Portugalilaisen vuokratulon ilmoittaminen kotimaassa ilman kaksinkertaista verotusta

Portugali verottaa portugalilaisen asuntonne vuokratulon ensin, koska kiinteistö sijaitsee siellä. Asuinvaltionne haluaa yleensä myös tietää tulosta. Se välttää kaksinkertaisen verotuksen jommallakummalla kahdesta tavasta: se joko vapauttaa tulon verosta (käyttäen sitä joskus muiden tulojenne veroprosentin määrittämiseen) tai verottaa sitä ja vähentää hyvityksen Portugalin verosta. Sovellettava menetelmä riippuu maastanne ja sen Portugalin kanssa tekemästä verosopimuksesta. Menetelmä ratkaisee, maksatteko kotimaassanne mitään lisää.

Kuka verottaa ensin ja miksi

Lähes kaikki verosopimukset noudattavat OECD:n malliverosopimuksen 6 artiklaa: kiinteästä omaisuudesta saatua tuloa ”voidaan verottaa” siinä valtiossa, jossa omaisuus sijaitsee. Portugali verottaa siis vuokranne riippumatta siitä, asutteko Lissabonissa vai Leedsissä. Ulkomailla asuvat ilmoittavat sen vuotuisessa IRS-veroilmoituksessa (Modelo 3, Anexo F), joka jätetään seuraavan vuoden 1.4.–30.6. välisenä aikana.

Asuinvaltionne verottaa teitä maailmanlaajuisista tuloistanne. Sen Portugalin kanssa tekemä verosopimus, tai sen oma lainsäädäntö, jos sopimusta ei ole, määrää sitten, miten päällekkäisyys poistetaan:

• Vapautusmenetelmä. Asuinvaltio ei verota portugalilaista vuokraa. Niin sanotussa progressioehtoisessa vapautuksessa se kuitenkin ottaa vuokran huomioon määrittäessään muiden tulojenne veroprosenttia.
• Hyvitysmenetelmä. Asuinvaltio verottaa vuokraa omien sääntöjensä mukaisesti ja vähentää sitten Portugalin veron. Hyvitys on enintään kotimaan vero samasta tulosta. Jos Portugalin vero on suurempi, erotusta ei palauteta. Jos se on pienempi, maksatte erotuksen kotimaassa.

Kaksi seikkaa pätee kaikkialla:

• Hyvitys kattaa vain Portugalin tuloveron (IRS). Se ei kata IMI:tä (kunnallinen kiinteistövero) eikä AIMI:tä. Joissakin maissa ne ovat sen sijaan vähennyskelpoisia kuluja.
• Kotimaanne laskee vuokratulon voiton omien sääntöjensä mukaan omine vähennyskelpoisine kuluineen, poistoineen ja valuuttakursseineen. Portugalin veroilmoituksen luku poikkeaa usein kotimaan veroilmoituksen luvusta.

Yleiskatsaus maittain

Alla olevat osiot selittävät kunkin maan käytännön. Säännöt ovat monimutkaisia, joten pitäkää tätä suuntaa antavana tietona ja varmistakaa oma tapauksenne paikalliselta neuvojalta.

Alankomaat

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Alankomaat ei verota todellista vuokraa tuloverotuksessa. Kiinteistö on omaisuuserä Box 3:ssa (säästöt ja sijoitukset), ja se ilmoitetaan käyvästä arvostaan (waarde in het economisch verkeer) 1. tammikuuta. Ulkomaiselle asunnolle ei ole hollantilaista WOZ-arvoa, joten arvo on perusteltava arviolla tai vertailukaupoilla. Verosopimuksen nojalla Alankomaat myöntää sitten vermindering ter voorkoming van dubbele belasting -vähennyksen (vähennys kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi). Siinä vapautusmenetelmää sovelletaan Box 3 -veron suhteellisena vähennyksenä.
• Mihin: Aangifte inkomstenbelasting -ilmoituksen Box 3: ulkomainen kiinteistö ja sen jälkeen ulkomailla olevan omaisuuden kaksinkertaisen verotuksen vähennys.
• Käytännön vinkki: Neuvojat huomauttavat, että vakiolaskelma voi antaa liian vähäisen huojennuksen, jos teillä on velkoja tai verovapaa perusvähennys. Kesäkuussa 2024 ja heinäkuussa 2025 Hoge Raad (Alankomaiden korkein oikeus) linjasi, että todelliseen tuottoon perustuvassa menettelyssä (tegenbewijs) ulkomainen kiinteistö on käytännössä vapautettava kokonaan. Box 3 -järjestelmää myös uudistetaan. Jos portugalilainen asuntonne muodostaa suuren osan Box 3 -varoistanne, tarkistakaa hollantilaiselta veroneuvojalta, kannattaako tehdä oikaisuvaatimus tai käyttää todellisen tuoton menettelyä.

