A Portal das Finanças bérbeadóknak: belépés, bérleti szerződések és bérleti nyugták

Portugáliai bérbeadóként az adóhatósággal (AT) szinte kizárólag a Portal das Finanças oldalon keresztül tartja a kapcsolatot. Itt négy dolgot kell elvégeznie. Először is szereznie kell egy belépési módot. Másodszor minden bérleti szerződést be kell jelentenie a kezdetét követő hónap végéig, és meg kell fizetnie az egy havi bérleti díj 10%-ának megfelelő illetéket. Harmadszor minden befizetéskor elektronikus bérleti nyugtát kell kiállítania, kivéve, ha mentesül (például mert 65 éves vagy idősebb), ebben az esetben helyette egyetlen éves bevallást, a Modelo 44-et kell benyújtania. Negyedszer a szerződés minden változását és megszűnését a következő hónap végéig be kell jelentenie. Mindezt külföldről is elintézheti.

A portál portugál nyelvű; az alábbi menüneveket dőlt betűvel jelöljük, és gyakran az a leggyorsabb, ha beírja őket a portál keresősávjába.

Hogyan léphetek be a portálra, akár külföldről is?

A belépéshez szüksége van a NIF-jére (adószámára) és a következő kettő egyikére: jelszóra (senha de acesso) vagy az Autenticação.gov szolgáltatásra, vagyis a portugál személyi igazolványra (Cartão de Cidadão) vagy a Chave Móvel Digital-ra (CMD, a telefonszámot és PIN-kódot használó mobilos belépés).

1. lehetőség: jelszó postán

1. A portálon válassza a Registar-se (regisztráció) lehetőséget.
2. Töltse ki az űrlapot a NIF-jével és adózási címével, és válasszon biztonsági kérdést.
3. Az AT a jelszót a CTT-vel (portugál posta) küldi el az adózási címére (domicílio fiscal). Soha nem küldik e-mailben vagy más címre; ha adóképviselője van, hozzá kerül.
4. Az AT átlagosan 5 munkanapos kézbesítési időt ad meg. A külföldi címre küldött posta általában tovább tart.
5. Lépjen be az Iniciar Sessão (bejelentkezés) gombbal. Azonnal új jelszót kell beállítania, mert a postán kapott jelszó az első használat után lejár.

Előbb ellenőrizze, hogy adózási címe naprakész-e. Ha bejutott, erősítse meg telefonszámát és e-mail-címét a Dados de Contacto (elérhetőségek) menüpontban. Megerősített telefonszámmal az elfelejtett jelszót SMS-ben is visszaállíthatja (Recuperar senha, jelszó visszaállítása), ahelyett hogy újabb levélre várna. Bekapcsolhatja a kétlépcsős, SMS-es belépést is (Segundo Fator de Autenticação, második hitelesítési tényező).

2. lehetőség: Chave Móvel Digital

Külföldi állampolgárok az útlevelükhöz is kapcsolhatnak CMD-t, de az útlevél alapú CMD-t személyesen kell aktiválni. Ezt megteheti egy portugáliai ügyfélszolgálati irodában (citizen service desk), vagy előzetes időpontfoglalással egy külföldi portugál konzulátuson. Vigye magával útlevelét és azt a telefont, amelyre az SMS-kód érkezik.

Ha másra bízza

Meghatalmazhat egy harmadik személyt, például egy ingatlankezelőt, hogy Ön helyett állítson ki nyugtákat. Ezt a Modelo 2-ben vagy a portálon teheti meg. A meghatalmazás csak a nyugtákra vonatkozik; nem teszi lehetővé, hogy a többi adóadatát lássa. A késedelmes vagy hibás benyújtásokért továbbra is Ön felel.

Hol találhatók a bérbeadói szolgáltatások?

Az AT a bérbeadói szolgáltatásokat a bérleti területén, az Arrendamento (néha e-Arrendamento néven) menüben csoportosítja. A fő lehetőségek:

• Contratos (szerződések): Comunicar contrato (szerződés bejelentése), Comunicar Alteração (változás bejelentése), Comunicar Cessação (megszűnés bejelentése) és Consultar contrato (szerződés megtekintése).
• Recibos de Renda (bérleti nyugták): Emitir (kiállítás) és Consultar (megtekintés, és innen érvénytelenítés).
• Modelo 44: Preencher Declaração (bevallás kitöltése) és Consultar Declaração (elküldött bevallás megtekintése).

Hogyan jelenthetem be a bérleti szerződést és fizethetem meg az illetéket?

Minden bérleti, albérleti szerződést és bérleti előszerződést, amely alapján a bérlő már birtokba vette az ingatlant, be kell jelenteni az AT-nek a Modelo 2 (illetékbevallás) nyomtatványon. A határidő a bérlet kezdetét követő hónap vége (egy november 10-én kezdődő bérletnél december 31.). Ha több bérbeadó van, egyikük a többiek megnevezésével mindannyiuk nevében benyújthatja.

