Slik oppgir du portugisisk husleie i hjemlandet uten å betale skatt to ganger

Portugal skattlegger husleien fra den portugisiske boligen din først, fordi eiendommen ligger der. Bostedslandet ditt vil som regel også vite om inntekten. Det unngår deretter dobbeltbeskatning på én av to måter: Enten fritar det inntekten (noen ganger brukes den likevel til å fastsette satsen på den øvrige inntekten din), eller så skattlegger det inntekten og trekker fra et kreditfradrag for den portugisiske skatten. Hvilken metode som gjelder, avhenger av landet ditt og skatteavtalen med Portugal. Metoden avgjør om du må betale noe ekstra hjemme.

Hvem som skattlegger først, og hvorfor

Nesten alle skatteavtaler følger artikkel 6 i OECDs mønsteravtale: Inntekt fra fast eiendom «kan skattlegges» i landet der eiendommen ligger. Portugal skattlegger derfor husleien din enten du bor i Lisboa eller Leeds. Personer som ikke er skattemessig bosatt, oppgir den i den årlige IRS-selvangivelsen (Modelo 3, Anexo F), som leveres mellom 1. april og 30. juni året etter.

Bostedslandet ditt skattlegger deg for den globale inntekten din. Skatteavtalen med Portugal, eller landets egen lovgivning der det ikke finnes noen avtale, sier så hvordan overlappingen fjernes:

• Fritaksmetoden. Bostedslandet skattlegger ikke den portugisiske husleien. Ved «fritak med progresjonsforbehold» tar det likevel med husleien når det fastsetter skattesatsen på den øvrige inntekten din.
• Kreditmetoden. Bostedslandet skattlegger husleien etter egne regler og trekker deretter fra den portugisiske skatten. Fradraget er begrenset til skatten hjemlandet ilegger den samme inntekten. Er den portugisiske skatten høyere, blir differansen ikke tilbakebetalt. Er den lavere, betaler du differansen hjemme.

To forhold gjelder overalt:

• Et kreditfradrag dekker bare portugisisk inntektsskatt (IRS). Det dekker ikke IMI (kommunal eiendomsskatt) eller AIMI. I noen land er disse i stedet fradragsberettigede kostnader.
• Hjemlandet ditt beregner leieoverskuddet etter sine egne regler, med egne fradragsberettigede kostnader, avskrivninger og valutakurser. Tallet i den portugisiske selvangivelsen vil ofte avvike fra tallet i selvangivelsen hjemme.

Oversikt per land

Avsnittene nedenfor forklarer hvert land. Reglene er sammensatte, så bruk dette som orientering og få ditt eget tilfelle bekreftet av en lokal rådgiver.

Nederland

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Nederland skattlegger ikke den faktiske husleien i inntektsskatten. Eiendommen er en eiendel i Box 3 (sparing og investeringer) og oppgis til markedsverdi (waarde in het economisch verkeer) per 1. januar. Det finnes ingen nederlandsk WOZ-verdi for en bolig i utlandet, så du må dokumentere verdien med en takst eller sammenlignbare salg. Etter skatteavtalen gir Nederland deretter en vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (reduksjon for å unngå dobbeltbeskatning). Dette anvender fritaksmetoden som en forholdsmessig reduksjon av skatten i Box 3.
• Hvor: Box 3 i din aangifte inkomstenbelasting: den utenlandske eiendommen, deretter reduksjonen for dobbeltbeskatning for eiendeler i utlandet.
• Praktisk tips: Rådgivere påpeker at standardberegningen kan gi for lite lempning når du har gjeld eller et skattefritt bunnfradrag. I juni 2024 og juli 2025 slo Hoge Raad (Nederlands høyesterett) fast at utenlandsk fast eiendom i praksis må være fullt fritatt når man bruker ruten for faktisk avkastning (tegenbewijs). Box 3 er dessuten under reform. Hvis den portugisiske boligen utgjør en stor del av eiendelene dine i Box 3, bør du sjekke med en nederlandsk skatterådgiver om du bør klage eller bruke ruten for faktisk avkastning.

Belgia

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Fritak med progresjonsforbehold. Belgia skattlegger ikke den portugisiske inntekten, men tar den med når satsen på den øvrige inntekten din fastsettes.
• Hvor: Rubrikk III i selvangivelsen for personlig inntektsskatt, med kodene for utenlandsk eiendom, der den avtalefritatte inntekten kreves fritatt med progresjonsforbehold. Fra og med inntektsåret 2021 gir Belgia utenlandsk eiendom en katastralinntekt (revenu cadastral / kadastraal inkomen) og behandler den som belgisk eiendom. En bolig som leies ut til en privatperson som ikke bruker den i næring, skattlegges normalt på grunnlag av indeksert katastralinntekt pluss 40 %, ikke den faktiske husleien. Leies den ut til et selskap eller til næringsbruk, er det den faktiske husleien som teller.
• Praktisk tips: Du må først melde eiendommen til den belgiske etaten for eiendomsdokumentasjon (AAPD, General Administration of Patrimonial Documentation), slik at den kan fastsette katastralinntekten. Fristen er fire måneder etter kjøpet, og 30 dager etter en endring som for eksempel at du begynner å leie den ut. For sen eller manglende melding kan gi en bot på 250 til 3 000 euro. Sjekk med en belgisk rådgiver hvilke koder som gjelder i selvangivelsen for ditt år.

