Átállás Alojamento Localról hosszú távú bérletre Portugáliában

Egy lakás átállítása alojamento local-ról (AL, engedélyhez kötött rövid távú szálláskiadás) hosszú távú bérletre többnyire papírmunka. Bejelenti az AL-tevékenység megszüntetését, ami törli a nyilvántartást. Az adóhivatalnál megszünteti vagy módosítja vállalkozói tevékenységét. Ezután szokásos lakásbérleti szerződést köt és jelent be. A volt AL-lakásokra vonatkozó teljes IRS-mentesség az új átállók számára már nem érhető el, mert a bérleti szerződést 2024. december 31-ig kellett aláírni és bejelenteni. Az új bérlet díja ehelyett szokásos bérleti jövedelemként adózik, gyakran 25%-kal vagy 10%-kal. Átállás előtt ellenőrizze, hogy a területén visszatérhetne-e valaha az AL-hez, és hogy a korábban visszaigényelt áfát nem kell-e visszafizetnie.

Hol tartanak az AL-szabályok 2026-ban

• A Mais Habitação (Lei 56/2023) 2023-ban országosan felfüggesztette az új AL-nyilvántartásba vételeket.
• A 2024. november 1. óta hatályos Decree-Law 76/2024 feloldotta ezt az országos felfüggesztést, és az irányítást az önkormányzatokra bízta:
  • A nyilvántartások már nem járnak le.
  • Az önkormányzatok saját AL-szabályzatot fogadhatnak el, freguesiánként (freguesia: helyi közigazgatási egység) meghatározott áreas de contenção (korlátozási területek) és áreas de crescimento sustentável (fenntartható növekedési területek) kijelölésével (DL 128/2014, 15-A. cikk).
• A Decree-Law 151/2026 azoknak az önkormányzatoknak, amelyekben 2025. december 31-én több mint 1000 AL-nyilvántartás volt, 2026. december 31-ig ad határidőt a szabályozásukról való döntésre. Addig meghosszabbíthatják az új nyilvántartásba vételek felfüggesztését.
• Lisszabon és Porto már most erősen korlátozza az új AL-eket:
  • Lisszabon 2025 decemberében elfogadott szabályzata abszolút és relatív korlátozási területeket tartalmaz.
  • Porto a történelmi belvárosban és Bonfimban felfüggesztette az új AL-eket.

Miért fontos ez az átállás előtt. Korlátozási területen az önkormányzati szabályzat megtagadhatja az új AL-nyilvántartásba vételt olyan lakás esetén, amelyet az előző két évben lakásbérleti szerződéssel adtak bérbe (DL 128/2014, 15-B. cikk). A törlés után nehéz vagy lehetetlen lehet visszaszerezni a nyilvántartást. Előbb nézze meg önkormányzata hatályos AL-szabályzatát.

Hogyan szüntesse meg az AL-nyilvántartást, és mi történik vele

A meglévő nyilvántartás „szüneteltetésére” nincs lehetőség. A módosított DL 128/2014 szerint:

• A tevékenység megszüntetésének bejelentése. A cessação da exploração-t (a tevékenység megszüntetését) a Balcão Único Eletrónico-n (elektronikus egyablakos ügyintézési felület a gov.pt-n) keresztül, a megszüntetéstől számított 10 napon belül kell bejelentenie (6. cikk). A belépéshez Chave Móvel Digital, személyi igazolvány (Cartão de Cidadão) vagy digitális tanúsítvány szükséges. Porto például nem számít fel díjat.
• Mi történik a nyilvántartással. A tevékenység megszüntetése a nyilvántartás törlésével jár (9. cikk). A változás automatikusan bekerül a Turismo de Portugal országos nyilvántartásába, a Registo Nacional de Alojamento Local-ba (RNAL). AL-száma ezután megszűnik, és később nem aktiválható újra.
• Foglalási platformok. Ugyanezen 10 napon belül értesítenie kell az Airbnb-t, a Bookingot és a többi platformot, és el kell távolítania hirdetéseit.
• Idegenforgalmi adó. Ahol önkormányzatának van ilyen, zárja le fiókját az önkormányzati idegenforgalmiadó-platformon.

A vállalkozói tevékenység megszüntetése a Finanças-nál

Az AL-ből származó jövedelem vállalkozói jövedelem, amely az IRS B kategóriája szerint adózik. A legtöbb tulajdonosnak ezért nyitott início de atividade-ja (vállalkozói tevékenység bejelentése) van a Portal das Finanças-on.

