Hogyan adózik a bérleti jövedelem Portugáliában 2026-ban: 10%, 25% és 0%

A portugáliai hosszú távú lakásbérletből származó bérleti díj 2026. január 1-jétől egységesen 10%-kal adózik, ha a havi díj legfeljebb 2300 €, a bérlet kizárólag lakáscélú, és a jövedelem 2029. december 31-ig folyik be. E határ felett a 25%-os általános egységes kulcs érvényes, amelyet a hosszabb bérletek 15%-ra, 10%-ra vagy 5%-ra csökkenthetnek. Néhány bérbeadás teljesen adómentes. A szabályok a szerződésen múlnak, nem azon, hol él, így a külföldi illetőségű tulajdonosok ugyanazokat a kulcsokat fizetik. Az alábbiakban ismertetjük az egyes kulcsokat, az englobamento (progresszív kulcsos adózás) lehetőségeit, és hogy mindez a gyakorlatban milyen számokat jelent.

Melyik kulcs vonatkozik a bérletére

A portugál adójog a bérleti díjat rendimentos prediais-nak (ingatlanjövedelemnek, „F kategóriának”) tekinti. Az adó a nettó összeget terheli: az év során kapott bérleti díjat csökkentve az adott ingatlan levonható költségeivel. A legtöbb magántulajdonos esetében ez a nettó összeg egységes, „önálló” kulccsal adózik. Nem adódik hozzá az egyéb jövedelméhez.

Ha több kulcs is alkalmazható, a legalacsonyabbat kapja. Az új jogszabály ezt kifejezetten kimondja.

Az új 10%-os kulcs: ki jogosult

A 10%-os kulcsot az Estatuto dos Benefícios Fiscais (Adókedvezményekről szóló törvény) új 45-C. cikke tartalmazza, amelyet a 2026. május 20-i Decree-Law 97/2026 iktatott be. Három feltétele van:

• Kizárólag lakáscél. A bérletnek kizárólag lakáscélúnak kell lennie. Az a szerződés, amely irodát, bejegyzett cégszékhelyet vagy üzleti használatot is megenged, nem jogosult.
• Mérsékelt bérleti díj. A havi bérleti díj nem haladhatja meg a 920 €-s 2026-os havi minimálbér 2,5-szeresét, azaz 2300 €-t. A kormány ezt a határt portaria-val (miniszteri rendelettel) az éves bérletidíj-aktualizálási szorzóval összhangban módosíthatja. E sorok írásakor ilyen módosítás nem jelent meg.
• Időbeli korlát. A 2026. január 1. és 2029. december 31. között kapott bérleti díjra vonatkozik.

Kérdések, amelyeket a tulajdonosok gyakran feltesznek:

• A meglévő bérletek is jogosultak. Nincs szükség új szerződésre. A kulcs a már futó bérletekre is vonatkozik.
• A határ szerződésenként értendő, és éles határ. A szerződés teljes bérleti díja alapján mérik, akkor is, ha több bérlő vagy több tulajdonostárs van. Ha a díj 2301 €, a teljes szerződés 25%-kal adózik, nem csak a többlet.
• A járulékos tételek is beszámítanak. A vizsgálathoz figyelembe vett bérleti díjba beletartoznak a bútorzatért, felszerelésért, az ingatlan kapcsolódó részeiért és az értékét növelő szolgáltatásokért fizetett összegek is, akkor is, ha ezeket külön megállapodás alapján számlázzák. Ha egy 2600 €-s díjat 2250 € bérleti díjra és 350 € „bútorzatra” bont, az nem működik.
• A bérleti díj év közbeni változása. A vizsgálat az éves bérleti díjat osztja el az évből eltelt hónapok számával.
• Nincs minimális bérleti időtartam. Az intézkedés 2026 eleji tervezetei hároméves minimumot említettek, és egyes weboldalak ezt még mindig ismétlik. A 45-C. cikk és a törvényerejű rendelet végleges szövege nem tartalmaz minimális időtartamot. A Polgári Törvénykönyv bérleti időtartamra vonatkozó általános szabályai továbbra is érvényesek.
• Bérbeadás cégnek. A PIV_30751. sz. kötelező erejű állásfoglalásban (2026. szeptember 22-én ismertették) az Autoridade Tributária (adóhatóság, AT) elfogadta a 10%-os kulcsot egy cégnek kiadott bérletnél. A lakást kizárólag a szerződésben megnevezett magánszemély állandó lakóhelyeként lehetett használni, és a szerződésnek tiltania kellett az albérletbe adást és az üzleti használatot.

Vonatkozik-e a 10%-os kulcs, ha külföldön él?

A jogszabály szövege alapján igen. A 45-C. cikk nem tartalmaz feltételt a bérbeadó adóügyi illetőségére vonatkozóan. A portugáliai ingatlanból származó bérleti díj portugál forrású jövedelem, bárhol éljen is, és ugyanazon 72. cikk szerinti kulcsok alá tartozik, mint a belföldi illetőségűeknél.

