Að telja fram portúgalska leigu í heimalandinu án þess að greiða tvisvar

Portúgal skattleggur leiguna af portúgalskri eign þinni fyrst, vegna þess að eignin er þar. Búsetulandið þitt vill yfirleitt líka fá að vita af tekjunum. Það kemur síðan í veg fyrir tvísköttun með annarri af tveimur aðferðum: það undanþiggur tekjurnar (stundum þannig að þær ráða skatthlutfallinu á aðrar tekjur þínar), eða það skattleggur þær og dregur portúgalska skattinn frá sem skattafslátt. Hvaða aðferð gildir fer eftir landinu þínu og tvísköttunarsamningi þess við Portúgal. Aðferðin ræður því hvort þú greiðir eitthvað til viðbótar heima.

Hver skattleggur fyrst, og hvers vegna

Nær allir tvísköttunarsamningar fylgja 6. gr. fyrirmyndarsamnings OECD: tekjur af fasteign „má skattleggja“ í því landi þar sem eignin er. Portúgal skattleggur því leiguna þína hvort sem þú býrð í Lissabon eða Leeds. Þeir sem ekki eru búsettir í landinu telja hana fram á árlegu IRS-skattframtali (Modelo 3, Anexo F), sem skilað er á tímabilinu 1. apríl til 30. júní árið eftir.

Búsetulandið skattleggur þig af tekjum þínum um allan heim. Tvísköttunarsamningur þess við Portúgal, eða eigin lög þess ef enginn samningur er til, segja síðan til um hvernig skörunin er afnumin:

• Undanþáguaðferð. Búsetulandið skattleggur ekki portúgölsku leiguna. Samkvæmt „undanþágu með stighækkun“ tekur það leiguna þó með í reikninginn þegar það ákveður skatthlutfallið á aðrar tekjur þínar.
• Frádráttaraðferð. Búsetulandið skattleggur leiguna samkvæmt eigin reglum og dregur síðan portúgalska skattinn frá. Frádrátturinn takmarkast við skattinn í heimalandinu af sömu tekjum. Ef portúgalski skatturinn er hærri fæst mismunurinn ekki endurgreiddur. Ef hann er lægri greiðirðu mismuninn heima.

Tvö atriði gilda alls staðar:

• Frádráttur nær aðeins til portúgalsks tekjuskatts (IRS). Hann nær ekki til IMI (fasteignaskatts sveitarfélaga) eða AIMI. Í sumum löndum eru þeir í staðinn frádráttarbær kostnaður.
• Heimalandið reiknar út hagnað af leigunni samkvæmt eigin reglum, með eigin frádráttarbæra kostnaði, afskriftum og gengi. Talan á portúgalska framtalinu verður því oft önnur en sú á framtalinu heima.

Yfirlit eftir löndum

Kaflarnir hér á eftir fjalla um hvert land. Reglurnar eru flóknar, svo líttu á þetta sem leiðsögn og staðfestu þitt eigið tilvik hjá ráðgjafa í heimalandinu.

Holland

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Holland skattleggur ekki raunverulega leigu í tekjuskatti. Eignin er eign í Box 3 (sparnaður og fjárfestingar), talin fram á markaðsvirði (waarde in het economisch verkeer) 1. janúar. Ekkert hollenskt WOZ-virði er til fyrir erlenda eign, svo þú þarft að styðja virðið með verðmati eða sambærilegum sölum. Samkvæmt samningnum veitir Holland síðan vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (lækkun til að koma í veg fyrir tvísköttun). Þannig er undanþáguaðferðinni beitt sem hlutfallslegri lækkun á Box 3-skattinum.
• Hvar: Box 3 í aangifte inkomstenbelasting: erlenda eignin og síðan lækkunin vegna tvísköttunar á eignum erlendis.
• Hagnýtt ráð: Ráðgjafar benda á að staðlaði útreikningurinn geti veitt of litla ívilnun ef þú ert með skuldir eða skattfrjálst frítekjumark. Í júní 2024 og júlí 2025 úrskurðaði Hoge Raad (hæstiréttur Hollands) að samkvæmt leiðinni um raunávöxtun (tegenbewijs) skuli erlendar fasteignir í reynd vera að fullu undanþegnar. Einnig er verið að endurskoða Box 3. Ef portúgalska eignin þín er stór hluti af Box 3-eignum þínum skaltu kanna hjá hollenskum skattaráðgjafa hvort leggja eigi fram andmæli eða fara leið raunávöxtunar.