• Ha az AL volt az egyetlen tevékenysége: a megszüntetéstől számított 30 napon belül nyújtsa be a declaração de cessação de atividade-t (megszüntetési nyilatkozatot) (CIRS 112. cikk, CIVA 33. cikk). Online is benyújthatja a Portal das Finanças-on. Ha contabilidade organizada-val (teljes körű könyveléssel) rendelkezik, a contabilista certificado-nak (okleveles könyvelőnek) kell benyújtania.

• Ha más B kategóriás tevékenysége is van: ehelyett változásbejelentést nyújt be, amellyel törli az AL tevékenységi kódját.

• Áfa. A hosszú távú lakásbérbeadás áfamentes (CIVA 9. cikk). Ha a normál áfarendszerben volt, és visszaigényelte a vásárlás, a felújítási munkák vagy a bútorok áfáját, a lakás mentes bérbeadásra való átállítása az állam javára regularização-t (korrekciót) vonhat maga után:

  • az ingatlanra és az építési munkákra 20 éves időszakra;
  • egyéb beruházási javakra 5 évre (CIVA 24–26. cikk).

  Ha csak a kisvállalkozói mentességet vette igénybe, és soha nem igényelt vissza áfát, ez általában nem merül fel.

• Árfolyamnyereség és értékcsökkenés. Az ingatlan vállalkozói tevékenységből való kivonására saját nyereségszabályok vonatkoznak, amelyek általában az eladásig elhalasztják az adózást. Ha teljes körű könyvelés mellett értékcsökkenést számolt el, előfordulhat, hogy azt az átvezetés évében és az azt követő három évben vissza kell írni (CIRS 3. cikk (10) bek.).

Az áfakorrekció és az árfolyamnyereség kezelése az a két szakmai kérdés, amelyet a benyújtás előtt ellenőriztessen egy könyvelővel.

B kategóriából F kategóriába: hogyan változik az adó

Hosszú távú bérleti díjnál:

• A 25%-os kulcs hosszabb bérleteknél csökken, az 5 éves vagy hosszabb bérletektől kezdve.
• A 10%-os kulcs (EBF 45-C. cikk, a Decree-Law 97/2026 iktatta be) 2026. január 1. és 2029. december 31. között alkalmazandó. A kizárólag lakáscélra használt, a mérsékelt határon belüli bérleti díjú szerződésekre vonatkozik, a határ 2026-ban havi 2300 €.
• Levonások. Levonhatók az olyan költségek, mint az IMI, a közös költség, a javítás, a karbantartás és a bérleti díj biztosítás. Nem vonhatók le a finanszírozási költségek, az értékcsökkenés, az AIMI, valamint a bútorok, háztartási gépek és a dekoráció (CIRS 41. cikk).

A 10%-os kulcs néhány kérdése még tisztázatlan. Kérdezze meg tanácsadóját, hogyan vonatkozik a külföldi illetőségűekre, és megkövetel-e minimális bérleti időtartamot.

Alkalmazandó-e még a volt AL-lakásokra vonatkozó, 2029-ig tartó mentesség?

A Mais Habitação teljes IRS- és IRC-mentességet vezetett be az AL-ről állandó lakásbérletre átállított lakások bérleti díjára (EBF 74-A. cikk). A 2029. december 31-ig kapott bérleti díjra vonatkozik, díjplafon nélkül. Az alábbi feltételek mindegyikének teljesülnie kellett:

1. A bérleti díj egy AL-re használt ingatlan állandó lakhatásra szóló bérletté alakításából származik.
2. Az AL-t 2022. december 31-ig nyilvántartásba vették, és akkor még AL-ként használták.
3. A bérleti szerződést 2024. december 31-ig aláírták és bejelentették az adóhivatalnál.

Mit jelent ez ma:

• Ha most áll át, nem lehet jogosult. A 2024-es határidő lejárt, és nem hosszabbították meg.
• Ha már jogosult:
  • Ugyanannak a bérletnek az automatikus megújításai megőrzik a mentességet.
  • Ha a bérlet megszűnik, és 2024 után új szerződést köt – akár ugyanazzal a bérlővel –, a mentesség elvész. Az adóhivatal ezt kötelező erejű állásfoglalásban megerősítette (26669. sz. ügy, 2024).
  • Azok a tulajdonosok is elveszítették a jogosultságot, akik 2022. december 31. előtt törölték az AL-t.
• A külföldi illetőségűek az adóhivatal szerint azonos feltételekkel jogosultak (2025. január).
• Bevallás. A mentes bérleti díjat továbbra is be kell vallania az éves IRS-bevallásban, az Anexo F erre szolgáló mezőjében.

