Déclarer vos loyers portugais dans votre pays de résidence sans payer deux fois

Le Portugal impose en premier les loyers de votre logement portugais, parce que le bien s’y trouve. Votre pays de résidence veut généralement lui aussi connaître ces revenus. Il évite ensuite la double imposition de l’une des deux manières suivantes : il exonère ces revenus (en les utilisant parfois pour fixer le taux applicable à vos autres revenus), ou il les impose et déduit un crédit correspondant à l’impôt portugais. La méthode applicable dépend de votre pays et de sa convention avec le Portugal. C’est elle qui détermine si vous payez un supplément dans votre pays.

Qui impose en premier, et pourquoi

Presque toutes les conventions fiscales suivent l’article 6 du Modèle de convention de l’OCDE : les revenus de biens immobiliers « sont imposables » dans le pays où se situe le bien. Le Portugal impose donc vos loyers, que vous viviez à Lisbonne ou à Leeds. Les non-résidents les déclarent dans la déclaration annuelle d’IRS (Modelo 3, Anexo F), déposée entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante.

Votre pays de résidence vous impose sur vos revenus mondiaux. Sa convention avec le Portugal, ou à défaut son droit interne, précise ensuite comment il élimine le chevauchement :

• Méthode de l’exonération. Le pays de résidence n’impose pas les loyers portugais. Dans le cadre de l’« exonération avec progressivité », il en tient néanmoins compte pour fixer le taux d’imposition de vos autres revenus.
• Méthode du crédit d’impôt. Le pays de résidence impose les loyers selon ses propres règles, puis déduit l’impôt portugais. Le crédit est plafonné à l’impôt national dû sur ces mêmes revenus. Si l’impôt portugais est plus élevé, la différence n’est pas remboursée. S’il est plus faible, vous payez la différence dans votre pays.

Deux points valent partout :

• Un crédit ne couvre que l’impôt sur le revenu portugais (IRS). Il ne couvre pas l’IMI (taxe foncière municipale) ni l’AIMI. Dans certains pays, ceux-ci sont en revanche des charges déductibles.
• Votre pays de résidence calcule le bénéfice locatif selon ses propres règles, avec ses propres charges déductibles, amortissements et taux de change. Le montant de votre déclaration portugaise différera souvent de celui de votre déclaration nationale.

Vue d’ensemble par pays

Les sections ci-dessous détaillent chaque pays. Les règles sont complexes : considérez ceci comme une orientation et faites confirmer votre situation par un conseiller local.

Pays-Bas

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : les Pays-Bas n’imposent pas les loyers effectifs à l’impôt sur le revenu. Le bien est un actif en Box 3 (épargne et placements), déclaré à sa valeur de marché (waarde in het economisch verkeer) au 1er janvier. Il n’existe pas de valeur WOZ néerlandaise pour un logement à l’étranger ; vous devez donc justifier la valeur par une expertise ou des ventes comparables. En vertu de la convention, les Pays-Bas accordent ensuite une vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (réduction destinée à éviter la double imposition). Celle-ci applique la méthode de l’exonération sous la forme d’une réduction proportionnelle de votre impôt en Box 3.
• Où : Box 3 de votre aangifte inkomstenbelasting : le bien étranger, puis la réduction pour double imposition au titre des actifs à l’étranger.
• Conseil pratique : les conseillers soulignent que le calcul standard peut accorder un allègement insuffisant lorsque vous avez des dettes ou un abattement. En juin 2024 et juillet 2025, le Hoge Raad (Cour suprême néerlandaise) a jugé que, dans le cadre de la voie du rendement réel (tegenbewijs), les biens immobiliers étrangers doivent en pratique être entièrement exonérés. La Box 3 fait par ailleurs l’objet d’une réforme. Si votre logement portugais représente une part importante de vos actifs en Box 3, vérifiez avec un conseiller fiscal néerlandais s’il convient de déposer une réclamation ou d’opter pour la voie du rendement réel.

Belgique

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : exonération avec progressivité. La Belgique n’impose pas les revenus portugais, mais les prend en compte pour fixer le taux applicable à vos autres revenus.
• Où : cadre III de la déclaration à l’impôt des personnes physiques, avec les codes relatifs aux biens étrangers, en demandant l’exonération avec réserve de progressivité pour les revenus exonérés par convention. Depuis l’exercice de revenus 2021, la Belgique attribue aux biens étrangers un revenu cadastral (kadastraal inkomen) et les traite comme des biens belges. Un logement loué à un particulier qui ne l’utilise pas à des fins professionnelles est normalement imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, et non sur le loyer effectif. S’il est loué à une société ou à usage professionnel, c’est le loyer effectif qui compte.
• Conseil pratique : vous devez d’abord déclarer le bien à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP) afin qu’elle fixe le revenu cadastral. Le délai est de quatre mois après l’achat, et de 30 jours après un changement tel que la mise en location. Une déclaration tardive ou manquante peut entraîner une amende de 250 € à 3 000 €. Vérifiez avec un conseiller belge quels codes s’appliquent dans la déclaration de votre année.