Belgía

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Undanþága með stighækkun. Belgía skattleggur ekki portúgölsku tekjurnar en tekur þær með í reikninginn þegar hlutfallið á aðrar tekjur þínar er ákveðið.
• Hvar: Frame III í tekjuskattsframtali einstaklinga, með kóðunum fyrir erlendar eignir, þar sem tekjur sem eru undanþegnar samkvæmt samningi eru færðar til undanþágu með stighækkun. Frá tekjuárinu 2021 úthlutar Belgía erlendum eignum fasteignaskrártekjum (revenu cadastral / kadastraal inkomen) og fer með þær eins og belgískar eignir. Húsnæði sem leigt er einstaklingi sem notar það ekki í atvinnuskyni er að jafnaði skattlagt af vísitölutengdum fasteignaskrártekjum að viðbættum 40%, ekki af raunverulegri leigu. Sé það leigt fyrirtæki eða til atvinnurekstrar gildir raunveruleg leiga.
• Hagnýtt ráð: Fyrst þarftu að tilkynna eignina til General Administration of Patrimonial Documentation (AAPD) svo hún geti ákvarðað fasteignaskrártekjurnar. Fresturinn er fjórir mánuðir frá kaupum og 30 dagar frá breytingu, til dæmis þegar útleiga hefst. Síðbúnar eða vantandi tilkynningar geta varðað sekt frá €250 til €3.000. Kannaðu hjá belgískum ráðgjafa hvaða kóðar eiga við í framtali þíns árs.

Frakkland

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Undanþága með stighækkun (taux effectif). Í a–b-lið 1. mgr. 24. gr. samnings Frakklands og Portúgals frá 1971 segir að franskur tekjuskattur gildi ekki um tekjur sem Portúgal má skattleggja, en Frakkland megi nota þær til að ákvarða skatthlutfallið þitt. Þetta er ekki aðferðin „frádráttur sem nemur franska skattinum“ sem sumar vefsíður lýsa: opinberu 2047-leiðbeiningarnar telja Portúgal meðal undanþágulanda.
• Hvar: Samkvæmt 2047-leiðbeiningunum eru undanþegnar eignatekjur sem nýttar eru til ákvörðunar virks hlutfalls færðar beint á eyðublað 2042 C: línu 4EA (régime réel) eða 4EB (micro-foncier). Þær fara ekki á eyðublað 2047.
• Hagnýtt ráð: Tilgreindu hvern þann portúgalska bankareikning sem tekur við leigunni á eyðublaði 3916. Spyrðu franskan ráðgjafa hvort frönsk félagsgjöld (prélèvements sociaux) geti lagst á portúgölsku leiguna, því samningurinn nær aðeins til tekjuskatts.

Þýskaland

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Samkvæmt samningi Þýskalands og Portúgals undanþiggur Þýskaland leigutekjur af portúgölskum eignum. Fyrir flestar erlendar tekjur hækkar undanþága samt hlutfallið á aðrar tekjur (Progressionsvorbehalt). En 3. tölul. 2. málsl. 1. mgr. § 32b EStG tekur þetta úr sambandi fyrir leigutekjur af eignum í öðru ríki ESB eða EES. Portúgölsk leiga er því hvorki skattlögð í Þýskalandi né hækkar hún þýska skatthlutfallið þitt.
• Hvar: Þar sem tekjurnar hafa engin skattaleg áhrif í Þýskalandi þarf almennt ekki að færa þær á Anlage V eða Anlage AUS. Tap af portúgölsku eigninni nýtist að sama skapi ekki í Þýskalandi.
• Hagnýtt ráð: Geymdu portúgalska álagningarseðilinn (nota de liquidação) og leigusamninginn ef Finanzamt skyldi spyrja. Ef þú átt eignina í gegnum félag eða hefur einnig aðrar erlendar tekjur skaltu ráðfæra þig við Steuerberater.