Ez megfelel a korábbi intézkedések értelmezésének:

• A portugál okleveles könyvelők testülete (OCC, PT28608. sz. vélemény, 2025. május) megerősítette, hogy az időtartam szerinti csökkentések a külföldi illetőségűekre is vonatkoznak.
• Az AT 2025 januárjában megerősítette, hogy a volt AL-lakásokra vonatkozó mentesség a külföldi illetőségűekre is kiterjed, és az illetőséget „irrelevánsnak” nevezte.

Még nem találtunk olyan AT-állásfoglalást vagy körlevelet, amely közvetlenül a külföldi illetőségűekkel és a 45-C. cikkel foglalkozna. A 2026-os adóbevallási nyomtatványok csak 2027 elején jelennek meg. Ha nagy összeg forog kockán, kérje meg tanácsadóját, hogy erősítse meg ezt az Ön esetére.

A 25%-os kulcs és az időtartam szerinti csökkentések

Ha a bérleti díj 2300 € felett van, a lakásbérlet alapkulcsa 25% (CIRS 72. cikk (2) bek.). Ezt a Mais Habitação (Law 56/2023) csökkentette 28%-ról a 2023-as jövedelemtől kezdve. Az állandó lakhatásra szóló hosszabb bérletek csökkentik ezt a kulcsot (72. cikk (3)–(5) bek.):

• 5 – 10 év alatt: mínusz 10 százalékpont, tehát 15%. Minden azonos időtartamú megújítás további 2 százalékpontot von le, összesen legfeljebb 10 további pontot. Ezen az úton a lehető legalacsonyabb kulcs 5%.
• 10 – 20 év alatt: mínusz 15 százalékpont, tehát 10%.
• 20 év vagy több: mínusz 20 százalékpont, tehát 5%.

Ezek a csökkentések bármilyen bérleti díjra vonatkoznak, így 2300 € felett ezek a fő eszközök. 2300 € alatt a 20 éves vagy hosszabb bérlet még mindig kedvezőbb a 10%-os kulcsnál.

Van azonban egy buktató. Ha a bérlet bérbeadóként Önnek felróható okból idő előtt megszűnik, a szerződés vagy a megújítás kezdetétől elveszíti a csökkentést. Ekkor ezt be kell jelentenie, és a különbözetet kompenzációs kamattal együtt meg kell fizetnie (72. cikk (20) bek.).

A 0%-os rendszerek

Megfizethető bérleti díj (RSAA). A Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (egyszerűsített megfizethető bérleti rendszer) 2026. szeptember 1-jén lépett hatályba, és a korábbi megfizethető bérleti programot váltja fel. A jogosult szerződésből származó bérleti díj teljes mértékben mentes az IRS alól. A feltételek:

• A bérleti díj nem haladhatja meg a lakástípusonként meghatározott felső határt, amely a település INE szerinti medián bérleti díjának 80%-a.
• A bérletnek állandó lakóhely esetén legalább 3 évre, más településen adóügyi illetőséggel rendelkező személy átmeneti tartózkodása esetén legalább 3 hónapra kell szólnia.
• Az aláírást követő év január 15-ig fel kell töltenie a szerződést és a Finanças-nál történt bejelentés igazolását az IHRU (lakásügyi intézet) platformjára.

2026 szeptemberének végén a bérleti díj felső határait megállapító portaria és az IHRU-platform még nem volt elérhető, így a rendszer a gyakorlatban még nem alkalmazható. Mielőtt erre építene, ellenőrizze.

Korábbi rövid távú bérbeadások. A bérleti díj 2029. december 31-ig mentes az IRS alól, ha mindkét feltétel teljesül:

• A lakást 2022. december 31-ig Alojamento Localként nyilvántartásba vették, és rövid távú bérbeadásra használták.
• Hosszú távú lakásbérletre állították át, amelyet 2024. december 31-ig aláírtak és bejelentettek a Portal das Finanças-on.

A jogosult bérleti szerződés aláírásának határideje lejárt, így az új átállítások nem vehetik igénybe ezt a mentességet.

Ha az englobamento-t választja, a mentes RSAA-bérleti díjat továbbra is figyelembe kell venni az egyéb jövedelmére alkalmazandó kulcs kiszámításakor.

Englobamento: mikor segíthetnek a progresszív kulcsok

Az englobamento (összevonás) azt jelenti, hogy a nettó bérleti díját hozzáadja egyéb jövedelméhez, és az összeget a progresszív IRS-kulcsokkal adóztatják. 2026-ban ezek az adóköteles jövedelem első 8342 €-jára 12,5%-tól indulnak, és 86 634 € felett elérik a 48%-ot.