1. Keressen rá a Comunicar contrato kifejezésre, vagy nyissa meg a Contratos > Comunicar contrato menüpontot.
2. Azonosítsa az ingatlant a helyrajzi számával (artigo matricial) és az egység jelével, ahogyan a caderneta predial (ingatlan-nyilvántartási lap) feltünteti.
3. Adja meg minden bérbeadó és bérlő NIF-jét. A bérlőknek portugál NIF kell.
4. Adja meg a kezdő dátumot, az időtartamot, a bérleti díjat, a fizetés gyakoriságát és a rendeltetést. Lakás esetén a rendeltetés habitação (lakhatás). 2026 óta a bérleti díj adókulcsa attól is függhet, hogy a bérlet kizárólag lakáscélú-e, ezért a rendeltetést pontosan adja meg.
5. Mentse el a tervezetet, ellenőrizze és küldje be.
6. Beküldéskor az AT kiszámítja az imposto do selo-t (illetéket), és kiállítja a fizetési bizonylatot. A mérték egy havi bérleti díj 10%-a (Általános Illetéktáblázat, 2. tétel). Ha a szerződés szerint a bérleti díj idővel változik, az illetéket a legmagasabb díj alapján számítják. Ugyanazon határidőig fizesse meg: a bérlet kezdetét követő hónap végéig.

Adóhivatalban (Serviço de Finanças) csak két esetben nyújthatja be: ha 65 éves vagy idősebb, vagy ha nincs elektronikus postafiókja, és bérleti jövedelme a következő szakaszban leírt határ alatt marad. Mindenki másnak online kell benyújtania.

A késedelmes vagy elmaradt Modelo 2 150 €-tól 3750 €-ig terjedő bírsággal sújtható (RGIT 117. cikk (1) bek.). A meg nem fizetett illeték után kamat is jár.

A szerződés változásai

• Az éves törvényes díjemelést nem kell bejelenteni. Csak akkor jelentse be, ha azt szeretné, hogy a nyugtákon automatikusan az új díj szerepeljen.
• A szerződési feltételek módosításával megállapított díjemelés változásnak minősül: a következő hónap végéig jelentse be a Comunicar Alteração menüpontban. Utána a havi emelés 10%-ának megfelelő illeték jár.
• Ha a bérbeadó, a bérlő, az ingatlan vagy a szerződés típusa változik, az online változásbejelentő űrlap nem használható. Használja az e-Balcão-t, a portál online ügyfélszolgálatát, vagy forduljon egy adóhivatalhoz.

Kinek kell elektronikus bérleti nyugtát kiállítania, és ki mentesül?

A CIRS 115. cikke és a Portaria 98-A/2015 alapján minden olyan összegről elektronikus bérleti nyugtát (recibo de renda eletrónico) kell kiállítania, amelyet a bérlő Önnek fizet. Ide tartozik a kaució (caução) és az előre fizetett bérleti díj (adiantamento) is. Az AT szerint a nyugtát a pénz beérkezésekor kell kiállítani.

Mentesül (a Portaria 98-A/2015 5. cikke), ha az alábbiak közül bármelyik teljesül:

• Életkor: az előző év december 31-én 65 éves vagy idősebb volt. A mentesség személyes. Ha az ingatlan több tulajdonosé, csak a 65 éves vagy idősebb tulajdonostárs mentesül.
• Mezőgazdasági bérletek: a bérleti díj a mezőgazdasági bérleti rendszer alá tartozó szerződésből származik.
• Kis jövedelem elektronikus postafiók nélkül: mindkét feltételnek teljesülnie kell.
  • Nincs elektronikus postafiókja (caixa postal eletrónica), és nem is köteles ilyennel rendelkezni.
  • Az előző évi bérleti jövedelme nem haladta meg az IAS (szociális támogatási index) kétszeresét. A 2025-ben kapott jövedelemre ez 1045 € volt. 2026-ra az AT 1074,26 €-t ad meg. Ha tavaly nem volt bérleti jövedelme, az számít, hogy várhatóan az idei bérleti díj e határon belül marad-e.

A mentesség nem jelenti azt, hogy hallgathat. Ha mentesül, és úgy dönt, hogy nem állít ki elektronikus nyugtát, be kell nyújtania a Modelo 44-et, amely az év során kapott bérleti díjakat sorolja fel. Határideje a következő év február vége. Ezt a határidőt a Decree-Law 49/2025 helyezte át januárról, és először 2026-ban alkalmazták; mivel 2026. február 28. szombatra esett, abban az évben a határidő március 2. volt. Jelenlegi tájékoztatója szerint az AT a Modelo 44-et csak online, a Modelo 44 – Preencher Declaração menüponton keresztül fogadja el. A bérlőnek ettől még valamilyen fizetési igazolást kell adnia.

