Kako se oporezuje prihod od najma u Portugalu u 2026.: 10 %, 25 % i 0 %

Od 1. siječnja 2026. najamnina iz dugoročnog ugovora o najmu stambenog prostora u Portugalu oporezuje se jedinstvenom stopom od 10 % ako mjesečna najamnina iznosi 2.300 € ili manje, najam je isključivo stambeni, a prihod je primljen do 31. prosinca 2029. Iznad te granice primjenjuje se standardna jedinstvena stopa od 25 %, a dulji najmovi mogu je spustiti na 15 %, 10 % ili 5 %. Nekoliko vrsta najma potpuno je oslobođeno poreza. Pravila ovise o ugovoru, a ne o tome gdje živite, pa vlasnici s rezidentnošću u inozemstvu plaćaju iste stope. U nastavku objašnjavamo svaku stopu, mogućnosti za englobamento (oporezivanje progresivnim stopama) i kako brojke izgledaju u praksi.

Koja se stopa primjenjuje na Vaš ugovor o najmu

Portugalsko porezno pravo najamninu tretira kao rendimentos prediais (prihodi od nekretnina, „kategorija F”). Porez se obračunava na neto iznos: najamninu primljenu tijekom godine umanjenu za odbitne troškove za tu nekretninu. Za većinu privatnih vlasnika taj se neto iznos oporezuje jedinstvenom „autonomnom” stopom. Ne pribraja se Vašim ostalim prihodima.

Kada bi se moglo primijeniti više stopa, ostvarujete najnižu. Novi zakon to izričito navodi.

Nova stopa od 10 %: tko je ostvaruje

Stopa od 10 % nalazi se u novom članku 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut poreznih olakšica), koji je dodan Uredbom sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 97/2026 od 20. svibnja 2026. Ima tri uvjeta:

• Isključivo stanovanje. Najam mora biti isključivo za stanovanje. Ugovor koji dopušta i ured, registriranu adresu sjedišta društva ili poslovnu namjenu ne ispunjava uvjet.
• Umjerena najamnina. Mjesečna najamnina ne smije prelaziti 2,5 puta minimalnu mjesečnu plaću za 2026. od 920 €, što iznosi 2.300 €. Vlada to ograničenje može ažurirati pravilnikom (portaria, ministarski pravilnik) u skladu s godišnjim koeficijentom usklađivanja najamnine. U trenutku pisanja nije bilo objavljeno nikakvo ažuriranje.
• Vremensko ograničenje. Obuhvaća najamninu primljenu od 1. siječnja 2026. do 31. prosinca 2029.

Pitanja koja vlasnici često postavljaju:

• Postojeći ugovori ispunjavaju uvjete. Ne trebate novi ugovor. Stopa se primjenjuje na ugovore koji već traju.
• Ograničenje vrijedi po ugovoru i djeluje kao prag bez prijelaza. Mjeri se na cjelokupnu najamninu iz ugovora, čak i ako je više najmoprimaca ili više suvlasnika. Ako najamnina iznosi 2.301 €, cijeli se ugovor oporezuje stopom od 25 %, a ne samo višak.
• Dodaci se uračunavaju. Najamnina za tu provjeru uključuje iznose za namještaj, opremu, pripadajuće dijelove nekretnine i usluge koje povećavaju njezinu vrijednost, čak i ako se naplaćuju na temelju zasebnog ugovora. Podjela najamnine od 2.600 € na 2.250 € najamnine i 350 € za „namještaj” ne funkcionira.
• Promjene najamnine tijekom godine. Provjera koristi godišnju najamninu podijeljenu s brojem proteklih mjeseci u godini.
• Nema minimalnog trajanja najma. Nacrti mjere početkom 2026. spominjali su minimum od tri godine, a neke ga internetske stranice još ponavljaju. Konačni tekst članka 45-C i uredbe ne sadrži minimalno trajanje. Opća pravila o trajanju najma iz Građanskog zakonika i dalje se primjenjuju.
• Najam društvu. U obvezujućem mišljenju PIV_30751 (objavljenom 22. rujna 2026.) Autoridade Tributária (porezna uprava, AT) prihvatila je stopu od 10 % za najam društvu. Stan se morao koristiti isključivo kao stalni dom fizičke osobe navedene u ugovoru, a ugovor je morao zabranjivati podnajam i poslovnu uporabu.

Primjenjuje li se stopa od 10 % ako živite u inozemstvu?

Da, prema tekstu zakona. Članak 45-C ne sadrži uvjet o poreznoj rezidentnosti najmodavca. Najamnina od nekretnine u Portugalu prihod je iz portugalskog izvora gdje god živjeli i podliježe istim stopama iz članka 72. kao za rezidente.

