Portugáliai bérleti díj bevallása a lakóhelye szerinti országban kettős adózás nélkül

A portugáliai lakásából származó bérleti díjat először Portugália adóztatja, mert az ingatlan ott található. A lakóhelye szerinti ország általában szintén tudni szeretne a jövedelemről. Ezután kétféleképpen kerüli el a kettős adóztatást: vagy mentesíti a jövedelmet (és esetleg figyelembe veszi az egyéb jövedelmére alkalmazandó adókulcs megállapításánál), vagy megadóztatja, és beszámítja a portugál adót. Hogy melyik módszer alkalmazandó, az az Ön országától és annak Portugáliával kötött egyezményétől függ. A módszer dönti el, hogy otthon kell-e még bármit fizetnie.

Ki adóztat először, és miért

Szinte minden adóegyezmény az OECD modellegyezmény 6. cikkét követi: az ingatlanvagyonból származó jövedelem abban az országban „adóztatható”, ahol az ingatlan található. Portugália ezért megadóztatja a bérleti díjat, akár Lisszabonban, akár Leedsben él. A külföldi illetőségűek az éves IRS-bevallásban (Modelo 3, Anexo F) vallják be, amelyet a következő év április 1. és június 30. között kell benyújtani.

A lakóhelye szerinti ország a világjövedelmét adóztatja. A Portugáliával kötött egyezménye, vagy egyezmény hiányában saját joga határozza meg, hogyan szünteti meg az átfedést:

• Mentesítési módszer. A lakóhely szerinti ország nem adóztatja a portugál bérleti díjat. A „progresszióval történő mentesítés” esetén azonban figyelembe veszi a díjat az egyéb jövedelmére alkalmazandó adókulcs megállapításakor.
• Beszámítási módszer. A lakóhely szerinti ország saját szabályai szerint megadóztatja a bérleti díjat, majd levonja a portugál adót. A beszámítás felső határa az ugyanazon jövedelemre jutó hazai adó. Ha a portugál adó magasabb, a különbözetet nem térítik vissza. Ha alacsonyabb, a különbözetet otthon fizeti meg.

Két szempont mindenhol érvényes:

• A beszámítás csak a portugál jövedelemadóra (IRS) vonatkozik. Az IMI-re (önkormányzati ingatlanadó) és az AIMI-re nem. Egyes országokban ezek inkább levonható költségnek számítanak.
• A lakóhelye szerinti ország saját szabályai szerint, saját levonható költségeivel, értékcsökkenési szabályaival és árfolyamaival számítja ki a bérleti nyereséget. A portugál bevallásában szereplő összeg gyakran eltér a hazai bevallásában szereplőtől.

Áttekintés országonként

Az alábbi szakaszok országonként ismertetik a részleteket. A szabályok összetettek, ezért ezt tájékozódásnak tekintse, és saját esetét egyeztesse egy helyi tanácsadóval.

Hollandia

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Hollandia a jövedelemadóban nem a tényleges bérleti díjat adóztatja. Az ingatlan a Box 3 (megtakarítások és befektetések) része, amelyet január 1-jei piaci értékén (waarde in het economisch verkeer) kell bevallani. Külföldi lakásnak nincs holland WOZ-értéke, ezért az értéket értékbecsléssel vagy összehasonlítható eladásokkal kell alátámasztania. Az egyezmény alapján Hollandia ezután vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (a kettős adóztatás elkerülését szolgáló csökkentés) kedvezményt ad. Ez a mentesítési módszert a Box 3-adó arányos csökkentéseként alkalmazza.
• Hol: Az aangifte inkomstenbelasting Box 3 részében: a külföldi ingatlannál, majd a külföldi vagyonra vonatkozó kettősadó-csökkentésnél.
• Gyakorlati tipp: A tanácsadók rámutatnak, hogy tartozások vagy adómentes vagyonrész esetén a standard számítás túl kevés kedvezményt adhat. A Hoge Raad (holland Legfelsőbb Bíróság) 2024 júniusában és 2025 júliusában kimondta, hogy a tényleges hozamon alapuló (tegenbewijs) úton a külföldi ingatlant gyakorlatilag teljes mértékben mentesíteni kell. A Box 3 reformja is folyamatban van. Ha a portugáliai lakása a Box 3-vagyonának jelentős részét teszi ki, egyeztessen egy holland adótanácsadóval arról, hogy nyújtson-e be kifogást, vagy válassza-e a tényleges hozamon alapuló utat.