Belgia

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Progressioehtoinen vapautus. Belgia ei verota portugalilaista tuloa, mutta ottaa sen huomioon määrittäessään muiden tulojenne veroprosenttia.
• Mihin: Henkilökohtaisen tuloveroilmoituksen kehys III ulkomaisen kiinteistön koodeja käyttäen, ja verosopimuksen nojalla vapautettu tulo ilmoitetaan progressioehtoista vapautusta varten. Tulovuodesta 2021 lähtien Belgia on antanut ulkomaiselle kiinteistölle katastraalitulon (revenu cadastral / kadastraal inkomen) ja kohtelee sitä kuten belgialaista kiinteistöä. Yksityishenkilölle, joka ei käytä sitä liiketoimintaan, vuokrattua asuntoa verotetaan tavallisesti indeksoidun katastraalitulon ja 40 %:n lisän perusteella, ei todellisen vuokran. Jos asunto on vuokrattu yhtiölle tai liiketoimintakäyttöön, todellinen vuokra ratkaisee.
• Käytännön vinkki: Kiinteistö on ensin ilmoitettava Patrimonial Documentation -yleishallinnolle (AAPD), jotta se voi määrittää katastraalitulon. Määräaika on neljä kuukautta oston jälkeen ja 30 päivää muutoksen, kuten vuokraamisen aloittamisen, jälkeen. Myöhästyneestä tai puuttuvasta ilmoituksesta voi seurata 250–3 000 euron sakko. Tarkistakaa belgialaiselta neuvojalta, mitä koodeja kyseisen vuoden veroilmoituksessa käytetään.

Ranska

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Progressioehtoinen vapautus (taux effectif). Vuoden 1971 Ranskan ja Portugalin välisen sopimuksen 24 artiklan 1 kohdan a–b alakohdan mukaan Ranskan tuloveroa ei sovelleta tuloon, jota Portugali saa verottaa, mutta Ranska voi käyttää sitä veroprosenttinne määrittämiseen. Kyse ei ole ”Ranskan veroa vastaavan hyvityksen” menetelmästä, jota jotkin verkkosivustot kuvaavat: virallinen 2047-ohje luettelee Portugalin vapautusmaiden joukkoon.
• Mihin: 2047-ohjeen mukaan vapautettu, efektiivistä veroprosenttia varten huomioitava kiinteistötulo merkitään suoraan lomakkeelle 2042 C: riville 4EA (régime réel) tai 4EB (micro-foncier). Sitä ei merkitä lomakkeelle 2047.
• Käytännön vinkki: Ilmoittakaa jokainen portugalilainen pankkitili, jolle vuokra maksetaan, lomakkeella 3916. Kysykää ranskalaiselta neuvojalta, voidaanko Ranskan sosiaalimaksuja (prélèvements sociaux) soveltaa portugalilaiseen vuokraanne, koska verosopimus kattaa vain tuloveron.

Saksa

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Saksan ja Portugalin välisen verosopimuksen nojalla Saksa vapauttaa portugalilaisesta kiinteistöstä saadun vuokratulon verosta. Useimpien ulkomaisten tulojen kohdalla vapautus nostaa silti muiden tulojen veroprosenttia (Progressionsvorbehalt). EStG:n 32b §:n 1 momentin toisen virkkeen 3 kohta kuitenkin poistaa tämän toisessa EU- tai ETA-valtiossa sijaitsevasta kiinteistöstä saadun vuokratulon osalta. Portugalilaista vuokraa ei siis veroteta Saksassa, eikä se nosta saksalaista veroprosenttianne.
• Mihin: Koska tulolla ei ole verovaikutusta Saksassa, sitä ei yleensä tarvitse merkitä Anlage V- tai Anlage AUS -liitteelle. Portugalilaisen kiinteistön tappioista ei myöskään ole hyötyä Saksassa.
• Käytännön vinkki: Säilyttäkää Portugalin verotuspäätös (nota de liquidação) ja vuokrasopimus siltä varalta, että Finanzamt kysyy niitä. Jos omistatte kiinteistön yhtiön kautta tai teillä on myös muita ulkomaisia tuloja, tarkistakaa asia Steuerberaterilta.

