Як задекларувати португальську орендну плату у своїй країні й не сплатити податок двічі

Португалія першою оподатковує орендну плату з Вашого житла в Португалії, оскільки нерухомість розташована там. Країна Вашого резидентства зазвичай теж хоче знати про цей дохід. Потім вона уникає подвійного оподаткування одним із двох способів: звільняє дохід від податку (іноді враховуючи його для визначення ставки на інші Ваші доходи) або оподатковує його і зараховує португальський податок. Який метод застосовується, залежить від Вашої країни та її угоди з Португалією. Саме метод визначає, чи доведеться Вам доплачувати щось удома.

Хто оподатковує першим і чому

Майже всі податкові угоди дотримуються статті 6 Модельної конвенції ОЕСР: дохід від нерухомого майна «може оподатковуватися» в країні, де розташоване майно. Тож Португалія оподатковує Вашу орендну плату незалежно від того, живете Ви в Лісабоні чи в Лідсі. Нерезиденти декларують її в річній декларації IRS (Modelo 3, Anexo F), яку подають з 1 квітня до 30 червня наступного року.

Країна Вашого резидентства оподатковує Ваш світовий дохід. Її угода з Португалією або, за відсутності угоди, її власне законодавство визначає, як усувається подвійне оподаткування:

• Метод звільнення. Країна резидентства не оподатковує португальську орендну плату. За «звільнення з прогресією» вона все ж враховує орендну плату під час визначення ставки податку на інші Ваші доходи.
• Метод заліку. Країна резидентства оподатковує орендну плату за власними правилами, а потім віднімає португальський податок. Залік обмежений податком, який Ваша країна стягує з того самого доходу. Якщо португальський податок вищий, різниця не повертається. Якщо нижчий — різницю Ви доплачуєте вдома.

Два положення діють усюди:

• Залік охоплює лише португальський податок на доходи (IRS). Він не охоплює IMI (муніципальний податок на нерухомість) або AIMI. У деяких країнах їх натомість можна віднести до витрат, що вираховуються.
• Ваша країна розраховує прибуток від оренди за власними правилами, використовуючи власні витрати, що вираховуються, амортизацію та валютні курси. Сума у Вашій португальській декларації часто відрізнятиметься від суми у декларації у Вашій країні.

Огляд за країнами

У розділах нижче пояснено ситуацію в кожній країні. Правила складні, тож сприймайте це як орієнтир і підтвердьте свій випадок у місцевого консультанта.

Нідерланди

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Нідерланди не оподатковують фактичну орендну плату податком на доходи. Нерухомість є активом у Box 3 (заощадження та інвестиції) і декларується за ринковою вартістю (waarde in het economisch verkeer) станом на 1 січня. Для іноземного житла немає нідерландської оцінки WOZ, тому вартість потрібно підтвердити оцінкою або даними про продаж аналогічних об’єктів. Згідно з угодою Нідерланди потім надають vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (зменшення для запобігання подвійному оподаткуванню). Так метод звільнення застосовується у вигляді пропорційного зменшення Вашого податку в Box 3.
• Де: Box 3 Вашої aangifte inkomstenbelasting: іноземна нерухомість, а потім зменшення для запобігання подвійному оподаткуванню щодо активів за кордоном.
• Практична порада: Консультанти зазначають, що стандартний розрахунок може давати недостатнє полегшення, якщо у Вас є борги або неоподатковуваний мінімум. У червні 2024 року та в липні 2025 року Hoge Raad (Верховний суд Нідерландів) постановив, що в разі використання шляху фактичного доходу (tegenbewijs) іноземна нерухомість фактично має бути повністю звільнена. Крім того, Box 3 зараз реформується. Якщо Ваше житло в Португалії становить значну частку Ваших активів у Box 3, з’ясуйте з нідерландським податковим консультантом, чи варто подати заперечення або скористатися шляхом фактичного доходу.

Бельгія

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Звільнення з прогресією. Бельгія не оподатковує португальський дохід, але враховує його під час визначення ставки на інші Ваші доходи.
• Де: Розділ III декларації з податку на доходи фізичних осіб, із кодами для іноземної нерухомості; дохід, звільнений згідно з угодою, заявляється для звільнення з прогресією. Починаючи з доходів 2021 року Бельгія встановлює для іноземної нерухомості кадастровий дохід (revenu cadastral / kadastraal inkomen) і розглядає її так само, як бельгійську. Житло, здане фізичній особі, яка не використовує його для підприємницької діяльності, зазвичай оподатковується на основі індексованого кадастрового доходу плюс 40%, а не фактичної орендної плати. Якщо житло здане компанії або для підприємницького використання, враховується фактична орендна плата.
• Практична порада: Спочатку Ви повинні задекларувати нерухомість у Генеральній адміністрації документації про майно (AAPD), щоб вона могла встановити кадастровий дохід. Строк — чотири місяці після купівлі і 30 днів після зміни, наприклад початку здачі в оренду. За несвоєчасне подання або неподання декларації може бути накладено штраф від 250 € до 3 000 €. З’ясуйте з бельгійським консультантом, які коди застосовуються в декларації за Ваш рік.

