovođu da prije zatvaranja bilo čega provjeri ispravak PDV-a, kapitalni dobitak i amortizaciju.
3. Ispunite ili otkažite sve buduće rezervacije, a zatim prijavite prestanak obavljanja djelatnosti AL na Balcão Único Eletrónico u roku od 10 dana.
4. Uklonite oglase i obavijestite platforme u roku od 10 dana. Zatvorite račun za turističku pristojbu.
5. Podnesite izjavu o prestanku djelatnosti (ili izjavu o promjeni) na portalu Portal das Finanças u roku od 30 dana.
6. Promijenite osiguranje, riješite režije te pripremite inventar i energetski certifikat.
7. Potpišite ugovor o najmu, a zatim podnesite Modelo 2 i platite biljegovinu do kraja mjeseca koji slijedi nakon početka najma.
8. Svaki mjesec izdajte elektroničke potvrde o najamnini i prijavite najamninu u obrascu Anexo F sljedećeg proljeća.