France

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : exonération avec progressivité (taux effectif). L’article 24(1)(a)–(b) de la convention franco-portugaise de 1971 prévoit que l’impôt français sur le revenu ne s’applique pas aux revenus imposables au Portugal, mais que la France peut en tenir compte pour fixer votre taux d’imposition. Il ne s’agit pas de la méthode du « crédit d’impôt égal à l’impôt français » décrite par certains sites : la notice officielle 2047 range le Portugal parmi les pays à exonération.
• Où : selon la notice 2047, les revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif se reportent directement sur le formulaire 2042 C : ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier). Ils ne se reportent pas sur le formulaire 2047.
• Conseil pratique : déclarez sur le formulaire 3916 tout compte bancaire portugais sur lequel les loyers sont versés. Demandez à un conseiller français si les prélèvements sociaux peuvent s’appliquer à vos loyers portugais, car la convention ne couvre que l’impôt sur le revenu.

Allemagne

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : en vertu de la convention germano-portugaise, l’Allemagne exonère les revenus locatifs de biens situés au Portugal. Pour la plupart des revenus étrangers, une exonération augmente tout de même le taux applicable aux autres revenus (Progressionsvorbehalt). Mais le § 32b(1), deuxième phrase, n° 3 EStG neutralise ce mécanisme pour les revenus locatifs de biens situés dans un autre État de l’UE ou de l’EEE. Les loyers portugais ne sont donc ni imposés en Allemagne, ni pris en compte pour relever votre taux allemand.
• Où : ces revenus n’ayant aucun effet fiscal en Allemagne, ils n’ont en général pas à figurer sur l’Anlage V ni sur l’Anlage AUS. Les pertes liées au bien portugais ne sont pas davantage utilisables en Allemagne.
• Conseil pratique : conservez l’avis d’imposition portugais (nota de liquidação) et le bail au cas où votre Finanzamt les demanderait. Si vous détenez le bien par l’intermédiaire d’une société ou percevez d’autres revenus étrangers, vérifiez auprès d’un Steuerberater.

Royaume-Uni

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : crédit d’impôt. En vertu de la convention de 1968 entre le Royaume-Uni et le Portugal, l’impôt portugais est admis en crédit sur l’impôt britannique dû sur les mêmes revenus. Une nouvelle convention a été signée le 15 septembre 2025, mais GOV.UK l’indique comme non encore en vigueur. Tant qu’elle n’a pas pris effet, la convention de 1968 s’applique.
• Où : les pages « Foreign » du SA106 de votre déclaration Self Assessment. Sous « Income from land and property abroad », utilisez les cases 14 à 24 pour les loyers, les charges et le bénéfice ajusté, et les colonnes par pays pour demander le Foreign Tax Credit Relief (FTCR). La fiche d’aide HS263 du HMRC explique le calcul.
• Conseil pratique : les règles britanniques s’appliquent intégralement, y compris la limitation des intérêts d’emprunt (frais financiers) pour les biens résidentiels et l’abattement de 1 000 £ sur les revenus fonciers. L’année fiscale britannique court du 6 avril au 5 avril, alors que celle du Portugal suit l’année civile ; vous devez donc ventiler à la fois les loyers et l’impôt portugais. Convertissez au taux de change en vigueur à la date à laquelle les revenus ont été perçus. L’allègement est plafonné à l’impôt britannique dû sur le bénéfice portugais : un contribuable au taux de base peut ne rien payer de plus, alors qu’un contribuable au taux supérieur devra généralement payer un complément.

Irlande

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : crédit d’impôt en vertu de la convention entre l’Irlande et le Portugal. Revenue explique que, lorsqu’une convention s’applique, vous calculez l’impôt irlandais sur les revenus locatifs étrangers puis déduisez l’impôt étranger payé. La déduction est plafonnée à l’impôt irlandais dû sur ces revenus.
• Où : les revenus locatifs étrangers sont imposés au titre de la Schedule D Case III. Dans le Form 11, vous indiquez, dans la section consacrée aux revenus locatifs étrangers, le nombre de biens étrangers, les loyers bruts, les charges, les intérêts, les amortissements fiscaux (capital allowances) et le bénéfice net, et vous demandez le crédit d’impôt étranger.
• Conseil pratique : les pertes sur un bien étranger ne peuvent être reportées que sur les bénéfices futurs de biens étrangers, et non sur des loyers irlandais ou d’autres revenus. Revenue précise également qu’un impôt sur des revenus locatifs réputés ne peut pas faire l’objet d’un crédit. Demandez à un conseiller irlandais comment l’USC et la PRSI interagissent avec le crédit dans votre cas.