Bretland

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Frádráttur. Samkvæmt samningi Bretlands og Portúgals frá 1968 má draga portúgalskan skatt frá breskum skatti af sömu tekjum. Nýr samningur Bretlands og Portúgals var undirritaður 15. september 2025, en GOV.UK tilgreinir að hann hafi ekki enn tekið gildi. Þar til hann tekur gildi gildir samningurinn frá 1968.
• Hvar: „Foreign“-síðurnar í SA106 í Self Assessment-framtalinu þínu. Undir „Income from land and property abroad“ notarðu reiti 14 til 24 fyrir leigu, kostnað og leiðréttan hagnað, og dálkana fyrir hvert land til að krefjast Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Leiðbeiningablað HMRC, HS263, útskýrir útreikninginn.
• Hagnýtt ráð: Breskar reglur gilda að fullu, þar á meðal takmörkunin á frádrætti vaxta af húsnæðislánum (fjármagnskostnaði) vegna íbúðarhúsnæðis og £1.000 frítekjumark fyrir eignatekjur. Breska skattárið nær frá 6. apríl til 5. apríl, en það portúgalska fylgir almanaksárinu, svo þú þarft að skipta bæði leigu og portúgölskum skatti hlutfallslega. Umreiknaðu á því gengi sem gilti þegar tekjurnar mynduðust. Ívilnunin takmarkast við breska skattinn af portúgalska hagnaðinum: skattgreiðandi í grunnþrepi greiðir hugsanlega ekkert til viðbótar, en skattgreiðandi í hærra þrepi greiðir yfirleitt viðbót.

Írland

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Frádráttur samkvæmt samningi Írlands og Portúgals. Revenue útskýrir að þegar samningur gildir reiknirðu írska skattinn af erlendu leigutekjunum og dregur síðan erlenda skattinn sem greiddur var frá. Frádrátturinn takmarkast við írska skattinn af þeim tekjum.
• Hvar: Erlendar leigutekjur eru skattlagðar samkvæmt Schedule D Case III. Á Form 11 færirðu inn fjölda erlendra eigna, brúttóleigu, kostnað, vexti, afskriftir (capital allowances) og nettóhagnað í kaflanum um erlendar leigutekjur, og krefst frádráttar vegna erlends skatts.
• Hagnýtt ráð: Tap af erlendri eign má aðeins flytja fram á móti framtíðarhagnaði af erlendum eignum, ekki á móti írskri leigu eða öðrum tekjum. Revenue bendir einnig á að skatt af áætluðum leigutekjum er ekki hægt að draga frá. Spyrðu írskan ráðgjafa hvernig USC og PRSI tengjast frádrættinum í þínu tilviki.

Bandaríkin

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal. Bandaríkin skattleggja ríkisborgara sína og íbúa af tekjum um allan heim, hvar sem þeir búa.
• Aðferð: Frádráttur. Samkvæmt 25. gr. samnings Bandaríkjanna og Portúgals frá 1994 má draga portúgalskan tekjuskatt frá bandarískum skatti, með fyrirvara um bandarísk lög.
• Hvar: Færðu leigu og kostnað á Schedule E (Form 1040), ásamt erlenda heimilisfanginu. Krefstu frádráttar vegna portúgalsks IRS á Form 1116, yfirleitt í flokknum „passive“. IMI er fasteignaskattur, ekki tekjuskattur: hann fer á Schedule E sem kostnaður og ekki er hægt að krefjast hans á Form 1116.
• Hagnýtt ráð: Íbúðarhúsnæði í útleigu utan Bandaríkjanna verður að afskrifa samkvæmt Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 ákveður afskriftatímann 30 ár fyrir eignir sem teknar voru í notkun eftir 2017 og 40 ár fyrir þann tíma. Portúgalskur skattur er oft hærri en bandaríski skatturinn af nettóleigu eftir afskriftir, og ónýttan frádrátt má flytja eitt ár aftur í tímann og tíu ár fram í tímann. Að auki: ef portúgalskir bankareikningar þínir fara samanlagt yfir $10.000 einhvern tíma á árinu skaltu skila FBAR (FinCEN Form 114). Skiladagur er 15. apríl, með sjálfvirkri framlengingu til 15. október. Húsið sjálft er ekki tilgreint á FBAR.