To je u skladu s tumačenjem ranijih mjera:

• Portugalska komora ovlaštenih računovođa (OCC, mišljenje PT28608, svibanj 2025.) potvrdila je da se umanjenja prema trajanju najma primjenjuju na nerezidente.
• AT je u siječnju 2025. potvrdila da izuzeće za bivše stanove AL obuhvaća i nerezidente, navodeći da je rezidentnost „nevažna”.

Još nismo pronašli mišljenje ili okružnicu AT-a koja izravno obrađuje nerezidente i članak 45-C. Obrasci porezne prijave za 2026. bit će objavljeni tek početkom 2027. Ako je u pitanju mnogo novca, zamolite svog savjetnika da to potvrdi za Vaš slučaj.

Stopa od 25 % i umanjenja prema trajanju najma

Ako je najamnina iznad 2.300 €, osnovna stopa za stambeni najam iznosi 25 % (čl. 72. st. 2. CIRS-a). Paket Mais Habitação (Zakon 56/2023) snizio ju je s 28 % za prihode od 2023. nadalje. Dulji najmovi za stalno stanovanje snižavaju tu stopu (čl. 72. st. 3. do 5.):

• Od 5 do manje od 10 godina: minus 10 bodova, dakle 15 %. Svako produljenje na isto razdoblje oduzima još 2 boda, do ukupno 10 dodatnih bodova. Najniža moguća stopa na ovom putu iznosi 5 %.
• Od 10 do manje od 20 godina: minus 15 bodova, dakle 10 %.
• 20 godina ili više: minus 20 bodova, dakle 5 %.

Ta se umanjenja primjenjuju na bilo koju najamninu, pa su glavni alat iznad 2.300 €. Ispod 2.300 € najam od 20 ili više godina i dalje je povoljniji od stope od 10 %.

Postoji kvaka. Ako najam prestane prijevremeno iz razloga koji se može pripisati Vama kao najmodavcu, gubite umanjenje od početka ugovora ili produljenja. Tada to morate prijaviti i platiti razliku s kompenzacijskim kamatama (čl. 72. st. 20.).

Režimi od 0 %

Pristupačni najam (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (pojednostavljeni režim pristupačnog najma) stupio je na snagu 1. rujna 2026. i zamjenjuje stari program pristupačnog najma. Najamnina iz kvalificiranog ugovora potpuno je oslobođena IRS-a. Uvjeti su:

• Najamnina ne smije prelaziti gornju granicu po vrsti stana, utvrđenu na 80 % medijalne najamnine INE-a za općinu.
• Najam mora trajati najmanje 3 godine za stalni dom ili najmanje 3 mjeseca za privremeni boravak osobe čija je porezna rezidentnost u drugoj općini.
• Do 15. siječnja godine nakon potpisivanja morate ugovor i dokaz o njegovoj prijavi u Finanças učitati na platformu IHRU-a (stambenog instituta).

Krajem rujna 2026. portaria kojom se utvrđuju gornje granice najamnine i platforma IHRU-a još nisu bili dostupni, pa se režim u praksi još ne može koristiti. Provjerite prije nego što se na njega oslonite.

Bivši kratkoročni najam. Najamnina je oslobođena IRS-a do 31. prosinca 2029. ako su ispunjena oba uvjeta:

• Stan je do 31. prosinca 2022. bio registriran kao Alojamento Local i korišten za kratkoročni najam.
• Prebačen je na dugoročni stambeni najam čiji je ugovor potpisan i prijavljen na portalu Portal das Finanças do 31. prosinca 2024.

Rok za potpisivanje kvalificiranog ugovora je istekao, pa nove prenamjene ne mogu koristiti ovo izuzeće.

Ako se odlučite za englobamento, oslobođena najamnina iz RSAA-a i dalje se mora uzeti u obzir pri izračunu stope na Vaše ostale prihode.

Englobamento: kada progresivne stope mogu pomoći

Englobamento (zbrajanje) znači pribrajanje neto najamnine Vašim ostalim prihodima i oporezivanje ukupnog iznosa progresivnim stopama IRS-a. Za 2026. one počinju od 12,5 % na prvih 8.342 € oporezivog dohotka i dosežu 48 % iznad 86.634 €.