Iso-Britannia

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Hyvitys. Vuoden 1968 Iso-Britannian ja Portugalin välisen sopimuksen nojalla Portugalin vero hyvitetään samasta tulosta maksettavasta Iso-Britannian verosta. Uusi Iso-Britannian ja Portugalin välinen sopimus allekirjoitettiin 15.9.2025, mutta GOV.UK ilmoittaa, ettei se ole vielä voimassa. Ennen sen voimaantuloa sovelletaan vuoden 1968 sopimusta.
• Mihin: Self Assessment -veroilmoituksen SA106 ”Foreign” -sivut. Kohdassa ”Income from land and property abroad” käytetään ruutuja 14–24 vuokralle, kuluille ja oikaistulle voitolle sekä maakohtaisia sarakkeita Foreign Tax Credit Relief (FTCR) -hyvityksen vaatimiseen. HMRC:n ohje HS263 selittää laskennan.
• Käytännön vinkki: Iso-Britannian sääntöjä sovelletaan täysimääräisesti, mukaan lukien asuinkiinteistöjen asuntolainan korkojen (rahoituskulujen) vähennysrajoitus ja 1 000 punnan kiinteistötulovähennys. Iso-Britannian verovuosi kestää 6.4.–5.4., kun taas Portugalin verovuosi on kalenterivuosi, joten sekä vuokra että Portugalin vero on jaettava jaksoille. Muuntakaa tulon syntyhetken valuuttakurssilla. Huojennus on enintään Iso-Britannian vero portugalilaisesta voitosta: perusveroprosenttia maksava ei välttämättä maksa mitään lisää, ja ylempää veroprosenttia maksava maksaa yleensä lisäveroa.

Irlanti

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Hyvitys Irlannin ja Portugalin välisen verosopimuksen nojalla. Revenue selittää, että kun sopimusta sovelletaan, lasketaan ulkomaisen vuokratulon Irlannin vero ja vähennetään siitä maksettu ulkomainen vero. Vähennys on enintään kyseisen tulon Irlannin vero.
• Mihin: Ulkomaista vuokratuloa verotetaan Schedule D Case III -kohdan mukaisesti. Form 11 -lomakkeen ulkomaisen vuokratulon osioon merkitään ulkomaisten kiinteistöjen lukumäärä, bruttovuokra, kulut, korot, poistot (capital allowances) ja nettovoitto, ja vaaditaan ulkomaisen veron hyvitystä.
• Käytännön vinkki: Ulkomaisen kiinteistön tappioita voi siirtää vain tuleville ulkomaisten kiinteistöjen voitoille, ei irlantilaista vuokraa tai muuta tuloa vastaan. Revenue huomauttaa myös, että laskennallisesta vuokratulosta maksettua veroa ei voi hyvittää. Kysykää irlantilaiselta neuvojalta, miten USC ja PRSI vaikuttavat hyvitykseen tapauksessanne.

Yhdysvallat

• Kuka verottaa ensin: Portugali. Yhdysvallat verottaa kansalaisiaan ja asukkaitaan maailmanlaajuisista tuloista riippumatta siitä, missä he asuvat.
• Menetelmä: Hyvitys. Vuoden 1994 Yhdysvaltain ja Portugalin välisen sopimuksen 25 artikla sallii Portugalin tuloveron hyvittämisen Yhdysvaltain verosta Yhdysvaltain lain rajoissa.
• Mihin: Ilmoittakaa vuokra ja kulut Schedule E -liitteellä (Form 1040) ulkomaisine osoitteineen. Vaatikaa Portugalin IRS-veron hyvitystä Form 1116 -lomakkeella, yleensä passiivisten tulojen luokassa. IMI on kiinteistövero, ei tulovero: se merkitään Schedule E -liitteelle kuluna, eikä sitä voi vaatia Form 1116 -lomakkeella.
• Käytännön vinkki: Yhdysvaltain ulkopuolella käytettävä asuinvuokrakiinteistö on poistettava Alternative Depreciation System -järjestelmän mukaan. IRS:n julkaisu 527 asettaa poistoajaksi 30 vuotta vuoden 2017 jälkeen käyttöön otetuille kiinteistöille ja 40 vuotta sitä aiemmin. Portugalin vero ylittää usein Yhdysvaltain veron poistojen jälkeisestä nettovuokrasta, ja käyttämättömät hyvitykset voi siirtää vuodeksi taaksepäin ja kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Erikseen: jos portugalilaisten pankkitilienne yhteissaldo ylittää 10 000 dollaria minä tahansa hetkenä vuoden aikana, on tehtävä FBAR-ilmoitus (FinCEN Form 114). Sen määräpäivä on 15. huhtikuuta, ja sitä jatketaan automaattisesti 15. lokakuuta asti. Itse taloa ei ilmoiteta FBAR-ilmoituksessa.