Svíþjóð

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Frádráttur samkvæmt sænskum landsrétti. Svíþjóð sagði upp tvísköttunarsamningi sínum við Portúgal frá og með 1. janúar 2022, svo enginn samningur er til. Skatteverket veitir frádrátt (avräkning) vegna endanlegs skatts sem þú greiddir erlendis, að hámarki sænska skattinum af þeim tekjum.
• Hvar: Ef húsnæðið telst íbúðarhúsnæði til einkanota (privatbostad) er afgangur eftir staðalfrádrátt fjármagnstekjur, færðar í reit 7.3 í Inkomstdeklaration 1 og skattlagðar um 30%. Fyrir hús eða séreignaríbúð er staðalfrádrátturinn SEK 40.000 á ári auk 20% af leigunni. Óskaðu eftir frádrættinum undir „Övriga upplysningar“ (Aðrar upplýsingar) í framtalinu.
• Hagnýtt ráð: Föstu frádrættirnir skilja oft eftir lítinn sænskan afgang sem portúgalski frádrátturinn getur þurrkað út. Ekki er hægt að fá umframportúgalskan skatt endurgreiddan, svo geymdu portúgalska álagningarseðilinn sem sönnun um endanlegan skatt.

Brasilía

• Hver skattleggur fyrst: Portúgal.
• Aðferð: Frádráttur. Samkvæmt 23. gr. samnings Brasilíu og Portúgals (Decreto 4.012/2001) dregur Brasilía portúgalska skattinn frá. Frádrátturinn takmarkast við brasilíska skattinn af sömu tekjum.
• Hvar: Leiga sem einstaklingur búsettur í Brasilíu fær erlendis frá fellur undir carnê-leão. Hún er reiknuð mánaðarlega samkvæmt stighækkandi þrepum og greidd fyrir síðasta virka dag næsta mánaðar. Hún fer síðan í árlega framtalið (DIRPF), þar sem eignin er skráð undir Bens e Direitos. Árlegt 15% fyrirkomulag samkvæmt Lei 14.754/2023 á við um aplicações financeiras og ráðandi félög erlendis. Það undanskilur leigu og nær því ekki til húsnæðis sem þú átt beint.
• Hagnýtt ráð: Ef þú átt eignina í gegnum portúgalskt eða annað erlent félag gilda aðrar reglur. Spyrðu contador hvernig færa eigi portúgalskan skatt sem greiddur var í carnê-leão og hvaða gengi eigi að nota.

Gátlisti

1. Skilaðu portúgalska framtalinu fyrst (Modelo 3, Anexo F, 1. apríl – 30. júní) og geymdu álagningarseðilinn sem sýnir endanlegan skatt.
2. Finndu aðferð landsins þíns (undanþágu eða frádrátt) og samsvarandi eyðublað með hjálp yfirlitstöflunnar.
3. Reiknaðu hagnaðinn af leigunni upp á nýtt samkvæmt reglum og gengi heimalandsins.
4. Krefstu ívilnunar aðeins vegna portúgalsks tekjuskatts, aldrei vegna IMI eða AIMI.
5. Uppfylltu allar sérstakar tilkynningarskyldur: belgísku AAPD-eignatilkynninguna, franska 3916-bankareikningseyðublaðið, bandaríska FBAR.
6. Ef ákvæði samningsins eru óljós eða aðstæður þínar óvenjulegar (félag, sameigendur, flutningur milli landa á miðju ári) skaltu ráðfæra þig við skattaráðgjafa í búsetulandinu.