Declarar rendas portuguesas no seu país de residência sem pagar duas vezes

Portugal tributa em primeiro lugar as rendas da sua casa em Portugal, porque o imóvel se situa cá. O seu país de residência normalmente também quer ter conhecimento desse rendimento. Depois, evita a dupla tributação de uma de duas formas: isenta o rendimento (por vezes tendo-o em conta para fixar a taxa sobre os seus outros rendimentos), ou tributa-o e deduz um crédito correspondente ao imposto português. O método aplicável depende do seu país e da respetiva convenção com Portugal. É o método que determina se paga algo mais no seu país.

Quem tributa primeiro, e porquê

Quase todas as convenções fiscais seguem o artigo 6.º da Convenção Modelo da OCDE: os rendimentos de bens imobiliários «podem ser tributados» no país onde o imóvel se situa. Portugal tributa, por isso, as suas rendas quer viva em Lisboa, quer em Leeds. Os não residentes declaram-nas na declaração anual de IRS (Modelo 3, Anexo F), entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte.

O seu país de residência tributa-o pelo seu rendimento mundial. A convenção com Portugal, ou a lei interna quando não há convenção, determina então como se elimina a sobreposição:

• Método da isenção. O país de residência não tributa as rendas portuguesas. Na «isenção com progressividade», continua a ter em conta as rendas para fixar a taxa de imposto sobre os seus outros rendimentos.
• Método do crédito. O país de residência tributa as rendas segundo as suas próprias regras e depois deduz o imposto português. O crédito está limitado ao imposto do país de residência sobre esse mesmo rendimento. Se o imposto português for superior, a diferença não é reembolsada. Se for inferior, paga a diferença no seu país.

Há dois pontos que se aplicam em todo o lado:

• O crédito abrange apenas o imposto sobre o rendimento português (IRS). Não abrange o IMI (imposto municipal sobre imóveis) nem o AIMI. Em alguns países, estes são antes despesas dedutíveis.
• O seu país de residência apura o lucro do arrendamento segundo as suas próprias regras, com as suas próprias despesas dedutíveis, amortizações e taxas de câmbio. O valor da sua declaração portuguesa será muitas vezes diferente do da declaração no seu país.

Resumo por país

As secções seguintes explicam cada país. As regras são complexas, por isso tome isto como orientação e confirme o seu caso concreto com um consultor local.

Países Baixos

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Os Países Baixos não tributam a renda efetiva no imposto sobre o rendimento. O imóvel é um ativo na Box 3 (poupanças e investimentos), declarado pelo seu valor de mercado (waarde in het economisch verkeer) a 1 de janeiro. Não existe valor WOZ neerlandês para uma casa no estrangeiro, pelo que precisa de fundamentar o valor com uma avaliação ou vendas comparáveis. Ao abrigo da convenção, os Países Baixos concedem depois uma vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (redução para evitar a dupla tributação). Esta aplica o método da isenção como uma redução proporcional do imposto da Box 3.
• Onde: Box 3 da sua aangifte inkomstenbelasting: o imóvel no estrangeiro e, depois, a redução por dupla tributação relativa a ativos no estrangeiro.
• Conselho prático: Os consultores salientam que o cálculo padrão pode dar um alívio insuficiente quando tem dívidas ou uma isenção de base. Em junho de 2024 e julho de 2025, o Hoge Raad (Supremo Tribunal neerlandês) decidiu que, pela via do rendimento efetivo (tegenbewijs), os imóveis no estrangeiro têm, na prática, de ficar totalmente isentos. A Box 3 está também a ser reformada. Se a sua casa em Portugal representar uma parte importante dos seus ativos da Box 3, verifique com um consultor fiscal neerlandês se deve apresentar reclamação ou usar a via do rendimento efetivo.

Bélgica

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Isenção com progressividade. A Bélgica não tributa o rendimento português, mas tem-no em conta para fixar a taxa sobre os seus outros rendimentos.
• Onde: Quadro III da declaração de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, com os códigos relativos a imóveis no estrangeiro, indicando o rendimento isento ao abrigo da convenção para efeitos de isenção com progressividade. Desde o ano de rendimentos de 2021, a Bélgica atribui aos imóveis no estrangeiro um rendimento cadastral (revenu cadastral / kadastraal inkomen) e trata-os como imóveis belgas. Uma casa arrendada a um particular que não a use para fins profissionais é normalmente tributada pelo rendimento cadastral indexado acrescido de 40%, e não pela renda efetiva. Se for arrendada a uma empresa ou para uso profissional, conta a renda efetiva.
• Conselho prático: Tem primeiro de declarar o imóvel à Administração Geral da Documentação Patrimonial (AAPD), para que esta possa fixar o rendimento cadastral. O prazo é de quatro meses após a compra e de 30 dias após uma alteração, como o início do arrendamento. Declarações tardias ou em falta podem dar origem a uma coima de 250 € a 3000 €. Confirme com um consultor belga que códigos se aplicam na declaração do seu ano.