Франція

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Звільнення з прогресією (taux effectif). Стаття 24(1)(a)–(b) французько-португальської конвенції 1971 року передбачає, що французький податок на доходи не застосовується до доходу, який може оподатковувати Португалія, але Франція може використовувати його для визначення ставки Вашого податку. Це не метод «заліку в розмірі французького податку», який описують деякі вебсайти: в офіційній інструкції 2047 Португалію віднесено до країн, щодо яких застосовується звільнення.
• Де: Інструкція 2047 вказує, що звільнений дохід від нерухомості, який враховується для ефективної ставки, вноситься безпосередньо у форму 2042 C: рядок 4EA (régime réel) або 4EB (micro-foncier). У форму 2047 він не вноситься.
• Практична порада: Задекларуйте будь-який португальський банківський рахунок, на який надходить орендна плата, у формі 3916. Запитайте французького консультанта, чи можуть до Вашої португальської орендної плати застосовуватися французькі соціальні внески (prélèvements sociaux), оскільки угода охоплює лише податок на доходи.

Німеччина

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Згідно з німецько-португальською угодою Німеччина звільняє від податку дохід від оренди нерухомості в Португалії. Для більшості іноземних доходів звільнення все ж підвищує ставку на інші доходи (Progressionsvorbehalt). Але § 32b(1), речення друге, № 3 EStG скасовує це для доходу від оренди нерухомості в іншій державі ЄС або ЄЕЗ. Тож португальська орендна плата не оподатковується в Німеччині й не підвищує Вашу німецьку ставку.
• Де: Оскільки цей дохід не має податкових наслідків у Німеччині, його, як правило, не потрібно вносити в Anlage V або Anlage AUS. Так само збитки від португальської нерухомості в Німеччині жодної користі не дають.
• Практична порада: Зберігайте португальське повідомлення про нарахування податку (nota de liquidação) і договір оренди на випадок запиту Вашого Finanzamt. Якщо Ви володієте нерухомістю через компанію або маєте інші іноземні доходи, проконсультуйтеся зі Steuerberater.

Велика Британія

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Залік. Згідно з британсько-португальською конвенцією 1968 року португальський податок зараховується в рахунок британського податку з того самого доходу. 15 вересня 2025 року було підписано нову британсько-португальську конвенцію, але на GOV.UK вона значиться як така, що ще не набула чинності. Доки вона не почне діяти, застосовується угода 1968 року.
• Де: Сторінки SA106 «Foreign» Вашої декларації Self Assessment. У розділі «Income from land and property abroad» використовуйте поля 14–24 для орендної плати, витрат і скоригованого прибутку, а також стовпці для кожної країни, щоб заявити Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Довідка HMRC HS263 пояснює розрахунок.
• Практична порада: Британські правила застосовуються повністю, зокрема обмеження щодо відсотків за іпотекою (фінансових витрат) для житлової нерухомості та пільга на дохід від нерухомості в розмірі £1 000. Британський податковий рік триває з 6 квітня до 5 квітня, а португальський збігається з календарним, тож орендну плату й португальський податок потрібно розподілити пропорційно. Перераховуйте за валютним курсом на момент отримання доходу. Полегшення обмежене британським податком із португальського прибутку: платник податку за базовою ставкою може нічого не доплачувати, а платник за вищою ставкою зазвичай доплачує різницю.

Ірландія

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Залік згідно з ірландсько-португальською угодою. Revenue пояснює, що за наявності угоди Ви розраховуєте ірландський податок з іноземного доходу від оренди, а потім віднімаєте сплачений іноземний податок. Вирахування обмежене ірландським податком із цього доходу.
• Де: Іноземний дохід від оренди оподатковується за Schedule D Case III. У Form 11 у розділі про іноземний дохід від оренди Ви вказуєте кількість іноземних об’єктів, валову орендну плату, витрати, відсотки, амортизаційні відрахування (capital allowances) і чистий прибуток та заявляєте залік іноземного податку.
• Практична порада: Збитки від іноземної нерухомості можна переносити лише на майбутні прибутки від іноземної нерухомості, а не на ірландську орендну плату чи інші доходи. Revenue також зазначає, що податок на умовний дохід від оренди зарахувати не можна. Запитайте ірландського консультанта, як USC і PRSI взаємодіють із заліком у Вашому випадку.

