Portal das Finanças za najmodavce: pristup, ugovori o najmu i potvrde o najamnini

Kao najmodavac u Portugalu s poreznom upravom (AT) komunicirate gotovo isključivo putem portala Portal das Finanças. Ondje trebate obaviti četiri stvari. Prvo, osigurati način prijave. Drugo, prijaviti svaki ugovor o najmu do kraja mjeseca koji slijedi nakon njegova početka i platiti biljegovinu od 10 % jedne mjesečne najamnine. Treće, izdati elektroničku potvrdu o najamnini svaki put kada primite uplatu, osim ako ste izuzeti (primjerice zato što imate 65 ili više godina), u kojem slučaju umjesto toga podnosite jednu godišnju prijavu, Modelo 44. Četvrto, prijaviti svaku izmjenu ugovora i njegov prestanak do kraja sljedećeg mjeseca. Sve to možete obaviti iz inozemstva.

Portal je na portugalskom; nazivi izbornika u nastavku navedeni su kurzivom, a njihovo upisivanje u tražilicu portala često je najbrži put.

Kako se prijaviti na portal, uključujući iz inozemstva?

Za prijavu Vam je potreban NIF (porezni broj) i jedno od dvoje: lozinka (senha de acesso) ili Autenticação.gov, što znači portugalska osobna iskaznica (Citizen Card) ili Chave Móvel Digital (CMD, mobilna prijava koja koristi Vaš broj telefona i PIN).

1. mogućnost: lozinka poštom

1. Na portalu odaberite Registar-se (registracija).
2. Ispunite obrazac svojim NIF-om i poreznom adresom te odaberite sigurnosno pitanje.
3. AT šalje lozinku poštom CTT (portugalska pošta) na Vašu poreznu adresu (domicílio fiscal). Nikada se ne šalje e-poštom ni na drugo mjesto; ako imate poreznog zastupnika, šalje se njemu.
4. AT navodi prosječno 5 radnih dana za dostavu. Pošiljke na adresu u inozemstvu obično putuju dulje.
5. Prijavite se putem Iniciar Sessão (prijava). Odmah morate postaviti novu lozinku jer poslana lozinka istječe nakon prve upotrebe.

Najprije provjerite je li Vaša porezna adresa ažurna. Kada uđete, potvrdite broj telefona i adresu e-pošte pod Dados de Contacto (podaci za kontakt). S potvrđenim telefonom zaboravljenu lozinku možete vratiti SMS-om (Recuperar senha, vraćanje lozinke) umjesto da čekate novo pismo. Možete uključiti i prijavu u dva koraka putem SMS-a (Segundo Fator de Autenticação, drugi faktor autentikacije).

2. mogućnost: Chave Móvel Digital

Strani državljani CMD mogu povezati s putovnicom, ali CMD temeljen na putovnici mora se aktivirati osobno. To možete učiniti na šalteru za građane u Portugalu ili, uz prethodno dogovoren termin, u portugalskom konzulatu u inozemstvu. Ponesite putovnicu i telefon na koji ćete primiti SMS kôd.

Prepuštanje nekome drugome

Možete ovlastiti treću osobu, primjerice upravitelja nekretnine, da umjesto Vas izdaje potvrde. To učinite u obrascu Modelo 2 ili na portalu. Ovlaštenje obuhvaća samo potvrde; ne omogućuje uvid u ostale Vaše porezne podatke. I dalje ste odgovorni za sve što je podneseno sa zakašnjenjem ili pogrešno.

Gdje se nalaze usluge za najmodavce?

AT usluge za najmodavce grupira u svom odjeljku za najam, Arrendamento (ponekad prikazanom kao e-Arrendamento). Glavne mogućnosti su:

• Contratos (ugovori): Comunicar contrato (prijava ugovora), Comunicar Alteração (prijava izmjene), Comunicar Cessação (prijava prestanka najma) i Consultar contrato (pregled ugovora).
• Recibos de Renda (potvrde o najamnini): Emitir (izdavanje) i Consultar (pregled, a odande i poništenje).
• Modelo 44: Preencher Declaração (ispunjavanje prijave) i Consultar Declaração (pregled poslane prijave).

Kako prijaviti ugovor o najmu i platiti biljegovinu?

Svaki ugovor o najmu, podnajmu i predugovor o najmu kod kojeg najmoprimac već ima nekretninu mora se prijaviti AT-u na obrascu Modelo 2 (prijava biljegovine). Rok je kraj mjeseca koji slijedi nakon početka najma. (najam koji počinje 10. studenoga: do 31. prosinca). Ako je najmodavaca više, jedan od njih može podnijeti prijavu za sve, navodeći ostale.