A két lehetőség nettó hozamának összevetése

Ne bruttó számokat hasonlítson össze. Legalább egy teljes évre a saját számaival töltse ki ezt a keretet.

AL nettó jövedelem

1. Lefoglalt éjszakák × átlagos éjszakai ár = bruttó bevétel.
2. Vonja le a platformjutalékokat, a takarítást és mosatást, a közüzemi díjakat, az internetet és a TV-t, a fogyóeszközöket, a kezelési díjakat, a karbantartást és a bútorok pótlását, az AL-biztosítást, a könyvelést, a közös költséget és az IMI-t.
3. Vonja le a jövedelemadót. Számítsa ki a bevétel 35%-ára (vagy 50%-ára) a határkulcsával, és adja hozzá az át nem hárítható áfát.

Hosszú távú nettó jövedelem

1. Havi bérleti díj × 12, mínusz a bérlők közötti üres hónapokra képzett tartalék.
2. Vonja le az IMI-t, a közös költséget, a biztosítást, a karbantartást, a kezelési díjakat és az esetleges bérleti díj garanciabiztosítást.
3. Vonja le az egyes bérletek kezdetén fizetett illetéket, amely egy havi bérleti díj 10%-a.
4. Vonja le a nettó összegre (bérleti díj mínusz levonható költségek) jutó 25%-os vagy 10%-os adót, vagy az összevont kulcsot, ha az alacsonyabb.

Nettó hozam = nettó jövedelem ÷ a lakás jelenlegi piaci értéke × 100. Vesse össze azt is, mennyi időt tölt vele, mennyire ingadozik a jövedelme, és mekkora a bérleti díj hátralék kockázata. A hosszú távú bérlet a megújítási szabályok miatt azt is korlátozza, mikor kaphatja vissza a lakást.

Bútorozott vagy bútorozatlan, közüzemi díjak és biztosítás

• Bútorzat. A lakást bútorozottan is kiadhatja, de a bútorok és háztartási gépek nem vonhatók le a hosszú távú bérleti díjból. Csatoljon a szerződéshez aláírt, fényképekkel ellátott leltárt. Távolítsa el a szállodai jellegű extrákat, például az ágyneműt, a piperecikkeket és a kulcsszéfeket.
• Közüzemi díjak. Hosszú távú bérletnél a bérlő általában a saját nevére íratja a villanyt, a vizet és a gázt. A szerződésben rögzítsék, ki melyik szerződést tartja, és az átadáskor olvassa le a mérőórákat. Mondja le a csak AL-hez szükséges szolgáltatásokat, például a vendég-Wi-Fi-t, a takarítási szerződéseket és a channel manager-előfizetéseket.
• Biztosítás. Az AL legalább 75 000 € káreseményenkénti felelősségbiztosítást ír elő (DL 128/2014, 13-A. cikk). Cserélje le bérbeadói lakásbiztosításra. Ha a lakás propriedade horizontal (társasház) alá tartozó épületben van, tartsa fenn egysége tűzbiztosítását. Fontolja meg a bérleti díj garanciabiztosítást.
• Engedély és tanúsítvány. Ellenőrizze, hogy a licença de utilização (használatbavételi engedély) megengedi-e a lakáscélú használatot. Hirdetés előtt ellenőrizze, hogy az energetikai tanúsítvány érvényes-e.

Ellenőrzőlista

1. Nézze meg önkormányzata AL-szabályzatát és korlátozási területeit, és döntse el, vállalja-e, hogy esetleg nem térhet vissza az AL-hez.
2. Mielőtt bármit megszüntetne, kérjen meg egy könyvelőt, hogy vizsgálja meg az áfakorrekciót, az árfolyamnyereséget és az értékcsökkenést.
3. Teljesítse vagy mondja le a jövőbeli foglalásokat, majd 10 napon belül jelentse be az AL-tevékenység megszüntetését a Balcão Único Eletrónico-n.
4. Távolítsa el hirdetéseit, és 10 napon belül értesítse a platformokat. Zárja le az idegenforgalmiadó-fiókot.
5. 30 napon belül nyújtsa be a megszüntetési nyilatkozatot (vagy változásbejelentést) a Portal das Finanças-on.
6. Váltson biztosítást, rendezze a közüzemi szolgáltatásokat, és készítse elő a leltárt és az energetikai tanúsítványt.
7. Írja alá a bérleti szerződést, majd a bérlet kezdetét követő hónap végéig nyújtsa be a Modelo 2-t, és fizesse meg az illetéket.
8. Havonta állítson ki elektronikus bérleti nyugtát, és a következő tavasszal vallja be a bérleti díjat az Anexo F-ben.