Ruotsi

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Hyvitys Ruotsin kansallisen lain mukaan. Ruotsi irtisanoi Portugalin kanssa tekemänsä verosopimuksen 1.1.2022 alkaen, joten verosopimusta ei ole. Skatteverket myöntää hyvityksen (avräkning) ulkomailla maksetusta lopullisesta verosta enintään kyseisen tulon Ruotsin veron määrään asti.
• Mihin: Jos asunto katsotaan yksityisasunnoksi (privatbostad), vakiovähennyksen jälkeinen ylijäämä on pääomatuloa, joka merkitään Inkomstdeklaration 1:n ruutuun 7.3 ja jota verotetaan 30 %:n verokannalla. Omakotitalossa tai omistusasunnossa vakiovähennys on 40 000 kruunua vuodessa sekä 20 % vuokrasta. Pyytäkää hyvitystä veroilmoituksen kohdassa ”Övriga upplysningar” (Muut tiedot).
• Käytännön vinkki: Kiinteämääräiset vähennykset jättävät usein pienen ruotsalaisen ylijäämän, jonka Portugalin veron hyvitys voi kumota. Ylimääräistä Portugalin veroa ei voi muuttaa palautukseksi, joten säilyttäkää Portugalin verotuspäätös todisteena lopullisesta verosta.

Brasilia

• Kuka verottaa ensin: Portugali.
• Menetelmä: Hyvitys. Brasilian ja Portugalin välisen sopimuksen (Decreto 4.012/2001) 23 artiklan mukaan Brasilia vähentää Portugalin veron. Vähennys on enintään samasta tulosta maksettava Brasilian vero.
• Mihin: Brasiliassa asuvan ulkomailta saama vuokra kuuluu carnê-leão-järjestelmän piiriin. Se lasketaan kuukausittain progressiivisin verokannoin ja maksetaan seuraavan kuukauden viimeiseen arkipäivään mennessä. Sen jälkeen se merkitään vuotuiseen veroilmoitukseen (DIRPF), ja kiinteistö luetellaan kohdassa Bens e Direitos. Lain Lei 14.754/2023 15 %:n vuotuinen järjestelmä koskee ulkomaisia aplicações financeiras -sijoituksia ja määräysvallassa olevia yhteisöjä. Se ei koske vuokraa, joten se ei kata suoraan omistamaanne asuntoa.
• Käytännön vinkki: Jos omistatte kiinteistön portugalilaisen tai muun ulkomaisen yhtiön kautta, sovelletaan eri sääntöjä. Kysykää contadorilta, miten maksettu Portugalin vero kirjataan carnê-leão-järjestelmään ja mitä valuuttakurssia käytetään.

Tarkistuslista

1. Jättäkää ensin Portugalin veroilmoitus (Modelo 3, Anexo F, 1.4.–30.6.) ja säilyttäkää lopullisen veron osoittava verotuspäätös.
2. Selvittäkää maanne menetelmä (vapautus tai hyvitys) ja vastaava lomake yleiskatsaustaulukon avulla.
3. Laskekaa vuokratulon voitto uudelleen kotimaanne sääntöjen ja valuuttakurssien mukaan.
4. Vaatikaa huojennusta vain Portugalin tuloverosta, ei koskaan IMI:stä tai AIMI:stä.
5. Täyttäkää mahdolliset erilliset ilmoitusvelvollisuudet: Belgian AAPD-kiinteistöilmoitus, Ranskan pankkitililomake 3916, Yhdysvaltain FBAR.
6. Jos verosopimuksen yksityiskohdat ovat epäselviä tai tilanteenne on poikkeuksellinen (yhtiö, yhteisomistajat, maan vaihtaminen kesken vuoden), tarkistakaa asia asuinvaltionne veroneuvojalta.