1. Potražite Comunicar contrato ili otvorite Contratos > Comunicar contrato.
2. Identificirajte nekretninu prema matičnom članku (artigo matricial) i posebnom dijelu, kako je navedeno u caderneta predial (izvadak iz evidencije nekretnina).
3. Upišite svakog najmodavca i najmoprimca prema NIF-u. Najmoprimci moraju imati portugalski NIF.
4. Upišite datum početka, trajanje, najamninu, učestalost plaćanja i namjenu. Za stan je namjena habitação (stanovanje). Od 2026. porezna stopa na najamninu može ovisiti o tome je li najam isključivo stambeni, stoga ispravno navedite namjenu.
5. Spremite nacrt, provjerite ga i pošaljite.
6. Kada pošaljete prijavu, AT izračunava imposto do selo (biljegovinu) i izdaje dokument za plaćanje. Stopa iznosi 10 % jedne mjesečne najamnine (Opća tablica biljegovine, stavka 2). Ako se najamnina prema ugovoru s vremenom mijenja, porez se izračunava na najvišu najamninu. Platite je u istom roku: do kraja mjeseca koji slijedi nakon početka najma.

Umjesto toga prijavu možete podnijeti u poreznom uredu (Serviço de Finanças) samo u dva slučaja: ako imate 65 ili više godina ili ako nemate elektronički poštanski pretinac, a Vaš je prihod od najma ispod praga opisanog u sljedećem odjeljku. Svi ostali moraju podnijeti prijavu online.

Za zakašnjeli ili izostali Modelo 2 može se izreći novčana kazna od 150 € do 3.750 € (čl. 117. st. 1. RGIT-a). Na neplaćenu biljegovinu obračunavaju se i kamate.

Izmjene ugovora

• Godišnje zakonsko usklađivanje najamnine ne mora se prijavljivati. Prijavite ga samo ako želite da potvrde automatski prikazuju novu najamninu.
• Povećanje najamnine dogovoreno izmjenom ugovornih uvjeta je izmjena: prijavite ga putem Comunicar Alteração do kraja sljedećeg mjeseca. Na njega se plaća biljegovina od 10 % mjesečnog povećanja.
• Ako se promijeni najmodavac, najmoprimac, nekretnina ili vrsta ugovora, ne možete koristiti online obrazac za izmjenu. Koristite e-Balcão, online službu za pomoć portala, ili porezni ured.

Tko mora izdavati elektroničke potvrde o najamnini, a tko je izuzet?

Prema članku 115. CIRS-a i pravilniku Portaria 98-A/2015 morate izdati elektroničku potvrdu o najamnini (recibo de renda eletrónico) za svaki iznos koji Vam najmoprimac plati. To uključuje jamčevine (caução) i unaprijed plaćenu najamninu (adiantamento). AT navodi da potvrdu treba izdati kada primite novac.

Izuzeti ste (čl. 5. pravilnika Portaria 98-A/2015) ako vrijedi bilo što od sljedećeg:

• Dob: 31. prosinca prethodne godine imali ste 65 ili više godina. Izuzeće je osobno. Ako je nekretnina u suvlasništvu, izuzet je samo suvlasnik koji ima 65 ili više godina.
• Najam poljoprivrednog zemljišta: najamnina potječe iz ugovora prema režimu ruralnog najma.
• Mali prihod bez elektroničkog poštanskog pretinca: oba uvjeta moraju biti ispunjena.
  • Nemate i niste dužni imati elektronički poštanski pretinac (caixa postal eletrónica).
  • Vaš prihod od najma u prethodnoj godini nije bio veći od dvostrukog iznosa IAS-a (indeks socijalne potpore). Za prihod primljen u 2025. to je bilo 1.045 €. Za 2026. AT navodi 1.074,26 €. Ako prošle godine niste imali prihod od najma, mjerilo je očekujete li da će ovogodišnja najamnina ostati unutar tog ograničenja.

Izuzeće ne znači da možete šutjeti. Ako ste izuzeti i odlučite ne izdavati elektroničke potvrde, morate podnijeti Modelo 44, u kojem se navodi najamnina primljena u godini. Rok je do kraja veljače sljedeće godine. Taj je rok pomaknut sa siječnja uredbom Decreto-Lei 49/2025 i prvi se put primijenio 2026.; budući da je 28. veljače 2026. bila subota, rok je te godine pao na 2. ožujka. Prema svom aktualnom letku AT prihvaća Modelo 44 samo online, putem Modelo 44 – Preencher Declaração. Najmoprimcu i dalje morate dati neki dokaz o plaćanju.