Frankrike

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Fritak med progresjonsforbehold (taux effectif). Artikkel 24(1)(a)–(b) i skatteavtalen mellom Frankrike og Portugal fra 1971 sier at fransk inntektsskatt ikke gjelder for inntekt som Portugal kan skattlegge, men at Frankrike kan bruke den til å fastsette skattesatsen din. Dette er ikke metoden med «kreditfradrag lik fransk skatt» som enkelte nettsider beskriver: Den offisielle 2047-veiledningen oppfører Portugal blant fritakslandene.
• Hvor: Ifølge 2047-veiledningen føres fritatt eiendomsinntekt som tas med for den effektive satsen, direkte på skjema 2042 C: linje 4EA (régime réel) eller 4EB (micro-foncier). Den føres ikke på skjema 2047.
• Praktisk tips: Oppgi en eventuell portugisisk bankkonto som mottar husleien, på skjema 3916. Spør en fransk rådgiver om franske sosiale avgifter (prélèvements sociaux) kan gjelde for den portugisiske husleien din, fordi skatteavtalen bare omfatter inntektsskatt.

Tyskland

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Etter skatteavtalen mellom Tyskland og Portugal fritar Tyskland leieinntekt fra portugisisk eiendom. For de fleste utenlandske inntekter øker et fritak likevel satsen på annen inntekt (Progressionsvorbehalt). Men § 32b(1) annet punktum nr. 3 EStG slår dette av for leieinntekt fra eiendom i en annen EU- eller EØS-stat. Portugisisk husleie blir derfor verken skattlagt i Tyskland eller øker din tyske skattesats.
• Hvor: Fordi inntekten ikke har noen tysk skattevirkning, trenger den som regel ikke føres i Anlage V eller Anlage AUS. Underskudd fra den portugisiske eiendommen kan heller ikke brukes i Tyskland.
• Praktisk tips: Ta vare på den portugisiske skatteberegningen (nota de liquidação) og leiekontrakten i tilfelle Finanzamt spør. Hvis du eier eiendommen gjennom et selskap eller også har annen utenlandsk inntekt, bør du sjekke med en Steuerberater.

Storbritannia

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Kreditfradrag. Etter skatteavtalen mellom Storbritannia og Portugal fra 1968 gis det kreditfradrag for portugisisk skatt i britisk skatt på den samme inntekten. En ny skatteavtale mellom Storbritannia og Portugal ble undertegnet 15. september 2025, men GOV.UK oppgir at den ennå ikke er trådt i kraft. Inntil den får virkning, gjelder avtalen fra 1968.
• Hvor: SA106-sidene «Foreign» i Self Assessment-selvangivelsen. Under «Income from land and property abroad» bruker du rute 14 til 24 for husleie, kostnader og justert overskudd, og kolonnene for hvert land for å kreve Foreign Tax Credit Relief (FTCR). HMRCs veiledning HS263 forklarer beregningen.
• Praktisk tips: Britiske regler gjelder fullt ut, inkludert begrensningen på fradrag for boliglånsrenter (finansieringskostnader) for boligeiendom og bunnfradraget på £1,000 for eiendomsinntekt. Det britiske skatteåret går fra 6. april til 5. april, mens Portugals følger kalenderåret, så du må fordele både husleie og portugisisk skatt. Regn om etter valutakursen da inntekten oppsto. Lempningen er begrenset til den britiske skatten på det portugisiske overskuddet: En skattyter med basissats betaler kanskje ingenting ekstra, mens en skattyter med høyere sats som regel må betale et tillegg.

Irland

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Kreditfradrag etter skatteavtalen mellom Irland og Portugal. Revenue forklarer at du, der en skatteavtale gjelder, beregner den irske skatten på den utenlandske leieinntekten og deretter trekker fra den utenlandske skatten som er betalt. Fradraget er begrenset til den irske skatten på denne inntekten.
• Hvor: Utenlandsk leieinntekt skattlegges under Schedule D Case III. I Form 11 fører du opp antall utenlandske eiendommer, brutto husleie, kostnader, renter, kapitalfradrag og nettooverskudd i avsnittet for utenlandsk leieinntekt, og krever kreditfradrag for utenlandsk skatt.
• Praktisk tips: Underskudd på en utenlandsk eiendom kan bare fremføres mot fremtidige overskudd fra utenlandsk eiendom, ikke mot irsk husleie eller annen inntekt. Revenue påpeker også at det ikke kan gis kreditfradrag for skatt på fastsatt (beregnet) leieinntekt. Spør en irsk rådgiver hvordan USC og PRSI samspiller med kreditfradraget i ditt tilfelle.