França

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Isenção com progressividade (taux effectif). O artigo 24.º, n.º 1, alíneas a) e b), da convenção França–Portugal de 1971 estabelece que o imposto francês sobre o rendimento não se aplica aos rendimentos que Portugal pode tributar, mas a França pode usá-los para fixar a sua taxa de imposto. Não se trata do método do «crédito igual ao imposto francês» descrito em alguns sítios web: a nota oficial 2047 inclui Portugal entre os países de isenção.
• Onde: A nota 2047 indica que os rendimentos prediais isentos considerados para a taxa efetiva se inscrevem diretamente no formulário 2042 C: linha 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier). Não se inscrevem no formulário 2047.
• Conselho prático: Declare no formulário 3916 qualquer conta bancária portuguesa que receba as rendas. Pergunte a um consultor francês se as contribuições sociais francesas (prélèvements sociaux) se podem aplicar às suas rendas portuguesas, porque a convenção abrange apenas o imposto sobre o rendimento.

Alemanha

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Ao abrigo da convenção Alemanha–Portugal, a Alemanha isenta as rendas de imóveis situados em Portugal. Para a maioria dos rendimentos estrangeiros, a isenção continua a agravar a taxa sobre os outros rendimentos (Progressionsvorbehalt). Mas o § 32b(1), segunda frase, n.º 3 EStG afasta essa regra para as rendas de imóveis situados noutro Estado da UE ou do EEE. As rendas portuguesas não são, por isso, tributadas na Alemanha nem aumentam a sua taxa alemã.
• Onde: Como o rendimento não tem efeito fiscal na Alemanha, em regra não tem de constar do Anlage V nem do Anlage AUS. Os prejuízos do imóvel português também não têm qualquer utilidade na Alemanha.
• Conselho prático: Guarde a nota de liquidação portuguesa e o contrato de arrendamento, caso o seu Finanzamt os peça. Se detiver o imóvel através de uma sociedade ou tiver também outros rendimentos estrangeiros, confirme com um Steuerberater.

Reino Unido

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Crédito. Ao abrigo da convenção Reino Unido–Portugal de 1968, o imposto português é admitido como crédito contra o imposto britânico sobre o mesmo rendimento. Uma nova convenção Reino Unido–Portugal foi assinada a 15 de setembro de 2025, mas o GOV.UK indica que ainda não está em vigor. Até produzir efeitos, aplica-se a convenção de 1968.
• Onde: As páginas «Foreign» do SA106 da sua declaração de Self Assessment. Em «Income from land and property abroad», use os campos 14 a 24 para rendas, despesas e lucro ajustado, e as colunas de cada país para pedir o Foreign Tax Credit Relief (FTCR). A nota informativa HS263 do HMRC explica o cálculo.
• Conselho prático: As regras britânicas aplicam-se na íntegra, incluindo a limitação dos juros do crédito à habitação (custos de financiamento) para imóveis habitacionais e a isenção de 1000 £ para rendimentos prediais. O ano fiscal britânico vai de 6 de abril a 5 de abril, enquanto o português coincide com o ano civil, pelo que tem de repartir tanto as rendas como o imposto português. Converta à taxa de câmbio do momento em que o rendimento foi obtido. O alívio está limitado ao imposto britânico sobre o lucro português: um contribuinte à taxa básica pode não pagar nada a mais, e um contribuinte à taxa mais elevada pagará normalmente um complemento.

Irlanda

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Crédito ao abrigo da convenção Irlanda–Portugal. A Revenue explica que, quando se aplica uma convenção, se calcula o imposto irlandês sobre as rendas estrangeiras e depois se deduz o imposto estrangeiro pago. A dedução está limitada ao imposto irlandês sobre esse rendimento.
• Onde: As rendas estrangeiras são tributadas na Schedule D Case III. No Form 11, indica na secção de rendas estrangeiras o número de imóveis no estrangeiro, as rendas brutas, as despesas, os juros, as amortizações (capital allowances) e o lucro líquido, e pede o crédito por imposto estrangeiro.
• Conselho prático: Os prejuízos de um imóvel no estrangeiro só podem ser reportados para lucros futuros de imóveis no estrangeiro, e não contra rendas irlandesas ou outros rendimentos. A Revenue nota ainda que um imposto sobre rendas presumidas não pode ser creditado. Pergunte a um consultor irlandês como o USC e o PRSI interagem com o crédito no seu caso.