Ako ste izuzeti, i dalje možete odlučiti izdavati elektroničke potvrde. Čim izdate prvu, na Vas se primjenjuju uobičajena pravila. Istoga dana morate izdati i potvrde za ranije mjesece te godine.

Kako izdati potvrdu svaki mjesec?

Potvrde možete izdavati tek kada je ugovor o najmu prijavljen.

1. Otvorite Recibos de Renda > Emitir (ili potražite „recibo de renda”).
2. Odaberite ugovor o najmu.
3. Upišite razdoblje na koje se uplata odnosi i datum kada ste stvarno primili novac (data de recebimento).
4. Provjerite iznos. Portal popunjava najamninu iz ugovora, ali je možete promijeniti na stvarno plaćeni iznos. Odaberite vrstu uplate: najamnina, jamčevina ili predujam.
5. Izdajte potvrdu. Najmoprimac je može vidjeti u svom području portala. Izdane potvrde ostaju dostupne 4 godine.

Nekoliko praktičnih napomena:

• Jedna potvrda obuhvaća ugovor čak i ako je najmoprimaca više.
• Suvlasnici mogu izdati jednu potvrdu za cijelu najamninu ili svaki može izdati potvrdu za svoj udio.
• Prema smjernicama AT-a za najamninu za svaki mjesec izdaje se zasebna potvrda, umjesto jedne potvrde za više mjeseci.
• Za neizdavanje potvrde ili njezino zakašnjelo izdavanje može se izreći novčana kazna od 150 € do 3.750 € (čl. 123. RGIT-a).

Ispravak ili poništenje potvrde

Izdanu potvrdu ne možete uređivati. Da biste ispravili pogrešku, pronađite je pod Recibos de Renda > Consultar, poništite je (Anular) i izdajte ispravnu. Potvrdu možete poništiti do kraja razdoblja za podnošenje prijave IRS za godinu na koju se najamnina odnosi. To razdoblje obično završava 30. lipnja sljedeće godine. Poništena potvrda nema porezni učinak, a AT obavještava najmoprimca da je poništena.

Što ako najmoprimac plati sa zakašnjenjem ili samo dio najamnine?

Potvrda je dokaz o plaćanju. Ako najmoprimac nije platio ništa, potvrdu ne izdajete.

• Djelomično plaćanje: izdajte potvrdu na stvarno primljeni iznos za taj mjesec. Izdajte drugu kada stigne ostatak.
• Zakašnjelo plaćanje: kada novac stigne, izdajte potvrdu za mjesec na koji se odnosi, sa stvarnim datumom primitka. Prema čl. 1041. Građanskog zakonika, kada najamnina kasni, možete potraživati i naknadu od 20 % dugovanog iznosa. To pravo gubite ako najmoprimac plati u roku od 8 dana od dospijeća. Ako postoji jamac (fiador), a najmoprimac nije platio u tih 8 dana, morate obavijestiti jamca u sljedećih 90 dana.
• Trajno dugovanje: ugovor o najmu možete raskinuti ako najmoprimac kasni 3 mjeseca ili više (čl. 1083. st. 3. Građanskog zakonika). Možete ga raskinuti i ako najmoprimac više od četiri puta u 12 mjeseci plati s više od 8 dana zakašnjenja, pod uvjetom da ste ga nakon trećeg zakašnjenja upozorili preporučenim pismom (čl. 1083. st. 4.). Prijedlog zakona koji je Parlament izglasao 30. rujna 2026. skratio bi ta razdoblja, ali to još nije zakon.

Kako prijaviti prestanak najma?

Kada najam prestane iz bilo kojeg razloga, prijavite to putem Contratos > Comunicar Cessação do kraja mjeseca koji slijedi nakon prestanka. Navedite stvarni datum prestanka. Provjerite jeste li izdali potvrde za sve uplate primljene do tog datuma.

Prestanak nije poništenje: Anular pod Consultar contrato služi za ugovor prijavljen greškom i nije moguć nakon što postoje potvrde.

Ključni rokovi

Ako zapnete, koristite e-Balcão na portalu ili nazovite službu za pomoć AT-a na +351 217 206 707 (radnim danom, 09:00–19:00).