Belgium

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Progresszióval történő mentesítés. Belgium nem adóztatja a portugál jövedelmet, de figyelembe veszi az egyéb jövedelmére alkalmazandó adókulcs megállapításakor.
• Hol: A személyi jövedelemadó-bevallás III. keretében, a külföldi ingatlanra vonatkozó kódokkal, az egyezmény alapján mentes jövedelmet progresszióval történő mentesítésre jelölve. A 2021-es jövedelmi évtől Belgium a külföldi ingatlanokhoz is kataszteri jövedelmet (revenu cadastral / kadastraal inkomen) rendel, és a belga ingatlanokkal azonos módon kezeli őket. Ha a lakást olyan magánszemélynek adja bérbe, aki nem üzleti célra használja, általában az indexált kataszteri jövedelem plusz 40% után adózik, nem a tényleges bérleti díj után. Ha cégnek vagy üzleti használatra adja bérbe, a tényleges bérleti díj számít.
• Gyakorlati tipp: Az ingatlant előbb be kell jelentenie a Vagyoni Dokumentációs Főigazgatóságnak (AAPD), hogy az megállapíthassa a kataszteri jövedelmet. A határidő a vásárlást követő négy hónap, illetve egy változást – például a bérbeadás megkezdését – követő 30 nap. A késedelmes vagy elmaradt bejelentés 250 €-tól 3000 €-ig terjedő bírságot vonhat maga után. Egyeztessen egy belga tanácsadóval, hogy az adott évi bevallásban mely kódok alkalmazandók.

Franciaország

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Progresszióval történő mentesítés (taux effectif). Az 1971-es francia–portugál egyezmény 24. cikk (1) bekezdés a)–b) pontja szerint a francia jövedelemadó nem vonatkozik arra a jövedelemre, amelyet Portugália adóztathat, de Franciaország figyelembe veheti az Ön adókulcsának megállapításakor. Ez nem az egyes weboldalakon leírt „francia adóval egyenlő beszámítás” módszere: a hivatalos 2047-es tájékoztató Portugáliát a mentesítést alkalmazó országok között sorolja fel.
• Hol: A 2047-es tájékoztató szerint az effektív adókulcs miatt figyelembe vett mentes ingatlanjövedelem közvetlenül a 2042 C nyomtatványra kerül: a 4EA (régime réel) vagy a 4EB (micro-foncier) sorba. Nem a 2047-es nyomtatványra kerül.
• Gyakorlati tipp: A bérleti díjat fogadó portugál bankszámlát jelentse be a 3916-os nyomtatványon. Kérdezzen meg egy francia tanácsadót, hogy a francia társadalombiztosítási hozzájárulások (prélèvements sociaux) vonatkozhatnak-e a portugál bérleti díjra, mivel az egyezmény csak a jövedelemadóra terjed ki.

Németország

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: A német–portugál egyezmény alapján Németország mentesíti a portugáliai ingatlanból származó bérleti jövedelmet. A legtöbb külföldi jövedelem esetén a mentesítés ellenére is emelkedik az egyéb jövedelemre alkalmazott kulcs (Progressionsvorbehalt). Az EStG 32b. § (1) bekezdés második mondatának 3. pontja azonban ezt kikapcsolja a más EU- vagy EGT-tagállamban lévő ingatlanból származó bérleti jövedelem esetén. A portugál bérleti díjat tehát Németországban nem adóztatják, és a német adókulcsát sem emeli.
• Hol: Mivel a jövedelemnek nincs német adóhatása, általában nem kell sem az Anlage V, sem az Anlage AUS mellékletben feltüntetni. A portugáliai ingatlan veszteségei ugyanígy nem használhatók fel Németországban.
• Gyakorlati tipp: Őrizze meg a portugál adómegállapító határozatot (nota de liquidação) és a bérleti szerződést arra az esetre, ha a Finanzamt kérné. Ha az ingatlant cégen keresztül birtokolja, vagy egyéb külföldi jövedelme is van, egyeztessen egy Steuerberaterrel.