Сполучені Штати

• Хто оподатковує першим: Португалія. Сполучені Штати оподатковують своїх громадян і резидентів за світовим доходом незалежно від місця проживання.
• Метод: Залік. Стаття 25 американсько-португальської конвенції 1994 року дозволяє зараховувати португальський податок на доходи в рахунок податку США відповідно до законодавства США.
• Де: Вкажіть орендну плату й витрати в Schedule E (Form 1040) з іноземною адресою. Заявіть залік португальського IRS у Form 1116, зазвичай у категорії пасивного доходу (passive). IMI — це податок на нерухомість, а не податок на доходи: він вноситься в Schedule E як витрата й не може бути заявлений у Form 1116.
• Практична порада: Житлова нерухомість, що здається в оренду за межами США, має амортизуватися за Alternative Depreciation System. Публікація IRS 527 встановлює строк 30 років для нерухомості, введеної в експлуатацію після 2017 року, і 40 років — до того. Португальський податок часто перевищує податок США з чистої орендної плати після амортизації, а невикористані заліки можна перенести на один рік назад і на десять років уперед. Окремо: якщо сума на Ваших португальських банківських рахунках разом будь-коли протягом року перевищує $10 000, подайте FBAR (FinCEN Form 114). Строк подання — 15 квітня, з автоматичним продовженням до 15 жовтня. Сам будинок у FBAR не зазначається.

Швеція

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Залік згідно з внутрішнім законодавством Швеції. Швеція розірвала податкову угоду з Португалією з 1 січня 2022 року, тому угоди немає. Skatteverket дозволяє залік (avräkning) остаточного податку, сплаченого за кордоном, у межах шведського податку з цього доходу.
• Де: Якщо житло вважається приватним помешканням (privatbostad), будь-який надлишок після стандартного вирахування є доходом від капіталу, вноситься в поле 7.3 Inkomstdeklaration 1 і оподатковується за ставкою 30%. Для будинку або квартири у власності стандартне вирахування становить 40 000 SEK на рік плюс 20% орендної плати. Заявіть залік у розділі «Övriga upplysningar» (Інша інформація) декларації.
• Практична порада: Після фіксованих вирахувань часто залишається невеликий шведський надлишок, який португальський залік може повністю покрити. Надлишок португальського податку не повертається, тож зберігайте португальське повідомлення про нарахування як доказ остаточного податку.

Бразилія

• Хто оподатковує першим: Португалія.
• Метод: Залік. Згідно зі статтею 23 бразильсько-португальської конвенції (Decreto 4.012/2001) Бразилія віднімає португальський податок. Вирахування обмежене бразильським податком із того самого доходу.
• Де: Орендна плата, отримана бразильським резидентом з-за кордону, підпадає під carnê-leão. Податок розраховується щомісяця за прогресивними ставками й сплачується до останнього робочого дня наступного місяця. Потім дохід включається до річної декларації (DIRPF), а нерухомість вказується в розділі Bens e Direitos. Річний режим 15% за Lei 14.754/2023 призначений для aplicações financeiras та контрольованих іноземних структур. Він не охоплює орендну плату, тож не стосується житла, яким Ви володієте безпосередньо.
• Практична порада: Якщо Ви володієте нерухомістю через португальську чи іншу іноземну компанію, діють інші правила. Запитайте contador, як відобразити сплачений португальський податок у carnê-leão і який валютний курс використовувати.

Контрольний список

1. Спочатку подайте португальську декларацію (Modelo 3, Anexo F, 1 квітня – 30 червня) і збережіть повідомлення про нарахування з остаточною сумою податку.
2. Визначте метод своєї країни (звільнення чи залік) і відповідну форму за оглядовою таблицею.
3. Перерахуйте прибуток від оренди за правилами та валютними курсами своєї країни.
4. Заявляйте полегшення лише щодо португальського податку на доходи, ніколи — щодо IMI чи AIMI.
5. Виконайте окремі обов’язки зі звітності: бельгійська декларація нерухомості в AAPD, французька форма 3916 щодо банківського рахунку, американський FBAR.
6. Якщо деталі угоди незрозумілі або Ваша ситуація нетипова (компанія, спільні власники, переїзд в іншу країну посеред року), проконсультуйтеся з податковим консультантом у країні Вашого резидентства.