USA

• Hvem skattlegger først: Portugal. USA skattlegger sine statsborgere og bosatte for global inntekt uansett hvor de bor.
• Metode: Kreditfradrag. Artikkel 25 i skatteavtalen mellom USA og Portugal fra 1994 gir kreditfradrag for portugisisk inntektsskatt i amerikansk skatt, i henhold til amerikansk lov.
• Hvor: Oppgi husleie og kostnader i Schedule E (Form 1040), med den utenlandske adressen. Krev kreditfradrag for portugisisk IRS på Form 1116, vanligvis i kategorien passiv inntekt. IMI er en eiendomsskatt, ikke en inntektsskatt: Den føres i Schedule E som en kostnad og kan ikke kreves på Form 1116.
• Praktisk tips: Utleid boligeiendom som brukes utenfor USA, må avskrives etter Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 setter perioden til 30 år for eiendom tatt i bruk etter 2017, og 40 år før det. Den portugisiske skatten overstiger ofte den amerikanske skatten på nettohusleien etter avskrivninger, og ubrukte kreditfradrag kan føres tilbake ett år og fremføres ti år. I tillegg gjelder at hvis de portugisiske bankkontoene dine til sammen overstiger $10,000 på noe tidspunkt i løpet av året, må du levere en FBAR (FinCEN Form 114). Fristen er 15. april, med automatisk utsettelse til 15. oktober. Selve boligen oppgis ikke i FBAR.

Sverige

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Kreditfradrag etter svensk intern rett. Sverige sa opp skatteavtalen med Portugal med virkning fra 1. januar 2022, så det finnes ingen avtale. Skatteverket gir kreditfradrag (avräkning) for den endelige skatten du har betalt i utlandet, opp til den svenske skatten på denne inntekten.
• Hvor: Hvis boligen regnes som privatbolig (privatbostad), er et eventuelt overskudd etter standardfradraget kapitalinntekt, som føres i rute 7.3 i Inkomstdeklaration 1 og skattlegges med 30 %. For et hus eller en selveierleilighet er standardfradraget SEK 40,000 per år pluss 20 % av husleien. Be om kreditfradraget under «Övriga upplysningar» (Andre opplysninger) i selvangivelsen.
• Praktisk tips: Sjablongfradragene etterlater ofte et lite svensk overskudd, som det portugisiske kreditfradraget kan utligne. Overskytende portugisisk skatt kan ikke gi tilbakebetaling, så ta vare på den portugisiske skatteberegningen som bevis på den endelige skatten.

Brasil

• Hvem skattlegger først: Portugal.
• Metode: Kreditfradrag. Etter artikkel 23 i skatteavtalen mellom Brasil og Portugal (Decreto 4.012/2001) trekker Brasil fra den portugisiske skatten. Fradraget er begrenset til den brasilianske skatten på den samme inntekten.
• Hvor: Husleie som en person bosatt i Brasil mottar fra utlandet, faller inn under carnê-leão. Den beregnes månedlig etter de progressive satsene og betales innen siste virkedag i måneden etter. Deretter tas den med i den årlige selvangivelsen (DIRPF), med eiendommen oppført under Bens e Direitos. Den årlige ordningen på 15 % i Lei 14.754/2023 gjelder aplicações financeiras og kontrollerte enheter i utlandet. Den omfatter ikke husleie, og dekker derfor ikke en bolig du eier direkte.
• Praktisk tips: Hvis du eier eiendommen gjennom et portugisisk eller annet utenlandsk selskap, gjelder andre regler. Spør en contador hvordan portugisisk skatt som er betalt, skal føres i carnê-leão, og hvilken valutakurs som skal brukes.

Sjekkliste

1. Lever den portugisiske selvangivelsen først (Modelo 3, Anexo F, 1. april – 30. juni), og ta vare på skatteberegningen som viser den endelige skatten.
2. Finn landets metode (fritak eller kreditfradrag) og det tilhørende skjemaet ved hjelp av oversiktstabellen.
3. Beregn leieoverskuddet på nytt etter hjemlandets regler og valutakurser.
4. Krev lempning bare for portugisisk inntektsskatt, aldri for IMI eller AIMI.
5. Oppfyll eventuelle separate rapporteringsplikter: den belgiske eiendomsmeldingen til AAPD, det franske bankkontoskjemaet 3916, den amerikanske FBAR.
6. Hvis detaljene i skatteavtalen er uklare eller situasjonen din er uvanlig (et selskap, flere eiere, flytting til et annet land midt i året), bør du sjekke med en skatterådgiver i bostedslandet ditt.