• Portugalski rezidenti mogu ga odabrati svake godine u poreznoj prijavi (čl. 72. st. 13.). Ako to učinite, moraju se uključiti svi Vaši prihodi kategorije F (čl. 22. st. 5.). Najniži razred iznosi 12,5 %, pa englobamento gotovo nikada nije povoljniji od stope od 10 %. Može pomoći kada se najamnina oporezuje stopom od 25 %, a Vaš je ukupni prihod nizak. Prije podnošenja izračunajte obje mogućnosti u simulatoru na portalu Portal das Finanças.
• Rezidenti druge države EU-a/EGP-a mogu odabrati oporezivanje kao rezidenti prema čl. 17-A. To se primjenjuje samo ako portugalski prihod čini najmanje 90 % njihova dohotka ostvarenog u cijelom svijetu. Stopa se tada utvrđuje s obzirom na svjetski dohodak, pa to uglavnom odgovara osobama čiji je jedini stvarni prihod portugalska najamnina. Čl. 72. st. 15. također rezidentima EU-a/EGP-a daje mogućnost progresivnih stopa, ali njegov tekst upućuje na kategoriju od 28 %, a ne izričito na stambenu stopu od 25 %. Zamolite savjetnika da potvrdi primjenjuje li se na Vašu stambenu najamninu.
• Rezidenti izvan EU-a/EGP-a (primjerice UK, SAD, Švicarska ili Brazil) nemaju mogućnost englobamenta. Plaćaju gore navedene jedinstvene stope.

Odbici, porez po odbitku i podnošenje prijave

• Odbici (čl. 41.). To su troškovi stvarno plaćeni radi ostvarivanja najamnine: IMI, pričuva, popravci i održavanje, osiguranje od neplaćanja najamnine i biljegovina na ugovor o najmu. Uračunavaju se i popravci plaćeni u 24 mjeseca prije prvog najma. Troškovi financiranja, amortizacija, namještaj i kućanski aparati te AIMI ne mogu se odbiti. Čuvajte račune izdane na Vaš NIF. Ta su pravila ista za rezidente i nerezidente.
• Porez po odbitku. Najmoprimac s urednim knjigovodstvom (većina društava) mora zadržati porez od svake uplate najamnine: 10 % za ugovore koji ispunjavaju uvjete iz članka 45-C, inače 25 % (čl. 101.). Zadržani iznos uračunava se u Vaš konačni porez. Najmoprimci fizičke osobe ne zadržavaju porez.
• Podnošenje prijave. Najamninu prijavljujete u godišnjoj prijavi IRS (Modelo 3, s obrascem Anexo F) od 1. travnja do 30. lipnja sljedeće godine. Nerezidenti s portugalskom najamninom također moraju podnijeti prijavu. Dugovani porez u pravilu se plaća do 31. kolovoza. Najamnina primljena od siječnja do svibnja 2026., prije objave uredbe, i dalje ostvaruje stopu od 10 %. Višak poreza zadržanog po stopi od 25 % u tim mjesecima namiruje se u prijavi.

Vaša matična zemlja također može oporezivati najamninu. Prema većini ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja Portugal oporezuje prvi, a Vaša matična zemlja zatim odobrava olakšicu putem kredita ili izuzeća.

Razrađeni primjeri

Primjeri se odnose na jednog vlasnika i jedan najam isključivo za stanovanje tijekom cijele 2026., bez posebnog režima. Troškovi su ilustrativni.

Uz 2.500 € mjesečno petogodišnji bi najam smanjio porez na 4.125 € (15 %), a desetogodišnji na 2.750 € (10 %).

Ako najamninu utvrdite na 2.300 € umjesto 2.500 €, neto oporeziva najamnina iznosi 25.100 €, a porez 2.510 €. Vaš prihod nakon poreza i troškova raste s 20.625 € na 22.590 €, iako naplaćujete 2.400 € manje najamnine.

Kontrolni popis

• Pobrinite se da ugovor navodi da je isključivo za stanovanje te da zabranjuje poslovnu uporabu i podnajam.
• Ako želite stopu od 10 %, ukupnu mjesečnu najamninu, uključujući sve naknade za namještaj, parkiranje ili usluge, zadržite na 2.300 € ili manje.
• Prijavite ugovor u Finanças i sačuvajte dokaz. O tome ovise RSAA i druge olakšice.
• Ako je najamnina iznad 2.300 €, razmotrite najam na 5, 10 ili 20 godina i pobrinite se da ga sami ne okončate prijevremeno.
• Čuvajte račune za IMI, pričuvu, osiguranje i popravke, izdane na Vaš NIF.
• Ako ste rezident EU-a/EGP-a s malo drugih prihoda, prije podnošenja provjerite mogućnost iz čl. 17-A.
• Podnesite Modelo 3 s obrascem Anexo F od 1. travnja do 30. lipnja 2027. za najamninu iz 2026. i platite do 31. kolovoza.