États-Unis

• Qui impose en premier : le Portugal. Les États-Unis imposent leurs citoyens et résidents sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent.
• Méthode : crédit d’impôt. L’article 25 de la convention de 1994 entre les États-Unis et le Portugal admet l’impôt portugais sur le revenu en crédit sur l’impôt américain, sous réserve du droit américain.
• Où : déclarez les loyers et les charges sur la Schedule E (Form 1040), avec l’adresse à l’étranger. Demandez le crédit au titre de l’IRS portugais sur le Form 1116, généralement dans la catégorie passive. L’IMI est un impôt foncier, et non un impôt sur le revenu : il figure sur la Schedule E en tant que charge et ne peut pas être demandé sur le Form 1116.
• Conseil pratique : un bien locatif résidentiel utilisé hors des États-Unis doit être amorti selon l’Alternative Depreciation System. La publication 527 de l’IRS fixe la durée à 30 ans pour les biens mis en service après 2017, et à 40 ans auparavant. L’impôt portugais dépasse souvent l’impôt américain sur le loyer net après amortissement, et les crédits non utilisés peuvent être reportés en arrière sur un an et en avant sur dix ans. Par ailleurs, si vos comptes bancaires portugais dépassent ensemble 10 000 $ à un moment quelconque de l’année, déposez un FBAR (FinCEN Form 114). Il est dû le 15 avril, avec une prorogation automatique au 15 octobre. Le logement lui-même ne se déclare pas sur le FBAR.

Suède

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : crédit d’impôt en droit interne suédois. La Suède a dénoncé sa convention fiscale avec le Portugal avec effet au 1er janvier 2022 ; il n’existe donc plus de convention. Le Skatteverket accorde un crédit (avräkning) pour l’impôt définitif payé à l’étranger, dans la limite de l’impôt suédois dû sur ces revenus.
• Où : si le logement est considéré comme une habitation privée (privatbostad), l’excédent éventuel après l’abattement forfaitaire constitue un revenu du capital, inscrit en case 7.3 de l’Inkomstdeklaration 1 et imposé à 30 %. Pour une maison ou un appartement en copropriété occupé par son propriétaire, l’abattement forfaitaire est de 40 000 SEK par an plus 20 % du loyer. Demandez le crédit sous « Övriga upplysningar » (Autres informations) dans la déclaration.
• Conseil pratique : les abattements forfaitaires laissent souvent un faible excédent suédois, que le crédit portugais peut effacer. L’excédent d’impôt portugais ne peut pas donner lieu à un remboursement ; conservez donc l’avis d’imposition portugais comme preuve de l’impôt définitif.

Brésil

• Qui impose en premier : le Portugal.
• Méthode : crédit d’impôt. En vertu de l’article 23 de la convention entre le Brésil et le Portugal (Decreto 4.012/2001), le Brésil déduit l’impôt portugais. La déduction est plafonnée à l’impôt brésilien dû sur les mêmes revenus.
• Où : les loyers perçus de l’étranger par un résident brésilien relèvent du carnê-leão. Celui-ci est calculé mensuellement selon le barème progressif et payé au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant. Les loyers sont ensuite repris dans la déclaration annuelle (DIRPF), le bien étant inscrit sous Bens e Direitos. Le régime annuel à 15 % de la Lei 14.754/2023 vise les aplicações financeiras et les entités contrôlées à l’étranger. Il exclut les loyers et ne couvre donc pas un logement que vous détenez directement.
• Conseil pratique : si vous détenez le bien par l’intermédiaire d’une société portugaise ou d’une autre société étrangère, d’autres règles s’appliquent. Demandez à un contador comment enregistrer l’impôt portugais payé dans le carnê-leão et quel taux de change utiliser.

Liste de contrôle

1. Déposez d’abord la déclaration portugaise (Modelo 3, Anexo F, du 1er avril au 30 juin) et conservez l’avis d’imposition indiquant l’impôt définitif.
2. Identifiez la méthode de votre pays (exonération ou crédit d’impôt) et le formulaire correspondant, à l’aide du tableau récapitulatif.
3. Recalculez le bénéfice locatif selon les règles et les taux de change de votre pays de résidence.
4. Ne demandez un allègement qu’au titre de l’impôt portugais sur le revenu, jamais pour l’IMI ni l’AIMI.
5. Respectez les éventuelles obligations déclaratives distinctes : la déclaration du bien auprès de l’AGDP en Belgique, le formulaire 3916 pour les comptes bancaires en France, le FBAR aux États-Unis.
6. Si les détails de la convention ne sont pas clairs ou si votre situation est inhabituelle (société, copropriétaires, changement de pays en cours d’année), consultez un conseiller fiscal dans votre pays de résidence.