Egyesült Királyság

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Beszámítás. Az 1968-as brit–portugál egyezmény alapján a portugál adó beszámítható az ugyanazon jövedelemre jutó brit adóba. 2025. szeptember 15-én új brit–portugál egyezményt írtak alá, de a GOV.UK szerint még nem lépett hatályba. Amíg nem lép hatályba, az 1968-as egyezmény alkalmazandó.
• Hol: A Self Assessment bevallás SA106 „Foreign” oldalain. Az „Income from land and property abroad” résznél a 14–24. mezőt használja a bérleti díjra, a költségekre és a korrigált nyereségre, az országonkénti oszlopokat pedig a Foreign Tax Credit Relief (FTCR) igényléséhez. Az HMRC HS263-as tájékoztatója ismerteti a számítást.
• Gyakorlati tipp: A brit szabályok teljes körűen alkalmazandók, beleértve a lakóingatlanok jelzáloghitel-kamatára (finanszírozási költségeire) vonatkozó korlátozást és az 1000 £-os ingatlanjövedelem-mentességet. A brit adóév április 6-tól április 5-ig tart, a portugál pedig a naptári évhez igazodik, ezért mind a bérleti díjat, mind a portugál adót arányosan meg kell osztania. A jövedelem keletkezésekor érvényes árfolyamon számítson át. A kedvezmény felső határa a portugál nyereségre jutó brit adó: az alapkulccsal adózók esetleg semmit sem fizetnek pluszban, a magasabb kulccsal adózók általában kiegészítő adót fizetnek.

Írország

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Beszámítás az ír–portugál egyezmény alapján. A Revenue tájékoztatása szerint egyezmény esetén ki kell számítani a külföldi bérleti jövedelemre jutó ír adót, majd le kell vonni belőle a külföldön megfizetett adót. A levonás felső határa az adott jövedelemre jutó ír adó.
• Hol: A külföldi bérleti jövedelmet a Schedule D Case III alapján adóztatják. A Form 11 nyomtatvány külföldi bérleti jövedelemre vonatkozó részében adja meg a külföldi ingatlanok számát, a bruttó bérleti díjat, a költségeket, a kamatot, az értékcsökkenési leírást (capital allowances) és a nettó nyereséget, és igényelje a külföldi adó beszámítását.
• Gyakorlati tipp: A külföldi ingatlan veszteségei csak a külföldi ingatlanból származó jövőbeli nyereséggel szemben vihetők tovább, ír bérleti díjjal vagy egyéb jövedelemmel szemben nem. A Revenue azt is jelzi, hogy a vélelmezett bérleti jövedelemre kivetett adó nem számítható be. Kérdezze meg egy ír tanácsadótól, hogyan hat a USC és a PRSI a beszámításra az Ön esetében.

Egyesült Államok

• Ki adóztat először: Portugália. Az Egyesült Államok polgárait és illetőségű személyeit világjövedelmük után adóztatja, bárhol éljenek is.
• Módszer: Beszámítás. Az 1994-es amerikai–portugál egyezmény 25. cikke lehetővé teszi a portugál jövedelemadó beszámítását az amerikai adóba, az amerikai jog keretei között.
• Hol: A bérleti díjat és a költségeket a Schedule E (Form 1040) mellékleten kell bevallani, a külföldi címmel együtt. A portugál IRS beszámítását a Form 1116 nyomtatványon igényelje, általában a passzív kategóriában. Az IMI ingatlanadó, nem jövedelemadó: költségként a Schedule E-re kerül, és nem igényelhető a Form 1116-on.
• Gyakorlati tipp: Az Egyesült Államokon kívül használt bérbe adott lakóingatlant az Alternative Depreciation System szerint kell leírni. Az IRS Publication 527 szerint a leírási idő a 2017 után üzembe helyezett ingatlanoknál 30 év, korábban 40 év. A portugál adó gyakran meghaladja az értékcsökkenés utáni nettó bérleti díjra jutó amerikai adót, a fel nem használt beszámítás pedig egy évre visszamenőleg és tíz évre előre vihető. Ettől függetlenül, ha portugál bankszámláinak együttes egyenlege az év során bármikor meghaladja a 10 000 $-t, FBAR-t (FinCEN Form 114) kell benyújtania. Határideje április 15., automatikus október 15-i hosszabbítással. Magát a házat nem kell az FBAR-ban jelenteni.