• A portugáliai illetőségűek minden évben a bevallásukban választhatják (72. cikk (13) bek.). Ha így tesz, az összes F kategóriás jövedelmét bele kell foglalnia (22. cikk (5) bek.). A legalacsonyabb sáv 12,5%, így az englobamento szinte soha nem kedvezőbb a 10%-os kulcsnál. Akkor segíthet, ha a bérleti díj 25%-kal adózik, és az Ön teljes jövedelme alacsony. Benyújtás előtt futtassa le mindkét lehetőséget a Portal das Finanças szimulátorában.
• Más EU-/EGT-tagállam lakosai a 17-A. cikk alapján választhatják, hogy belföldi illetőségűként adózzanak. Ez csak akkor alkalmazható, ha portugál jövedelmük világjövedelmük legalább 90%-a. A kulcsot ekkor a világjövedelem alapján állapítják meg, így ez főként azoknak felel meg, akiknek egyetlen valódi jövedelme a portugál bérleti díj. A 72. cikk (15) bekezdése az EU-/EGT-lakosoknak szintén progresszív kulcsos lehetőséget ad, de szövege a 28%-os kategóriára hivatkozik, és nem kifejezetten a 25%-os lakásbérleti kulcsra. Kérje meg tanácsadóját, hogy erősítse meg, vonatkozik-e az Ön lakásbérleti díjára.
• Az EU-n/EGT-n kívüli lakosok (például az Egyesült Királyság, az USA, Svájc vagy Brazília lakosai) nem választhatják az englobamento-t. A fenti egységes kulcsokat fizetik.

Levonások, forrásadó és bevallás

• Levonások (41. cikk). Ezek a bérleti díj megszerzése érdekében ténylegesen kifizetett költségek: IMI, közös költség, javítás és karbantartás, bérleti díj nemfizetése elleni biztosítás és a bérleti szerződés illetéke. Az első bérletet megelőző 24 hónapban kifizetett javítások is beszámítanak. A finanszírozási költségek, az értékcsökkenés, a bútorok és háztartási gépek, valamint az AIMI nem vonhatók le. Őrizze meg az Ön NIF-jére kiállított számlákat. Ezek a szabályok a belföldi és a külföldi illetőségűekre egyaránt vonatkoznak.
• Forrásadó. A szabályos könyveléssel rendelkező bérlőnek (a legtöbb cégnek) minden bérleti díj kifizetésből adót kell levonnia: a 45-C. cikk szerint jogosult bérleteknél 10%-ot, egyébként 25%-ot (101. cikk). A levont összeg beszámít a végleges adóba. A magánszemély bérlők nem vonnak le adót.
• Bevallás. A bérleti díjat az éves IRS-bevallásban (Modelo 3, az Anexo F melléklettel) vallja be a következő év április 1. és június 30. között. A portugál bérleti díjjal rendelkező külföldi illetőségűeknek is be kell nyújtaniuk. Az esetleges fizetendő adót általában augusztus 31-ig kell megfizetni. A 2026 januárja és májusa között, a törvényerejű rendelet kihirdetése előtt kapott bérleti díj is a 10%-os kulcs alá esik. Az ezekben a hónapokban 25%-kal levont többletadót a bevallásban rendezik.

A lakóhelye szerinti ország is megadóztathatja a bérleti díjat. A legtöbb adóegyezmény szerint először Portugália adóztat, a lakóhelye szerinti ország pedig ezután beszámítással vagy mentesítéssel ad kedvezményt.

Kidolgozott példák

Ezek egy tulajdonosra és egy kizárólag lakáscélú bérletre vonatkoznak, 2026 teljes évére, különleges rendszer nélkül. A költségek szemléltető jellegűek.

Havi 2500 € esetén egy ötéves bérlet 4125 €-ra (15%), egy tízéves bérlet 2750 €-ra (10%) csökkentené az adót.

Ha a bérleti díjat 2500 € helyett 2300 €-ban állapítja meg, a nettó adóköteles bérleti díj 25 100 €, az adó pedig 2510 € lesz. Az adó és a költségek utáni jövedelme 20 625 €-ról 22 590 €-ra nő, annak ellenére, hogy 2400 €-val kevesebb bérleti díjat szed be.

Ellenőrzőlista

• Gondoskodjon róla, hogy a szerződés kimondja: kizárólag lakáscélú, és tiltja az üzleti használatot és az albérletbe adást.
• Ha a 10%-os kulcsot szeretné, a teljes havi bérleti díjat – a bútorzat, a parkolás vagy a szolgáltatások díjával együtt – tartsa legfeljebb 2300 €-n.
• Jelentse be a bérletet a Finanças-nál, és őrizze meg az igazolást. Az RSAA és más kedvezmények ettől függenek.
• Ha a bérleti díj 2300 € feletti, fontolja meg az 5, 10 vagy 20 éves bérletet, és gondoskodjon róla, hogy Ön ne szüntesse meg idő előtt.
• Őrizze meg az Ön NIF-jére kiállított számlákat az IMI-ről, a közös költségről, a biztosításról és a javításokról.
• Ha EU-/EGT-lakos, és kevés egyéb jövedelme van, benyújtás előtt vizsgálja meg a 17-A. cikk szerinti lehetőséget.
• A 2026-os bérleti díjra vonatkozó Modelo 3-at az Anexo F-fel 2027. április 1. és június 30. között nyújtsa be, és augusztus 31-ig fizessen.