Mentesként is dönthet úgy, hogy elektronikus nyugtát állít ki. Amint kiállítja az elsőt, a szokásos szabályok vonatkoznak Önre. Ugyanazon a napon az év korábbi hónapjaira is ki kell állítania a nyugtákat.

Hogyan állíthatok ki nyugtát havonta?

Nyugtát csak a szerződés bejelentése után állíthat ki.

1. Nyissa meg a Recibos de Renda > Emitir menüpontot (vagy keressen rá a „recibo de renda” kifejezésre).
2. Válassza ki a szerződést.
3. Adja meg a befizetés által fedezett időszakot és azt a napot, amikor a pénzt ténylegesen megkapta (data de recebimento).
4. Ellenőrizze az összeget. A portál a szerződésből tölti ki a bérleti díjat, de módosíthatja a ténylegesen kifizetett összegre. Válassza ki a fizetés típusát: bérleti díj, kaució vagy előleg.
5. Állítsa ki a nyugtát. A bérlő a saját portálfelületén láthatja. A kiállított nyugták 4 évig elérhetők.

Néhány gyakorlati szempont:

• Egy nyugta a teljes szerződésre vonatkozik, akkor is, ha több bérlő van.
• A tulajdonostársak kiállíthatnak egy nyugtát a teljes bérleti díjról, vagy mindegyikük a saját részéről.
• Az AT útmutatása szerint minden havi bérleti díjról külön nyugtát kell kiállítani, nem pedig egy nyugtát több hónapra.
• A nyugta kiállításának elmulasztása vagy késedelmes kiállítása 150 €-tól 3750 €-ig terjedő bírsággal sújtható (RGIT 123. cikk).

Nyugta javítása vagy érvénytelenítése

A kiállított nyugta nem szerkeszthető. Hiba javításához keresse meg a Recibos de Renda > Consultar menüpontban, érvénytelenítse (Anular), és állítson ki egy helyeset. A nyugtát annak az évnek az IRS-bevallási időszaka végéig érvénytelenítheti, amelyhez a bérleti díj tartozik. Ez az időszak általában a következő év június 30-án ér véget. Az érvénytelenített nyugtának nincs adóhatása, és az AT értesíti a bérlőt az érvénytelenítésről.

Mi a teendő, ha a bérlő késve vagy csak részben fizet?

A nyugta a fizetés igazolása. Ha a bérlő semmit sem fizetett, nem állít ki nyugtát.

• Részleges fizetés: állítson ki nyugtát a ténylegesen kapott összegről, az adott hónapra. Amikor a fennmaradó rész megérkezik, állítson ki egy másikat.
• Késedelmes fizetés: amikor a pénz megérkezik, állítsa ki a nyugtát arra a hónapra, amelyre vonatkozik, a tényleges beérkezési dátummal. A Polgári Törvénykönyv 1041. cikke szerint késedelem esetén a tartozás 20%-ának megfelelő kártérítést is követelhet. Ezt a jogát elveszíti, ha a bérlő az esedékességtől számított 8 napon belül fizet. Ha van kezes (fiador), és a bérlő e 8 napon belül nem fizetett, a következő 90 napon belül értesítenie kell a kezest.
• Tartós hátralék: felmondhatja a szerződést, ha a bérlő 3 hónapos vagy annál nagyobb hátralékban van (Polgári Törvénykönyv 1083. cikk (3) bek.). Akkor is felmondhatja, ha a bérlő 12 hónapon belül négynél több alkalommal 8 napnál többet késik, feltéve, hogy a harmadik késés után ajánlott levélben figyelmeztette (1083. cikk (4) bek.). Egy 2026. szeptember 30-án a parlamentben elfogadott javaslat lerövidítené ezeket az időszakokat, de ez még nem hatályos jog.

Hogyan jelenthetem a bérlet megszűnését?

Ha a bérlet bármilyen okból megszűnik, jelentse be a Contratos > Comunicar Cessação menüpontban a megszűnést követő hónap végéig. A tényleges megszűnési dátumot adja meg. Győződjön meg róla, hogy az addig kapott minden befizetésről kiállította a nyugtát.

A megszűnés nem érvénytelenítés: a Consultar contrato alatti Anular a tévedésből bejelentett szerződésekre szolgál, és nyugták kiállítása után már nem lehetséges.

Fontos határidők

Ha elakad, használja a portál e-Balcão felületét, vagy hívja az AT ügyfélszolgálatát a +351 217 206 707-es számon (munkanapokon 09:00–19:00).