Svédország

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Beszámítás a svéd belső jog szerint. Svédország 2022. január 1-jei hatállyal felmondta a Portugáliával kötött adóegyezményét, így nincs egyezmény. A Skatteverket beszámítást (avräkning) enged a külföldön ténylegesen megfizetett végleges adóra, legfeljebb az adott jövedelemre jutó svéd adó összegéig.
• Hol: Ha a lakás magánlakásnak (privatbostad) minősül, a standard levonás utáni többlet tőkejövedelem, amelyet az Inkomstdeklaration 1 7.3 mezőjébe kell beírni, és 30%-kal adózik. Ház vagy tulajdonosi lakás esetén a standard levonás évi 40 000 SEK plusz a bérleti díj 20%-a. A beszámítást a bevallás „Övriga upplysningar” (Egyéb információk) részében kérje.
• Gyakorlati tipp: Az átalányos levonások után gyakran csak kis svéd többlet marad, amelyet a portugál beszámítás teljesen eltüntethet. A többlet portugál adót nem kaphatja vissza, ezért őrizze meg a portugál adómegállapító határozatot a végleges adó igazolásaként.

Brazília

• Ki adóztat először: Portugália.
• Módszer: Beszámítás. A brazil–portugál egyezmény (Decreto 4.012/2001) 23. cikke alapján Brazília levonja a portugál adót. A levonás felső határa az ugyanazon jövedelemre jutó brazil adó.
• Hol: A brazil illetőségű személy által külföldről kapott bérleti díj a carnê-leão hatálya alá tartozik. Havonta, a progresszív kulcsokkal kell kiszámítani, és a következő hónap utolsó munkanapjáig kell megfizetni. Ezután az éves bevallásba (DIRPF) is bekerül, az ingatlant pedig a Bens e Direitos részben kell feltüntetni. A Lei 14.754/2023 szerinti 15%-os éves rendszer a külföldi aplicações financeiras és ellenőrzött entitások esetére szól. A bérleti díj ki van zárva belőle, így nem vonatkozik a közvetlenül tulajdonolt lakásra.
• Gyakorlati tipp: Ha az ingatlant portugál vagy más külföldi cégen keresztül birtokolja, más szabályok érvényesek. Kérdezze meg egy contador-t, hogyan kell a megfizetett portugál adót a carnê-leão-ban rögzíteni, és melyik árfolyamot kell használni.

Ellenőrzőlista

1. Először a portugál bevallást nyújtsa be (Modelo 3, Anexo F, április 1. – június 30.), és őrizze meg a végleges adót mutató adómegállapító határozatot.
2. Az áttekintő táblázat segítségével keresse ki az országára vonatkozó módszert (mentesítés vagy beszámítás) és a megfelelő nyomtatványt.
3. Számítsa ki újra a bérleti nyereséget a lakóhelye szerinti ország szabályai és árfolyamai szerint.
4. Kedvezményt csak a portugál jövedelemadóra igényeljen, soha ne az IMI-re vagy az AIMI-re.
5. Teljesítse a külön bejelentési kötelezettségeket: a belga AAPD-ingatlanbejelentést, a francia 3916-os bankszámla-nyomtatványt, az amerikai FBAR-t.
6. Ha az egyezmény részletei nem egyértelműek, vagy a helyzete szokatlan (cég, közös tulajdonosok, évközi költözés), egyeztessen egy adótanácsadóval a lakóhelye szerinti országban.