Estados Unidos

• Quem tributa primeiro: Portugal. Os Estados Unidos tributam os seus cidadãos e residentes pelo rendimento mundial, onde quer que vivam.
• Método: Crédito. O artigo 25.º da convenção EUA–Portugal de 1994 admite o imposto português sobre o rendimento como crédito contra o imposto americano, nos termos da lei dos EUA.
• Onde: Declare as rendas e as despesas na Schedule E (Form 1040), com o endereço estrangeiro. Peça o crédito pelo IRS português no Form 1116, normalmente na categoria «passive». O IMI é um imposto sobre o património, não sobre o rendimento: inscreve-se na Schedule E como despesa e não pode ser pedido no Form 1116.
• Conselho prático: Os imóveis habitacionais arrendados fora dos EUA têm de ser amortizados segundo o Alternative Depreciation System. A IRS Publication 527 fixa o período em 30 anos para imóveis afetos a partir de 2017 e em 40 anos para os anteriores. O imposto português excede muitas vezes o imposto americano sobre a renda líquida depois das amortizações, e os créditos não utilizados podem ser reportados um ano para trás e dez anos para a frente. À parte, se as suas contas bancárias portuguesas excederem no conjunto 10 000 $ em qualquer momento do ano, entregue um FBAR (FinCEN Form 114). O prazo é 15 de abril, com prorrogação automática até 15 de outubro. A casa em si não é declarada no FBAR.

Suécia

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Crédito ao abrigo da lei interna sueca. A Suécia denunciou a sua convenção fiscal com Portugal com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2022, pelo que não existe convenção. A Skatteverket admite um crédito (avräkning) pelo imposto definitivo pago no estrangeiro, até ao montante do imposto sueco sobre esse rendimento.
• Onde: Se a casa for considerada habitação privada (privatbostad), o excedente após a dedução padrão é rendimento de capital, inscrito no campo 7.3 do Inkomstdeklaration 1 e tributado a 30%. Para uma moradia ou um apartamento em propriedade, a dedução padrão é de 40 000 SEK por ano mais 20% da renda. Peça o crédito em «Övriga upplysningar» (Outras informações) na declaração.
• Conselho prático: As deduções forfetárias deixam muitas vezes um pequeno excedente sueco, que o crédito português pode anular. Não pode converter o excesso de imposto português num reembolso, por isso guarde a nota de liquidação portuguesa como prova do imposto definitivo.

Brasil

• Quem tributa primeiro: Portugal.
• Método: Crédito. Ao abrigo do artigo 23.º da convenção Brasil–Portugal (Decreto 4.012/2001), o Brasil deduz o imposto português. A dedução está limitada ao imposto brasileiro sobre o mesmo rendimento.
• Onde: As rendas recebidas do estrangeiro por um residente no Brasil ficam sujeitas ao carnê-leão. Este é calculado mensalmente às taxas progressivas e pago até ao último dia útil do mês seguinte. Depois, entra na declaração anual (DIRPF), com o imóvel inscrito em Bens e Direitos. O regime anual de 15% da Lei 14.754/2023 destina-se a aplicações financeiras e entidades controladas no exterior. Exclui as rendas, pelo que não abrange uma casa que detenha diretamente.
• Conselho prático: Se detiver o imóvel através de uma sociedade portuguesa ou de outra sociedade estrangeira, aplicam-se regras diferentes. Pergunte a um contador como registar no carnê-leão o imposto pago em Portugal e que taxa de câmbio usar.

Lista de verificação

1. Entregue primeiro a declaração portuguesa (Modelo 3, Anexo F, de 1 de abril a 30 de junho) e guarde a nota de liquidação com o imposto definitivo.
2. Identifique o método do seu país (isenção ou crédito) e o formulário correspondente, com base na tabela de resumo.
3. Recalcule o lucro do arrendamento segundo as regras e as taxas de câmbio do seu país de residência.
4. Peça alívio apenas pelo imposto português sobre o rendimento, nunca pelo IMI ou pelo AIMI.
5. Cumpra eventuais obrigações declarativas autónomas: a declaração do imóvel à AAPD belga, o formulário francês 3916 relativo a contas bancárias, o FBAR americano.
6. Se os pormenores da convenção não forem claros ou a sua situação for invulgar (uma sociedade, comproprietários, mudança de país a meio do ano), confirme com um consultor fiscal no seu país de residência.